ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-23224/2018

город Ростов-на-Дону

01 марта 2019 года

15АП-1066/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 марта  2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ильиной М.В.,

судей Ефимовой О.Ю., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от заявителя - представителя ФИО2 по доверенности от 18.01.2019, 

от заинтересованного лица - представителя ФИО3 по доверенности от 24.12.2018, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2018 по делу № А53-23224/2018 (судья Захарченко О.П.),

по заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии третьего лица: закрытого акционерного общества "Донское крупнопанельное домостроение"

о признании незаконным решения

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее департамент) обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее управление) о признании незаконным решения Ростовской области об отказе в государственной регистрации прав от 07.08.2018 № №61/001/008/2017-75638 соглашения к договору аренды земельного участка № 32964 от 23.03.2011 от 26.06.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, Первомайский район, 2 мкр. «Темерник», обязании осуществить государственную регистрацию соглашения к договору аренды земельного участка №32964 от 23.03.2011 от 26.06.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, Первомайский район, 2 мкр. «Темерник» (с учетом принятых судом уточнений заявленных требований).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2018 признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964 как не соответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистраций недвижимости». Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014 к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обратилось с апелляционной жалобой, просило  отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2018 и принять по делу новый судебный акт которым отказать в удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что регистрирующим органом оспариваемые действия были совершены в строгом соответствии с нормами действующего законодательства. На основании статьи 334 ГК РФ залог возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства. Статьей 352 ГК РФ предусмотрен неисчерпывающий перечень оснований прекращения залога, в том числе прекращение заложенного права (подпункт 3 пункта 1 данной статьи). Вместе с тем пунктом 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона об участии в долевом строительстве, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом. Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13-15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Пунктом 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества. Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 № 2-0 указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором. Таким образом, залог прав в отношении земельного участка возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению иных предусмотренных этим Законом обязанностей. Предметом ипотеки по настоящему делу является право аренды застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020605:44. В соответствии со статьей 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно п. 8.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве возникший на основании данного Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. Пунктом 2 части 9 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» также установлено, что в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений ипотека права застройщика на земельный участок прекращается с даты передачи жилых помещений в многоквартирном доме всем участникам строительства. В силу части 11 статьи 53 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, действующее федеральное законодательство предусматривает возможность погашения регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, возникшей на основании Закона о долевом участии в строительстве, исключительно с момента передачи в установленном порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке. До настоящего времени застройщик с заявлениями о прекращении обременения с приложением документов, подтверждающих передачу объектов долевого строительства участникам долевого строительства, не обращался. Государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства не произведена. Согласно п.п. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Управлением не оспаривается вывод суда первой инстанции о возникновении у собственников помещений в многоквартирном доме прав на доли в праве общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 61.44:0020605:44 пропорционально площади принадлежащих им помещений с момента осуществления государственной регистрации прав на данные помещения, а также прекращении в отношении указанных долей обременения в виде аренды на основании ст. 413 ГК РФ. Вместе с тем Департамент обратился за государственной регистрацией соглашения о расторжении договора аренды в отношении всего земельного участка. При этом право на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом у участников долевого строительства, которым не были переданы объекты долевого строительства и (или) доказательств передачи которых в Управление в установленном порядке не поступало, не возникло, и, соответственно, к ним не перешло обремененное ипотекой право аренды застройщика. Пунктом 139 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (далее - Порядок), установлено, что если собственником земельного участка, сформированного (предоставленного) для строительства и (или) эксплуатации соответствующего многоквартирного дома, является иное лицо (не застройщик), в том числе публичное образование, и земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды (субаренды, безвозмездного пользования), при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляются следующие действия: запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка. Одновременно в отношении земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и прежнего собственника земельного участка. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника при указании размера доли в праве вносятся либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства», либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, машино-мест», далее указываются сведения о помещении, машино-месте, принадлежащем соответствующему лицу. Если собственность на земельный участок не разграничена, в ЕГРН запись о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника не вносится; в запись о государственной регистрации ипотеки права аренды (субаренды) земельного участка вносятся изменения в соответствии с пунктом 15 Порядка в части залогодержателя путем указания слов: «участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, которым не переданы объекты долевого строительства». Данный порядок осуществления государственной регистрации утвержден с учетом норм как жилищного законодательства, так и законодательства об участии в долевом строительстве и направлен на соблюдение баланса интересов всех участников правоотношений в сфере долевого строительства многоквартирных жилых домов. Кроме того, на момент вынесения Управлением решения об отказе в осуществлении государственной регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44 - 07.08.2018, в ЕГРН было зарегистрировано актуальное ограничение в виде ареста и запрета совершать регистрационные действия на основании постановления судебного пристава-исполнителя Октябрьского отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону Управления ФССП России по Ростовской области от 28.05.2018 № 82240/12/61029-СД, дата регистрации ареста в ЕГРН: 30.05.2018. Указанным постановлением арест наложен на объекты недвижимого имущества, а также имущественные права (собственности, аренды, залога и т.д.) ЗАО «Донское крупнопанельное домостроение», Управлению запрещено совершать регистрационные действия в отношении арестованного имущества и имущественных прав должника. Вывод суда первой инстанции о том, что на момент принятия Управлением решения от 07.08.2018 об отказе в государственной регистрации данное ограничение отсутствовало, не соответствует обстоятельствам настоящего дела. Из содержания приобщенной Управлением к материалам дела выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020605:44 следует, что на момент вынесения отказа в осуществлении государственной регистрации вышеуказанный арест был актуален. На основании изложенного, решение государственного регистратора об отказе в осуществлении государственной регистрации от 07.08.2018 вынесено в соответствии с нормами действующего законодательства.

В судебном заседании представитель управления апелляционную жалобу поддержал.

Представитель департамента апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23.03.2011 между департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ЗАО «Донское крупнопанельное домостроение» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:020605:0044, имеющего адресные ориентиры: 

<

...> района «Темерник» для использования в целях завершения проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, площадью 2461 кв.м (п.1.1 договора).

В Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44 внесены сведения о наличии ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу ЗАО «Донское крупнопанельное домостроение» и ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.11.2017 №61/001/001/2017-305159. Согласно выписке из ЕГРН в пределах земельного участка расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0020605:5380 с выделенными в нем помещениями с определенными кадастровыми номерами, что также подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.08.2017.

26.06.2014 между департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ЗАО «Донское крупнопанельное домостроение» было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка №32964 от 23.03.2011 от 26.06.2014.

25.07.2017 департамент обратился в управление с заявлением об осуществлении государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка № 32964 от 23.03.2011, по которому стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды.

Уведомлением от 08.05.2018 № 61/001/008/2017-75638 управление сообщило о приостановлении действий по государственному кадастровому учету соглашения к договору аренды до 07.08.2018 со ссылкой на часть 1 статьи 1 3 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Уведомлением от 07.08.2018 № 61 /001/008/2017-75638 департаменту было отказано в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка № 32964 от 23.03.2001 от 26.06.2014 по основаниям, аналогичным основаниям приостановления государственной регистрации соглашения.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данные ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона о регистрации), который согласно его части 1 статьи 72 вступил в силу с 01.01.2017, за исключением части 4 статьи 66 и статьи 68 настоящего Федерального закона.

Статьей 1 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В статье 26 Федерального закона N 218-ФЗ содержится перечень оснований для приостановления в государственной регистрации прав. В частности государственная регистрация прав может быть приостановлена в случаях, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам.

Согласно части 2 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В силу статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ).

При обращении в Управление Росреестра по Ростовской области, департаментом в качестве документа-основания для государственной регистрации было представлено соглашение к договору аренды земельного участка №32964 от 23.03.2011 от 26.06.2014.

В силу положений ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ №214) все договоры долевого строительства должны быть обеспечены залогом.

Согласно п.1 ст. 13 ФЗ №214 в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Вместе с тем, согласно п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 1 статьи 42 Закона о регистрации регламентирует, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права, а государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Исходя из указанных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а следовательно, с указанного момента департамент утрачивает право на распоряжение данным земельным участком.

Как следует из материалов дела, участники долевого строительства зарегистрировали свои права на ряд помещений в составе многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> «Темерник», что подтверждается письмом Управления Росреестра по Ростовской области от 03.10.2018 № 03-2879.

Общая долевая собственность собственников помещений многоквартирного дома на спорный земельный участок возникла с момента государственной регистрации права собственности физических лиц на помещения, расположенные в многоквартирном доме на спорном земельном участке.

Доводам управления  о том, что государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, су четом того, что  государственная регистрация прекращения договора аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Таким образом, оснований для отказа в государственной регистрации соглашения к договору аренды, в силу статьи 27 Закона о государственной регистрации недвижимости, у регистратора не имелось.

Судом первой инстанции учтено, что зарегистрированное в реестре ограничение (обременение) в виде ареста и запрета совершать регистрационные действия на основании постановления судебного пристава-исполнителя Октябрьского отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону Управления ФССП России по Ростовской области от 28.05.2018 № 82240/12/61029-сД  принято не в рамках производства по уголовному делу и дела о банкротстве юридического лица. В связи с чем, наложенное приставом 28.05.2018 ограничение права аренды не является основанием для отказа в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. 

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2018 по делу №А53-23224/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий М.В. Ильина

СудьиО.Ю. Ефимова

М.В. Соловьева