АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-49008/2019

г. Краснодар

12 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 6 апреля 2021 года. Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., рассмотрев материалы дела по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к акционерному обществу «Мацестинский Чай» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мацестинская чайная фабрика» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды от 08.12.2005 № 4900770081 (от 08.12.2005 № 04-24/81С)о предоставлении в пользование земельного участка площадью 53 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:0308003:1011 (ранее 23:49:0309000:85), расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок № 3, для сельскохозяйственного использования; об обязании акционерного общества «Мацестинский Чай» привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельный участок с кадастровым номером 53 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:0308003:1011 (ранее 23:49:0309000:85), расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок № 3, для сельскохозяйственного использования; об обязании акционерного общества «Мацестинский Чай» возвратить по акту приема – передачи администрации города Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1011 (ранее 23:49:0309000:85) в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования; об обязании Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 18.01.2006 № 23-23-19/040/2005-771 в виде договора аренды от 08.12.2005 № 4900770081 (от 08.12.2005 № 04-24/81С),

при участии в заседании представителя ответчиков ФИО1, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация города Сочи (далее – администрация) с исковым заявлением к акционерному обществу «Мацестинский Чай» (далее – общество) к обществу с ограниченной ответственностью «Мацестинская чайная фабрика» (далее – фабрика) о расторжении договора аренды от 08.12.2005 № 4900770081 (от 08.12.2005 № 04-24/81С) о предоставлении в пользование земельного участка площадью 53 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:0308003:1011 (ранее 23:49:0309000:85), расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок № 3, для сельскохозяйственного использования; об обязании общества  привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельный участок с кадастровым номером 53 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:0308003:1011 (ранее 23:49:0309000:85), расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок № 3, для сельскохозяйственного использования; об общества  возвратить по акту приема – передачи администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1011 (ранее 23:49:0309000:85) в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования; об обязании Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 18.01.2006 № 23-23-19/040/2005-771 в виде договора аренды от 08.12.2005 № 4900770081 (от 08.12.2005 № 04-24/81С).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчиков в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Как видно из материалов дела, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю(арендодатель) и общество (арендатор) в порядке переоформления права постоянного(бессрочного) пользования заключили договор от 29.11.2005 № 04-04/1999 (далее – договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308003:1011 (ранее 23:49:0309000:85) площадью 53 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок № 3, для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора – до 08.12.2054 (49 лет).

Обязанности арендатора согласованы в пункте 6.2 договора, среди которых использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в договоре (пункт 6.2.7 договора); недопущение действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, устранение за свой счет изменений, произведенных на участке без согласия арендодателя, по его письменному требованию (пункт 6.2.8 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с государственной регистрацией муниципальной собственности города Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1011 администрация и общество заключили дополнительное соглашение от 07.07.2010, которым изменили реквизиты договора аренды от 08.12.2005 № 4900770081 (от 08.12.2005 № 04-24/81С).

По соглашению от 03.08.2018 права и обязанности арендатора из договораот 29.11.2005 № 04-04/1999 перешли к фабрике. Фабрика (арендатор) и общество (субарендатор) заключили договор субаренды от 03.08.2018.

Как следует из письма Южного межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору от 24.12.2018 № 03-18-14/9597 по результатам внеплановой проверки с 10.02.2016 по 10.03.2016 общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 8.7 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, ему выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства Российской Федерации сроком до 25.01.2018.

Впоследствии срок исполнения предписания продлен до 01.07.2018.

В июле 2018 года на арендуемых ответчиками участках проведена внеплановая проверка по контролю исполнения предписания. По результатам повторной проверки общество привлечено к административной ответственности по части 25 статьи 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, ему выдано новое предписание сроком до 01.02.2019.

В ходе проверки, осуществляемой Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308003:1011 (ранее 23:49:0309000:85) установлено, что на указанном земельном участке расположена плантация чая площадью 5,3 га, на которой выявлены заросли сорной (ожина) и древестно-кустарниковой растительностью (лещина, ольха). Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. 

Предписание об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства от 01.08.2018 № 09-09/ВП-784 не выполнено.

Администрация, ссылаясь на то, что общество не приступило к освоению спорного земельного участка и использует его с нарушением требований действующего законодательства, обратилась с иском в арбитражный суд.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научноисследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) (в применимой редакции), арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу (статья 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд признал избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Приведенные администрацией доводы о выявленной на земельном участке древесно-кустарниковой растительности не являются основаниями для расторжения долгосрочного договора аренды применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела. При существующем расположении предмета аренды (в лесном массиве) вменение в вину ответчикам произрастания на участке деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования данного объекта. Факт неиспользования земельных участков по целевому назначению в установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369 процентном соотношении (закустаренность свыше 30% площади участка) не подтвержден надлежащими доказательствами. Нахождение на спорном участке плантации чая администрация не оспаривает.

В этой связи в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований и освобождением администрации от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 156, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                                 О.Б. Куликов