АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-13755/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  24 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  25 января 2019 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи			Шуйской С.И.,

судей							        Демидовой Е.Ю.,

								        Тихомирова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Ташкиновой О.А., рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска (ответчика) на постановление от 16.08.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Веревкин А.В., Еникеева Л.И.) по делу № А46-13755/2017 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производственно-сбытовая компания «Омскдизель» (644085, Омская область, город Омск, проспект Мира, дом 167, корпус 4, ИНН 5501044093, ОГРН 1025500531308)                        к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644043, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8,                     ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, об установлении арендной платы по договору аренды земельного участка.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Лебедева Н.А.) в заседании участвовали представители: 

от общества с ограниченной ответственностью «Производственно-сбытовая компания «Омскдизель» (истца) – Бердник А.С. по доверенности от 04.10.2018 № 124;

от департамента имущественных отношений администрации города Омска (ответчика) – Ушакова А.А. по доверенности от 03.12.2018                   № Исх-ДИО/18363.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Производственно-сбытовая компания «Омскдизель» (далее – ООО «ПСК «Омскдизель») обратилось                в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) о признании недействительной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:100907:515 в размере               9 715 000 руб., определенной независимым оценщиком – обществом                       с ограниченной ответственностью «Бизнес-Новация» (далее – ООО «Бизнес-Новация») и отраженной в отчете об оценке от 31.10.2016 № 700-9-05 (далее – отчет об оценке № 700-9-05), установлении величины рыночной стоимости вышеупомянутого земельного участка в размере 4 330 000 руб. на основании отчета об оценке от 30.06.2017 № 172411 (далее – отчет об оценке № 172411), подготовленного независимым оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза «Флагман» (далее – ООО «НЭ «Флагман»), установлении арендной платы по договору аренды от 25.10.2007                               № ДГУ-К-34-464 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске (далее – договор аренды), за пользование вышеупомянутым земельным участком за период с 11.05.2015 по 11.05.2016 в размере 29 768 руб. 75 коп. в месяц; за период с 11.05.2016 по 10.05.2017 в размере 31 673 руб. 95 коп. в месяц, с 11.05.2017 в размере 32 940 руб. 91 коп. в месяц.

Исковые требования со ссылкой на статью 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 39.7, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федеральный закон от 29.07.1998                     № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) мотивированы неправильным определением ответчиком рыночной стоимости спорного земельного участка.

Решением от 22.05.2018 Арбитражного суда Омской области  (судья Яркова С.В.)  в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 16.08.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:100907:515 по состоянию на 11.05.2015 установлена в размере 5 630 000 руб.

В кассационной жалобе департамент просит отменить постановление апелляционного суда и удовлетворить его жалобу. 

В обоснование жалобы заявитель указывает, что оспаривая результаты определения рыночной стоимости земельного участка и утверждая о завышении рыночной стоимости земельного участка, установленной        ООО «Бизнес-Новация», истцом не приведено ни одного нарушения законодательства, регулирующего экспертную деятельность, федеральных стандартов; департаментом представлялись и заявлялись возражения относительно установления и применения нового размера рыночной стоимости земельного участка; в случае установления иной рыночной стоимости земельного участка произойдет прямое вмешательство в деятельность муниципального органа в части установления нового размера арендной платы в связи с изменением размера рыночной стоимости земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «ПСК «Омскдизель» просит оставить без изменения постановление апелляционного суда ввиду несостоятельности приведенных в жалобе аргументов.

В судебном заседании представитель департамента поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции, а представитель ООО «ПСК «Омскдизель» возражал против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с заключенным между главным управлением по земельным ресурсам Омской области, правопредшественником департамента, (арендодателем) и  ООО «ПСК «Омскдизель» (арендатором) договором аренды арендодатель по акту приема-передачи от 23.11.2007 передал в пользование арендатора земельный участок, находящийся в государственной собственности и расположенный на территории города Омска, из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:100907:515, площадью 5 842 м², находящийся 137 м южнее относительно 5-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Кировский административный округ, ул. 2-я Солнечная, д. 24, для строительства комплекса автосервиса.

 Согласно пункту 2.2 договора аренды размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год с учетом индекса потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги населению, за предыдущий календарный год, а также при изменении кадастровой стоимости участка                 и в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Письмом от 20.01.2017 № Исх-ДИО/696 (получено истцом 25.01.2017) департамент сообщил истцу об установлении нового размера арендной платы, рассчитанной на основании рыночной стоимости земельного участка, определенной ООО «Бизнес-Новация» в отчете об оценке № 700-9-05 на дату оценки – 11.05.2015.

Согласно этому отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:100907:515 составляет 9 715 000 руб.

Не согласившись с установленной стоимостью земельного участка,               истец заказал альтернативную оценку рыночной стоимости земельного участка, поручив ее проведение ООО «НЭ «Флагман» по заключенному с ним договору об оценке и экспертизе объекта оценки от 16.06.2017                              № 172411.

В соответствии с отчетом об оценке № 172411 данного оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 11.05.2015 равна 4 330 000 руб.

Считая величину рыночной стоимости арендуемого земельного участка, установленную ООО «Бизнес-Новация» и применяемую департаментом при расчете арендной платы, недостоверной, истец предъявил в суд настоящий иск. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что обществом не представлены достаточные доказательства, с достоверностью свидетельствующие о величине рыночной стоимости участка в размере 4 330 000 руб.

Апелляционный суд отменил решение и установил рыночную стоимость земельного участка по результатам судебной экспертизы, учитывая наличие спора по поводу рыночной стоимости как одной из составляющих формулы, применяемой при расчете арендной платы.

Согласно пункту 7 статьи 1 и пункту 1 статьи 65 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре» разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», в редакции, действующей в рассматриваемый период, определено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Апелляционный суд установил, что истец не оспаривает факт одностороннего изменения департаментом размера арендной платы, в то же время посредством оспаривания применения ответчиком при расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете по оценке № 700-9-05, требует установления рыночной стоимости арендуемого им земельного участка по состоянию на 11.05.2015 в размере, определенном в отчете по оценке №  172411.

Данный способ защиты не противоречит статье 12 ГК РФ, так как он направлен на пресечение негативных последствий для истца, вызванных изменением ответчиком арендной платы с использованием рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В силу статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

По ходатайству ООО «ПСК «Омскдизель» судом первой инстанции назначена экспертиза, порученная автономной некоммерческой организации центру развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований» (далее –                    АНО ЦРЭ «Лаборатория экспертных исследований»), которой следовало установить соответствие отчета по оценке № 700-9-05 ООО «Бизнес-Новация» действующему законодательству Российской Федерации и величину рыночной стоимости арендуемого истцом земельного участка.

Согласно заключению судебной экспертизы № 429/СТ/С-17 отчет вышеупомянутого эксперта не соответствует законодательству в области оценочной деятельности (выявлены нарушение требований Закона об оценочной деятельности и  Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299).                          

Рыночная стоимость спорного участка АНО ЦРЭ «Лаборатория экспертных исследований» по состоянию на 11.05.2015 определена в размере 5 630 000 руб.

Проанализировав материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу, что экспертное заключение № 429/СТ/С-17 соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ); содержащиеся в нем выводы надлежащими доказательствами не опровергнуты. Кроме того, ходатайство о назначении повторной экспертизы в ходе судебного разбирательства сторонами не заявлялось.

Принимая во внимание, что разница между стоимостью земельного участка, установленной судебной экспертизой (5 630 000 руб.), и рыночной стоимостью (4 330 000 руб.), определенной в отчете об оценке №  172411, является несущественной; отчет ООО «Бизнес-Новация» об оценке № 700-9-05 составлен с нарушением действующего законодательства об оценочной деятельности; ООО «ПСК «Омскдизель» фактически оспорена рыночная стоимость земельного участка, являющаяся одним из показателей формулы, применяемой при расчете размера арендной платы, апелляционный суд правомерно установил рыночную стоимость арендуемого земельного участка в целях применения ее при расчете арендной платы в размере, определенном судебной экспертизой.

При этом размер рыночной стоимости земельного участка, предложенного департаментом, недействительным не признавался.

Таким образом, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выводов апелляционного суда не опровергают, о неправильном применении норм права не свидетельствуют, по существу, сводятся к несогласию с оценкой суда относительно установленных им обстоятельств и исследованных доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции не имеется и в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебного акта (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 16.08.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-13755/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья					С.И. Шуйская

Судьи									        Е.Ю. Демидова

										        В.В. Тихомиров