Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-14458/2020

г. Хабаровск

02 декабря 2020 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 24.11.2020

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А. А. Паниной, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>) 

к обществу с ограниченной ответственностью  «Визор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)     

о  взыскании 6 173 275 руб. 91 коп. 

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2 по доверенности № 3484/02-02 от 03.09.2020;

от ответчика -  ФИО3 по доверенности от 19.05.2020.

Акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее - АО «ЦИТ г. Хабаровска») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Визор» (далее – ООО «Визор») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объектов нежилого фонда № 113/17 от 26.04.2017 за период с 01.02.2020 по 24.04.2020 в размере 6 158 122 руб. 93 коп., пени за период с 26.03.2020 по 24.04.2020 в размере 15 152 руб. 98 коп.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме. Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в период после расторжения договора до даты  возврата помещений арендодателю, что также послужило основанием для начисления неустойки. 

Ответчик с иском не согласился по основаниям отзыва. В возражениях указал, что арендатор с учетом того, что арендованные помещения расположены в торгово-развлекательном центре «Южный парк», не имел возможности их использовать в период с 26.03.2020 по 23.04.2020 ввиду запрета деятельности развлекательных и досуговых центров. В этой связи полагает, что он подлежит освобождению от оплаты арендных платежей либо ему положено предоставление скидки в 50 % на основании приказа директора АО «ЦИТ г. Хабаровска» от 23.04.2020 № 52.

В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 19.11.2020 по 24.11.2020. 

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между АО «ЦИТ г. Хабаровска»  (арендодатель) и ООО «Визор» (арендатор) заключен договор аренды № 113/17 от 26.04.2017, по условиям которого арендатору в пользование переданы функциональные помещения № I (28-30, 33, 38) площадью 107,8 кв. м, расположенные на первом этаже; функционального помещения № III (3, 6-34, 45-50, 52-74, 76-100, 102-109) площадью 7169,5 кв. м, расположенные на третьем этаже;  функциональные помещения № IV (3-10, 12-22, 33-36) площадью 346,1 кв. м, расположенные на отметке +12,900 объекта недвижимости по ул. Суворова, 25 (ТРЦ «Южный парк»), для использования под центр досуга и отдыха. 

Срок действия договора был определен с 21.04.2017 года по 20.04.2022 года.       Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

В соответствии с пунктом 2.1. договора арендатор обязан вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом ежемесячно в срок до 25 числа текущего месяца за предыдущий месяц.

Пунктом 2.1. договора аренды установлено, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированного и переменного платежа.

Фиксированный платеж устанавливается пунктом 2.1.1 договора аренды. Соглашением о внесении изменений в договор от 10.04.2019 года фиксированный платеж за пользование помещением с 01.03.2019 года был установлен 1 317 943,73 руб. в месяц. С 01.01.2020 года переменный платеж в соответствии с п. 2.1.1. был проиндексирован на уровень инфляции на 1 января соответствующего года (3%) и стал составлять 1 357 482,04 руб. в месяц.

Переменный платеж согласно пункту 2.1.2 договора аренды (в редакции соглашения от 10.04.2019) в сумме, эквивалентной стоимости коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, горячее водоснабжение, теплоэнергия, электроэнергия, услуги за временные условия приема загрязняющих веществ, техническое обслуживание теплового пункта, сервисное обслуживание учета энергии и теплоносителя, тех. обслуживание оборудования, услуги охраны, клининг, текущий ремонт), потребленных арендатором за месяц. Сумма ежемесячного переменного платежа определяется на основании справки-расчета арендодателя, расшифровывающего сумму переменной части арендной платы, с приложением копий первичных документов от поставщиков коммунальных услуг.

Переменный платеж формируется на основании сведений и документов, представляемых собственнику помещений управляющей компанией ТРЦ «Южный парк» ООО «Южный парк». 

Между АО «ЦИТ города Хабаровска» и ООО «Южный парк» заключен агентский договор № 11/2012 от 08.06.2012, согласно которому ООО «Южный парк» (агент) примяло на себя обязательство за счет средств АО (принципала) обеспечить долю принципала 41,53% в объекте (ТРЦ «Южный парк») услугами по водоснабжению (холодное и горячее); водоотведению; теплоснабжению; электроснабжению; приему загрязняющих веществ в сточных водах; обслуживанию локальных очистных сооружений; ливневой канализации; вывозу, захоронению, перезагрузке и транспортировке твердых бытовых отходов с МОП; техническому обслуживанию теплового пункта; техническому обслуживание системы учета холодной воды; техническому обслуживание системы учета тепловой энергии; доступу к серверу для сбора архивных данных теплосчетчика; сервисное обслуживание чиллеров; техническому обслуживанию и ремонту лифтов и эскалаторов; диспетчеризации лифтов; техническому обслуживанию системы видеонаблюдения и охранной сигнализации; охране МОП; клинингу МОП (уборка помещений и прилегающей территории); обучению, аттестации и переаттестации персонала; дезинсекции насекомых и дератизации помещений МОП; демеркуризации ламп; страхованию лифтов и эскалаторов; освидетельствованию лифтов и эскалаторов; связи; техническому обслуживанию средств противопожарной защиты в помещениях, находящихся в собственности и на местах общего пользования (в редакции дополнительного соглашения №9 от 01.07.2018 г.).

Ежемесячно ООО «Южный парк» во исполнение указанного договора предоставляет АО «ЦИТ г. Хабаровска», как собственнику помещений ТРЦ, первичные документы от поставщиков коммунальных услуг и документы, подтверждающие оплату этих услуг, на основании которых истец формирует справку-расчет для ООО «Визор». Так, за февраль 2020 года сумма переменного платежа по договору составила 1 168 014,69 руб., за март 2020 года – 972 813,90 руб., за 24 дня апреля 2020 года – 216 344,63 руб.

Пунктом 4.1 договора установлено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 17.10.2019 по делу № А73-13621/2019 договор аренды расторгнут, на ООО «Визор» возложена обязанность возвратить арендодателю арендуемый объект. Судебный акт вступил в законную силу 14.02.2020. 

Арендованные помещения возвращены арендатором арендодателю по акту от 24.04.2020.

Из материалов дела следует, что ответчик в период с 01.02.2020 по 24.04.2020 обязанность по оплате арендной платы не исполнил, в связи с чем образовался долг в размере  3 800 949 руб. 71 коп. по фиксированной части и 2 357 173 руб. 22 коп. по переменной части, всего 6 158 122 руб. 93 коп.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению платежей по договору аренды послужило основанием для начисления пени в сумме 15 152 руб. 98 коп. за период с 26.03.2020 по 24.04.2020 согласно расчету. 

Истец направил в адрес ответчика претензию № 2844/03-04 от 23.07.2020 с предложением оплатить имеющуюся задолженность и пени.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статьи 622 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума ВАС РФ № 35 от 06.06.2014 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривающего передачу имущества во владение или пользование, либо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Поскольку материалами дела подтверждается, что ответчик после расторжения договора  арендованное имущество возвратил несвоевременно, что подтверждается актом от 24.04.2020, то требования истца о взыскании арендных платежей, составляющих постоянную и переменную часть арендной платы, за заявленные  период являются обоснованными.

Доводы ответчика о необходимости освобождения его от оплаты арендной платы полностью или предоставления ему 50 % скидки судом отклонены исходя из следующего.

Приказ АО «ЦИТ г. Хабаровска» № 52 от 23.04.2020 о мерах экономической поддержки арендаторов распространяется на арендаторов по действующим договорам аренды, предоставление скидки оформляется путем подписания дополнительного соглашения. Между тем, договор аренды с ответчиком на момент издания приказа был расторгнут, что исключает возможность внесения в него изменений. Предъявленная к взысканию задолженность образовалась за период после прекращения действия договора в связи с неисполнением арендатором обязанности по освобождению помещений, что влечет обязанность внесения платы за пользование за время просрочки.

Ссылка ответчика не невозможность использования арендованного имущества в период введения ограничительных мер в виде приостановления проведения досуговых, развлекательных, зрелищных мероприятий с очным пребыванием людей, в том числе оказание услуг в торгово-развлекательных центрах, судом признана необоснованной. 

Во-первых, ответчиком не доказано, что он самостоятельно использовал  арендованные помещения с целью оказания досуговых и развлекательных услуг. Основным видом деятельности ООО «Визор» в соответствии с данными сведений из ЕГРЮЛ является аренда или управление собственным или арендованным имуществом, который не входит согласно постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Во-вторых, ссылка на невозможность использовать арендованные помещения в период действия ограничений является неубедительной с учетом того, что арендатор еще в феврале 2020 года был обязан судом к возврату этого имущества арендодателю, исполнение данной обязанности исключило бы для ответчика неблагоприятные последствия введенных в регионе ограничительных мер. 

Доказательств оплаты долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Статья 330 ГК РФ  определяет неустойку (штраф, пени) как определённую законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Поскольку судом установлен факт просрочки внесения платежей за пользование арендованным имуществом, требования о взыскании пеней в размере 15 152 руб. 98 коп., начисленных за период с 26.03.2020 по 24.04.2020 являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Расчет судом проверен, признан верным.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Визор» в пользу акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» 1 239 871 руб. 06 коп. долга, 73 346 руб. 45 коп. неустойки, всего 1 313 217 руб. 51 коп., а также 38 132 руб. расходов по государственной пошлине.

Расторгнуть договор аренды объектов нежилого фонда № 111/17 от 17.05.2017.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Визор»  возвратить акционерному обществу «Центр инновационных технологий города Хабаровска»  арендуемый объект: здание литер А (кинотеатр) площадью 1 515,1 кв. м, расположенное  по адресу: 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через Арбитражный суд Хабаровского края.  

 

Судья                                                                                         А. А. Панина