АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-11985/2020

г. Владивосток

29 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2021 года . 

Полный текст решения изготовлен 29 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи  Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ?к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды, взыскании 3887000 руб.,

при участии в заседании: стороны не явились, извещены;

установил:

Финансовым управляющим Индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО4 в Арбитражный суд Приморского края подано исковое заявление к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении в судебном порядке, по требованию арендодателя договора аренды на имущество должника: 

сооружение, кадастровыи? номер 25:30:000000:1516 Приморскии? краи?, 

<

...> местоположение: 20 метров на восток от восточного угла дома по ул. 9 января, 63;

земельныи? участок, кадастровыи? номер 25:30:020101:333 Приморскии? краи?, 

<

...>; заключенныи? между ИП Безух Натальеи? Николаевнои? (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор), где Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование сооружение - детскии? парк аттракционов, назначение не жилое, инв. N05:411:002:000088540 в составе, поименованном в договоре аренды, срок деи?ствия договора с 15.09.2017 по 15.09.2022; 

взыскании аренднои? платы, за период с 15.11.2017 по август 2019 г., с учетом пени, в размере 2639000 руб.

С учетом уточнения требований 04.12.2020, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ 09.12.2020, истец просил расторгнуть в судебном порядке, по требованию арендодателя договора аренды на имущество должника: 

          сооружение, кадастровый номер 25:30:000000:1516 

<

...> местоположение: 20 метров на восток от восточного угла дома по ул. 9 января, 63; 

 земельный участок, кадастровый номер 25:30:020101:333 

<

...>; 

заключенного между ИП ФИО2 (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор), где Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование сооружение – детский парк аттракционов, назначение не жилое, инв. №05:411:002:000088540 в составе, поименованном в договоре аренды, срок действия договора с 15.09.2017 по 15.09.2022; 

взыскании с ФИО3 арендной  платы, за период с 15.11.2017  по 31.07.2020, с учетом пени, в размере 2600000 руб. основного долга + 1287000 руб. пени = 3887000 руб.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в заседание не явились, в связи, с чем суд, руководствуясь ч. 3 ст. 156 АПК РФ, рассмотрел дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно, выписке из ЕГРН от 27.09.2018 г N27-00-4001/5001/2018-8964, истец является собственником имущества:

- сооружение–детский парк аттракционов, назначение не жилое, инв. N05:411:002:000088540, кадастровый номер 25:30:000000:1516, 

<

...> местоположение: 20 метров на восток от восточного угла дома по ул. 9 января, 63;

- земельный участок, кадастровый номер 25:30:020101:333, 

<

...>

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), заключен договор аренды от 15.09.2017 имущественного комплекса, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование сооружение –детскии? парк аттракционов с кадастровым номером 25:30:000000:1516 в составе поименованном в договоре аренды, а также земельный участок с кадастровым номером 25:30:020101:333, сроком деи?ствия с 15.09.2017  по 15.09.2022 (п.п. 1.1, 1.2). 

Согласно п.п. 3.1, 3.2 договора за пользование объектом Арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 100000 руб. путем внесения денег в кассу арендодателя либо на расчетный счет, плата за обслуживание помещения, оказание услуг водоснабжения, пользование кондиционерами, охрана помещения, и прочие платежи, которые возникают в процессе действия договора оплачиваются дополнительно, оплата осуществляется ежемесячно в срок с -5-го по 10-е число текущего месяца включительно.

          В силу п. 3.3 договора арендная плата начисляется с 15.11.2017.

В соответствии с п.3.4 в случае невнесения арендатором платежей в срок, определенный в п. 3.2. договора, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% за каждый день просрочки.

Согласно п.6.4.6 договора, арендодатель имеет право на досрочное, одностороннее расторжение договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату и в течение 10 дней с момента уведомления его арендодателем не оплачивает образовавшуюся задолженность.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.09.2019 по делу NА51-2596/2018, заявление Открытого Акционерного Общества «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании несостоятельной (банкротом) индивидуального предпринимателя ФИО2  - признанно обоснованным в отношении ФИО2 введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО4.

Истцом в адрес ответчика от 30.11.2018, от 03.06.2019  были направлены претензии о погашении образовавшейся задолженности по договору, а также предупреждение о том, что в случае неоплаты указанной задолженности, арендодатель намерен досрочно расторгнуть договор.

Указанные претензии оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения. 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы в срок установленный договором, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском. 

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды комплекса имущества (земельного участка и расположенного в его границах сооружения – детский парк аттракционов), в связи, с чем подлежат применению нормы гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ, а также нормы земельного законодательства.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Ответчик в порядке ст.65 АПК РФ не представил суду надлежащие и достоверные доказательства  оплаты задолженности в спорный период по договору аренды от 15.09.2017.

Судом отклоняется довод ответчика, о том, что согласно договору займа от 25.04.2018, акту взаимозачета от 25.09.2018 №3, дополнительному соглашению от 01.09.2018 к договору, арендная плата выплачена полностью в срок установленный договором, по следующим основаниям.

Судом критически оценивается дополнительное соглашение от 01.09.2018 к договору, согласно которому аренда за весь срок действия договора устанавливается в размере 1630000 руб., арендодатель самостоятельно оплачивает коммунальные платежи, из договора исключаются п.п.3.3, 3.4, поскольку не представлено доказательств заключения и реальности исполнения указанного соглашения, предшествующей переписке сторон, государственной регистрации в силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ (являющейся обязательной в данном случае).

Судом также принимается во внимание, что согласно указанному соглашению из договора исключены п.п.3.3, 3.4, то есть пункты устанавливающие начало периода внесения арендой платы и ответственность арендатора за неуплату, исключение указанных пунктов вносит неопределенность в период начисления арендной платы и освобождает ответчика от ответственности за несвоевременное внесение арендных платежей, кроме того, вопреки обычаю делового оборота (периодичности внесения арендной платы, что было установлено п.п.3.1, 3.2 договора) стороны установили единовременную выплату за аренду имущества.  

Учитывая, что дополнительное соглашение от 01.09.2018, фактически подписанное сторонами 15.09.2018, то есть в период несостоятельности истца, после обращения кредитора в суд о признании ФИО2 банкротом 08.02.2018, его незаключенность и направленность на причинение имущественного вреда истцу и его кредиторам, непредставление ответчиком оригинала указанного документа, суд считает указанное доказательство недопустимым согласно ст. 68 АПК РФ.

Суд также признает недопустимыми доказательствами акт взаимозачета от 25.09.2018 №3 и акт сверки по договору аренды от 31.12.2018, подписанные ФИО3 и ФИО2, поскольку у ФИО2 отсутствовали полномочия на их подписание с учетом положений ст. 213.11 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"  и определения Арбитражного суда от 17.09.2018 по делу №А51-2596/2018, которым удовлетворено заявление ОАО «России?скии? Сельскохозяи?ственныи? банк» о признании несостоятельным (банкротом) индивидуального предпринимателя ФИО2, в отношении индивидуального предпринимателя ФИО2 введена процедура реструктуризации долгов сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим утверждена ФИО4.

Принимая во внимание непредставление ответчиком документов, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательства по внесению арендной платы или об отсутствии оснований для оплаты, доводы истца о нарушении ответчиком обязательств согласно п. 3.1 ст.70 АПК РФ считаются признанными ответчиком, в связи, с чем в силу п. 3 ст. 70 АПК РФ, истец освобожден от необходимости доказывания указанных доводов.

Учитывая изложенное, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по договору аренды от 15.09.2017 по основному долгу за период с 15.11.2017 по 31.07.2020 в размере 2600000 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в размер 1287000 руб.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков ?(п.1 ст. 330 ГК РФ).

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о пене и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. 

Вместе с тем,  представленный истцом расчет выполнен без учета положений п.3.2 договора и положений ст. 193 ГК РФ.

Согласно выполненному судом расчету сумма пени подлежащей взысканию с ответчика за период с 15.11.2017 по 31.07.2020 составляет 811275 руб.

Ходатайства о снижении пени в порядке ст. 333 ГК РФ, ответчиком не заявлено.

Согласно п. 3.1. статьи 70 АПК РФ  указанные обстоятельства считаются признанными ответчиком.

Учитывая изложенное, суд находит заявленные требования в данной части подлежащими удовлетворению в размере 811275 руб.

 Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (ст.452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а также в случае неоплаты задолженности выразил намерение расторгнуть договор.

Учитывая, установленные факты, суд приходит  к выводу, что воля истца направлена на расторжение спорного договора в порядке ст.ст.450, 452, 619 ГК РФ

Истец надлежащим образом исполнил свою обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, суд считает, что заявленные требования о расторжении договора аренды от 15.09.2017, заключенного между истцом и ответчиком, подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) сумму основного долга в размере 2600000 (два миллиона шестьсот тысяч) рублей, пеню в размере в размере 811275 (восемьсот одиннадцать тысяч двести семьдесят пять) рублеи?, расходы по уплате государственной пошлины в размере 42195  (сорок две тысячи сто девяносто пять рублей)  рубль.

          Расторгнуть договор аренды от 15.09.2017 имущественного комплекса сооружения-детский парк аттракционов с кадастровым номером 25:30:000000:1516 и земельного участка с кадастровым номером 25:30:020101:333, заключенного между ИП ФИО2 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор).

В остальнои? части требовании? отказать.

Взыскать с  Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1046 (тысяча сорок шесть) рублей.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5194 (пять тысяч сто девяносто четыре) рубля.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

          Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

          Судья                                                                            Кобко Е.В.