АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                                Дело № А32- 47382/2020

«28» декабря 2020 года

Резолютивная часть Решения объявлена 17 декабря 2020 года. Решение в полном объёме изготовлено 28 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Пристяжнюка Александра Гавриловича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овакимян О.М., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению                       ООО «Агрофирма «Мостовская», с.Унароково Мостовского р-на Краснодарского края  к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г.Краснодар  о признании незаконным решения от 09.06.2020г. № 23/032/001/801/2020-2521 и обязании устранить допущенные нарушения, при участии в заседании: от заявителя – ФИО1 (по доверенности от 03.12.2020г., паспорт); от заинтересованного лица – ФИО2 (по доверенности от 12.03.2020г., удостоверение), от третьего лица – не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

Администрацией муниципального образования г. Краснодар подано заявление к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г.Краснодар, в котором заявитель просит суд: 

Признать действия (бездействия) Управления Росреестра по Краснодарскому краю, Межмуниципального отдела по Мостовскому и Отрадненскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 13.02.2020 года, по заявлению Ха 23/032/001/801/2020-2521 от 09.06.2020 г., незаконными.

 Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому Краю, Межмуниципальный отдел по Мостовскому и Отрадненскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю, устранить допущенные нарушения, путем осуществления государственной регистраций договора о передаче (уступке) нрав и обязанностей по договору аренды от 13.02.2020 года предметом которого являются права и обязанности в отношении земельного участка кадастровый номер: 23:20:1104001:295 расположенный Но адресу: Краснодарский край, Мостовский район, с/п. Унароковское, в границах АО «Победа», участок № 133, общей площадью 7400 кв.м., а так же взыскать в пользу Заявителя с Управления Росреестра по Краснодарскому Краю расходы по уплате государственной пошлины.

Основания, по которым заявлены требования, изложены в заявлении и документальных доказательствах, приложенных к нему. 

Представитель заинтересованного лица возражал против заявленных требований, изложив свои доводы в представленном отзыве.

Определением от 07.11.2020г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена ООО «Агрофирма «Унароково». Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, уведомлены о времени и месте судебного разбирательства по делу. Отзыв суду не представили.

Занесенным в протокол судебного заседания определением, при отсутствии возражений участвующих в деле лиц, на основании п. 4 ст. 137 АПК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ № 65 от 20.12.2006г., суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству по делу.

В судебном заседании объявлялся перерыв  с 10.12.2020г. до 17.12.2020г.                      15час. 50 мин. После перерыва судебное разбирательство продолжено в порядке части 2 статьи 156 АПК РФ.

Суд, изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав в совокупности все представленные сторонами доказательства, считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Как видно из материалов дела,  09 июня 2020 года ООО «Агрофирма «Унароково» (Продавец) и ООО «Агрофирма «Мостовская» (Покупатель) представили на государственную регистрацию договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.02.2020 г. Вместе с договором были представлены в числе прочего:

Предложения о порядке, о сроках и об условиях реализации имущества ООО «Агрофирма «Унароково» от 25.12.2019 г., Выписка из отчета № 0296 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Агрофирма «Унароково» от 29.10.2019 г.

22.06.2020 г. регистрирующий орган уведомил о приостановке государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.02.2020 г., в связи с  нарушением п. 3 ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ имущество не реализовано на электронных торгах.

В целях устранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации ООО «Агрофирма «Мостовская» 08.07.2020г. представило в регистрирующий орган письменные пояснения об отсутствии нарушений Закона о банкротстве при реализации имущества конкурсным управляющим.

Несмотря на это, Уведомлением от «23» - сентября 2020 г. №КУВД- 23/032/001/801/2020-2521 заявителю было отказано в государственной регистрации договора, по причине  того, что имущество банкрота реализовано конкурсным управляющим с нарушением требований п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве. Отказ получен заявителем 27.10.2020 г. 

ООО «Агрофирма «Мостовская» считает действия (бездействия) Управления Росреестра по Краснодарскому Краю, Межмуниципального отдела по Мостовскому и Отрадненскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю, выразившиеся в отказе в государственной регистрации прав, незаконными, нарушающими права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку обжалуемые действия (бездействия) нарушают право ООО «Агрофирма «Мостовская» приобрести нрава аренды на земельный участок в порядке предусмотренном Законом о банкротстве.

На государственную регистрацию были в числе прочего представлены: Выписка из отчета № 0296 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Агрофирма «Унароково» от 29.10.2019 г.; Предложения о порядке, о сроках и об условиях реализации имущества ООО «Агрофирма «Унароково» от 25.12.2019 г.

Согласно Отчету № 0296 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Агрофирма «Унароково» от 29.10.2019 г., стоимость права аренды земельного участка 23:20:1104001:295 определена в размере 82 000 (Восемьдесят две тысячи) рублей.

Решением собрания кредиторов должника от 25.12.2019 г. утверждены Предложения о порядке, о сроках и об условиях реализации имущества ООО «Агрофирма «Унароково», устанавливающие порядок реализации имущества должника путем продажи посредством Прямого заключения договора (п. 1.4 Предложений).

Таким образом, учитывая что стоимость реализуемого права составила менее 100 000 руб, заявитель полагает незаконным ссылку регистрирующего органа на п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве и наличии права на государственную регистрацию договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.02.2020г. 

Изложенные обстоятельства послужили  основанием заявителю для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.

При принятии Решения суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 названного Кодекса для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействий) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон о регистрации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Закон N 218-ФЗ с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 218-ФЗ правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской, Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, названный Закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В соответствии со статьей 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, если: 

 не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (подпункт 5 части 1);

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (подпункт 7 части 1);

представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами (подпункт 8 части 1);

в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно -процессуальным законодательством Российской Федерации (подпункт 37 части 1).

Судом установлено, что согласно 09.06.2020г. ООО «Агрофирма «Мостовская» обратилось в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права, представив следующие документы:   Заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество № 23/032/001/801/2020-2521 от 09.06.2020; Платежное поручение на сумму 350,00 № 1155 от 02.06.2020; Доверенность от 03.06.2016; Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2014; Письмо конкурсному управляющему ООО «Агрофирма «Унароково»; Предложение о порядке, о сроках и об условиях реализации имущества ООО «Агрофирма «Унароково» от 20.11.2019; Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2020; Справка о соотношении стоимости сделки и балансовой стоимости чистых активов общества от 13.02.2020; Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.02.2020; Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.05.2020; Платежное поручение № 1144 от 01.06.2020; Расписка в получении документов на государственную регистрацию прав от 09.06.2020.

На государственную регистрацию был представлен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 13.02.2020, предметом которого является имущество, не реализованное конкурсным управляющим на электронных торгах, а именно права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:20:1104001:295, расположенного по адресу Краснодарский край, Мостовский район, с/п. Унароковское, в границах АО "Победа", участок № 133, общей площадью 7400кв.м.

11.06.2020г. ООО «Агрофирма «Унароково» обратилось в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о предоставлении дополнительных документов, представив следующие документы:  Заявление о предоставлении дополнительных документов № 61/001/006/2020-4964 от 11.06.2020; Заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 11.06.2020; Расписка в получении документов на государственную регистрацию прав от 11.06.2020; Заключение от 15.06.2020.

В рамках осуществления правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, Управлением Росреестра по Краснодарскому краю было установлено наличие основания для приостановления осуществления государственной регистрации, предусмотренного п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В связи с этим осуществление государственной регистрации было приостановлено на срок до 22.09.2020, о чем заявителю было сообщено посредством направления уведомления о приостановлении государственной регистрации № 23/032/001/801/2020-2521 от 22.06.2020., которым  заявителю было предложено устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации, путем предоставления правоустанавливающих документов в соответствии с действующим законодательством.

08.07.2020г. ООО «Агрофирма «Мостовская» обратилось в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о предоставлении дополнительных документов, представив следующие документы:  Заявление о предоставлении дополнительных документов № 23/011/001/801/2020-3261 от 08.07.2020; Доверенность № 23АА5860724 от 03.06.2016; Пояснения от 08.07.2020.

В связи с не устранением заявителем в установленные сроки причин, препятствующих проведению государственной регистрации, Управление Росреестра по Краснодарскому краю приняло решение об отказе в государственной регистрации № 23/032/001/801/2020-2521 от 23.09.2020.

Судом установлено, что Решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-7163/2013 ООО «АФ «Унароково» признано несостоятельным (банкротом).

По договору от 13.02.2020г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 8820000514 от 06.08.2012г., в соответствии с предложением о порядке, сроках и об условиях реализации имущества ООО «АФ «Унароково», утв. Комитетом кредиторов от 25.12.2019г., передаче подлежал право аренды в отношении земельного участка с к/н 23:20:1104001:295 площадью 7 400кв.м., с компенсацией в размере 82 000 руб. (п. 2.1. договора, заключение об оценке № 47 от 19.12.2019г.).

Согласно п. 3 ст. 139 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.

В соответствии с п. 4 ст. 110 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном Законом о банкротстве, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

В соответствии с п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве, продажа на торгах, проводимых в электронной форме, подлежат: недвижимое имущество; ценные бумаги; имущественные права;заложенное имущество; предметы, имеющие историческую или художественную ценность; вещь, рыночная стоимость которых превышает пятьсот тысяч рублей, в том числе неделимая вещь, главная вещь, связанная с ней общим назначением (принадлежность).

Таким образом, Закон о банкротстве устанавливает обязательный способ реализации имущества должника посредством проведения торгов.

К такому имуществу согласно п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве относятся, в том числе, имущественные права.

Согласно ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации имущественные права относятся к объектам гражданских прав.

Согласно п. 1 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, право аренды земельного участка, реализованное конкурсным управляющим путем заключения прямого договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды, относится к имущественным правам, в связи с чем в соответствии с п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве подлежало реализации на торгах.

Положение п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве, выражение которого сделано в определённой, категоричной форме и не включает в себя конструкцию «за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами», позволяет судить о его императивном характере.

П. 3 ст. 111 Закона о банкротстве устанавливает обязательный способ реализации перечисленных в нем видов имущества должника посредством проведения торгов. Положение п. 5 ст. 139 Закона о банкротстве не отменяет указанную императивную норму, отклонение от которой недопустимо.

Таким образом, право на реализацию имущества в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов, ограничено действием императивных норм Закона о банкротстве, в том числе п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве, и реализуется с учетом предусмотренных императивными нормами положений. 

В связи с изложенным, суд отклоняет довод заявителя о том, что с учетом утверждения собранием кредиторов положения и порядке, сроках и условиях реализации данного имущества нарушение отсутствует, как основанный на неверном толковании указанных положений Закона о банкротстве.

Изложенная позиция соответствует сложившейся судебной практике (решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32- 40708/2015 от 10.12.2015).

Информация о проведении электронных торгов по реализации имущества должника ООО "Агрофирма Унароково" в карточке должника в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве отсутствует, обратных доказательств суду не представлено.

Таким образом, имущество (право аренды) реализовано конкурсным управляющим с нарушением требований п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве, что свидетельствует о наличии основания, препятствующего проведению государственной регистрации в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации.

При наличии изложенного, суд приходит к выводу о законности действий заинтересованного лица, поскольку Управление Росреестра по Краснодарскому краю, принимая решение об отказе в государственной регистрации, действовало строго в рамках требований Закона о регистрации, Закона о банкротстве и с учетом сложившейся судебной практики арбитражных судов, содержащих разъяснения порядка применения п. 3 ст. 111 и п. 5 ст. 139 Закона о банкротстве, в связи с чем оспариваемое решение Управления Росреестра является законным и обоснованным, доказательств обратного суду не представлено.

В ходе судебного разбирательства исследованы подлинники или надлежащим образом заверенные копии приведенных документов.

В связи с изложенным заявленные требования не подлежат удовлетворению судом.

Судебные расходы подлежат распределению в порядке, предусмотренном ст. 110 АПК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь названными нормативными актами, статьями  29, 110, 201 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований заявителю отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края. 

Судья                                                                                             А.Г. Пристяжнюк