ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, 

<

...> E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-13864/2024

г. Вологда

10 марта 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2026 года.

В полном объеме постановление изготовлено 10 марта 2026 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Зайцевой А.Я. и Колтаковой Н.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от администрации города Вологды ФИО1 по доверенности от 22.12.2025, от общества с ограниченной ответственностью «Альфа» ФИО2 по доверенности от 14.05.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Вологды и общества с ограниченной ответственностью «Альфа» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 19 декабря 2025 года по делу № А13-13864/2024,

у с т а н о в и л:

администрация города Вологды (адрес: 160035, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – администрация) обратилась в Арбитражный суда Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» (адрес: 160028, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – общество) об изъятии объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 35:24:0102006:1727, степенью готовности 80 %, площадью 281,7 кв. м, расположенного по адресу: Вологодская область, городской округ город Вологда, 

<

...> в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

Общество обратилось с встречным иском к администрации о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка площадью 4 836 кв. м, с кадастровым номером 35:24:0102006:1012, расположенного по адресу: 

<

...> без проведения торгов, для завершения строительства объекта незавершенного

строительства с кадастровым номером 35:24:0102006:1727, степенью готовности 80 %, площадью 281,7 кв. м, сроком на три года с момента вынесения решения суда.

В последующем общество уточнило требования и просило обязать администрацию заключить договор аренды земельного участка, площадью 4 836 кв. м, с кадастровым номером 35:24:0102006:1012, расположенного по адресу: 

<

...> без проведения торгов, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0102006:1727, степенью готовности 98 %, площадью 281,7 кв. м, сроком на три года с момента вступления в силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Вологодская областная энергетическая компания», муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства городского округа города Вологды «Вологдагорводоканал».

Решением суда от 19.12.2025 по настоящему делу отказано в удовлетворении требований по первоначальному иску администрации и по встречному иску общества.

Администрация с решением суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой,

в которой просит его отменить в указанной части, удовлетворить требования

по первоначальному иску в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

Представитель администрации в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель общества в судебном заседании возражал относительно доводов апелляционной жалобы администрации, просил решение суда

в оспариваемой администрацией части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Общество с решением суда в части отказа в удовлетворении требований по встречному иску не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в указанной части, удовлетворить встречный иск. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

Представитель общества в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Администрация в отзыве на жалобу общества и ее представитель в судебном заседании с доводами, изложенными в жалобе общества, не согласились, просят решение суда в оспариваемой обществом части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело

рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

(далее – АПК РФ).

Заслушав пояснения представителей администрации и общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 07.09.2019 № 24-1604гс (далее – договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 35:24:0102006:1012, площадью 4 836 кв. м, категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV-V класса опасности для строительства.

Срок действия договора аренды определен сторонами до 28.08.2024.

Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 19.04.2019 за номером государственной регистрации 35-24-0102006: 1012-35/001/2019-1.

Департамент градостроительства администрации (в настоящее время Департамент архитектуры и градостроительства администрации; далее – департамент) 07.03.2024 выдал обществу разрешение на строительство капитального объекта – складской корпус с 2-этажным административно-бытовым блоком на земельном участке, с кадастровым номером 35:24:0102006:1012, местоположение: 

<

...> (далее – объект), сроком до 07.06.2024.

Срок действия разрешения на строительство продлен до 28.08.2024.

Общество, в соответствии с разрешением на строительство, возвело на арендованном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0102006:1727, площадью 281,7 кв. м, степенью готовности 80 %, право собственности на который зарегистрировано 16.08.2024.

В связи с истечением 28.08.2024 срока действия договора аренды в целях завершения строительства и ввода построенного объекта в эксплуатацию общество 22.08.2024 обратилось в Департамент имущественных отношений администрации города Вологды (далее – департамент имущественных отношений) с заявлением о продлении договора аренды от 07.09.2019 № 24-1604гс на два месяца.

Письмом от 16.09.2024 № 7-0-10-3292/10027 департамент имущественных отношений отказал обществу в продлении срока действия договора аренды.

Общество 03.12.2024 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0102006:1012 в аренду без торгов для завершения строительства сроком на три года на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Письмом от 16.12.2024 № 7-0-12/4911/15214 департамент имущественных отношений отказал обществу в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Отказы, изложенные в письмах от 16.09.2024 № 7-0-10-3292/10027, 16.12.2024 № 7-0-12/4911/15214, обществом в судебном порядке не обжалованы.

Учитывая, что действие спорного договора прекратилось, в установленный срок строительство объекта обществом не завершено, администрация обратилась в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

По встречному иску общество указало, что в период рассмотрения дела 16.10.2025 оно обратилось в департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, приложив к заявлению технический план здания от 12.10.2025, подготовленный кадастровым инженером ФИО3

Письмом от 22.10.2025 № 12-0-16/3553/5928 (т. 4, л. 15–17) департамент отказал обществу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указав помимо прочего, что планировочное решение первого и второго этажа построенного здания склада, представленные в техническом плане, не соответствуют планировочным решениям, представленным в разделе проектной документации «Объемно-планировочные и архитектурные решения», на основании которого в том числе выдано разрешение на строительство, благоустройство земельного участка, отображенное на схеме, не соответствует благоустройству, представленному в разделе проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка».

Общество впоследствии представило технический план от 18.11.2025 на объект незавершенного строительства степенью готовности 98 % и пояснительную записку кадастрового инженера ФИО3, в которой последний просит считать недействительным подготовленный им технический план от 07.10.2025 в связи с несоответствием планировочного решения здания проектной документации. Ссылаясь на положения подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, а также на незавершенность строительством спорного объекта, общество считает, что имеет право на заключение договора аренды спорного участка сроком на три года без проведения торгов.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении как первоначального, так и встречного иска, правомерно руководствуясь следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может

быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа оборота недвижимости – единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ) в целях определения юридической судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе ЗК РФ и ГК РФ.

ГК РФ дополнен статьей 239.1, в силу указанной статьи в связи

с прекращением договора аренды публичного земельного участка уполномоченный орган вправе заявить в суд требование об изъятии

у собственника и продаже с торгов расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, действие статьи 239.1 ГК РФ распространяется на договоры аренды, заключенные после 01.03.2015.

Удовлетворение иска об изъятии объекта незавершенного строительства и последующая его продажа с торгов, в силу подпункта 3.1 пункта 2 статьи 235, пункта 5 статьи 239.1 ГК РФ, является основанием принудительного возмездного прекращения права собственности застройщика на указанный объект.

Новый собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника, имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов публичного земельного участка, на котором расположен такой объект, однократно для завершения его строительства (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Правовой механизм, реализованный в статье 239.1 ГК РФ, подлежит применению с учетом правовой позиции, содержащейся в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2025 № 309-ЭС25-1917, от 23.01.2024 № 305-ЭС23-20117, согласно которой данной нормой не предусмотрена возможность изъятия у собственника объекта, строительство которого окончено, а также объекта, являющегося самовольной постройкой.

Исходя из содержания указанных норм они применяются исключительно в отношении объектов незавершенного строительства, при этом характер спорного объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного

строительства имеет значение на момент рассмотрения по существу соответствующего дела по иску о его изъятии. Изъятие у собственника объекта, строительство которого завершено, и последующую продажу его с публичных торгов названные нормы не предполагают.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости степень готовности объекта – 80 % (т. 1, л. 18). В этой связи как в суде первой инстанции, так и в апелляционной администрация полагает требования, заявленные в порядке статьи 239.1 ГК РФ, правомерными.

Между тем, как верно указано судом первой инстанции, наличие в публичном реестре записи о праве собственности общества на объект незавершенного строительства степенью готовности 80 % не лишает общество права представлять доказательства, обосновывающие доводы о фактическом завершении строительства спорного объекта.

Судом верно принято во внимание с учетом представленных в материалы дела доказательств, что именно отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию препятствует обществу зарегистрировать за собой в установленном порядке право собственности на спорный объект, строительство которого фактически завершено.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в период рассмотрения дела в суде общество обратилось в департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, представив вместе с ним технический план здания от 12.10.2025, чем фактически подтвердило окончание строительства спорного объекта.

Письмом от 22.10.2025 № 12-0-16/3553/5928 департамент отказал обществу в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, указав на наличие оснований, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 6 статьи 55 ГрК РФ. В силу указанных положений основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство (пункт 3), а также несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (пункт 4).

Так, департаментом установлено, что при возведении спорного объекта общество отклонилось от требований проектной документации и разрешения на строительство, допустив нарушения при реализации планировочных решений первого и второго этажей здания склада и элементов благоустройства земельного участка.

При этом каких-либо выводов относительно незавершенности строительства спорного объекта данное письмо не содержит.

Представленный администрацией в материалы дела акт фотофиксации земельного участка с кадастровым номером 35:24:0102006:1012 от 15.08.2024

(т. 1, л. 17) не позволяет опровергнуть факт окончания строительства, поскольку, как верно указано судом, из его содержания невозможно сделать однозначный вывод о степени готовности спорного объекта.

Само по себе обращение общества за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию лишь после истечения срока договора аренды и инициирования администрацией настоящего спора не свидетельствует о злоупотреблении обществом правом на ввод построенного объекта в эксплуатацию и не может быть признано недобросовестным.

В определении от 23.01.2024 № 305-ЭС23-20117 Верховный Суд Российской Федерации подчеркнул, что градостроительным законодательством не установлен срок для обращения за получением разрешения на ввод в эксплуатацию правомерно возведенного объекта. Однако введение объекта в эксплуатацию должно быть осуществлено в разумные сроки с учетом необходимости оформления правоустанавливающих документов на объект и для скорейшего достижения той цели, для реализации которой участок предоставлялся в аренду.

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Наличие или отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не является определяющим фактором в вопросе квалификации объекта как объекта завершенного или незавершенного строительства, поскольку по своему назначению такое разрешение необходимо именно для ввода объекта в эксплуатацию, до момента которого такой объект также может находиться в достроенном состоянии. Указанный правовой подход поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 21.10.2022 № 302-ЭС22-18603.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что строительство спорного объекта фактически завершено.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в ходе рассмотрения дела и после получения отказа в выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, выраженного в письме от 22.10.2025 № 12-0-16/3553/5928, общество представило технический план от 18.11.2025 и пояснительную записку кадастрового инженера ФИО3 о признании недействительным ранее выданного обществу технического плана здания (т. 4, л. 38–48). При этом суд верно отметил, что в материалы дела изначально обществом представлен технический план от 12.10.2025, а кадастровый

инженер просит признать недействительным технический план от 07.10.2025. Кроме того, из дополнительно представленных обществом документов невозможно установить, какие конкретно строительные работы являются незавершенными.

Из пояснений представителя ответчика, данных суду апелляционной инстанции, и из доводов его жалобы следует, что поскольку фактически спорный объект возведен с нарушениями проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство объекта, что ответчик признает, то путь решения спорной ситуации возможен путем заключения договора аренды земельного участка в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку иные варианты разрешения сложившейся ситуации являются затратными для общества. Также указал, что факт отклонения построенного объекта от проектной документации является поводом для отдельного разбирательства с лицом, осуществившим проектировку и строительство спорного объекта. Как и в суде первой инстанции, представитель общества указал, что цель общества состоит в получении нового разрешения на строительство и устранении недостатков, выявленных в рамках процедуры получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и вводе объекта в эксплуатацию в установленном порядке после приведения в соответствие построенного объекта требованиям проектной документации и именно для указанной цели обществу, в соответствии с пунктом 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ, необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок (действующий договор аренды).

Апелляционная инстанция отмечает, что фактически в ходе рассмотрения дела изменились обстоятельства дела, изначально каких-либо нарушений при строительстве спорного объекта не установлено, однако с учетом письма департамента от 22.10.2025 № 12-0-16/3553/5928 это обстоятельство изменилось, что послужило основанием для представления дополнительно обществом технического плана от 18.11.2025 и пояснительной записки кадастрового инженера ФИО3 для целей получения возможности заключить договор аренды на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. В суде первой инстанции общество уточнило требования по встречному иску и просило понудить администрацию к заключению договора аренды спорного земельного участка на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов сроком на 3 года для завершения строительства и в то же время заявило фактическую степень готовности объекта – 98 %, а незавершенными остаются работы по благоустройству прилегающей территории.

Действующее земельное законодательство при соблюдении условий, предусмотренных подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, позволяет застройщику, правомерно создавшему на публичном земельном участке, предоставленном в аренду для цели строительства, объект незавершенного строительства, право на однократное заключение без торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства сроком на 3 года.

Такое право реализуется в случае, если: 1) уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо 2) судом отказано в удовлетворении данного требования или 3) этот объект не продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Приведенное регулирование учитывает законный интерес застройщика завершить правомерно начатое строительство и приобрести право собственности на завершенный строительством объект, достигнув тем самым той цели, для которой указанный земельный участок предоставлялся арендатору.

Как указано выше, выявленные департаментом в письме от 22.10.2025 № 12-0-16/3553/5928 расхождения констатируют несоответствие возведенного объекта проектной документации и разрешению на строительство спорного объекта, также указано на нарушения обществом положений части 3 статьи 55 ГрК РФ, поскольку не представлены акты о подключении построенного объекта к сетям электроснабжения и водоснабжения, выполненные в соответствии с техническими условиями, схема, отображающая расположение построенного объекта, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка не подписана лицом, осуществившим строительство, благоустройство земельного участка, отображенное на схеме, не соответствует благоустройству, представленному в соответствующем разделе проектной документации, установлено несоответствие проектной документации планировочных решений первого и второго этажа, благоустройства земельного участка.

Следовательно, объект возведен застройщиком с нарушением требований, предусмотренных разрешением на строительство.

Указанное письмо от 22.10.2025 № 12-0-16/3553/5928, а также письма администрации от 16.09.2024 № 7-0-10-3292/10027, 16.12.2024 № 7-0-12/4911/15214 обществом в судебном порядке не обжалованы.

При этом общество фактически после истечения срока аренды с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ в администрацию не обращалось, при удовлетворении встречного иска суд фактически предрешит разрешение вопроса, отнесенного к компетенции администрации, которое должно быть принято по результатам рассмотрения обращения общества в порядке, установленном нормами действующего земельного законодательства.

Судом также верно отмечено, что в целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения. В противном случае спорный объект, параметры которого не соответствуют проектной документации и разрешению на строительство, может быть введен в гражданский оборот в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства и приведенные ими доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных администрацией и обществом требований.

Имеющиеся в жалобах доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность решения. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда по заявленным доводам, а также для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 19 декабря 2025 года по делу № А13-13864/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации города Вологды и общества с ограниченной ответственностью «Альфа» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.Б. Ралько

Судьи А.Я. Зайцева

Н.А. Колтакова