ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А65-6234/2020

г. Самара

21 июля 2021 г.

резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2021года

полный текст постановления изготовлен 21 июля 2021 года

 

 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи Дегтярева Д.А.,

судей Романенко С.Ш., Митиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 июля 2021 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Дом Кекина" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 апреля 2021 года по делу           № А65-6234/2020 (судья Савельева А.Г.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Дом Кекина", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 9388955 руб. 28 коп. долга, 256094 руб. 74 коп. процентов, и по встречному иску Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Дом Кекина", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании зачесть в счет арендной платы по договору аренды от 15.02.2005г. 9388955 руб. 28 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – директор ФИО2 (паспорт, протокол №2 заседания Совета директоров от 23.07.2020);

от ответчика –  представитель ФИО3 по доверенности от 22.01.2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Дом Кекина", г.Казань, (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", г.Казань, (далее – ответчик) - о взыскании 9388955 руб. 28 коп. долга, 256094 руб. 74 коп. процентов.

Определением от 07.07.2020г. судом принято встречное исковое заявление Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу  с ограниченной ответственностью "Дом Кекина", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании зачесть в счет арендной платы по договору аренды от 15.02.2005г. 9388955 руб. 28 коп..

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.04.21г., принятым по настоящему делу, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречный иск удовлетворен. Произведен зачёт стоимости капитального ремонта на сумму 9388955 руб. 28 коп.  в счёт платежей по договору аренды №47/ф от 15.02.2015г. за август 2019 и октябрь 2019г.

С Общества с ограниченной ответственностью "Дом Кекина", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) взыскано 6000 руб. расходов по госпошлине.

 Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда первой инстанции.

В апелляционной жалобе заявитель не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что на проведение капитального ремонта арендованного имущества не требуется согласие арендодателя. Полагает, что переданное в аренду имущество не имело недостатков, не оговоренных сторонами при его передаче в пользование.

Заявитель полагает, что истец по встречному иску не доказал необходимость проведения неотложного капитального ремонта. Ссылаясь на п.п.2.4.2.,3.1. договора аренды заявитель жалобы полагает, что стоимость капитального ремонта как один из видов неотделимых улучшений предмета аренды не подлежит возмещению арендодателем. Ответчик не представил в материалы дела письменное согласование арендодателя на осуществление работ. Заявитель полагает, что ответчик ненадлежащим образом осуществлял свои обязанности арендатора по содержанию имущества, соблюдение условия договора позволило бы продлить срок службы оборудования. Произведенные ответчиком работы по замене отопительной системы стали следствием отсутствия должного технического обслуживания, текущего ремонта.

Заявитель апелляционной жалобы просил отменить решение арбитражного суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальный иск и отказать во встречном иске.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.21г. апелляционная жалоба истца была принята к рассмотрению, назначено судебное заседание на 15 июля 2021 года. 

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы и отмене решения.

Ответчик возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, представлен отзыв.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав в судебном заседании представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены/изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом, между истцом и ответчиком 15.02.2005г. был заключен договор аренды №47/ф, по которому ответчик получил в аренду 4-этажное нежилое здание с закрытой автостоянкой, расположенное по адресу: 

<

...>. Объект принят ответчиком по акту приёма-передачи от 15.02.2005г. 

Размер ежемесячной арендной платы установлен сторонами в 4931832 руб. 54 коп., исходя из пункта 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения №3 от 01.07.2016г.

Согласно пункту 4.3 договора, ежемесячно до 5 числа месяца, следующего за расчётным, арендодатель направляет арендатору акт выполненных работ и счёт-фактуру для оплаты, а арендатор оплачивает указанные документы в течение 5 рабочих дней (пункт 4.4 договора).

Неоплата части арендной платы за август 2019г. и октябрь 2019г., послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик, не оспаривая факт неоплаты, заявил встречный иск о зачёте стоимости проведенного им капитального ремонта ввиду отказа истца произвести такой зачёт.

Арбитражный суд счел необходимым удовлетворить требования ответчика, провести такой зачёт в силу следующего.

Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).

Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.

Поскольку все виды работ, указанные ответчиком в представленных им первичных документах, относятся к капитальному ремонту, оснований считать их неотделимыми улучшениями не имеется.

Кроме того доводы истца о том, что произведенные ответчиком работы относятся к неотделимым улучшениям, судом отклоняется, поскольку опровергаются заключением судебной экспертизы. Экспертом дан исчерпывающий ответ относительно отнесения видов работ к текущему или капитальному ремонту. 

Довод истца о ненадлежащем содержании объекта аренды ответчиком и отсутствии текущего ремонта, судом отклоняются, как не подтвержденный документально в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В соответствии  с пунктом 2.3.6 договора, арендатор обязуется поддерживать помещения в исправном состоянии, своевременно производить текущий ремонт, а также нести иные расходы, связанные с эксплуатацией объекта.

Между тем, договор не регламентирует порядок осуществления текущего ремонта, необходимости оформления каких-либо документов, подтверждающих его проведение и надлежащее содержание объекта. Также договор не содержит обязанности арендатора поручать проведение текущих работ лицензированным организациям.

Ссылка истца на пункт 2.3.12 договора судом отклоняется, поскольку заключение соответствующих договоров предусматривалось на обеспечение соответствующих услуг, а не на текущий ремонт указанных систем.

Ответчик в заседании 26.04.2021г. пояснил, что текущее обслуживание осуществлялось работником, состоящим в штате ответчика, на регулярной основе, что исключает составление каких-либо актов об обслуживании, актов периодического контроля и т.п.

В силу пункта 2.2.1 арендодатель имеет право осуществлять контроль за обеспечением имущественной сохранности помещения, а также за его качественным состоянием, целевым использованием в соответствии с пунктом 1.1 договора. 

Истцом не представлено документов, подтверждающих установление им ненадлежащего содержания объекта аренды в ходе проведения контрольных осмотров (акты, предписания и пр.). 

В представленных в материалы дела письмах истец указывает ответчику лишь на необходимость заключения соответствующих договоров, но не на отсутствие надлежащего обслуживания оборудования собственными силами.

 Судом также учтено, что последний раз ремонт систем вентиляции и отопления имел место более 10 лет назад, следовательно, с учётом эксплуатации систем, одним лишь текущим ремонтом невозможно было поддерживать надлежащую их работоспособность. 

Довод истца об отсутствии согласования с ним видов и стоимости работ, судом отклоняется, в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. 

В пункте 2.1.4 договора стороны предусмотрели, что капитальный ремонт обязан производить арендодатель.

По смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 616 названного Кодекса в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и зачесть его в счет арендной платы. 

При этом, какого-либо согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. Законодательство не ставит осуществление права арендатора при этих условиях в зависимость от того, разработал ли арендатор техническое задание на проведение капитального ремонта, согласовал ли его с арендодателем, представил ему проектную документацию, известил ли о стоимости предстоящих работ либо не совершал указанных действий.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов:

1) нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта;

2) существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта;

3) произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества;

4) действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта.

Необходимость проведения ремонта систем отопления и вентиляции усматривается из писем арендатора: №79 от 18.08.2016г., №71 от 10.07.2017г., №74 от 31.07.2017г. (т.1 л.д.90-96). Данные работы отнесены к капитальному ремонту, что подтверждено также заключением судебной экспертизы, однако, никаких действий по проведении такого ремонта арендодателем предпринято не было. Более того, в проведении ремонта письмом №40 от 16.04.2019г. (т.1 л.д.118) отказано по мотиву их отсутствия в финансовом плане на 2019г.

Перед проведением капитального ремонта, истец был письменно уведомлен ответчиком о его необходимости (т.1 л.д.116), подрядной организацией составлен акт технического обследования от 15.04.2019г. (т.1 л.д.117), подтверждающий состояние системы вентиляции, а в  проведении осмотра 22.04.2019г. также принимал участие директор истца (т.1 л.д.119).

Факт проведения капитального ремонта, а также оплата проведенных работ ответчиком, подтверждена представленными им договорами подряда №2121/ф от 07.09.2018г. (т.1 л.д.97-101, 129-132), актами о приёмке выполненных работ, накладными (т.1 л.д.102-106, 135-137), справками по форме КС-3 (т.1 л.д.107-110) и платёжными поручениями (т.1 л.д.111-114, 133-134). 

Довод истца об отсутствии неотложной необходимости для проведения капитального ремонта, судом рассмотрен и отклонен, поскольку указанные работы производились перед отопительным сезоном и перед летним сезоном. Принимая во внимание специфику объекта, его офисное назначение, использование большим количеством людей, суд пришёл к выводу, что в данном случае капитальный ремонт и системы отопления и системы вентиляции были вызваны неотложной необходимостью, поскольку, в случае отсутствия ремонта арендуемый объект перестал бы отвечать  требованиям, предъявляемым к помещениям, используемым в целях, определенных договором. 

Довод истца об отнесении объекта аренды к объектам культурного наследия, и  необходимости согласовывать работы с соответствующими ведомствами, судом не принят, в силу следующего.

Согласно статье 42 Федерального закона от 25 июня 2002г. N 73-ФЗ"Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" ремонт памятника - научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях поддержания в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны. 

Поскольку в данном случае изменения особенностей, составляющих предмет охраны, не производилось, отсутствовала необходимость проведения каких-либо дополнительных согласований, установленных вышеуказанным законом.

Таким образом, требования о зачёте стоимости проведенного  капитального ремонта являются обоснованными, а встречные исковые требования – подлежащими удовлетворению.

Требование же истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по арендной плате в денежном выражении удовлетворению не подлежит, поскольку данная сумма засчитывается судом из расходов, понесенных ответчиком при проведении капитального ремонта. 

Ввиду отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности, требование о взыскании процентов, начисленных истцом, также не подлежит удовлетворению.

Судом также принят во внимание пункт 15 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 11.06.2020г. "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", согласно которому обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету (статья 410 ГК РФ). 

Обращаясь с апелляционной жалобой, истец, ссылаясь на п.2 ст.612 ГК РФ, заявляет, что согласно акту приема-передачи здания от 15.02.2005г., подписанному сторонами в рамках договора, претензии по составу, качеству, состоянию передаваемого имущества у сторон отсутствовали, а потому Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Между тем, между передачей здания и капитальным ремонтом, который ответчик произвел за свой счет прошло более 13 лет и свои встречные требования ответчик основывал на ст.616 ГК РФ, поскольку истец не исполнял свою обязанность, предусмотренную договором по проведению капитального ремонта.

Истцом в апелляционной жалобе также указано, что ответчиком не представлено доказательств согласования с истцом осуществления ремонтных работ, а также обращения к нему с требованием об устранении имеющихся недостатков. Кроме того, истец указывает, что арендатор, выполнивший работы по капитальному ремонту за свой счет, вправе взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, только когда проведение капитального ремонта было необходимо, но арендодатель не исполнил обязательств по капитальному ремонту.

Вместе с тем, необходимость выполнения работ по капитальному ремонту системы отопления подтверждается письмами самого арендодателя - ООО «Дом «Кекина», исх. 79 от 18.08.2016г., исх. №71 от 10.07.2017г., №74 от 31.07.2017г. в адрес Фонда, а также дефектной ведомостью, подписанной ФИО4, который на момент подписания был директором ООО «Дом Кекина». Из дефектной ведомости следует, что в рамках ремонта требовался демонтаж 210 штук радиаторов панельного типа и устройство радиаторов биметаллических. Вместе с тем, истец в этих письмах понуждает произвести капитальный ремонт ответчика, игнорируя свою собственную обязанность по проведению капитального ремонта.

Относительно ремонта системы кондиционирования, уведомлением от 27.03.2019г. Фонд сообщил ООО «Дом Кекина» в лице директора ФИО2 о необходимости проведения капитального ремонта системы кондиционирования, учитывая надвигающийся летний период. 22.04.2019г. был произведен осмотр системы охлаждения комплекса зданий «Дом Кекина» е участием директора ООО «Дом Кекина», были составлены акты, подписанные директором ООО «Дом Кекина» без замечаний, однако письмом от 16.04.2019г. исх. №40 ООО «Дом Кекина» отказал в проведении капитального ремонта системы кондиционирования, сославшись на то обстоятельство, что расходы на проведение капитального ремонта системы кондиционирования финансовым планом на 2019г. не предусмотрены. Кроме того, необходимость выполнения работ по капитальному ремонту системы кондиционирования подтверждается письмами самого арендодателя - ООО «Дом «Кекина» исх. №71 от 10.07.2017г„ №74 от 31.07.2017г. в адрес Фонда.

Неотложной необходимость капитального ремонта (в связи со значительным износом системы отопления и поломкой системы кондиционирования) стала именно из-за неисполнения истцом своих обязательств по проведению капитального ремонта, поскольку истец, учитывая, что переписка велась с 2016г. по системе отопления и с 2017г. по системе кондиционирования, знал о необходимости проведения капитального ремонта, но игнорировал свою обязанность, пытаясь письмами возложить ее на ответчика или ссылаясь на то, что расходы на проведение капитального ремонта финансовым планом не предусмотрены.

Распределив в договоре обязанности по содержанию арендованного имущества таким образом, что обязанность по капитальному ремонту возложена на Арендодателя, стороны реализовали свое свободное волеизъявление на определение условий договора в соответствии диспозитивной нормой - пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Тем самым законом определены различия между произведенными неотделимыми улучшениями и капитальным ремонтом (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2012 N ВАС-2326/12). Довод истца о том, что понятия неотделимых улучшений и капитального ремонта в данном случае совпадают, основан на неверном толковании положений договора аренды.

Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что проведённый ответчиком работы по замене отопительных приборов и системы кондиционирования стали следствием отсутствия должного технического обслуживания, эксплуатационного контроля и текущего ремонта оборудования со стороны ответчика, судом первой инстанции правомерно отклонен, как не подтвержденный документально в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно заключению судебной экспертизы, которая не содержит противоречий  и является надлежащим доказательством, спорные работы отнесены к капитальному ремонту.

Относительно доводов апеллянта о том, что в тексте судебного акта содержатся противоречия в правовой квалификации спорных отношений, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Положение абзаца 4 пункта 1 статьи 616 ГК РФ предполагает возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта.

В материалах дела не имеется и истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что капитальный ремонт производился им, а не ответчиком.

В силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Под улучшениями понимают работы, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть такие улучшения, которые связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, переданного в аренду.

Для целей взыскания стоимости неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя на производство работ (улучшения, произведенные в отсутствие согласия арендодателя, возмещению не подлежат), право на получение возмещения наступает после прекращения договора.

В п.3.1. договора аренды стороны прямо предусмотрели, что стоимость произведенных улучшений возмещению не подлежит и после прекращения договора улучшения переходят в собственность арендодателя.

Между тем заявитель жалобы не учел, что иск в настоящем деле заявлен по основаниям, установленным ст.616 ГК РФ, а не ст.623 ГК РФ, т.е. норма ст.616 Кодекса является для спорной ситуации специальной, на что и указал суд в решении, какая–либо неясность отсутствует. 

 Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

При обращении с апелляционной жалобой заявитель оплатил государственную пошлину в сумме 69 945 рублей платежным поручением от 24.05.21г. №118.

Пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) предусмотрено, что государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции составляет 3 000 рублей, следовательно, заявитель излишне перечислил 66 945 рублей.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина  в сумме 66 945 рублей подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и на основании  положений ст.110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы  в сумме 3000 рублей возлагаются на заявителя.

руководствуясь статьями 110,266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 апреля 2021 года по делу           № А65-6234/2020, оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Дом Кекина", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 66 945 рублей государственной пошлины из федерального бюджета, перечисленной платежным поручением от 24.05.21г. №118.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

ПредседательствующийД.А. Дегтярев

Судьи     С.Ш. Романенко

            Е.А. Митина