﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-84/2021

15 сентября 2021 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     08 сентября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 сентября 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Галенкиной К.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Крючковой И.В.

при участии:  

от истца: не явился, извещено.

от ответчиков: 1) Капланова Е.А. (доверенность от 30.08.2021); 2) не явился, извещена.

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-24395/2021)  Заместителя Прокурора Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.06.2021 по делу № А21-84/2021 (судья Талалас Е.А.), принятое по иску заместителя Прокурора Калининградской области к 1) Администрации МО «Балтийский городской округ» (ОГРН: 1023902092994, ИНН: 3901003933) 2) индивидуальному предпринимателю Смоленкиной Наталье Александровне (ОГРНИП: 317392600023808, ИНН: 390100359141) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделок»

установил:

заместитель Прокурора Калининградской области обратился в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» (далее – Администрация), индивидуальному предпринимателю Смоленкиной Наталье Александровне (далее – Предприниматель) о признании недействительным договора от 26.06.2020 купли-продажи нежилого здания, сарая, забора и земельного участка, расположенных по адресу: Калининградская обл., г. Балтийск, ул. Н. Каплунова, д. 11, применении последствий недействительности сделки.

            Решением от 03.06.2021 в иске отказано.

            Не согласившись с решением, заместитель Прокурора Калининградской обратился с апелляционной жалобой об его отмене, полагая, что спорный договор купли-продажи от 26.06.2020 заключен в нарушение требований Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», поскольку объект купли-продажи прекратил свое существование.

            В судебном заседании представитель Администрации возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечили. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Балтийский городской округ» от23.05.2019 №61 «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущетсва МО «Балтийский городской округ» на 2019 и плановый период 2020-2021 годов» нежилое здание с кадастровым номером 39:14:010407:109, расположенное по адресу: Калининградская обл., г. Балтийск, ул. Н. Каплунова, д. 11, земельный участок с кадастровым номером 39:14:010407:10 и расположенными на данном земельном участке сараем и забором, включены в прогнозный перечень недвижимого муниципального имущества муниципального образования «Балтийский городской округ», подлежащего приватизации путем продажи на аукционе. 

25.06.2020 состоялся аукцион в электронной форме № 32365/1 на право заключения договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 39:14:010407:109 общей площадью 169,3 кв.м. с земельным участком с кадастровым номером 39:14:010407:10, сараем и забором. 

В соответствии с Протоколом от 25.06.2020 победителем аукциона признана ИП Смоленкина Н.А., с которой 26.06.2020 заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 39:14:010407:109 общей площадью 169,3 кв.м. (количество этажей 3, подземных 1) по адресу: Калининградская обл. г. Балтийск, ул. Н. Каплунова, д. 11, земельного участка с кадастровым номером 39:14:010407:10, общей площадью 1 006 кв.м. из земель населенного пункта, разрешенное использование «амбулаторно-поликлиническое обслуживание», забора и сарая, которые расположены на указанном земельном участке. 

Сделка сторонами исполнена в полном объеме, что участвующими в деле лицами не оспаривается. 

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН, государственная регистрация перехода к Предпринимателю права собственности на нежилое здание и земельный участок произведена 31.07.2020. 

Прокуратурой проведена проверка соблюдения законодательства, в ходе которой установлен факт несоблюдения при заключении договора купли-продажи Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ. 

На момент проведения электронного аукциона здание фактически отсутствовало (являлось разрушенным и непригодным к эксплуатации, что было указано в прогнозном перечне муниципального имущества, подлежащего приватизации, утвержденном решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Балтийский городской округ» от 23.05.2019 № 61, в информационном сообщении по продаже муниципального имущества, а также в оспариваемом договоре купли-продажи указанного имущества, а именно: «здание сгорело, остался только фундамент». 

Как указал истец, поскольку объект прекратил свое существование, то он не мог являться объектом гражданских прав и не мог быть предметом оспариваемого договора купли-продажи. 

Ввиду изложенного Прокурор полагает, что продажа земельного участка без объектов недвижимости указывает на нарушение порядка приватизации, ссылаясь, что спорная сделка заключена с целью приобретения в последующем прав на земельный участок большей площади, чем это требуется для эксплуатации существующих объектов. 

По мнению прокурора, спорная сделка привела к незаконному отчуждению муниципальной собственности, что нарушает экономические права и законные интересы муниципального образования «Балтийский городской округ». 

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

К числу ничтожных сделок пунктом 1 статьи 170 ГК РФ отнесены мнимые сделки, то есть сделки, совершенные лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Характерной особенностью мнимой сделки является то, что стороны стремятся правильно оформить все документы, не намереваясь при этом создать реальных правовых последствий. У них отсутствует цель в достижении заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей, сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. В связи с этим установление несовпадения воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий является достаточным для квалификации ее в качестве ничтожной.

Таким образом, предмет доказывания по спору о признании сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 170 ГК РФ, включает, в том числе обязанность стороны, заявляющей о мнимости сделки, доказать отсутствие у сторон намерений ее исполнять, а также факт неисполнения в действительности оспариваемой сделки. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

Для установления воли сторон в соответствии с положениями статей 160, 421, 431, 434 ГК РФ оценке подлежит вся совокупность отношений сторон, в том числе содержание заключенных сторонами соглашений, составленных сторонами в целях их заключения и исполнения документов, предшествующее и последующее поведение участников сделки.

В обосновании искового заявления заместитель прокурора представил суду рапорт помощника прокурора города Балтийска, составленного по результатам осмотра земельного участка. Между тем судом установлено, что осмотр участка осуществлялся в отсутствие специалиста, обладающего специальными познаниями в области кадастра или строительства, в рапорте отсутствует точное описание объектов, их местонахождение, сами фототаблицы не несут достаточной информации о состоянии объектов (т.1 л.д. 86-91), из содержания фототаблицы не усматривается описания приведенных снимков по тексту рапорта.

Администрация представила Техническое заключение от 12.04.2021 года №ПД-8006, изготовленное АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», из которого следует, что здание обрушилось выше отметки уровня земли. Обломки здания в виде деревянных элементов обуглены, что позволяет достоверно утверждать, что причиной обрушения здания послужил пожар. При этом по контуру здания в месте предполагаемого размещения подвала и фундамента отсутствуют провалы грунта, которые могли бы указывать на обрушение стен. На месте размещения указанного выше здания видны строительные конструкции подвальной части. Согласно техническому паспорту от 12.12.2012 удельный вес фундамента (подвала) здания – 8%. Физический износ фундамента – 60%, остальные конструкции здания (за исключением фундамента) разрушены. Таким образом, износ здания в целом составляет 96,8%. 

Эксперт пришел к следующим выводам: исследуемое нежилое здание расположено по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, ул. Н. Каплунова, д. 11, по состоянию на 12.12.2012 представляло собой двухэтажное строение с подвалом 1950 года постройки. По состоянию на 10.04.2021 исследуемое нежилое здание расположеное по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, ул. Н. Каплунова, д. 11 представляет собой объект незавершенного строительства в виде подвальной части - фундамента с износом не менее 60%, прочно связанного с землей, перемещение которого без полного разрушения невозможно. 

При этом указанный фундамент располагается под завалами обломков деревянного каркаса здания. Физический износ подвальной части - фундамента ленточного каменного здания, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, ул. Н. Каплунова, д. 11, составляет 60% согласно Таблице №3 Методики определения физического износа гражданских зданий утв. приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года № 404.) Категория технического состояния конструкций фундамента по ГОСТ 31937- 2011 - ограниченно-работоспособное. Физический износ здания, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, ул. Н. Каплунова, д. 11, составляет 96,8% в соответствии с расчетом по удельному весу строительных конструкций. Категория технического состояния здания в целом по ГОСТ 31937-2011 - аварийное. 

Исследуемое нежилое здание расположенное по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, ул. Н. Каплунова, д; 11 представляет собой объект незавершенного строительства, обладающий следующими признаками: 

-наличие прочной связи объекта с землей и наличие заглубленного фундамента; - Невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба назначению (фундамент невозможно переместить без полного разрушения); 

-по состоянию на 12.12.2012 объект был подключен к стационарным коммуникациям: водо-, электро- снабжения, канализации. 

В настоящий момент данные подключения фактически отсутствуют по причине разрушения здания выше уровня земли, однако поддаются восстановлению в ходе восстановления здания. 

Экспертом даны рекомендации по приведению нежилого здания в работоспособное состояние: проведения реконструкции здания. Капитальный ремонт здания невозможен, т.к. здание подверглось пожару и от здания остался только подвал (фундамент). При этом возможно проведение капитального ремонта фундамента здания в рамках реконструкции.

Заключение не оспорено, о проведении экспертизы не заявлено.

В материалы дела Предпринимателем представлены документы подтверждающие проведение истцом мероприятий, связанных с изменением разрешенного использования земельного участка с целью последующей реконструкции объекта. В настоящее время подготовлен проект Постановления Правительства Калининградской области об утверждении Генерального плана и Правил землепользования и застройки муниципального образования, предусматривающий изменение разрешенного использования земельного участка (т. 1 л.д. 128-148).

Описание реализованного с торгов объекта, являвшегося предметом исследования указанного заключения, соответствует сведениям, указанным в документации аукциона, а именно: нежилое здание, расположенное по адресу: Калининградская область, город Балтийск, улица Каплунова, дом 11, с кадастровым номером 39:14:010407:109 - сгоревшее нежилое здание с фактически существующим фундаментом.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) указанное здание включает подземный этаж, что подтверждается представленной в дело прокурором выпиской (т.1 л.д. 80-85) и экспликацией, представленной в материалы дела ИП Смоленкиной Н.А. (т.1 л.д. 149), в связи с чем довод подателя жалобы о том, что наличие записи в ЕГРП не свидетельствует о наличии здания, несостоятельный.

Указанная запись в отношении нежилого здания с кадастровым номером 39:14:010407:109 недействительной не признана.

Вместе с тем право собственности Предпринимателя на нежилое здание с кадастровым номером 39:14:010407:109, общей площадью 169,3 кв.м. по адресу: Калининградская обл. г. Балтийск, ул. Н. Каплунова, д. 11, и земельный участок с кадастровым номером 39:14:010407:10 в установленном законом порядке не оспаривалось, до настоящего времени является действующим, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

Из материалов дела также следует, что при проведении аукциона по продаже муниципального имущества администрацией в соответствии с действующим законодательствам была проведена оценка рыночной стоимости нежилого здания с КН 39:14:010407:109 с привлечением специализированной экспертной организации. Из отчета оценщика усматривается наличие достаточных данных для проведения оценки недвижимого имущества, находящегося в неудовлетворительном состоянии, с наиболее эффективным использованием в будущем - в качестве нежилого здания. Отчет №20200312/3 от 12.03.2020 составлен в соответствии Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-Ф3) (т. 2). 

Факт недостоверности отчета не был установлен в рамках рассмотрения специального требования Прокуратуры, заявленного к надлежащему ответчику. 

Кроме того, из материалов дела и пояснений Администрации следует, что объект уже выставлялся на торги в порядке, предусмотренном Законом №178-ФЗ, в виде сгоревшего нежилого здания с фактически существующим фундаментом, однако торги были признаны несостоявшимися.

С ходатайством о проведении по делу судебной экспертизы в соответствии со ст. 82 АПК РФ с целью определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации имеющихся на нем объектов, прокурор не обращался, в связи с чем довод о том, что оспариваемая сделка заключена с целью приобретения в последующем прав на земельный участок большей площадью, чем это требуется для эксплуатации существующих объектов, судом отклонен как неподтвержденный документально.

С учетом изложенного у суда не имеется оснований полагать, что спорные сделки совершены сторонами в нарушение действующего законодательства и в ущерб прав и законных интересов муниципального образования «Балтийский городской округ». Доказательств мнимости оспариваемой сделки истцом не представлено.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 03.06.2021  по делу №  А21-84/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

К.В. Галенкина

 

С.А. Нестеров