АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075, http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3031/18 

Екатеринбург

03 декабря 2018 г.

Дело № А60-53689/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2018 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Шершон Н.В.,

судей Сушковой С.А., Плетневой В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – Сбербанк России, Банк)на определение Арбитражного суда Свердловской области от 14.03.2018по делу № А60-53689/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времении месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Сбербанка России – Туманов А.А. (доверенность от 25.10.2018);

Грибанова А.А. – Чурмантаева К.И. (доверенность от 29.06.2017);

Новосёловой Ю.С. – Ольков Д.С. (доверенность от 15.08.2017);

Зямилова Р.В. – Зямилов Р.В. (доверенность от 10.05.2018).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.2016 принято заявление Ленченкова Алексея Вячеславовича о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Золотая Горка» (далее – общество «Золотая горка», должник).

Определением суда от 27.04.2017 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Астраханов Павел Викторович.

Решением арбитражного суда от 04.12.2017 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Басов Александр Николаевич.

В настоящем деле применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), общество «Золотая горка» признано застройщиком. 

Грибанов Артем Андреевич обратился 26.09.2017 в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании за ним права собственностина жилой дом и земельный участок, а также о признании отсутствующимв отношении них обременения в виде ипотеки в пользу Сбербанка России.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.03.2018 (судья Берсенева Е.И.), оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2018(судьи Романов В.А., Нилогова Т.С., Плахова Т.Ю.), заявление Грибанова А.А. удовлетворено: за ним признано право собственности на жилой дом (коттедж) общей площадью 337,7 кв. м с кадастровым номером 66:62:0504001:621и земельный участок площадью 2220 кв. м с кадастровым номером 66:62:0504001:85, расположенные по адресу Свердловская область,г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. Ивановская, 7 «А»; обременение в виде ипотеки в отношении указанного имущества признано отсутствующим.

В кассационной жалобе Сбербанк России просит указанные судебные акты отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Грибановым А.А. требований. По мнению заявителя жалобы, суды ошибочно признали Грибанова А.А. участником строительства, поскольку в силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии в строительстве)строительство индивидуальных жилых домов не является предметом регулирования данного Закона, положения статьи 201.1 и 201.8 Закона о банкротстве подлежат применению в отношении участников строительства многоквартирных домов, к которым заявитель не относится. Заявитель жалобы также ссылается на то, что, поскольку сведения об обремени земельного участка ипотекой в пользу Банка содержались в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), а, кроме того, были включены в текст договора купли-продажи от 18.04.2017 № И7А, Грибанов А.А., не проявив должной степени осмотрительности при вступлении в спорные правоотношения, не является добросовестным приобретателем, кроме того, должник стоимость спорных объектов в полном объёме Сбербанку России не погасил, соответственно основаниядля прекращения залога, предусмотренные кредитным договором, не возникли, а довод апелляционного суда о том, что гражданин, будучи экономически слабой стороной спорных отношений, не может нести риск наступления неблагоприятных последствий в результате неправомерных действий должника-застройщика (профессионал в сфере строительства) при извещении Банка (экономически сильная сторона) о состоявшейся сделке, не может быть принят во внимание, поскольку само по себе приобретение объекта, находящегося в ипотеке, лицом, с одной стороны, не являющимся добросовестным приобретателем, но с другой – являющимся экономически слабой стороной, не является обстоятельством, влекущим прекращение ипотеки, извещение Банка о состоявшейся сделке не имеет правового значения, поскольку покупатель жилой недвижимости, обремененной залогом, принимает на себя риск ненаправления продавцом денежных средств в погашение залоговой стоимости, поскольку именно продавец является его контрагентом по сделке. Кроме того, заявитель обращает внимание на то, что акт приема-передачи спорного объекта подписан уже после возбуждения в отношении должника дела о банкротстве, что само по себе исключает возможность признания права собственности, Грибанов А.А. вправе обратиться с заявлением о включении его денежных требований в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов.

В отзыве на кассационную жалобу Зямилов Р.В. просит судебные акты оставить без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции устанавливает правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материальногои процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, а также проверяет соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом положенийстатьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между должником (Продавец) и Грибановым А.А. (Покупатель) заключен договор от 15.01.2013 № 71/2013 купли-продажи будущей недвижимой вещи и земельного участка, согласно пункту 1.1 которого Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять в собственность жилой дом (коттедж), который будет построен в будущем, проектной общестроительной площадью 229,51 кв. м. Жилой дом должен быть размещен на земельном участке ориентировочной площадью 2220,7 кв. м. Указанный земельный участок является частью исходного земельного участка с кадастровым (условным) номером 66:62:0504001:72, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный.

Согласно пункту 2.1, 2.3 указанного договора стоимость жилого дома составляет 9 163 898 руб., в неё входит стоимость земельного участка, подлежащего передаче покупателю совместно с жилым домом. Покупатель оплачивает продавцу стоимость жилого дома в размере, указанном в пункте 2.1 договора, поэтапно, в соответствии с Графиком платежей, согласованным сторонами в Приложении № 2 к договору. Дополнительным соглашением № 1 к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка стоимость Жилого дома с земельным участком увеличена до 13 800 000 руб., а также внесены изменения в график платежей, которым полная оплата имущества предусмотрена до 30.09.2013.

Должником получено разрешение № RU663060002005010-000000032на ввод оговоренного договором объекта в эксплуатацию.

Грибановым А.А. договор оплачен в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и конкурсным управляющим должника не оспаривается.

Впоследствии между должником и Грибановым А.А. заключен основной договор-договор купли-продажи жилого дома и земельного участкаот 18.04.2017 № И7А, по условиям которого должник обязуется передатьв собственность покупателя, а покупатель принять в собственность:жилой дом (коттедж), расположенный по адресу: Свердловская область,г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. Ивановская, 7 «А», который принадлежит продавцу на основании разрешения на ввод объектав эксплуатацию RU 663060002005010-000000032, общей площадью 337,7 кв. м.; земельный участок площадью 2220 кв. м с кадастровым номером 66:62:0504001:85, принадлежащий продавцу на праве собственностина основании решения собственника земельного участка о разделе земельного участка от 15.03.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 66 АЕ 856321, о чем в ЕГРП 04.04.2013 сделана запись регистрации № 66-66-29/202/2013-306, с расположенным на нём жилом доме.

Пунктом 1.4 этого договора установлено, что продавец гарантирует, что на момент передачи жилого дома и земельного участка покупателю, жилой дом и земельный участок, среди прочего, не будут заложены. Пунктом 1.5 данного договора оговорено обязательство продавца о снятии обременения в виде ипотеки в пользу Сбербанка России, в части земельного участка, который должен быть передан (продан) покупателю к моменту передачи жилого дома и земельного участка покупателю.

Между должником и Грибановым А.А. 18.04.2017 составленакт приема-передачи жилого дома и земельного участка, согласно которому Грибанов А.А. принял в собственность объекты недвижимого имущества.

Вместе с тем должником обязанность, предусмотренная пунктом 5.2.4 основного договора купли-продажи, согласно которой в течение 15 рабочих дней с даты подписания Акта приема-передачи жилого дома и договоракупли-продажи земельного участка продавец обязуется предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, необходимые для государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и перехода права собственности на жилой дом на покупателя, а также документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на покупателя, не исполнена.

В связи с этим Грибанов А.А., ссылаясь на наличие предусмотренных законом оснований для признания за ним права собственности на указанные выше жилой дом и земельный участок, обратился в арбитражныйсуд с рассматриваемым заявлением.

Признавая за Грибановым А.А. право собственности на спорные объекты, а обременение в виде ипотеки в пользу Сбербанка России отсутствующим, суды исходили из следующего.

Как установлено подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Законао банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества,в том числе объектов незавершенного строительства подлежат предъявлениюи рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьей порядка.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае,если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.

Согласно частям 8, 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства; возникшийна основании настоящего Федерального закона или на основании договорас банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных на данном земельном участке.

Руководствуясь приведёнными законоположениями, исследовав фактические обстоятельства данного дела о банкротстве застройщика, рассмотрев доводы и возражения участвующих в данном споре, оценив представленные ими документы, установив, что Грибановым А.А. оплата по договору осуществлена в полном объёме, спорный жилой дом (коттедж) построен, введен в эксплуатацию, передан Грибанову А.А., который им фактически владеет, несет расходы по его содержанию, суды пришли кобоснованным выводам о наличии оснований для удовлетворения заявленного Грибановым А.А. требования о признании за ним права собственности на спорные жилой дом и расположенный под ним земельный участок, а равно и о наличии обстоятельств, повлекших прекращение обременения в виде ипотеки на земельный участок, на котором возведён вышеназванный жилой дом.

Доводы о том что Грибанов А.А. не является участником строительства и добросовестным приобретателем имущества, изложенные Сбербанком России, в кассационной жалобе приводились им в качестве возражений на заявление Грибанова А.А. при рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций, рассмотрены судами и отклонены с учетом следующего.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Как установлено апелляционным судом, спорные жилой доми земельный участок находятся на территории, в отношении которой должником осуществлялся единый проект застройки жилого комплекса -  поселка «Золотая горка» с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети, газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги), в рамках которого объединены разные виды возводимых жилых объектов: как многоквартирные дома малой этажности, так и жилые помещения коттеджного типа. Застройщик одновременно привлекал денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей по предварительным договорам в рассрочку, при этом как денежные средства, полученные как от участников строительства в многоквартирных домах, так и от заказчиков жилых помещений коттеджного типа, смешивались, аккумулировались должником и использовались для реализации данного проекта комплексной застройки, на денежные средства в том числе и приобретателей коттеджей создана и общая жилищно-коммунальная инфраструктура поселка «Золотая горка». 

Таким образом, в рассматриваемом случае коттедж, по сути, представляет собой не отдельный самостоятельный объект индивидуального жилищного строительства, а элемент единого по территории и инфраструктуре строительного объекта, фактически покупатели коттеджей в финансово - экономическом плане являлись такими же дольщиками по созданию единого жилого комплекса, как и приобретали квартир. 

В связи с изложенным арбитражный суд признал возможным и оправданным применение в рассматриваемом деле о банкротстве застройщика – общества «Золотая горка» к покупателям коттеджей правил об участии в долевом строительстве жилья. 

Согласно пояснениям участников процесса, данным в судебном заседании суду округа и согласующимся со сведениями, содержащимися в карточке дела в Картотеке арбитражных дел, в поселке «Золотая горка» запланировано строительство коттеджей несколькими очередями, на часть из них заключены договоры купли-продажи будущей вещи, из числа последних девять передано покупателям, за восемью из которых уже признано право собственности, еще одно требование находится на рассмотрении суда.

Таким образом, апелляционный суд обоснованно указал, что к правоотношениям между должником и Грибановым А.А. по аналогии подлежат применению нормы Закона об участии в долевом строительстве и положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направленные на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников строительства, и на него в полной мере подлежат распространению такие гарантии.

Принимая во внимание изложенное, суды обеих инстанций правильно не приняли во внимание возражения Банка о том, что ипотека не прекращена, с учётом частей 8, 8.1 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве, устанавливающих дополнительные основания прекращения залога, а также того обстоятельства, что положения обоих совершенных между должником и Грибановым А.А. договоров предусматривают обязательство должника обеспечить снятие обременения в виде ипотеки в пользу Сбербанка России в части земельного участка, который должен быть передан Грибанову А.А. к моменту передачи ему жилого дома, исполнения Грибановым А.А. в полном объёме своего обязательства по оплате имущества.

Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равно как и контролировать дальнейшее движение переданных застройщику денежных средств. Как усматривается из обстоятельств иных обособленных споров, и пояснено участниками процесса, оплата объектов по всем договорам купли-продажи осуществлялась покупателями наличными денежными средствами. 

Как верно отметил апелляционный суд, то обстоятельство, что должник не исполнил обязательства по направлению полученных по покупателя в счет оплаты недвижимого имущества денежных средств в погашение своих обязательств перед Банком по кредитному договору, а также по обеспечению снятия обременения с объекта недвижимости, не является достаточным аргументом против требований Грибанова А.А., поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину, негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, при извещении банка (экономически сильная сторона) о состоявшейся сделке, что согласуется с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.10.2015 № 28-П.

С учетом изложенного не могут быть признаны обоснованными доводы Банка о недобросовестности приобретения имущества Грибановым А.А. ввиду осведомленности последнего о наличии ипотеки в пользу Банка и внесения оплаты наличными денежными средствами. 

Довод Сбербанка России о том, что акт приема-передачи спорных объектов недвижимости подписан после возбуждения в отношении должника производства по делу о банкротстве (но до введения первой процедуры), судом округа отклоняется, поскольку, как видно из материалов дела и указано представителем Грибанова А.А. в судебном заседании суда округа, соответствующие возражения против требования Грибанова А.А. при рассмотрении спора в судах первой и апелляционной инстанции Банком не приводились, в связи с чем участники процесса не имели возможности предоставления доказательств, свидетельствующих о периоде получении фактического владения. Кроме того, как уже было отмечено, учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого дела о банкротстве, в том числе изложенные выше, Грибанов А.А. не может быть поставлен в худшее положение по сравнению с иными лицами, состоящими с должником в сходными с рассматриваемыми правоотношениях.

Учитывая, что нарушений норм материального и (или) процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не выявлено, следует признать, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными и отмене по приведенным в кассационной жалобе доводам не подлежат. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 14.03.2018по делу № А60-53689/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий	Н.В. Шершон 

Судьи	С.А. Сушкова 

	В.В. Плетнева