АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А31-3626/2020

26 июля 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2022 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Кислицына Е.Г.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – 

Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Кострома

на решение Арбитражного суда Костромской области от 22.12.2021,

принятое судьей Кочетковой Е.С., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022,

принятое судьями Великоредчаниным О.Б., Кононовым П.И., Черных Л.И.,

по делу № А31-3626/2020

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании недействительной односторонней сделки по увеличению арендной платы по договору аренды земельного участка,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, – 

общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки»,

и   у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Кострома (далее – Управление) о признании односторонней сделки по увеличению арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.05.2017 № Д. 0292, выраженной в уведомлении от 25.07.2019 № 02-62 исх. 1732/19, недействительной сделкой. 

Исковое требование основано на статьях 10, 153, 166, 424, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 6 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) и мотивировано тем, что увеличение арендной платы по договору было непропорциональным, с точки зрения истца, изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки» (далее – Общество).

Арбитражный суд Костромской области решением от 22.12.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022, удовлетворил иск, признав уведомление от 25.07.2019 недействительной сделкой и установив рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:090803:83, по состоянию на 25.03.2019 в размере 58 730 рублей.

Управление не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и отказать в удовлетворении иска. По мнению заявителя, суды неправомерно не поставили на разрешение эксперта вопрос о соответствии отчета оценщика от 26.03.2019 № 350-03/19 требованиям законодательства об оценочной деятельности. Кассатор указал, что самостоятельное требование о признании отчета недостоверным, истец не заявлял; уведомление не является распорядительным актом и не устанавливает размер арендной платы; суды не дали оценки расхождению результатов оценки годовой арендной платы. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Управление просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

Истец и третьи лица отзывы на кассационную жалобу не представили, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не направили своих представителей в судебное заседание, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Управление (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 29.05.2019 заключили договор аренды земельного участка от 28.05.2017.

Согласно данному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:099803:83, с разрешенным использованием под объекты административного назначения, связанные с обслуживанием предприятия (пункт 1.1). На участке расположено нежилое здание (здание столярной мастерской), состоящее из помещений, принадлежащих покупателю (арендатору) на праве собственности (пункт 1.2). Срок договора –  3 года с даты его подписания сторонами, датой подписания является дата, указанная в преамбуле Договора (пункт 2.1).

Размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и изменяется в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, нормативных актов Костромской области и нормативных актов местного самоуправления (пункт 3.3). 

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи от 29.07.2017.

Управление в уведомлении от 25.07.2019 № 02-62 исх-1732/19 сообщило Предпринимателю, что рыночная стоимость годовой арендной платы на 2019 год составляет 155 700 рублей. Расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а, на основании отчета от 26.03.2019 № 350-03/19 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы, составленного Обществом.

Предприниматель в претензии указал Управлению, что отчет Общества не соответствует Закону № 135-ФЗ, в связи с чем расчет арендной платы является неверным. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно материалам дела основанием обращения Предпринимателя в суд с настоящим иском послужил перерасчет Управлением размера арендной платы на основании отчета от 26.03.2019 № 350-03/19 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы, составленного Обществом, в рамках действующего договора аренды земельного участка.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил следующее.

Арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, является регулируемой, и к ней подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с данным кодексом. Изменение регулируемой арендной платы происходит при изменении акта, определяющего ее. По общему правилу подобное изменение применяется к отношениям, возникшим после соответствующего изменения (пункт 16).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19).

Одним из способов определения регулируемой арендной платы является ее определение на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности или на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержден постановлением от 07.07.2015 № 251-а Администрации Костромской области (далее – Порядок).  

В силу пункта 2 Порядка размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется одним из следующих способов:

1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

2) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации;

3) по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Законом № 135-ФЗ.

На основании пункта 9 Порядка размер ежегодной арендной платы определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом № 135-ФЗ, в том числе в иных случаях, не указанных в пунктах 3 – 8 Порядка.

В пункте 11 Порядка предусмотрено, что арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в т.ч. в связи с изменением рыночной стоимости ежегодной арендной платы, но не чаще одного раза в три года.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также правовых позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна. В частности, им может быть предъявлено требование об оспаривании одностороннего уведомления арендодателя об изменении арендной платы (односторонняя сделка).

Данное толкование не признано неправомерным Верховным Судом Российской Федерации в определении от 14.08.2019 № 310-ЭС19-12630.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования истца являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Суд первой инстанции определением от 01.03.2021 по ходатайству сторон назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ФИО2, на разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:090803:83 по состоянию на 25.03.2019. Суд правомерно исключил вопрос ответчика о соответствии отчета, выполненного Обществом, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в связи с отсутствием доказательств, свидетельствующих о наличии у ФИО2 полномочий на проведение такой экспертизы. Более того, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в названном письме, для проверки достоверности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. Поскольку в настоящем случае проверка достоверности оценки Общества проверяется путем иной независимой оценки, необходимость постановки подобного вопроса отсутствовала.

По результатам проведенного исследования экспертом в заключении сделан вывод о том, что рыночная стоимость годовой арендной платы за арендуемый земельный участок на 25.03.2019 составляет 58 730 рублей.

Суды дали оценку как указанному заключению, так и отчету Общества, который также является одним из доказательств по делу. Суд отметил, что в экспертном заключении рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок определена им с учетом характеристик объекта, учитывающих его местоположение, при выборе аналогов запрашивались необходимые документы в Управлении Росреестра, анализировались сведения, содержащиеся в предложениях по реализации объектов-аналогов. 

Обоснованных возражений относительно результатов проведенной экспертизы не заявлено, доказательств несоответствия заключения эксперта нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела не представлено. 

У суда округа не имеется оснований для иных выводов относительно достоверности рыночной оценки, поскольку переоценка фактических обстоятельств и исследованных судами доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Данная позиция изложена в определении от 17.02.2015 № 274-О.

Поскольку рыночная стоимость установлена судом на основании судебной экспертизы, суды обоснованно признали одностороннее уведомление арендодателя об изменении арендной платы недействительным как одностороннюю сделку.

Таким образом, суды правомерно удовлетворили иск Предпринимателя.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 22.12.2021, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022 по делу № А31-3626/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

Судьи

М.Н. Каманова

Е.Г. Кислицын