АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru, 

тел. (384-2) 58-43-26, факс (384-2) 58-37-05

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-4723/2020

город Кемерово

06 октября 2020 года.

Резолютивная часть решения суда 29 сентября 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 06 октября 2020 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Новокузнецк, 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 305421805500080, ИНН 

<

***>), г. Новокузнецк о взыскании задолженности по договору аренды от 12.10.2009 № 06-1082 за период с 03.12.2016 по 23.09.2018 в размере 343796,09 руб., неустойки за период с 03.12.2016 по 23.09.2018 в размере 54519,32 руб.,

при участии:

представитель ответчика – ФИО3, действующий на основании доверенности от 26.04.2016, паспорт, копия диплома,

у с т а н о в и л:

Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации город Новокузнецка (далее также – истец, комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее также – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды от 12.10.2009 № 06-1082 за период с 03.12.2016 по 23.09.2018 в размере 343796,09 руб., неустойки за период с 03.12.2016 по 23.09.2018 в размере 54519,32 руб. (уточнение от 23.09.2020 в порядке статьи 49 АПК РФ).

Исковые требования мотивированы тем, что арендная плата по договору аренды земельного участка от 12.10.2009 № 06-1082 за рассматриваемый период ответчиком не вносилась в размере, предусмотренном договором. Истцом в адрес арендатора в соответствии с условиями договора направлялась претензия о необходимости погасить задолженность по договору. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 309, 330, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, требования не признал в части, указал на то, истцом пропущен срок исковой давности, а также на то, что истцом неверно применены коэффициенты в формуле расчета арендной платы. 

В судебном заседании объявлялся перерыв.

В соответствии со статьями 156, 163 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования частично обоснованными и подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации город Новокузнецка (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 12.10.2009 № 06-1082 (далее - договор). 

В соответствии с пунктом 1.1 договора, арендодатель сдал, а арендатор принял на основании распоряжения главы города Новокузнецка от 28.09.2009 № 2614 в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0605055:0054, площадью 2863 кв. м под незавершенный строительством объект (магазин) по просп. Запсибовцев, 4-А в Новоильинском районе города Новокузнецка, в границах, указанных в кадастровом плане, выданном Территориальным отделом № 11 по городу Новокузнецку Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области.

Согласно пункту 2.2 договора, стороны установили, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим с 01.08.2009 до заключения настоящего договора. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора, настоящий договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения, определяются на основании постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 19.02.2008 № 37 «Об утверждении Временного порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области» (в редакции постановлений Коллегии Администрации Кемеровской области Кемеровской области от 10.06.2008 № 221, от 11.12.2008 № 547).

Согласно пункту 3.3 договора, на момент заключения настоящего договора, размер арендной платы за период с 01.08.2009 по 31.12.2009 составляет 25331,13 руб. По истечении срока, за который в настоящем договоре определена арендная плата, в последующие годы составляются новые протоколы определения величины арендной платы на соответствующий период действия договора (пункт 3.4 договора).

Изменение размера арендной платы производится Арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета и (или) размер арендной платы и (или) земельного налога с момента принятия указанных актов, либо с иной даты, с которой распространяет свое действие указанный акт (пункт 3.5 договора).

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за спорный период в порядке и сроки, установленные договором аренды от 12.10.2009 № 06-1082, явилось основанием обращения истца с настоящим иском в суд.

Так, согласно подпункту 7 пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

Поскольку земельный участок относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды. 

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривается необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, согласно которым с 01.03.2015 размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Размер арендной платы определен на основании постановления администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного Постановлением» (далее – постановление от 05.02.2010 № 47, Порядок № 47).

В настоящем случае регулируемая цена за пользование земельным участком будет применяться независимо от того, согласовали стороны ее размер или не согласовали. 

Расчет арендной платы произведен в соответствии с пунктом 2.5 Постановления от 05.02.2010 № 47, на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле:

А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x Кп x Кпр, где: А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка; Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов; Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год, где КИ2010, КИ2011, КИ2012, КИN - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2010, 2011, 2012 и последующие годы. При определении размера годовой арендной платы за земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее - земли промышленности и иного специального назначения) применяются коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2016, 2017 и последующие годы. При определении размера годовой арендной платы за земельный участок из земель населенных пунктов применяются коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2017 и последующие годы;

Как следует из расчета арендной платы, истцом в формуле расчета арендной платы применяются следующие коэффициенты:

коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, в размере 0,0515, на основании пункта 5.1. Приложения № 10 «Земельные участки отдельно стоящих магазинов, универмагов, гастрономов, универсамов, торговых центров, автосалонов»;

коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка в размере 2 на основании пункта 3 Приложения № 10 «Земельные участки, предоставленные для проектирования и строительства иных объектов недвижимости, используемые с нарушением установленного срока строительства»;

коэффициент инфляции в размере 1,1058 за период с 08.06.2017 по 31.12.2017, в размере 1,10032 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018.

коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Кп = 0,97.

Суд находит обоснованным применение в формуле расчета коэффициентов инфляции за спорный период в виду следующего.

Решением Кемеровского областного суда от 17.01.2018 по делу № 3а-608/2017~М-434/2017 признан не действующим со дня вступления в законную силу решения суда пункт 2.5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 (в редакциях постановлений Коллегии Администрации Кемеровской области от 20.08.2015 № 269, 29.04.2016 № 168, 07.07.2016 № 277) в части применения в формуле определения годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, передаваемые в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, произведения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2010, 2011, 2012 и последующие годы, в той мере, в которой указанная норма позволяет применять коэффициенты, отражающие уровень инфляции, без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельных участков, на основании которой определяется размер арендной платы за использование данных земельных участков.

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2018 решение Кемеровского областного суда от 17.01.2018 изменено. Пункт 2.5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47, в редакции до внесения в него изменений постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.06.2017 № 271, в части применения в формуле определения годовой арендной платы за земельный участок произведения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2010, 2011, 2012 и последующие годы, в той мере, в какой данная норма допускает применение коэффициентов, отражающих уровень инфляции, без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельных участков, на основании которой определяется размер арендной платы, признан не действующим с 1 января 2016 года. В остальной части решение оставлено без изменения.

Следовательно, коэффициент инфляции в формуле расчета арендной платы для земель населенных пунктов применяется за период с 08.06.2017 по 23.09.2018.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указывает на неправомерность применения комитетом коэффициента, учитывающего особые условия использования земельного участка в размере 2 на основании пункта 3 Приложения № 10 «Земельные участки, предоставленные для проектирования и строительства иных объектов недвижимости, используемые с нарушением установленного срока строительства».

В частности, ответчик ссылается на приказ от 30.04.2003 № 1 «О переводе на консервацию объекта капитального строительства», в соответствии с которым работы по возведению объекта приостановлены в связи с недостаточностью средств на строительство. Срок консервации - 1 год. Указанный приказ издан предыдущим собственником объекта незавершенного строительства – ФИО4. Кроме того, ответчик ссылается на то, что применение коэффициента особых условий в размере «2» в связи с тем, что объект, расположенный на земельном участке, не возведен в установленный срок, не соответствует принципу экономической обоснованности.

Суд находит обоснованным довод ответчика об отсутствии оснований для применения коэффициента, учитывающего особые условия использования земельного участка в размере 2.

В частности, как следует из договора аренды, предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 42:30:0605055:0054, площадью 2863 кв. м под незавершенный строительством объект (магазин) по просп. Запсибовцев, 4-А.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о земельном участке с кадастровым номером 42:30:0605055:0054, в пределах указанного земельного участка располагается объект недвижимости с кадастровым номером 42:30:0605055:4134. Указанный объект недвижимости является объектом незавершенного строительства, принадлежит на праве собственности ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.10.2018. Право собственности на объект незавершенного строительства перешло к ФИО2 25.06.2003. 

В тоже время, пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

К указанным принципам согласно Постановлению № 582 относится принцип экономической обоснованности, заключающийся в установлении размера арендной платы, соответствующего доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Соблюдение названного принципа при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, должно быть доказано путем представления обосновывающих документов содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

Вместе с тем, исходя из положений соответствующего приложения постановления № 47 администрации Кемеровской области, установление коэффициента, учитывающего особые условия использования земельного участка в размере «2» (увеличивающего в два раза размер арендной платы), обусловлено стимулированием выполнения арендаторами сроков строительства, что само по себе не свидетельствует о проведении многофакторного анализа экономической обоснованности такого коэффицента.

Аналогичная позиция содержится в Апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 03.10.2018 N 69-АПГ18-6.

Более того, исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 февраля 2017 г. N 424-О, государственным органам надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

В этой связи, нарушение сроков строительства объектов недвижимости не может рассматриваться как основание для повышения в несколько раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования. В противном случае установление повышающих коэффициентов свидетельствует не об экономической обоснованности повышенной ставки арендной платы, а об ее штрафном характере, что не предусмотрено действующим земельным законодательством. Размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 21.09.2017 N 31-АПГ17-11).

Из представленных суду доказательств, изложенного выше, следует, что спорный договор аренды заключен с арендатором после регистрации её права собственности на объект незавершенный строительством по истечении 6 лет, земельный участок предоставлен под объект незавершенный строительством, видом разрешенного использования спорного земельного участка является – для размещения объектов торговли, следовательно, срок строительства не устанавливался, земельный участок для осуществления строительства не предоставлялся, а потому и повышающий коэффициент Ку «земельные участки, предоставленные для проектирования и строительства иных объектов недвижимости на период установленного срока строительства» применяться в расчете арендной платы не может.

Довод ответчика о том, что следует применять коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка в размере 0,5 «Земельные участки, предоставленные для проектирования и строительства иных объектов недвижимости на период установленного срока строительства» отклоняется судом, поскольку такой довод основан на неверном толковании норм материального права.

В частности, как указано ранее, само по себе установление коэффициента, направленного на стимулирование выполнения арендаторами сроков строительства не соответствует принципу экономической обоснованности, поскольку не учитывает критерии доходности земельного участка и направлено на увеличение, либо уменьшение арендной платы в зависимости от завершения строительства.

В отношении коэффициента, учитывающий вид использования земельного участка, в размере 0,0515; коэффициента, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», разногласия у сторон отсутствуют.

Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к части заявленных требований.

Так, исковое заявление поступило в Новоильинский районный суд города Новокузнецка Кемеровской области посредством услуг связи, дата направления искового заявления –03.12.2019, что подтверждается отметкой почтового штемпеля на конверте.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. В этой связи, в части требований истцом пропущен срок исковой давности.

Истцом требования уточнены с учетом ходатайства о применении срока исковой давности.

При этом истцом в материалы дела представлен акт сверки за 2020 год, в соответствии с которым стороны в порядке зачета учли сумму в размере 293612,63 руб. При этом как следует из представленных пояснений истца, изложенных в уточнении от 23.09.2020, истцом указанный платеж учитывается в спорном периоде.

Представленный расчет задолженности в виде арендной платы судом проверен, признан верным. Согласно расчету, задолженность с учетом зачета от 14.08.2020 составляет 25091 руб. руб. 

Кроме того, комитетом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 03.12.2016 по 23.09.2018 в размере 54519,32 руб.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей арендатору начислены пени в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды.

Согласно расчету суда неустойка за спорный период с учетом срока исковой давности составляет сумму 27259,63 руб.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.  

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части. 

На основании статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка задолженность по договору аренды от 12.10.2009 № 06-1082 в размере 25 091,72 руб., неустойку 27 259,63 руб., всего 52 351,35 руб. 

В остальной части в удовлетворении иска отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 441 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                                                                                                              Н.К. Фуртуна