АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 марта 2025 года

Дело №

А21-11512/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Чуватиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2024 по делу № А21-11512/2023, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Балтийская Бригантина», адрес: 236029, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «Балтийская Бригантина», общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград», адрес: 236040, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды муниципального имущества от 08.08.2023 № 6665 (с учетом уточнения требований).

Решением суда от 11.07.2024 урегулированы разногласия, возникшие между комитетом и обществом при заключении договора аренды от 08.08.2023 № 6665., установлено, что условия договора применяются к правоотношениям сторон с 08.08.2023, срок аренды объекта установлен с 08.08.2023 по 07.08.2028; ежегодная арендная плата за объект на основании заключения эксперта № 201/04- 2024Э от 16.04.2024, выполненного ООО «Региональный центр «Эксперт-Оценка», составляет 520 725 рублей, включая НДС (20%); арендная плата за объект не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором он расположен.

Постановлением апелляционного суда от 20.11.2024 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. 

Податель жалобы полагает, что оснований для удовлетворения иска у суда не имелось, судебные акты вынесены с неправильным применением норм материального и процессуального права, выводы судов, изложенные в судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела.

Податель жалобы ссылается на то, что суды не учли часть 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», считает, что пункт 4.3 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» не может быть применен, так как противоречит Федеральному закону «О защите конкуренции».

Податель жалобы ссылается на статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», считает, что установленная заключением судебной экспертизы от 16.04.2024 №201/04-2024Э стоимость годовой арендной платы за причал № 7 занижена, так как согласно отчёту от 25.07.2023 № 445, выполненному ООО «Деловой цент «Сова» стоимость ежегодной арендной платы за аналогичный причал № 6 составила 1 089 000 руб., указывает на то, что по результатам состоявшегося 19.02.2024 аукциона на право заключения договора аренды указанного объекта стоимость ежемесячной арендной платы составила 598 950 руб., полагает, что размер годовой арендной платы, указанный в отчете от 25.07.2023 № 446, является соразмерным рыночной величине стоимости объекта оценки.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 08.08.2016 № 6560 аренды сооружения водного транспорта - причала № 7 протяженностью 56 м общей площадью 244,7 кв. м с кадастровым номером 39:15:140201:67, расположенного по адресу: 

<

...> для использования под пассажирский причал.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Срок аренды объекта 7 лет с даты передачи объекта арендатору по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора).

Ежегодная арендная плата за переданный по настоящему договору объект устанавливается протоколом № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 270616/0092515/01 и отчетом об оценке от 31.03.2016 №Н-0226-2016, выполненным ООО «НЦ Балтэкспертиза», и составляет 17 299 руб., в том числе налог на добавленную стоимость 2 638 руб. 89 коп. (пункт 4.1 договора). 

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 08.08.2016.

Договор от 08.08.2016 № 6560 зарегистрирован 18.08.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в ЕГРН.

С сопроводительным письмом от 08.08.2023 № и-КМИ-05/25403 комитет направил обществу подписанный со стороны комитета договор аренды причала № 7 от 08.08.2023 № 6665 на новый срок.

Общество 10.08.2023 направило комитету протокол разногласий от 10.08.2023, в котором просило изложить условия договора в следующей редакции: «пункт 2.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в ЕГРН. Условия договора применяются к правоотношениям сторон с 08.08.2023. Срок аренды объекта устанавливается с 08.08.2023 по 07.08.2028»; «пункт 4.1. Ежегодная арендная плата за переданный по настоящему договору объект устанавливается на основании отчета об оценке рыночной величины арендной платы за пользование объектом недвижимости: сооружение водного транспорта (причал № 7) площадью 244,7 кв. м, кадастровый номер 39:15:140201:67, по адресу: г. Калининград, ориентир ул. Октябрьская. Налог на добавленную стоимость исчисляется и уплачивается арендатором дополнительно в Управление Федерального казначейства по месту налогового учета. Арендная плата за объект не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором он расположен».

В письме от 18.08.2023 № и-КМИ-05/26700 комитет указал, что предложенная арендатором редакция пункта 2.1 договора отклонена, в связи с тем, что в силу пункта 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет. Положения пункта 4.1 договора в редакции общества отклонены комитетом со ссылкой на обязательность проведения оценки объектов в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости таких объектов в целях передачи их в аренду.

Общество 06.09.2023 направило комитету отчёт, составленный ООО «Декорум», согласно которому величина годовой арендной платы за пользование причалом № 7 на 01.09.2023 составляет 247 200 руб., и протокол разногласий, в котором общество изложило положения договора в следующей редакции: «пункт 2.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Условия Договора применяются к правоотношениям сторон с 08.08.2023. Срок аренды объекта устанавливается с 08.08.2023 по 07.08.2028»; «пункт 4.1. Ежегодная арендная плата за переданный по настоящему договору объект устанавливается на основании отчета об оценке рыночной величины арендной платы за пользование объектом недвижимости: Сооружение водного транспорта (причал №7), площадью 244,7 кв. м, кадастровый номер 39:15:140201:67, по адресу: г. Калининград, ориентир ул. Октябрьская, выполненного ООО «Декорум», и составляет 247 200 (двести сорок семь тысяч двести) рублей, включая НДС (20%). Налог на добавленную стоимость исчисляется и уплачивается арендатором дополнительно в Управление Федерального казначейства по месту налогового учета. Арендная плата за объект не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором он расположен».

В письме от 12.09.2023 № и-КМИ-05/30010 комитет, ссылаясь на отказ общества от заключения договора на предложенных комитетом условиях, посчитал договор от 08.08.2016 № 6560 не заключенным и потребовал от общества в срок до 18.09.2023 освободить территорию муниципальных причалов, передав их комитету по акту приема-передачи. 

Ссылаясь на недостижение сторонами согласия относительно условий договора о размере арендной платы за пользование объектом недвижимого имущества и сроке аренды, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы, оценил заключение судебной эксперты по определению рыночной стоимости права пользования (величины годовой арендной платы) в совокупности с другими доказательствами, урегулировал разногласия сторон, установив условия договора о размере арендной платы и сроке действия договора.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ). 

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда согласно статье 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ с учётом разъяснений, изложенных в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется. 

Определяя условие договора, касающиеся размера арендной платы и срока действия договора, суды правильно применили нормы материального права. 

Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с пунктом 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенной оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции») на момент истечения срока действия предыдущего договора аренды.

Согласно правовой позиции, приведённой в пункте 4.5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

На основании изложенного и в связи с тем, что сторонами представлены в дело отчёты об оценке рыночной стоимости объекта оценки, содержащие различные результаты оценки, суд первой инстанции, воспользовавшись предоставленным ему правом, на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил проведении по делу судебной экспертизы. В соответствии с заключением судебной экспертизы от 16.04.2024 № 201/04-2024Э по состоянию на момент истечения срока действия предыдущего договора аренды (07.08.2023) рыночная стоимость права пользования (величина годовой арендной платы) причала № 7 с кадастровым номером 39:15:140201:67 составляет 520 725 руб. с учётом НДС. Суды оценили заключение эксперта от 16.04.2024 № 201-04-2024Э в совокупности с другими доказательствами, имеющимися в деле, обоснованно признали его относимым допустимым и достоверным доказательством, мотивированно отклонили возражения комитета, и установили ежегодную арендную плату по договору в размере 520 725 руб., включая НДС. Изложенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о том, что заключение судебной экспертизы выполнено с нарушением законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Доводы подателя жалобы, основанные на оценке рыночной стоимости арендной платы и установления арендной платы в результате проведения аукциона в отношении другого объекта оценки (причала № 6) являются несостоятельными, поскольку объекты не тождественны. 

Вопреки доводам подателя жалобы установленный судом срок действия договора не превышает срок, предписанный законодательством. В пункте 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» указан минимальный срок действия договора, максимальный срок действия договора не установлен. 

Кроме того, суды правильно применили пункт 4.3 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», установив, что общество с 01.08.2016 включено в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, а предмет спорного договора аренды включен в Перечень муниципального имущества городского округа «Город Калининград», свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства).

При таких обстоятельствах выводы судов, касающиеся урегулирования разногласий, возникших при заключении договора аренды, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению по следующим основаниям.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец просил суд рассмотреть и разрешить разногласия, возникшие при заключении обязательного для комитета договора аренды муниципального имущества.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении.

Указанная правовая позиция сформирована, в том числе в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2018), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018.

В соответствии с разъяснениями, приведёнными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд с учетом особенностей конкретного договора и иных обстоятельств дела вправе принять решение о редакции условий договора, отличной от предложенных сторонами.

 В данном случае, разрешив преддоговорный спор, суды правомерно урегулировали возникшие между сторонами противоречия относительно условий договора аренды. Вопреки доводам подателя жалобы оснований для отказа в удовлетворении иска не имеется. 

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2024 по делу № А21-11512/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» — без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Е.В. Чуватина