Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-13984/2023

13 июня 2024 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 13 июня 2024 г.

 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем Серебренниковой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сервис Плюс» (ОГРН 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 15.05.2008, ИНН 

<

***>, адрес: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>) к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Югорский государственный университет» (ОГРН 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 15.12.2002, ИНН 

<

***>, адрес: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>) о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы и признании недостоверной ее величины,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 20.06.2018, ИНН 

<

***>, адрес: 125009, 

<

...>), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ОГРН 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 20.07.2009, ИНН 

<

***>, адрес: 625000, 

<

...>), общество с ограниченной ответственностью «Прайс» (ОГРН 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 11.12.2002, ИНН 

<

***>, адрес: 628307, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нефтеюганск, мрк. 8-й, д. 19, оф. 1),

при участии представителей:

-от общества с ограниченной ответственностью «Сервис Плюс» – ФИО1 (руководитель), ФИО2 на основании устного ходатайства доверителя, в порядке части 4 статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

-от федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Югорский государственный университет» – ФИО3 по доверенности от 19.12.2023 № 233,

-от Министерства науки и высшего образования Российской Федерации, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе, общества с ограниченной ответственностью «Прайс» – не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сервис Плюс» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Югорский государственный университет» (далее – ответчик, университет) в котором просит:

-признать недействительным уведомление от 09.11.2022 № 01-02-4707об изменении арендной платы об установлении нового размера арендной платыза нежилые помещения № 3-19, часть нежилого помещения № 20, общей площадью 398,74 кв.м., расположенные на 2 этаже в здании Столовая Комплекса зданий ВУЗов, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> д. 16;

-признать недостоверной величину рыночной стоимости права пользованияна условиях аренды объекта недвижимого имущества - нежилые помещения № 3-19, часть нежилого помещения № 20, общей площадью 398,74 кв.м., расположенные на 2 этажев здании Столовая Комплекса зданий ВУЗов, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, указанную в отчете ООО «Прайс» от 03.10.2022 № 13Р/10/2022;

-установить действительную величину рыночной стоимости права пользованияна условиях аренды объекта недвижимого имущества - нежилые помещения № 3-19, часть нежилого помещения № 20, общей площадью 398,74 кв.м., расположенные на 2 этажев здании Столовая Комплекса зданий ВУЗов, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, по договору аренды федерального недвижимого имущества № 05.5/21-ЮГУ-132 в размере 162 685 руб. 92 коп. в месяц,с учетом НДС.

Требования со ссылкой на статьи 10, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы неправомерным изменением университетом условий договора аренды федерального недвижимого имущества от 30.08.2021 № 05.5/21- ЮГУ-132 в части увеличения размера арендной платы.

Определением от 18.09.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство науки и высшего образования Российской Федерации, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе, общество с ограниченной ответственностью «Прайс».

Определением от 11.04.2024 судебное разбирательство по делу отложено на 15.05.2024 на 15 час. 00 мин.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит:

-признать недействительным уведомление от 09.11.2022 № 01-02-4707 об изменении арендной платы об установлении нового размера арендной платы за нежилые помещения № 3-19, часть нежилого помещения № 20, общей площадью 398,74 кв.м., расположенные на 2 этаже в здании Столовая Комплекса зданий ВУЗов, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>;

-признать недостоверной величину рыночной стоимости права пользованияна условиях аренды объекта недвижимого имущества - нежилые помещения № 3-19, часть нежилого помещения № 20, общей площадью 398,74 кв.м., расположенные на 2 этажев здании Столовая Комплекса зданий ВУЗов, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, указанную в отчете ООО «Прайс» от 03.10.2022 № 13Р/10/2022;

-установить действительную величину рыночной стоимости права пользованияна условиях аренды объекта недвижимого имущества - нежилые помещения № 3-19, часть нежилого помещения № 20, общей площадью 398,74 кв.м., расположенные на 2 этажев здании Столовая Комплекса зданий ВУЗов, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, по договору аренды федерального недвижимого имущества № 05.5/21-ЮГУ-132 в размере 184 617 руб. 00 коп. в месяц,с учетом НДС.

Руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает уточнение исковых требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Представители истца исковые требования, с учетом их уточнения, поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика с иском не согласился по доводам представленного отзыва и дополнений к нему.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 29.05.2024 до 15 час. 00 мин.

Представители сторон в судебном заседании поддержали ранее изложенные правовые позиции.

Заслушав представителей сторон, изучив доводы иска и отзыва на него, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования «Югорский государственный университет» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью  «Сервис Плюс» (арендатор) подписан договор аренды федерального недвижимого имущества от 30.08.2021 № 05.5/21-ЮГУ-132 (далее – договор), по условиям которого общество арендует нежилые помещения № 3-19, часть нежилого помещения № 20, общей площадью 398,74 кв.м., расположенные на 2 этаже в здании Столовая Комплекса зданий ВУЗов, адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> (далее - имущество), для организации общественного питания обучающихся и работников университета.

Договор заключается сроком на 3 года до 29.08.2024 включительно (пункт 2.1. договора).

Согласно пункту 5.1. договора сумма арендной платы определена по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы составляет 2 244 000 руб. 00 коп. в год с учетом НДС 20%, ежемесячный платеж составляет 187 000 руб. 00 коп. с учетом НДС 20%, то есть, стоимость аренды одного квадратного метра площади составляет 469 руб.

В соответствии с пунктом 5.3. договора допускается изменение арендной платы в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости арендной платы имущества, но не чаще 1 раза в год.

09.11.2022 федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Югорский государственный университет» направило истцу уведомление от 09.11.2022 № 01-02-4707 об изменении арендной платы, согласно которому ее стоимость в месяц с 01.12.2022 составит 223 290 руб. с учетом НДС 20%, в год – 2 679 480 руб. 00 коп.

Таким образом, размер арендной платы вырос на 19,4% до 560 руб. за 1 кв.м. площади.

Увеличение стоимости аренды университет обосновал отчетом об определении рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды недвижимого имущества от 03.10.2022 № 1ЗР/10/2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Прайс».

11.11.2022 общество с ограниченной ответственностью «Сервис Плюс» направило федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Югорский государственный университет» письмо, в котором привело доводы в пользу того, что отчет об оценке от 03.10.2022 №13Р/10/2022, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Прайс» не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, потому что содержит очевидные ошибки, недостатки и не основан на реальном уровне цены аренды подобных площадей в Ханты-Мансийске. Так, в отчете общества с ограниченной ответственностью «Прайс» об оценке объекта «Столовая Комплекса зданий ВУЗов» обнаружены ошибки, а именно: для расчета рыночной стоимости арендной ставки объекта оценки сравнивались помещения находящихся на первом этаже, вместо второго этажа, оценщиком перепутано функциональное назначение помещений - вместо производственных цехов, указан буфет. Также в отчете указано о наличии парковки, которой нет.

В ответном письме от 23.12.2022 федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Югорский государственный университет» сообщило обществу с ограниченной ответственностью «Сервис Плюс» о том, что отчет общества с ограниченной ответственностью «Прайс» от 03.10.2022 № 13Р/10/2022 соответствует требованиям закона об оценочной деятельности.

В целях установления действительной рыночной цены истец обратился к оценщику.

Согласно отчету индивидуального предпринимателя ФИО4 от 20.02.2023 № 561 «Об оценке рыночной стоимости арендной ставки за пользование нежилыми помещениями, расположенными в здании Столовая Комплекса ВУЗов, (кадастровый номер 86:12:0101055:308) по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, по состоянию на 27.01.2023 года», стоимость одного квадратного метра арендуемой площади по договору аренды от 30.08.2021 № 05.5/21-ЮГУ-132 составляет 408 руб. с учетом налога на добавленную стоимость, то есть в размере 162 685 руб. 92 коп. в месяц (408 * 398,74 м.кв.), с учетом налога на добавленную стоимость (НДС).

Также истец представил экспертное заключение ассоциации «Русское общество оценщиков» от 30.03.2023 № 172/2023 на отчет об оценке индивидуального предпринимателя ФИО4 от 20.02.2023 № 561, из которого следует, что постановленные выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки являются обоснованными.

Поскольку установленная ответчиком арендная плата существенно превышает рыночную стоимость за аренду аналогичных нежилых помещений, общество с ограниченной ответственностью «Сервис Плюс» обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, арбитражный суд квалифицирует их как обязательства, вытекающие из аренды.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, к таким договорам аренды должны применяться правила параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Таким образом, из системного толкования перечисленных норм, для договора аренды здания существенными являются условия о его предмете и размере арендной платы.

Как следует из материалов дела, индивидуальные признаки имущества определены в пункте 1.1. договора и приложении № 1 к нему. Кроме того, суд учитывает, что при приеме-передаче и использовании помещений у сторон отсутствовали разногласия и сомнения относительно его индивидуальных признаков.

Размер арендной платы урегулирован в разделе 5 договора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о согласовании сторонами условия о предмете договоров и размере арендных платежей.

Обязательная письменная форма договоров соблюдена (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор прошел государственную регистрацию 21.09.2021.

Поскольку стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе о предмете, суд признает договор заключенным.

Правоотношения сторон регулируются нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде, аренда зданий сооружений), раздела III части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, о чем свидетельствует передаточный акт.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как отмечено выше, согласно пункту 5.1. договора при его заключении размер арендной платы определен по результатам оценки рыночной стоимости у установлен в сумме 2 244 000 руб. 00 коп. в год, ежемесячный платеж составляет 187 000 руб. 00 коп., из расчета 469 руб. 00 коп. за 1 кв.м. арендуемой площади.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Как установлено судом, в пункте 5.3. договора стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий договор.

Также предусмотрено, что допускается изменение арендной платы в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости арендной платы имущества, но не чаще 1 (одного) раза в год.

При изменении в одностороннем порядке размера арендной платы, а также при изменении реквизитов и порядка ее оплаты, арендодателем в адрес арендатора направляется соответствующее уведомление.

В соответствии с пунктом 5.4. договора новый размер арендной платы, новые реквизиты (при необходимости) и порядок её оплаты, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению арендатором начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление, за исключением случаев обжалования (в том числе в судебном порядке) арендатором нового размера арендной платы и (или) нового порядка ее оплаты.

В силу пункта 5.5. договора уведомление об установлении нового размера арендной платы, новых реквизитов и порядка ее оплаты составляется в письменном виде арендодателем в 2 (двух) экземплярах и является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 5.6. договора в течение 3 (трех) рабочих дней после составления уведомления арендодатель направляет один экземпляр уведомления арендатору заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре, или направляет сканированный образ уведомления на адрес электронной почты, указанной в договоре, либо представляет арендатору под роспись его уполномоченного лица.

Письмом от 09.11.2022 № 01-02-4707 университет уведомил общество об изменении арендной платы, согласно которому ее стоимость в месяц с 01.12.2022 составит 223 290 руб. с учетом НДС 20%, в год – 2 679 480 руб. 00 коп.

Увеличение размера арендной платы осуществлено на основании отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью «Прайс» от 03.10.2022 № 13Р/10/2022, в связи с изменением рыночной стоимости аренды.

Вместе с тем, в силу пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Согласно абзацу 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Из материалов дела следует, что договор заключен без применения конкурсных процедур на основании пункта 2 части 3.2. статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», согласно которому заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73), если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом вышеуказанных положений норма права и разъяснений, суд приходит к выводу о том, что поскольку ответчик изменил размер арендной платы за нежилое помещение на основании отчета от 03.10.2022 №13Р/10/2022, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Прайс», то он может быть оспорен истцом в судебном порядке в силу ее обязательности для ответчика в соответствии с пунктами 8, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изначально, размер арендной платы при заключении договора установлен в размере 187 000 руб. 00 коп. в месяц.

Оспариваемой сделкой истец уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы до 223 290 руб. 00 коп.

Арендатор усомнился в увеличении размера арендной платы, в связи с изменением ее рыночной стоимости, в связи с чем обратился к оценщику, согласно отчету которого рыночная стоимость аренды составила 162 685 руб. 92 коп.

В целях определения действительной величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды спорным помещением, определением от 07.12.2023 по ходатайству федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Югорский государственный университет» по делу назначена комиссионная судебная оценочная, экспертиза, проведение которой поручено комиссии в составе эксперта Союза «Сургутская торгово-промышленная палата» (ИНН 

<

***>, место нахождения: 628400, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> (СОК Прибрежный), 34А) ФИО5 и эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Консалтинг» (ИНН 

<

***>, место нахождения: 628606, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> здание 8, этаж 5, помещение 238) ФИО6.

Определением от 10.02.2024 удовлетворено заявление эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Консалтинг» ФИО6 о самоотводе.

В распоряжение суда поступило заключение эксперта Союза «Сургутская торгово-промышленная палата» от 16.02.2024 № 116-020-01038, согласно выводам которого рыночная стоимость аренды установлена в размере 184 617 руб. 00 коп., в связи с чем истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав экспертное заключение, суд установил, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, в нем содержатся ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускающих различного толкования; заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта.

Заключение эксперта основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик.

Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.

Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, соответственно, правовых оснований не доверять заключению эксперта у суда первой и апелляционной инстанции не имеется.

Также суд отмечает, что в порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертом данные развернутые письменные пояснения по возражениям ответчика.

При этом, суд учитывает, что результаты представленных отчетов об оценке отличаются, в связи с различными датами проведения экспертизы-оценки, а также в связи с тем, что эксперт-оценщик самостоятельно выбирает методы проведения экспертизы-оценки, выбирает на свое усмотрение объекты - аналоги, которые применимы к объекту экспертизы - оценки, вносит корректировки на различие (при применении сравнительного подхода).

В этой связи, обращает на себя внимание, что и отчет об оценке, представленный истцом, так и результаты судебной оценочной экспертизы, подтвердили существенное для разрешения спора обстоятельство - отсутствие увеличения размера рыночной стоимости аренды, в связи с чем суд приходит к выводу о необоснованном изменении условий договора ответчиком по данному основанию.

В этой связи, на основании статей 10 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уведомление федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Югорский государственный университет» от 09.11.2022 № 01-02-4707 об изменении арендной платы по договору аренды федерального недвижимого имущества от 30.08.2021 № 5.5/21-ЮГУ-132, суд признает недействительным, в связи с чем иск в данной части подлежит удовлетворению.

Суд отклоняет довод ответчика об акцепте истцом сделки, в виде осуществления внесения арендной платы в измененном размере, поскольку действия арендатора свидетельствуют об обратном, а исполнение договора по измененным условиям до разрешения спора в установленном порядке указывает лишь на его добросовестное поведение.

В качестве последствий недействительности сделки, истец просит признать недостоверной величину рыночной стоимости права пользования на условиях аренды спорного объекта, указанную в отчете общества с ограниченной ответственностью «Прайс» от 03.10.2022 № 13Р/10/2022.

Вместе с тем, данное требование является излишним, поскольку охватывается предметом доказывания по оспариванию самой сделки, в связи с чем оснований для его удовлетворения не имеется.

Также истец просит установить действительную величину рыночной стоимости права пользования на условиях аренды спорного объекта в размере 184 617 руб. 00 коп. в месяц, с учетом НДС.

Суд также не находит оснований для удовлетворения данных требований, ввиду следующего.

Как отмечено выше, размер арендной платы при заключении договора, на основании отчета об оценке, был установлен в сумме 187 000 руб. 00 коп., тогда как истец просит установить его в меньшем размере – в сумме 184 617 руб. 00 коп.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Проанализировав условия договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не усматривает оснований для постановки выводов и том, что его положениями предусмотрено изменение размера арендной платы в сторону уменьшения.

В силу пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Обстоятельств для уменьшения размера арендной платы, указанных в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом не установлено.

Более того, установив в результате проведенной судебной оценочной экспертизы размер первоначально установленного размера арендной платы фактически подтвержден, поскольку разница в менее чем 3 000 руб. 00 коп. является незначительной.

В этой связи, в удовлетворении иска в данной части также надлежит отказать.

При подаче иска уплачена государственная пошлина  в размере 6 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьями 110 – 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе с учетом разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», судебные расходы по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 9, 16, 49, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 174, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Сервис Плюс» удовлетворить частично.

Признать недействительным уведомление федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Югорский государственный университет» от 09.11.2022 № 01-02-4707 об изменении арендной платы по договору аренды федерального недвижимого имущества от 30.08.2021 № 5.5/21-ЮГУ-132.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Югорский государственный университет» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сервис Плюс» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья                                                                                                    П.А. Сердюков