АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 сентября 2023 года

Дело №

А56-104797/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Петербургский завод прецизионных сплавов» ФИО1 (доверенность от 22.06.2023), от общества с ограниченной ответственностью «Кратос» ФИО2 (доверенность от 20.12.2022), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Петербургский завод прецизионных сплавов» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2023 по делу           № А56-104797/2022,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Петербургский завод прецизионных сплавов», адрес: 199106, Санкт-Петербург, 27-я линия В.О., д. 6, корп. 1, лит. З, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Завод), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кратос», адрес: 199106, Санкт-Петербург, 27-я линия В.О., д. 6, корп. 1, лит. З, пом. 14Н, комн. 41, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), об уменьшении арендной платы по договору аренды от 24.03.2021 № 52-ДА в период с 16.10.2022 по дату окончания срока действия договора (15.04.2027) на 247 816 руб. 26 коп. до 5 002 183 руб. 74 коп. в месяц в связи с неисполнением ответчиком обязанности предупредить истца о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество; взыскании 8 002 895 руб. 06 коп. неосновательного обогащения за период с 15.10.2019 по 15.10.2022 в виде излишне внесенной арендной платы по договору.

Решением от 26.01.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2023 данное решение оставлено без изменения.

Завод в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, установление в договоре запрета на использование нежилых помещений общей площадью 548,5 кв. м не означает исполнение арендодателем обязанности предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сданное в аренду имущество; условие договора, по которому в аренду передается здание целиком, о запрете использовать часть помещений в здании ничтожно.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.

В судебном заседании представитель Завода поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и Завод (арендатор) заключили договор от 24.03.2021 № 52-ДА аренды четырехэтажного нежилого здания цеха прецизионных сплавов и водородной станции площадью 11 620 кв. м с кадастровым номером 78:06:0002102:1025, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 27-я линия В.О., д. 6, корп. 1, лит. З, сроком с 16.04.2021 по 15.04.2027. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке 11.05.2021.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата начисляется с 16.04.2021. 

Пунктом 2.2 договора установлена ежемесячная арендная плата за объект недвижимости в размере 5 250 000 руб. 

Согласно пункту 3.2.3 договора арендатор принял на себя обязанность не использовать нежилые помещения общей площадью 513 кв. м, расположенные на первом этаже нежилого здания, в том числе помещение 8Н комната 1 площадью 104,6 кв. м, помещение 9Н комнаты 1-12 общей площадью 402,8 кв. м, помещение 10Н комната 1 площадью 5,6 кв. м, и нежилые помещения общей площадью 35,5 кв. м, расположенные на третьем этаже нежилого здания, в частности в помещении 14Н комнату 41 площадью 15,6 кв. м и комнату 20                 площадью 19,9 кв. м.

В пункте 5.2 договора стороны оговорили, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не является основанием для его изменения или расторжения.

До заключения указанного договора между сторонами действовал договор от 20.03.2017 № 47-ДА в отношении того же здания, пунктом 3.2.3 которого на арендатора была возложена обязанность не использовать нежилые помещения общей площадью 513 кв. м на первом этаже здания.  

Завод, ссылаясь на то, что нежилые помещения в здании общей площадью 548,5 кв. м фактически используются иными лицами, однако арендодатель при передаче в аренду всего здания не предупредил арендатора об обременении помещений площадью 548,5 кв. м правами третьих лиц, в связи с чем арендная плата по договору подлежит уменьшению пропорционально неиспользуемой истцом площади здания, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 613 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Исходя из части 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в частности, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 ГК РФ). 

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (пункт 3 той же статьи).

Как видно из заключенного сторонами договора аренды от 24.03.2021     № 52-ДА, арендная плата установлена в виде твердой суммы ежемесячного платежа за все имущество, стоимость платы за единицу площади стороны не определяли. При наличии в договоре условия пункта 3.2.3 о неиспользовании арендатором части помещений в здании общей площадью 548,5 кв. м нет оснований считать, что данное ограничение не было учтено сторонами при определении ежемесячного размера арендной платы за переданный в аренду объект.

К тому же об использовании части помещений в здании третьими лицами арендатору было известно на момент заключения договора, что отражено в пункте 3.2.3 договора, в связи с чем данное обстоятельство не может служить основанием для внесения изменений в договор применительно к статье 451 ГК РФ.    

Суды также правомерно отклонили ссылку Завода на ничтожность пункта 3.2.3 договора, поскольку из закона не следует, что стороны не могут при заключении договора определить какие-либо особые условия использования имущества, данное условие согласовано сторонами при заключении договора, включение указанного пункта в договор не свидетельствует о недобросовестности со стороны арендодателя.

При таком положении судебные инстанции пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для изменения по требованию арендатора условия о размере арендной платы и для возврата Заводу денежных средств, уплаченных в качестве арендной платы в соответствии с условиями договора и полученных ответчиком на основании договора.         

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2023 по делу № А56-104797/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Петербургский завод прецизионных сплавов» – без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

 Т.И. Сапоткина