﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-27591/2018

г. Краснодар

23 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Алексеева С.С. (доверенность от 12.08.2019), от ответчика – индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Цертия Дениса Сергеевича (ИНН 235607238907, ОГРНИП 317237500032094) – Герасименко Н.В. (доверенность от 04.12.2018) и Серой Н.В. (доверенность от 04.12.2018), в отсутствие третьих лиц: администрации муниципального образования Кущевский район, общества с ограниченной ответственностью «ДВВ-Агро», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Цертия Дениса Сергеевича и Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2019 по делу № А32-27591/2018, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства Цертию Д.С. (далее – предприниматель, глава хозяйства) о взыскании 2 099 884 рублей 71 копейки долга по арендной плате с 17.05.2017 по 31.12.2017 и 128 694 рублей 94 копеек пеней по состоянию на 09.07.2018.

Требования основаны на статьях 330 и 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды в части внесения платы за пользование земельным участком.

Предприниматель предъявил департаменту встречный иск о признании недействительным договора аренды от 05.05.2017 № 0000004741 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:1000008:5, применении последствий недействительности сделки; возложении на департамент обязанности возвратить предпринимателю внесенные им 223 936 рублей 44 копейки задатка за участие в аукционе; погашении в ЕГРП записи о государственной регистрации указанного договора.

Встречные требования основаны на статьях 166, 178, 179 Гражданского кодекса, статьях 37 – 39 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы тем, что при подписании договора аренды спорный земельный участок незаконно использовался третьим лицом, о чем умолчал департамент, поэтому предприниматель фактически не вступил во владение данным объектом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Кущевский район (далее – администрация) и ООО «ДВВ-Агро» (далее – общество).

Решением от 25.06.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.09.2019, в удовлетворении первоначальных и встречных требований отказано. Суды исходили из того, что в спорный период глава хозяйства не имел возможности владеть и пользоваться арендованным земельным участком, в связи с чем взыскание арендной платы с него недопустимо. С мая 2017 года общество препятствовало предпринимателю в доступе к земельном участку. Помимо фактической невозможности вступления во владение предметом аренды, глава хозяйства не имел юридической возможности использования земельного участка, поскольку в отношении него рассматривался спор в суде общей юрисдикции. Отклоняя встречный иск, суды исходили из того, что предприниматель избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Законом установлены иные правовые последствия, связанные с невозможностью использования земельного участка: уменьшение цены договора, расторжение соглашения и возмещение убытков. Основания для квалификации оспариваемой сделки в качестве ничтожной отсутствуют.

В кассационной жалобе глава хозяйства просит отменить судебные акты в части отказа во встречном иске и удовлетворить его требования в полном объеме. Заявитель указывает на то, что он фактически не вступил во владение спорным земельным участком. В аукционной документации и договоре отсутствовали сведения об обременении предмета аренды. В спорном периоде земельным участком владело общество, которое препятствовало главе хозяйства использовать данный объект. При подписании спорного соглашения департамент ввел предпринимателя в заблуждение относительно отсутствия обременений земельного участка, поэтому данную сделку следует квалифицировать как ничтожную (совершенную под влиянием обмана).

Департамент в кассационной жалобе просит отменить судебные акты в части отказа в первоначальном иске и удовлетворить его требования в полном объеме. По мнению заявителя, глава хозяйства не доказал, что в спорном периоде общество чинило ему препятствия в пользовании спорным земельным участком. Предприниматель был ознакомлен с аукционной документацией и осведомлен о состоянии предмета аренды. Материалами дела подтверждено, что на момент проведения аукциона земельный участок ни кем не использовался, хозяйственная деятельность на нем не велась. Глава хозяйства использовал данный участок до заключения договора. В поведении предпринимателя имеются признаки злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса). С июня 2017 года земельный участок не использовался третьим лицом.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, краевым казенным специализированным учреждением «Фонд государственного имущества Краснодарского края» опубликовано извещение от 09.02.2017 о проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:1000008:5 (площадью 853 154 кв. м), расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Степнянский, сроком аренды – 49 лет.

В извещении о проведении торгов от 09.02.2017 № 52-2991/17-32.20 содержалась информация, касающаяся характеристики земельного участка, существенные условия договора аренды земельного участка и порядок проведения торгов.

Предприниматель подал заявку на участие в аукционе и внес в качестве задатка 223 936 рублей 44 копейки по лоту № 1.

Согласно протоколу от 21.03.2017 № 1 глава хозяйства признан победителем аукциона как предложивший наибольший размер арендной платы (3 703 907 рублей 06 копеек).

Департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 05.05.2017 № 0000004741 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000008:5. Размер арендной платы и порядок ее внесения согласован сторонами в разделе 2 договора.

Департамент, ссылаясь на ненадлежащее исполнение главой хозяйства договора аренды в части внесения арендной платы, обратился с иском в арбитражный суд.

Возражая против иска, предприниматель ссылался на то, что он фактически не вступил во владение предметом аренды, поскольку спорный участок незаконно использовало общество на основании подписанного с Управлением муниципального имущества администрации муниципального образования Кущевского района договора от 24.02.2016. Считая, что при составлении аукционной документации и заключении с предпринимателем договора аренды департамент скрыл информацию о наличии обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000008:5, глава хозяйства предъявил ему встречный иск о признании договора от 05.05.2017 № 0000004741 недействительным.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 данного Кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату; пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

В силу приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015; утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

По смыслу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, отвечает арендодатель.

Суды установили, что, несмотря на указание в договоре аренды от 05.05.2017, что он носит характер акта приема-передачи, департамент не обеспечил фактическую передачу арендатору спорного земельного участка во владение и пользование, поскольку его занимало общество. Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 10.08.2017 следует, что с мая 2017 года третье лицо препятствовало главе хозяйства в доступе к земельному участку. В отношении предмета аренды возник спор в суде общей юрисдикции (дело № 2-416/2017), который длился до принятия апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10.07.2018 о прекращении производства по гражданскому делу.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения участвующих в деле лиц, учитывая, что предприниматель был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, возникшим вследствие неправомерных действий третьего лица, суды пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с него арендной платы за спорный период. При этом, как верно отметил апелляционный суд, департамент не лишен возможности предъявить самостоятельные требования обществу.

Ссылка департамента на наличие в поведении главы хозяйства признаков злоупотребления правом несостоятельна ввиду отсутствия каких-либо доказательств, подтверждающих недобросовестность названного лица.

На основании части 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не рассматривается законодателем как заблуждение, имеющее существенное значение для признания сделки недействительной.

В пункте 2 статьи 179 Гражданского кодекса установлено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. При этом обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В силу пункта 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Отклоняя встречный иск, суды правомерно исходили из того, что, несмотря на фактическое владение обществом спорным земельным участком юридических ограничений и обременений в отношении предмета аренды не существовало. Глава хозяйства не доказал, что подготавливая аукционную документацию и заключая с ним договор аренды, департамент был осведомлен о фактическом владении земельным участком обществом. С учетом изложенного судебные инстанции обоснованно заключили об отсутствии правовых оснований для квалификации оспариваемого договора в качестве ничтожной сделки, совершенной под влиянием обмана.

Невозможность использования земельного участка по назначению не свидетельствует о недействительности сделки. Последствия сдачи в аренду имущества, имеющего недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, установлены статьей 612 Гражданского кодекса.

Доводы кассационных жалоб являлись предметом рассмотрения судов, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают их выводы, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, которая не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационных жалобах доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2019 по делу № А32-27591/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                        Е.Г. Соловьев

Судьи                                                                                                                       В.Е. Епифанов 

                                                                                                                                  И.В. Сидорова