АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-1433/23 

Екатеринбург 25 мая 2023 г. Дело № А60-24315/2022 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2023 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2023 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Тороповой М.В., судей Лазарева С.В., Полуяктова А.С. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «М ТРИ» (далее – общество «М ТРИ») на  постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2022  по делу № А60-24315/2022 Арбитражного суда Свердловской области.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично,  путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на  сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании приняли участие представители:  

общества «М ТРИ» – ФИО1 (доверенность от 08.02.2023 №  49);  

общества с ограниченной ответственностью «Сити Строй» (далее –  общество «Сити Строй») – ФИО2 (доверенность от 12.07.2022 № 1207/22).  

Общество «М ТРИ» обратилось в Арбитражный суд Свердловской  области с иском к обществу «Сити Строй» о внесении изменений в договор  аренды нежилых помещений от 08.09.2017 № 01/2017 - признании  исполненными обязательств, предусмотренных договором аренды нежилых  помещений от 08.09.2017 № 01/2017:  

- 7.1.1 арендодатель обязуется завершить процедуру банкротства  подписанием мирового соглашения (статья 150 Федерального закона  от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о  банкротстве) в течение 180 (сто восемьдесят) календарных дней с момента  подписания настоящего договора.  

- 7.1.2. арендодатель обязуется провести государственную регистрацию  настоящего договора аренды. Мероприятия по государственной регистрации  

договора осуществляются силами и за счет арендодателя. Расходы по оплате  услуг БТИ по инвентаризации помещения и выполнению кадастровых работ  арендодатель.  

- 7.1.3 арендодатель обязуется произвести подготовительные работы  строительного характера, своими силами и за свой счет в указанные сроки, а  именно:  

- Обеспечить арендатору электрическую мощность по силовым вводам не  менее 500 кВт в арендуемом помещении, а так возможность использования их в  полном объеме в течение 14 календарных дней с момента выполнения пункта  7.1.1.  

- Провести трехфазную разводку (380В) в места помещения указанные  арендатором в течение 14 календарных дней с момента выполнения пункта  7.1.1.  

- Обеспечить доступ арендатора к действующим входным группам; 

- Обеспечить арендуемое помещение осветительными приборами средняя  освещенность (Еср) помещения, должна составлять не менее 800 люксов на кв.  м для торговой части помещения и 200 люксов для складской части помещения,  в течение 30 календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1, план  торговой части помещения предоставляется арендатором,  

о признании незаключенным, исключении из договора аренды нежилых  помещений от 08.09.2017 № 01/2017 пункта 7.1.3 в части обязанности  арендодателя обеспечить не менее 500 (пятьсот) парковочных мест на  прилегающей к Торговому центру территории для посетителей Торгового  центра, путем дополнительного асфальтирования. И не менее 100 (сто)  парковочных мест для сотрудников арендатора, других арендаторов торгового  центра и персонала обслуживающего торговый центр в течение 45 календарных  дней с момента выполнения пункта 7.1.1,  

об исключении из договора аренды нежилых помещений от 08.09.2017   № 01/2017 пунктов:  

пункта 7.1.15: арендодатель обязуется согласовать с арендатором  возможность заключения договора аренды арендаторами Торгового центра,  ассортимент которых совпадает или пересекается с категориями и группами  товаров, обозначенных в приложении № 2. Согласование оформляется  дополнительным соглашением к договору.  

пункта 7.1.16: арендодатель обязуется занять иными арендаторами до  открытия гипермаркета не менее 30% Торгового центра, при отсутствии  возражений со стороны арендатора (с учетом уточнения заявленных  требований, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации).  

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  общество с ограниченной ответственностью «Русь (ЕКБ)» (далее – общество  «Русь (ЕКБ)»).  

Решением суда от 26.08.2022 заявленные исковые требования  удовлетворены.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 23.12.2022 решение суда отменено, в удовлетворении заявленных исковых  требований отказано.  

В кассационной жалобе общество «М ТРИ» просит постановление суда  апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда, ссылаясь  на нарушение норм материального права и на несоответствие выводов суда  апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела. По мнению  заявителя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции вышел за  пределы рассмотрения апелляционной жалобы. Общество «М ТРИ» в  кассационной жалобе утверждает, что общество «Сити Строй» согласилось с  доводами общества «М ТРИ» об исполнении условий договора аренды,  установленных в пунктах 7.1.2, 7.1.3, 7.1.1. Заявитель кассационной жалобы  указывает, что ряд условий договора, носили вынужденный характер и  нарушали интересы арендодателя, в связи с чем, на основании пункта 2 статьи  451 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат исключению.  Также заявитель кассационной жалобы считает, что общество «Сити Строй»  злоупотребляет доминирующим положением и нарушает требования  антимонопольного законодательства. В подтверждение своей позиции,  общество «М ТРИ» ссылается на постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11,  постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 21.02.2012 № 2360/11.  

В отзыве на кассационную жалобу общество «Сити Строй» просит  оставить оспариваемый судебный акт без изменения, а доводы, приведенные в  кассационной жалобе, считает несостоятельными.  

Законность обжалуемого судебного акта проверяется судом кассационной  инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, с учетом  положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из  материалов дела, 08.09.2017 обществом «Сити Строй» (арендатор) и обществом  «Русь (ЕКБ)» (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений   № 01/2017 общей площадью 10247,5 кв. м, расположенных по адресу:  

<

...>.  

Цель аренды помещения - размещение гипермаркета товаров для ремонта  и дома товарным знаком «ДОМОСАД».  

Договор заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в Едином  государственном реестре недвижимости.  

Обществом «Русь (ЕКБ)» и обществом «М ТРИ» 19.05.2021 заключен  договор доверительного управления № 19-05/32, по условиям которого  учредитель управления (общество «Русь (ЕКБ)») передает доверительному  управляющему (обществу «М ТРИ») недвижимое имущество в доверительное  

управление сроком на 2 года. Государственная регистрация доверительного  управления проведена 11.08.2021.  

Сторонами договора доверительного управления подписан акт приема-передачи имущества.  

Обществом «М ТРИ» (доверительным управляющим) и обществом «Сити  Строй» (арендатором) 18.08.2021 заключено дополнительное соглашение к  договору аренды от 08.09.2017 № 01/2017, по условиям которого арендатор  уведомлен доверительным управляющим о заключении договора  доверительного управления недвижимым имуществом от 19.05.2021   № 19-05/32.  

В силу пункта 2.2.3. договора доверительного управления доверительный  управляющий вправе совершать в отношении переданного имущества любые  фактические и юридические действия в интересах учредителя управления,  связанные с надлежащей эксплуатацией и содержанием имущества, в том числе  эксплуатационных расходов связанных с капитальным, текущим ремонтом,  земляными и подрядными работами, а также иные действиями, направленными  на надлежащее исполнение обязательств по договору.  

Обращаясь с настоящим иском в суд, общество «М ТРИ» указало на то,  что договор аренды нежилых помещений от 08.09.2017 № 01/2017 от имени  арендодателя подписан арбитражным управляющим, в силу чего договор  содержит условия, не являющиеся существенными, актуальность  осуществления указанных в договоре мероприятий отсутствует, они не  относятся к условиям договора аренды недвижимого имущества. Так, согласно  пункту 7.1.1 договора арендодатель обязуется завершить процедуру  банкротства подписанием мирового соглашения (статья 150 Закона о  банкротстве) в течение 180 (сто восемьдесят) календарных дней с момента  подписания настоящего договора, пунктом 7.1.2. договора предусматривается  проведение государственной регистрации настоящего договора аренды.  Мероприятия по государственной регистрации договора осуществляются  силами и за счет арендодателя. Расходы по оплате услуг БТИ по  инвентаризации помещения и выполнению кадастровых работ несет  арендодатель, согласно пункту 7.1.3 арендодатель производит  подготовительные работы строительного характера, своими силами и за свой  счет в указанные сроки, а именно:  

- Обеспечить арендатору электрическую мощность по силовым вводам не  менее 500 кВт в арендуемом помещении, а так возможность использования их в  полном объеме в течение 14 календарных дней с момента выполнения пункта  7.1.1.  

- Провести трехфазную разводку (380В) в места помещения указанные  арендатором в течение 14 календарных дней с момента выполнения пункта  7.1.1.  

- Обеспечить не менее 500 (пятьсот) парковочных мест на прилегающей к  Торговому центру территории для посетителей Торгового центра, путем  дополнительного асфальтирования. И не менее 100 (сто) парковочных мест для  сотрудников арендатора, других арендаторов торгового центра и персонала  

обслуживающего торговый центр в течение 45 календарных дней с момента  выполнения пункта 7.1.1.  

- Обеспечить доступ арендатора к действующим входным группам; 

- Обеспечить арендуемое помещение осветительными приборами средняя  освещенность (Еср) помещения, должна составлять не менее 800 люксов на кв.  м для торговой части помещения и 200 люксов для складской части помещения,  в течение 30 календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1, план  торговой части помещения предоставляется арендатором.  

В связи с исполнением арендодателем пунктов 7.1.1, и 7.1.2 условий по  прекращению процедуры банкротства, заключению договора аренды с  последующей регистрацией обременении в виде аренды нежилых помещений и  пункта 7.1.3 в части проведения подготовительных работ, а именно:  обеспечения электрической мощности, проведения проводки, доступа  арендатора и обеспечение арендуемого помещения осветительными приборами,  которые не относятся к существенным и обязательным условиям арендных  отношений, так как предусматриваются законом (регистрация) и зависит от  действий третьих лиц (соблюдение сторонами при заключении мирового  соглашения действующего законодательства), общество «М ТРИ» полагало, что  указанные пункты подлежат признанию исполненными и исключению из  договора.  

Также общество «М ТРИ» указывало на то, что пункт 7.1.15 договора  аренды нежилых помещений содержит условие о согласовании с арендатором  возможности заключения договора аренды арендаторами торгового центра,  ассортимент которых совпадает или пересекается с категориями и группами  товаров, обозначенных в приложении № 2. Согласование оформляется  дополнительным соглашением к договору. Согласно пункту 7.1.16  арендодатель обязуется занять иными арендаторами до открытия гипермаркета  не менее 30% торгового центра, при отсутствии возражений со стороны  арендатора. По мнению общества «М ТРИ», указанные пункты подлежат  исключению, поскольку противоречат действующему законодательству  пунктам 3 и 5 статьи 11 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О  защите конкуренции», предусматривающую запрет на ограничение  конкуренции, которые приводят к разделу товарного рынка по  территориальному принципу, объему продажи или покупки товаров,  ассортименту реализуемых товаров либо составу продавцов или покупателей  (заказчиков) и отказу от заключения договоров с определенными продавцами  или покупателями (заказчиками).  

Общество «М ТРИ» полагало, что условия договора аренды,  ограничивающие право на заключение иных договоров аренды общества «Русь  (ЕКБ)» в лице доверительного управляющего - общества «М ТРИ» с третьими  лицами в интересах общества «Сити Строй», является злоупотреблением  правом в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу  которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с  намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с  

противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное  осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).  

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения общества  «М ТРИ» в арбитражный суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции, разрешая спор и удовлетворяя иск об изменении  договора аренды, исходил из обоснованности заявленных исковых требований.  

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении  заявленных исковых требований, апелляционный суд правомерно исходил из  следующего.  

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской  Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.  

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не  предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора  другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом  Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным  признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой  стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что  была вправе рассчитывать при заключении договора.  

Исходя из статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации,  изменение договора в судебном порядке также допускается при существенном  изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении  договора.  

Изменение обстоятельств признается существенным тогда, когда они  изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть,  договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно  отличающихся условиях.  

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в  соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его  расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям,  предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию  заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1)  в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого  изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано  причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их  возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее  требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение  договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее  договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для  заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени  лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;  4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения  

обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Таким образом, существо инициативного изменения договора является  одним из способов защиты нарушенного права, реализация которого  преследует цель восстановления баланса интересов участников обязательства,  при котором учтены интересы всех субъектов этих правоотношений, интересы  одних субъектов не противопоставляются интересам других субъектов, и эти  интересы уравновешены путем выделения среди них приоритетных.  

Из представленных в материалы дела документов, судом апелляционной  инстанции установлено, что 08.09.2017 обществом «Сити Строй» (арендатор) и  обществом «Русь (ЕКБ)» (арендодатель) заключен договор аренды нежилых  помещений № 01/2017 общей площадью 10247,5 кв. м, расположенных по  адресу: 

<

...>, с целью аренды - размещение  гипермаркета товаров для ремонта и дома товарным знаком «ДОМОСАД»,  сроком на 10 лет.  

В разделе 7, в пункте 7.1 договора при его заключении согласованы  условия об обязанности арендодателя: завершить процедуру банкротства  подписанием мирового соглашения в течение 180 дней с момента подписания  договора (п. 7.1.1), провести государственную регистрацию договора аренды (п.  7.1.2), произвести подготовительные работы строительного характера, своими  силами и за свой счет в указанные сроки, а именно: обеспечить арендатору  электрическую мощность по силовым вводам не менее 500 кВт в арендуемом  помещении, а так возможность использования их в полном объеме в течение 14  календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1., провести трехфазную  разводку (380В) в места помещения указанные арендатором в течение 14  календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1, обеспечить не менее 500  (пятьсот) парковочных мест на прилегающей к Торговому центру территории  для посетителей Торгового центра, путем дополнительного асфальтирования. И  не менее 100 (сто) парковочных мест для сотрудников арендатора, других  арендаторов торгового центра и персонала обслуживающего торговый центр в  течение 45 календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1, обеспечить  доступ арендатора к действующим входным группам, обеспечить арендуемое  помещение осветительными приборами средняя освещенность (Еср)  помещения, должна составлять не менее 800 люксов на кв. м для торговой  части помещения и 200 люксов для складской части помещения, в течение 30  календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1, план торговой части  помещения предоставляется арендатором. Пунктом 7.1.15 стороны  предусмотрели обязанность арендодателя согласовывать с арендатором  возможность заключения договора аренды арендаторами торгового центра,  ассортимент которых совпадает или пересекается с категориями и группами  товаров, обозначенных в приложении № 2. Согласование оформляется  дополнительным соглашением к договору. Согласно пункту 7.1.16  арендодатель обязуется занять иными арендаторами до открытия гипермаркета  не менее 30% торгового центра, при отсутствии возражений со стороны  арендатора.  

Из пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации  следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в  требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем  существенным условиям договора. Существенными являются условия о  предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых  актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также  все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно  быть достигнуто соглашение.  

Договор подписан сторонами без разногласий. 

Судом апелляционной инстанции, при исследовании фактических  обстоятельств дела установлено, что до обращения в суд сторонами договора не  достигнуто соглашение об изменении договора аренды условий,  предусмотренных пунктами 7.1.1, 7.1.2, 7.1.3, 7.1.15, 7.1.16, ввиду чего спор об  изменении договора передан обществом «М ТРИ» (арендодателем) на  разрешение арбитражного суда.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в  порядке, предусмотренном статье 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, учитывая, что общество «М ТРИ», инициировавший  судебный спор об изменении договора, на существенное нарушение условий  договора обществом «Сити Строй» - арендатором (пункт 2 статьи 450  Гражданского кодекса Российской Федерации), либо на наличие существенного  изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении  договора аренды (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) ни  в суде первой, ни в суде апелляционной инстанций не ссылалось, суд  апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований  для изменения договора аренды.  

Материалами дела такое существенное изменение обстоятельств не  подтверждено.  

Кроме того, как верно отмечено судом апелляционной инстанции,  исполнение либо неисполнение арендодателем обязательств, предусмотренных  договором в пунктах 7.1.1, 7.1.2, 7.1.3, наличие между сторонами спора  относительно исполнения указанных обязательств не является  обстоятельством, влекущим необходимость изменения договора по инициативе  арендодателя в судебном порядке.  

Не соответствие, по мнению общества «М ТРИ», закону условий  договора, приведенных в пунктах 7.1.15, 7.1.16 также не является основанием  для изменения договора аренды в судебном порядке.  

Полагая договор не соответствующим закону в части, общество «М ТРИ»  вправе обратиться в суд с соответствующим иском о признании сделки  недействительной.  

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, выводов суда  апелляционной инстанции не опровергают, правового значения для  рассматриваемого спора не имеют, о нарушении норм материального права  судом апелляционной инстанции не свидетельствует, основаны на  неправильном понимании заявителем приведенных норм права и подлежат  

отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, изложенным в  мотивировочной части настоящего постановления.  

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела,  установлены судом апелляционной инстанций на основании полного,  всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств,  а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным  доказательствам, основаны на правильном применении норм материального  права к установленным обстоятельствам, нарушений норм процессуального  права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого  судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено, постановление  апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная  жалоба – без удовлетворения.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2022  по делу № А60-24315/2022 Арбитражного суда Свердловской области оставить  без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной  ответственностью «М ТРИ» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий М.В. Торопова 

Судьи С.В. Лазарев  

 А.С. Полуяктов