АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-6829/2024

Дело № А65-36441/2023

г. Казань

24 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Вильданова Р.А., Королёвой Н.Н.,

в отсутствие:

истца – извещен надлежащим образом,

ответчика – извещен надлежащим образом,

третьего лица – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2024

по делу № А65-36441/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ресурс» к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», о понуждении заключить договор купли-продажи, с участием третьего лица: Исполнительного комитета муниципального образования города Казани,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ресурс» (далее – ООО «Ресурс») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений» Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет земельных и имущественных отношений) о понуждении заключить договор купли-продажи на объект недвижимости: нежилые помещения первого этажа № 43-50, кадастровый номер 16:50:220202:340, находящиеся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 93,4 кв. м, в редакции ООО «Ресурс».

Определением от 13.12.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Исполнительный комитет муниципального образования города Казани.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд принял уточнения, в котором истец просил определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа № 43-50, кадастровый номер 16:50:220202:340, находящихся в муниципальной казне г. Казани, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 93,4 кв. м, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему Договору составляет 2 804 092 рубля».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2024, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Комитет земельных и имущественных отношений просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Ресурс» с 08.09.2021 по 11.09.2023 являлся арендатором нежилых помещений первого этажа № 43-50, кадастровый номер 16:50:220202:340, находящихся в муниципальной казне г. Казани, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 93,4 кв. м, используемых под торговлю, услуги населению, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, офис.

ООО «Ресурс» 11.09.2023 обратилось в Комитет земельных и имущественных отношений с заявлением о реализации своего права на выкуп вышеуказанного арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

В виду неполучения от ответчика предложения с указанием цены объекта, истец обратился в автономную некоммерческую организацию «Коллегия судебных экспертов» (далее – АНО «Коллегия судебных экспертов») с поручением об оценке спорных помещений.

Согласно отчету АНО «Коллегия судебных экспертов» об оценке от 01.12.2023 № 04-3011/2023 по состоянию на 11.09.2023 рыночная стоимость спорного имущества составила 2 261 666 руб. 67 коп., без учета НДС.

Истец в целях досудебного урегулирования направил ответчику проект договора купли-продажи арендуемого имущества и отчет об оценке арендуемого имущества.

В виду неполучения от Комитета земельных и имущественных отношений ответа на предложение ООО «Ресурс» о заключении договора, общество обратилось с иском по настоящему делу.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела представлен ответ на предложение истца от 14.12.2023 с приложением проекта договора купли-продажи (т. 2 л.д. 112-120) и отчет об оценке рыночной стоимости спорных помещений, составленный ООО «ФасадСтолицы» от 20.11.2023 № 12-28-ЭА-2023, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений составляет 6 411 500 руб. (без учета НДС).

Поскольку в материалы дела представлено два отчета по рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполненных по заказу истца и ответчика, определением суда первой инстанции по ходатайству истца в рамках дела назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно, нежилых помещений первого этажа № 43-50, кадастровый номер 16:50:220202:340, находящихся в муниципальной казне г. Казани, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 93,4 кв. м по состоянию на 11.09.2023, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Билге», эксперту ФИО1.

Согласно заключению эксперта № 16Э/02/24, рыночная стоимость спорных нежилых помещений, определенная по состоянию на 22.09.2023 составляет 3 505 000 руб. (с НДС), соответственно стоимость без учета НДС равна 2 804 092 руб.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, руководствуясь пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» признал выводы назначенной судебной экспертизы надлежащим доказательством достоверности рыночной стоимости спорного имущества на момент подачи заявления о выкупе арендованного имущества.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

Федеральным законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Возможность выкупа арендуемого имущества арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ ФЗ.

Суд первой инстанции установил соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Поскольку между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, договор купли-продажи между сторонами так и не был подписан, суды пришли к правомерному выводу, что данный вопрос подлежит разрешению в суде в порядке статьи 445 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 2 804 092 руб.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 АПК РФ не представлено, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

Доказательств, опровергающих обоснованность судебной экспертизы, Комитетом земельных и имущественных отношений в материалы дела не представлено.

Поэтому установление судом цены выкупаемого объекта в размере, определенном на основании выводов судебной экспертизы на дату подачи заявления истцом, является правомерным.

Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, у суда округа не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являются позицией ответчика по данному спору, приводились им при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, получили мотивированную оценку в обжалуемых судебных актах. Иная оценка заявителем установленных судами обстоятельств, а также иное толкование законодательства не свидетельствует о судебной ошибке и не может служить основанием для отмены судебных актов.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Принимая во внимание положения статей 286 и 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы, равно как и оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2024 по делу № А65-36441/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова

 

Судьи                                                                          Р.А. Вильданов

 

                                                                           Н.Н. Королёва