Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-19195/21

13 июля 2021 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 16 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 13 июля 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Петропавловской Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Евдокимовой О.Л., рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "БЕТИЗ И К" (141983, ОБЛАСТЬ МОСКОВСКАЯ, ГОРОД ДУБНА, УЛИЦА КАЛИНИНА, 26, ОГРН: 1025001417462, Дата присвоения ОГРН: 06.12.2002, ИНН: 5010004740) в лице конкурсного управляющего Новикова Павла Васильевича (ИНН 772109351283, адрес для корреспонденции: 121099, г. Москва, а/я 1)

к Администрации городского округа Дубна Московской области (141980, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.01.2003, ИНН: 

<

***>)

третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области (юр. адрес: 143407, 

<

...>)

об обязании произвести перерасчет арендной платы за период с 20.11.2017 по 30.12.2020 по договору аренды от 20.11.2017 № 97-ОЗО, об обязании заключить дополнительное соглашение по порядку расчета арендной платы по договору аренды от 20.11.2017 № 97-ОЗО с 20.11.2017, взыскании 299416 руб. 73 коп. излишне уплаченной арендной платы за весь период действия договора по состоянию на 30.12.2020, 

при участии в судебном заседании - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "БЕТИЗ И К" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Дубна Московской области об обязании произвести перерасчет арендной платы за период с 20.11.2017 по 30.12.2020 по договору аренды от 20.11.2017 № 97-ОЗО, об обязании заключить дополнительное соглашение по порядку расчета арендной платы по договору аренды от 20.11.2017 № 97-ОЗО с 20.11.2017, взыскании 299416 руб. 73 коп. излишне уплаченной арендной платы за весь период действия договора по состоянию на 30.12.2020.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении иска, в котором просил: 

- обязать Администрацию г.о. Дубна Московской области с 20.11.2017 по 30.06.2021 при расчете стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010302:193, предоставленного на основании договора аренды от 20.11.2017 № 97-ОЗО применять п. 2 ч. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, п. г ч. 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.02.2009 № 582, начисляя арендную плату в размере суммы равной земельному налогу за земельный участок;

- взыскать с Администрации г.о. Дубна Московской области как неосновательное обогащение излишне уплаченную арендную плату по договору аренды за пользование земельным участком с кадастровым номером 50:40:0010302:193 в размере 311082, 64 руб.: 

- 35566, 73 руб. за период с 20.11.2017 по 31.12.2017;

- 81039, 87 руб. за период с 01.01.2018 по 31.03.2018;

- 81039, 87 руб. за период с 01.04.2018 по 30.06.2018;

- 81039, 87 руб. за период с 01.07.2018 по 30.09.2018;

- 32396, 30 руб. за период с 01.10.2018 по 31.12.2018.

Суд, руководствуясь ст. 49 АПК РФ, уточнения требований принял к производству. 

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела по существу, арбитражный суд установил следующее. 

Как усматривается из материалов дела, 20.11.2017 между Администрацией города Дубны Московской области (Арендодатель) и ООО «Бетиз и К» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №97-ОЗО.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 433 кв.м, с кадастровым номером 50:40:0010302:193, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г. Дубна, примерно в 11 м на запад от 

<

...> для использования в целях – для многоэтажной жилой застройки.

В соответствии с пунктом 2.1. Договора аренды, срок аренды земельного участка устанавливается с 20.11.2017г. по 19.11.2026г.

В силу пункта 3.2. Договора аренды и приложения № 1 к нему размер арендной платы рассчитывается по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Данный порядок соответствует положениям ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон N 23/96-ОЗ).

Истец указал, что данный договор аренды заключен в рамках реализации Инвестиционного контракта, заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г. Дубны Московской области и ООО «БЕТИЗ и К» на строительство группы жилых домов в г. Дубна Московской области № ОЭР-16-2003 от 02.06.2009 (зарегистрировано Министерством строительства Московской области и внесено в реестр за № 80/40-03 от 26.06.2003 г.) и Соглашения о порядке взаимодействия от 25.03.2006 г. (зарегистрировано Министерством строительства Московской области и внесено в реестр за № 80-1/40-06 от 30.03.2006 г.).

Согласно указанному Контракту его предметом является совместная деятельность по реконструкции улиц Октябрьская и Тверская г. Дубны Московской области со сносом ветхого (аварийного) жилого фонда, реализация недостроенного здания по ул. Тверская (имеется свайное поле) и застройки ул. Тверская до границы города (Распоряжение Главы города от 11.07.2006 № Р-929 о сносе и расселении домов по ул. Тверской-Октябрьской).

В рамках реализации Инвестиционного проекта Инвестор-застройщик обязался за счет собственных или привлеченных средств произвести снос ветхих домов по ул. Тверская: № 10, 14, 16, 20, 22, 24, 25, 27, 29, 30, 31, 32, 33, 34 и по ул. Октябрьская: № 2,3,4,6,8 и строительство на освободившихся площадях современных зданий по генплану (п.2.2, контракта).

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010302:193 предоставлен ООО «БЕТИЗ и К» именно в рамках реализации инвестиционного контракта (в целях расселения сносимого ветхого жилья и осуществления нового строительства).

Истец 30.12.2020 обратился к Администрации г. Дубны с заявлением (претензией) о перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 20.11.2017 № 97-ОЗО согласно правилам расчета арендной платы в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ и возврате излишне уплаченных денежных средств.

Администрация в письме от 15.02.2021 сообщила об изменении расчета арендной платы в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ с 01.01.2021, направив проект дополнительного соглашения, указав, что у нее отсутствуют основания для перерасчета всего периода арендной платы до 01.01.2021.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "БЕТИЗ И К" с рассматриваемыми требованиями в суд.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, объяснения представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется предусмотренными в ней способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Пунктом 1 статьи 4 АПК РФ установлено, что лишь заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Из содержания названных норм права следует, что истец при обращении с иском должен доказать нарушение его прав и законных интересов, а избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Исходя из смысла положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а также отсутствие правовых оснований приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

Иск о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения (сбережения) имущества ответчиком, отсутствие для этого должного основания, а также то, что неосновательное обогащение произошло за счет истца.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договором аренды земельного участка от 01.11.2017 № 94-ОЗО и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В период с даты заключения договора аренды истец производил оплату аренды по указанной формуле.

В соответствии с пп. 2 п. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

В соответствии со ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории (далее также - Договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи.

Согласно положениям абзаца 2 подпункта "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в этом пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере: 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" пункта 3 и пункте 5 Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Пунктом 5 Решения Совета Депутатов г. Дубна Московской области от 17.11.2005 № РС-14(30)-103/37 «Об установлении земельного налога» предусмотрено, что ставка в соответствии со статьей 394 Налогового кодекса РФ земельного налога 0,3 процента от кадастровой стоимости, в отношении земельных участков: занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), на который сослались суды, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов.

Судом установлено, что судебными актами Арбитражного суда Московской области  по делам № А41-75480/19 и А41-84901/19 в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Дубна к ООО «Бетиз и К» о взыскании задолженности по договору аренды № 97-ОЗО от 20.11.2017 отказано. Данные судебные акты вступили в законную силу.

Решения мотивированы тем, что земельный участок предоставлен обществу именно в рамках реализации инвестиционного контракта (в целях расселения сносимого ветхого жилья и осуществления нового строительства), в связи с чем, арендная плата должна рассчитываться в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ.

Согласно Решению Совета депутатов г. Дубны МО от 17.11.2005 г. № PC-14(30)-103/37 «Об установлении земельного налога», ставка земельного налога установлена 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №50:40:0010302:193 – 1 944 317,22 руб. размер годовой арендной платы с 2019 года за земельный участок, определяемой по правилам п. 2 ч. 5 ст. 39.7 ЗК РФ составляет 5 832 руб. 95 коп. и 1 458 руб. 24 коп. в квартал.

На основании части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства признаны судом имеющими преюдициальное значение для настоящего дела.

Таким образом, арендная плата по договору аренды земельного участка подлежит расчету, в порядке, установленном п. 2 ч. 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

Согласно представленному истцом расчету, переплата по договору аренды от 20.11.2017 № 97-ОЗО составляет 311082, 64 руб., соответственно, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение. 

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ч. 1 ст. 446 ГК РФ).

При этом в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 в случае спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства. При этом суду следует исходить из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. При этом если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом статьей 453 ГК РФ установлено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3).

Таким образом, с учетом вышеприведенных положений Гражданского кодекса РФ и в целях восстановления прав и законных интересов ООО "БЕТИЗ И К" требования последнего подлежат удовлетворения в части установления, что при расчете стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010302:193 по договору аренды от 20.11.2017 № 97-ОЗО применяется п. 2 ч. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, ч. 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582,  арендная плата подлежит начислению в размере суммы, равной земельному налогу за земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010302:193.

Требование ООО "БЕТИЗ И К" о взыскании с  администрации денежных средств в виде излишне оплаченной арендной платы по договору аренды от 20.11.2017 № 97-ОЗО за пользование земельным участком с кадастровым номером 50:40:0010302:193 в размере 311082 руб. 64 коп. подлежит удовлетворению в полном объеме.

Суд отмечает, что с учетом окончательной формулировки исковых требований истца, принятых судом в порядке изменения требований на основании ст. 49 АПК РФ, требования подлежат удовлетворению в части установления порядка расчета с момента вступления в законную силу решения суда.

В остальной части истец реализовал надлежащую защиту своего права через требование о взыскании денежных средств в виде излишне оплаченной арендной платы. 

В связи с этим в части установления порядка расчета по договору в период с 01.11.2017 по дату вступления  в законную силу решения суда требование об установлении порядка расчета по договору аренды удовлетворению не подлежит. 

Доводы администрации в отзыве на заявленные требования судом отклоняются как необоснованные и документально не подтвержденные.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статьям 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности устанавливается в три года.

К искам о взыскании неосновательного обогащения применяется общий трехгодичный срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса, который, в силу пункта 1 статьи 200 названного Кодекса, начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (Определение Верховного Суда РФ от 14.11.2019 N 308-ЭС19-10020 по делу N А53-21901/2017). 

Как следует из искового заявления, о нарушении своих прав истец узнал при рассмотрении споров по делу № А41-75480/19 (судебный акт вступил в законную силу 18.03.2020) и по делу № А41-84901/19 (судебный акт вступил в законную силу 18.03.2020), которыми было установлено, что арендная плата по договору должна рассчитываться в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ.

Согласно материалам дела в суд истец обратился 12.03.2021, таким образом, срок исковой давности по заявленным требованиям истцом не пропущен.

Руководствуясь статьями ст. 49, 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Установить при расчете стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010302:193, предоставленный на основании договора аренды от 20.11.2017 № 97-ОЗО применение п. 2 ч. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, п. г ч. 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.02.2009 № 582, в связи с чем арендную плату исчислять в размере суммы равной земельному налогу за земельный участок.

Взыскать с  Администрации городского округа Дубна Московской области в пользу ООО "БЕТИЗ И К" денежные средства в виде излишне оплаченной арендной платы по договору аренды от 20.11.2017 № 97-ОЗО за пользование земельным участком с кадастровым номером 50:40:0010302:193 в размере 311082, 64 руб. 

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.  

Судья                                                                                            Ю.С. Петропавловская