ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А70-7763/2019

27 декабря 2019 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2019 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Кливера Е.П., Краецкой Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Плехановой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14398/2019) индивидуального предпринимателя Муликаевой Анастасии Маратовны на решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.09.2019 по делу № А70-7763/2019 (судья Мингалева Е.А.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Муликаевой Анастасии Маратовны (ИНН 723000705294, ОГРНИП 312723204100082) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (ИНН 7201000204, ОГРН 1027200867231) о взыскании денежных средств,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципального казенного учреждения «Тюменское городское имущественное казначейство»,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (паспорт, по доверенности № 72 АА 1597899 от 08.06.2019),

от Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени – ФИО4 (удостоверение № 2539-15 от 23.11.2015, по доверенности № 180 от 29.12.2018),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее – ответчик, Департамент) о взыскании переплаты по арендной плате по договору аренды нежилого помещения (строения) от 21.03.2014 № 031430541 в сумме 4 048 530 руб. 37 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение «Тюменское городское имущественное казначейство» (далее – Учреждение).

Решением от 16.09.2019 Арбитражный суд Тюменской области отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.09.2019 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы предприниматель ФИО2 указывает на то, что поскольку договорные отношения между сторонами прекращены в связи с заключением договора купли-продажи арендованного имущества, то с учетом условий подписанных дополнительных соглашений, Департамент, как арендодатель должен возвратить арендатору денежные средства, затраченные предпринимателем на улучшение арендованного имущества.

Департамент в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Также письменный отзыв в материалы дела поступил от Учреждения, согласно которому указанное лица с доводами жалобы не согласилось, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 указанная апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 26.11.2019.

Определением от 26.11.2019 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 24.12.2019.

После отложения судебного заседания в материалы дела от Департамента поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу с приложенными дополнительными доказательствами: постановление Администрации города Тюмени от 26.06.2008 № 76-пк «О Порядке проведения капитального ремонта, работ по реконструкции муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества» (далее – Постановление № 76-пк), карточка лицевого счета арендатора ФИО2

19.12.2019 от предпринимателя ФИО2 поступили письменные пояснения содержащие расчет задолженности Департамента с приложенными дополнительными доказательствами: выпиской по операциям на счете предпринимателя за период с 21.03.2014 по 21.12.2018.

Руководствуясь частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), а также пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 36 от 28.05.2009 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции для полного установления обстоятельств по делу приобщил к материалам дела представленные Департаментом и предпринимателем документы.

Учреждение, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя ФИО2 поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт; представитель Департамента поддержал возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к нему, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, выступил с пояснениями.

Заслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв и дополнения к нему, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 21.03.2014 между Департаментом (арендодатель), Учреждением (балансодержатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) № 031430541 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатели: Департамент, МКУ «ТГИК» (балансодержатель) передают, а арендатор принимает во временное пользование в целях размещения кафе, нежилое 1-этажное строение, расположенное по адресу: 

<

...> площадью 317,2 кв.м (далее – помещение или имущество) (пункт 1.2 договора аренды). 

Из пункта 1.1 договора следует, что основанием для заключения настоящего договора является статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», приказ Департамента от 29.01.2014 № 447 «О предоставлении муниципальной преференции индивидуальному предпринимателю ФИО2». 

Договор действует с даты передачи по акту приема-передачи сроком на 5 лет (пункт 1.3 договора).

Пунктом 2.3 договора определено, что арендатор обязуется поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на содержание помещения, производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт помещения в объеме и сроки, установленные актом приема-передачи (дефектной ведомостью). Проведение капитального ремонта и изменение формы арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества производится в порядке, установленном Постановлением № 76-пк. Условия настоящего пункта распространяются в равной степени на тамбура площадью 19,5 кв.м (№№ 2, 3 согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 17.11.2006). 

Согласно пункту 2.4 договора арендатор обязуется по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать балансодержателю безвозмездно все произведенные улучшения, неотделимые без вреда от конструкций помещений. 

Разделом 4 договора сторонами согласованы арендная плата, сроки и порядок ее внесения. 

Во исполнение условий договора, между сторонами 11.03.2014 подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому комиссия в составе МКУ «ТГИК» и предпринимателя ФИО2 провела осмотр нежилого помещения принимаемого (передаваемого) от МКУ «ТГИК» ФИО2 Техническое состояние объекта указано в акте (т.1 л.д.13). 

Также между сторонами подписана дефектная ведомость на выполнение капитального ремонта, что является приложением № 3 к договору (т.1л.д.14). 

Дополнительными соглашениями от 26.11.2018 № 111832962, от 24.12.2018 № 121832996, от 28.12.2018 № 121833008 стороны определили, что: на основании Постановления № 76-пк, в соответствии с заключениями балансодержателя от 15.11.2018 № 1102, от 13.12.2018 №1109, от 14.12.2018 №1110, от 14.12.2018 №1111, от 18.12.2018 №1112, от 28.12.2048 №1114 о стоимости выполненных работ по капитальному ремонту, изменить форму арендной платы по договору путем возложения на арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в общей сумме 4 189 017 руб. 86 коп. (пункт 1 дополнительных соглашений).

В случае если при прекращении договора у арендатора возникнет переплата по арендной плате, возврат переплаты производится Департаментом в размере, не превышающем сумму арендной платы, поступившей в денежном выражении (пункт 2 дополнительных соглашений) (т.1 л.д.45-46). 

Претензией от 26.02.2019 предприниматель ФИО2 потребовала от ответчика возместить понесенные затраты на капитальный ремонт и улучшение арендованного имущества в связи с окончанием срока аренды (т.1 л.д.56-57). 

Претензией от 27.03.2019 предприниматель ФИО2 потребовала от ответчика возвратить истцу переплату по арендной плате в сумме 4 048 530 руб. 37 коп., либо зачесть сумму задолженности путем внесения изменений в пункт 2.1 раздела 2 «Порядок и форма расчетов» договора № 701 купли-продажи муниципального имущества от 05.03.2019 (т.1 л.д. 58-60). 

Письмом от 05.03.2019 № 44-08-2027/19 Департамент указал на то, что понесенные истцом затраты на капитальный ремонт арендованного муниципального имущества по соглашению сторон зачтены в счет арендной платы (т.1 л.д.62-63). 

Письмом от 24.04.2019 № 44-06-2315/19 Департамент указал на то, что в связи с тем, что договор аренды прекращен 06.03.2019 на основании заключения договора купли-продажи, затраты, понесенные арендатором на капитальный ремонт помещения в сумме 3 774 988 руб. 03 коп. зачтены в счет арендной платы на основании заключенных дополнительных соглашений к договору, в связи с чем, ни возврату, ни зачету не подлежат, а переплата денежными средствами в сумме 267 480 руб. 77 коп. будет возвращена предпринимателю (т.1 л.д.64-66). 

Полагая, что на стороне Департамента образовалась задолженность в виде переплаты по арендной плате в сумме 4 048 530 руб. 37 коп., предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку затраты, понесенные арендатором (истцом) на капитальный ремонт помещения зачтены в счет арендной платы на основании заключенных дополнительных соглашений к спорному договору аренды, основания полагать о наличии у истца переплаты по арендной плате отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда не соответствует обстоятельствам дела, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 2 статьи 1102 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли, то есть указанная норма права устанавливает обязанность возвратить неосновательно приобретенное имущество независимо от вины потерпевшего, приобретателя, либо третьих лиц.

В силу статьи 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Из названной нормы права следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.

Правоотношения сторон, возникшие между сторонами на основании договора, регулируются нормами раздела III части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) (общие положения об обязательствах) и параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ), а также условиями заключенного договора.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подпункт 1); возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5).

В данном случае условиями договора предусмотрено, что арендатор обязуется поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на содержания помещения, производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт помещения в объеме и сроки, установленные актом приема-передачи дефектной ведомостью. Проведение капитального ремонта и изменение формы арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества производится в порядке, установленном Постановлением № 76-пк.

В соответствии с заключениями № 1102 от 15.11.2018, № 1109 от 13.12.2018, № 1110 от 14.12.2018, № 1111 от 14.12.2018, № 1112 от 18.12.2018, № 1114 от 28.12.2018, общая стоимость затрат на улучшение арендованного имущества предпринимателя ФИО5 составила 4 189 017 руб. 86 коп.

Дополнительными соглашениями №111832962 от 26.11.2018, №121832996 от 24.12.2018, №121833008 от 28.12.2018 к договору в соответствии с условиями Постановление № 76-пк стороны изменили форму арендной платы путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного муниципального имущества в размере 4 189 017 руб. 86 коп. 

Таким образом, улучшение арендованного имущества произведено арендатором с согласия арендодателя, стоимость улучшений сторонами согласована, характер улучшений как неотделимых следует из указанных заключений о стоимости.

Более того, стороны изменили форму арендной платы путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного муниципального имущества в размере 4 189 017 руб. 86 коп.

Изложенное свидетельствует, что арендодатель по существу согласовал возмещение арендатору понесенных им расходов на улучшение арендованного имущества в общей сумме 4 189 017 руб. 86 коп.

По мнению Департамента, условия дополнительных соглашений предусматривают изменение формы арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества на будущее, а поскольку арендные отношения сторон были прекращены, то денежные средства понесенные предпринимателем на улучшение арендованного имущества возвращены ему быть не могут.

Между тем, согласно пункту 2 вышеуказанных дополнительных соглашений, стороны предусмотрели, что в случае, прекращения договора у арендатора возникнет переплата по арендной плате, возврат переплаты производится Департаментом в размере, не превышающем сумму арендной платы, поступившей в денежном выражении.

В соответствии с абзацем третьим пункта 5.4 Постановления № 76-пк, в случае прекращения договора аренды и незаключения нового договора аренды с тем же Пользователем в отношении того же имущества, затраты Пользователя на улучшение арендованного имущества (включая выполнение работ по установке приборов учета используемых энергетических ресурсов и системы телеметрии, работ по сохранению объекта культурного наследия), превышающие сумму арендной платы по прекратившему свое действие договору аренды, возмещению не подлежат.

То есть не подлежат возмещению только затраты, превышающие сумму арендной платы в денежном выражении. 

Иных вариантов для отказа в возмещении ни договором, ни Постановлением № 76-пк, ни законом не предусмотрено.

Кроме того, отношения сторон в рамках договора аренды были прекращены в связи с заключением 05.03.2019 между Департаментом и предпринимателем ФИО2 договора купли-продажи муниципального имущества.

Согласно условиям договора купли-продажи муниципального имущества от 05.03.2019 цена продажи нежилого здания с земельным участком составила 9 131 997 руб. 000 коп., из которых: 5 552 938 руб. 00 коп. за нежилое здание, 3 579 059 руб. 00 коп. за земельный участок.

Цена определена на основании отчета об оценке от 21.11.2018 № 784/18 (пункт 2.1 договора купли-продажи).

Из договора не следует, что при определении стоимости выкупаемого помещения учтены затраты предпринимателя на улучшение этого помещения.

Как пояснил представитель Департамента стоимость муниципального имущества, подлежащего передачи предпринимателю по договору купли-продажи определена без вычета понесенных предпринимателем затрат на улучшения арендованного имущества.

Согласно карточке лицевого счета, представленного Департаментом суду апелляционной инстанции на момент расторжения договора аренды на у предпринимателя ФИО2 имелась переплата в сумме 3 744 988 руб. 03 коп. (9 385 724 руб. 60 коп. (общая сумма денежных средств понесенных истцом в качестве арендных платежей и стоимости неотделимых улучшений) – 5 610 736 руб. 57 коп. (общий размер арендной платы за период действия договора аренды). 

При этом сумма внесенной денежными средствами арендной платы (5 196 706 руб. 74 коп.) превышает стоимость улучшений арендованного имущества (4 189 017 руб. 86 коп.).

Принимая во внимание изложенное выше, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования предпринимателя ФИО2 подлежат частичному удовлетворению в сумме 3 744 988 руб. 03 коп. 

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Аналогичным образом распределяются судебные расходы по рассмотрению апелляционной жалобы.

Государственная пошлина в размере 1338 руб., уплаченная истцом по платежному поручению от 05.05.2019 № 242 на сумму 43 243 руб., подлежит возврату из федерального бюджета, как излишне уплаченная.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.09.2019 по делу № А70-7763/2019 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312723204100082) 3 774 988 рублей 03 копейки неосновательного обогащения, а также 44 838 рублей судебных расходов по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312723204100082) из федерального бюджета 1338 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 05.05.2019 № 242 на сумму 43 243 рубля.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.П. Кливер

 Е.Б. Краецкая