АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-19600/2019

г. Краснодар

06 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 16.11.2022.

Полный текст решения изготовлен 06.12.2022.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

заявитель: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Усть-Лабинск (далее – заявитель,                      ФИО2, предприниматель)

заинтересованное лицо: администрация Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 352330, 

<

...> (далее – заинтересованное лицо, администрация)

о признании незаконным отказа

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350063, 

<

...>(далее – третье лицо, управление)

при участии:

от заинтересованных лиц: ФИО3 – по доверенности, диплом;

от иных лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявление, согласно которого просит:

- признать незаконным бездействие администрации, выраженное в уклонении от предоставления заявителю в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: 

<

...> по заявлению ФИО2 вх. № 51 от 15.02.2019;

- обязать администрацию принять решение о предоставлении ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: 

<

...>, в аренду сроком на 3 года со дня вступления в силу решения суда;

- обязать администрацию заключить со ФИО4 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: 

<

...>, сроком на 3 гола, со дня вступления в силу решения суда.

Заявление основано на положениях статей 39.6, 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, нормах статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"(далее – Закон № 137-ФЗ). Требования мотивированы незаконностью отказа уполномоченного органа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104 на новый срок без проведения торгов для завершения строительства объекта, принадлежащего предпринимателю.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2019, в удовлетворении требований отказано.

Суды установили, что земельный участок передан предпринимателю в аренду по результатам публичных процедур (по результатам торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимого в форме аукциона, открытого по составу участков и по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы и определению победителя аукциона). Договор аренды от 26.10.2012 № 3500002834, заключенный по результатам проведения торгов, не мог быть возобновлен на неопределенный срок и действовал до указанного в нем срока (22.10.2015). Предприниматель обратился в администрацию с заявлением о продлении договора аренды 15.02.2019, то есть с нарушением требований, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Из акта осмотра от 27.09.2018 следует, что на земельном участке по периметру границ установлено ограждение из профильного металла, объектов недвижимости на участке не выявлено. Данное обстоятельство также подтверждено приложенным к акту осмотра фотоматериалом. Проект складского здания и разрешения на строительство № RU23536101-197, № RU23536101-198 (действующие до 08.08.2015) сами по себе не подтверждают наличие (возведение) объекта незавершенного строительства на земельном участке, испрашиваемом предпринимателем в аренду на новый срок. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций признали недоказанным предпринимателем факт возведения в границах испрашиваемого участка объекта незавершенного строительства, что исключает реализацию им права на заключение договора аренды на новый срок (без торгов) для завершения строительства.

Постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 05.06.2020 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2019 по делу № А32-19600/2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции указал на то, что, отказывая предпринимателю в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанций необоснованно не учли следующее. Земельный участок с кадастровым номером 23:35:0505018:104 предоставлялся предпринимателю в период до 01.03.2015 на торгах (в форме аукциона), обязательных для заключения договора аренды в целях строительства. По состоянию на 01.03.2015 договор аренды от 26.10.2012 № 3500002834 являлся действующим. Исходя из подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, лицо, доказавшее факт возведения на земельном участке объекта незавершенного строительства, обладает правом на заключение нового договора аренды однократно сроком на три года для завершения его строительства без проведения торгов. При этом обстоятельства прекращения ранее существовавших арендных отношений, как и факт отсутствия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не являются препятствиями (не могут служить основанием для отказа) в заключении такого договора на новый срок. Материалы дела не подтверждают, что испрашиваемый земельный участок предоставлялся для завершения строительства объекта одному из предыдущих собственников этого объекта. Отсутствуют в деле и доказательства того, что после прекращения арендных отношений уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка заявлял в суд требование об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования. Не подтверждено документально и то обстоятельство, что объект незавершенного строительства не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Следовательно, за предпринимателем не могло не сохраниться право на предоставление земельного участка как собственнику объекта незавершенного строительства на этом участке однократно для завершения строительства, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Судом кассационной инстанции не может быть признан обоснованным и вывод судебных инстанций о недоказанности предпринимателем факта возведения в границах испрашиваемого в аренду земельного участка объекта незавершенного строительства. Действительно, субъектом права на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является собственник объекта незавершенного строительства. Данное право может быть реализовано заинтересованным в предоставлении земельного участка лицом при доказанности им факта размещения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства. В подтверждение размещения на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0505018:104 объекта предприниматель представил в суд первой инстанции проект складского здания, разрешение на его строительство, а также технический план незавершенного строительством здания, подготовленный кадастровым инженером. В указанном техническом плане отражена схема расположения незавершенного строительством объекта относительно границы земельного участка и контуры размещенного на нем объекта (взаимное расположение участка и объекта незавершенного строительства). Названные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исследовались и не оценивались судами первой и апелляционной инстанций, которые отдали предпочтение доказательствам, предоставленным администрацией. Суды признали надлежащими доказательствами, опровергающими доводы предпринимателя о наличии на земельном участке незавершенного строительством объекта, акт осмотра земельного участка от 27.09.2018 с приложенным к нему фотоматериалом. Между тем, из содержания акта следует, что отсутствие на земельном участке (площадью 57 796 кв. м) объектов установлено инспектором по муниципальному земельному контролю посредством визуального осмотра при том, что весь участок огорожен по периметру забором. Фотоматериал, на который сослались суды, ненадлежащего качества, из представленных фотографий невозможно достоверно установить наличие (либо отсутствие) незавершенного строительством объекта в границах спорного земельного участка (на большинстве представленных фотографий просматривается автомобильная дорога и забор). Кроме того, в суде кассационной инстанции представители администрации подтвердили факт расположения на земельном участке незавершенного объекта капитального строительства, пояснив, что считают его самовольным. Таким образом, вывод судебных инстанций об отсутствии (недоказанности нахождения) в границах испрашиваемого земельного участка объекта незавершенного строительства является преждевременным.

Суду при разрешении спора следует учесть разъяснения, содержащиеся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". В нем указано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Окружной суд также обращает внимание на формируемую в настоящее время в округе судебную практику по применению подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в отношении площади земельного участка, предоставляемого в аренду для завершения строительства. При применении указанных норм суды исходят из наличия у заинтересованного лица обязанности доказать, что для завершения строительства, принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства (площадь которого незначительна) необходим весь испрашиваемый им земельный участок (в данном случае – площадью 57 796 кв. м).

Определением суда от 10.09.2020 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу №А32-19598/2019.

Определением суда от 19.04.2021 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 25.11.2021 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО5 эксперту ООО "Госземкадастрсъемка- ВИСХАГИ".

В судебное заседание явился эксперт ФИО5 для дачи пояснений по заключению судебной экспертизы.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие заявителя.

Изучив материалы дела, суд установил, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.02.2019 в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок с кадастровым номером 23:35:0505018:104, площадью 57 796 кв. м, расположенный относительно ориентира: 

<

...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов складского назначения различного профиля.

На основании протокола № 2 от 22.10.2012 заседания комиссии о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимого в форме аукциона, открытого по составу участков и по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы и определению победителя аукциона, между администрацией муниципального образования Усть - Лабинский район (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключаемый по результатам торгов от 26.10.2012 № 3500002834 (далее – договор, договора от 26.10.2012). В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:35:0505018:104, площадью 57 796 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> для размещения объектов складского назначения различного профиля. Пунктом 7.2 договора установлено, что договор действует в течение 3-х лет, до 22.10.2015. В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия настоящего договора, указанного в пункте 7.2, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок (пункт 7.3 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском печати органа государственной регистрации.

Актом осмотра земельного участка от 27.09.2018 установлено, что на земельном участке по периметру границ установлено ограждение из профильного металла, объектов недвижимости на участке не выявлено.

Уведомлением от 28.09.2018 № 2917 администрация уведомила ФИО2 об отказе от договора аренды от 26.10.2012.

Регистрационная запись о регистрации договора аренды погашена 13.02.2019 (уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 13.02.2019).

15 февраля 2019 года ФИО2 обратился в администрацию поселения с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 26.10.2012 № 3500002834. К заявлению приложил копию договора аренды от 26.10.2012 №3500002834, выписку из ЕГРН на земельный участок; технический план объекта незавершенного строительством.

Письмом от 11.03.2019 № 3И-82 администрация поселения указала, что заявление о продлении срока действия аренды не представляется возможным рассмотреть ввиду того, что регистрационная запись о регистрации договора аренды от 26.10.2012 № 3500002834 погашена (13.02.2019). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости отсутствуют сведения о регистрации объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка.

Заявитель, указывая на то, что бездействие администрации, выраженное в уклонении от предоставления заявителю в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: 

<

...> по заявлению ФИО2 вх. № 51 от 15.02.2019, является незаконным обратился в суд с настоящим заявлением.

Исходя из фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что в данном случае необходимо исходить из того, что заявление ФИО2 вх. № 51 от 15.02.2019 было рассмотрено администрацией по существу и в результате заявителю отказано в заключении договора аренды на новый срок в целях завершения строительства (письмом от 11.03.2019 № 3И-82).

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приведенной нормой права предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 01.03.2015. При этом отсутствие в ЕГРН регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338).

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства (в том числе, не зарегистрированного в ЕГРН) на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Отказ в заключении с предпринимателем договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта администрация мотивировала прекращением арендных отношений, погашением в ЕГРН записи о договоре аренды от 26.10.2012 № 3500002834 и отсутствием сведений о регистрации объектов недвижимости, расположенных в границах испрашиваемого в аренду земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 23:35:0505018:104 предоставлялся предпринимателю в период до 01.03.2015 на торгах (в форме аукциона), обязательных для заключения договора аренды в целях строительства. По состоянию на 01.03.2015 договор аренды от 26.10.2012 № 3500002834 являлся действующим. Исходя из подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, лицо, доказавшее факт возведения на земельном участке объекта незавершенного строительства, обладает правом на заключение нового договора аренды однократно сроком на три года для завершения его строительства без проведения торгов. При этом обстоятельства прекращения ранее существовавших арендных отношений, как и факт отсутствия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не являются препятствиями (не могут служить основанием для отказа) в заключении такого договора на новый срок.

Как следует из заключения эксперта от 01.02.2021, предоставленного в рамках судебной экспертизы по делу №А32-19598/2019, на момент экспертного осмотра в границах земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104 возведен фундамент, по проектной документации – фундамент под здание склада. Фактическая площадь застройки спорного объекта – фундамента под складское здание, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, составляет 739,7 кв. м. Размеры фундамента 36,38 х 19,99 м х (2,97 + 2,01 + 3,36 + 1,99 + 23,67 + 2,01 +3,37 +3,01) м х 19,99 м. Фундаменты – монолитные железобетонные, столбчатые и ленточные. Глубина заложения сваи около 1,70 м, сваи – арматура 16 мм, через 1,60 м по всему периметру строения, по периметру ленточный железобетонный каркас высотой 0,6 м.

Эксперт пришел к выводу, что спорный фундамент под здание склада является объектом недвижимого имущества.

Спорный объект возведен на основании проектной документации, выполненной ООО фирма "Напитель-1" г. Кореновск, разрешения на строительство № RU23536101-198 от 08.08.2014. На момент экспертного осмотра фундамент здания соответствует проектной и разрешительной документации.

Процент готовности спорного объекта, плоащдью 739,7 кв. м, составляет 27%.

В силу разъяснений пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее – постановление № 23) заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По указанным основаниям представленное заявителем заключение от 01.02.2021 оценивается судом в качестве иного документа в совокупности с представленными в дело сторонами доказательствами.

Признание заключения судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, является правом суда. Абзац 2 пункта 13 постановления № 23 указывает на право суда самостоятельно оценивать представленный документ, что корреспондирует части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При изложенных обстоятельствах суд оценил заключение от 01.02.2021 в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи с другими документами, представленными в дело.

Выводы, изложенные в названном заключении, не противоречат иным документам, имеющимся в материалах дела.

Так, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.06.2020 по делу №А32-19600/2019 указано, что в суде кассационной инстанции представители администрации подтвердили факт расположения на земельном участке незавершенного объекта капитального строительства, пояснив, что считают его самовольным. В силу указанного вывод судебных инстанций об отсутствии (недоказанности нахождения) в границах испрашиваемого земельного участка объекта незавершенного строительства признан судом кассационной инстанции преждевременным.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в границах спорного земельного участка возведен объект недвижимости степенью готовности 27%, который соответствует проектной и разрешительной документации.

Также суд кассационной инстанции по настоящему делу указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства объекта одному из предыдущих собственников этого объекта. Отсутствуют в деле и доказательства того, что после прекращения арендных отношений уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка заявлял в суд требование об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования. Не подтверждено документально и то обстоятельство, что объект незавершенного строительства не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Следовательно, за предпринимателем не могло не сохраниться право на предоставление земельного участка как собственнику объекта незавершенного строительства на этом участке однократно для завершения строительства, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5 статьи  39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Вместе с тем в постановлении Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 05.06.2020 по настоящему делу указано на необходимость принять во внимание на формируемую в настоящее время в округе судебную практику по применению подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в отношении площади земельного участка, предоставляемого в аренду для завершения строительства. При применении указанных норм суды исходят из наличия у заинтересованного лица обязанности доказать, что для завершения строительства, принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства (площадь которого незначительна) необходим весь испрашиваемый им земельный участок (в данном случае – площадью 57 796 кв. м).

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14).

В силу части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Из положений указанных норм следует, что в тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд вправе назначить проведение по делу судебной экспертизы.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Так, определением суда от 25.11.2021 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО5 эксперту ООО "Госземкадастрсъемка- ВИСХАГИ".

Перед экспертом поставлен вопросы: "Превышает ли площадь земельного участка с кадастровым 23:35:0505018:104, по адресу: 

<

...>, площадь земельного участка, необходимого и достаточного для завершения здания, расположенного на спорном земельном участке?".

По итогам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 04.06.2022 №94.

Эксперт пришел к выводу, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: 

<

...>, превышает площадь земельного участка, необходимого и достаточного для завершения здания, расположенного на спорном земельном участке.

В мотивировочной части заключения эксперт указал, что минимально необходимая площадь земельного участка складского двухэтажного здания расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104 должна составлять не менее 1 657,4 кв. м. Данная площадь участка на 8 342,6 кв. м меньше, площади, установленной градостроительным регламентом Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского районе, в зоне П-4.

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, имеющихся в распоряжении эксперта на момент проведения экспертизы, является ясным и полным, противоречий в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами.

Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, сторонами не представлены.

Таким образом, заключение экспертизы в силу статьи 64, 67, 68, 71, 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следует отметить, что само по себе несогласие с результатами экспертизы не свидетельствует о ее недостоверности, неполноте либо неясности и не является основанием для проведения повторной либо дополнительной экспертизы.

Таким образом, доказательства того, что для завершения строительства существующего незавершенного строительством объекта необходима вся площадь спорного земельного участка (57 796 кв. м) суду не представлены.

В силу указанного в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Вместе с тем, поскольку предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства, возведенного на публичном земельном участке в период действия договора аренды от 26.10.2012 № 3500002834 и на основании разрешений на строительство, он не лишен возможности обратиться в компетентный орган по вопросу формирования участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, площадью, необходимой для завершения строительства данного объекта, в целях получения этого участка в аренду по правилам пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция указана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2020 по делу № А32-7463/2019).

Руководствуясь статьями 4, 9, 46, 65, 70, 110, 137, 167-176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья

О.С. Левченко