ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А79-5767/2019

15 марта 2021 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Бондаря А.Н., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройресурс» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.12.2020 по делу № А79-5767/2019, принятое по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройресурс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – муниципального казенного учреждения «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики, оценщика общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» ФИО2, о взыскании задолженности и неустойки, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Стройресурс» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 2 711 495 руб. 65 коп. долга за период с 01.01.2019 по 31.05.2020, а также 759 240 руб. 35 коп. пеней за период с 20.12.2018 по 14.05.2020 (с учетом объединения на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в одно производство дел № А79-5767/2019, № А79-13787/2019, № А79-3929/2020 с присвоением единого номера А79-5767/2019).

Заявленные требования обоснованы правовыми ссылками на нормы статей 307, 309, 310, 314, 329, 330, 331, 424, 425, 606, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по договору аренды земельного участка от 18.04.2012 № 101/4589-К.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики, оценщик общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» ФИО2.

Решением от 30.12.2020 Арбитражный суд Чувашской Республики иск удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По существу возражения заявителя сводятся к несогласию с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик был уведомлен о переходе к рыночной стоимости права аренды земельного участка в результате направления истцом искового заявления по делу № А79-268/2019 с приложением расчета размера арендной платы за 2018 и 2019 годы. Заявитель обращает внимание, что вступившим в законную силу судебным актом по делу № А79-268/2019 установлен факт отсутствия уведомления истцом ответчика об изменении порядка исчисления арендной платы в период с 01.01.2018 по 31.12.2018, в связи с чем данное обстоятельство не подлежит доказыванию вновь в соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Также заявитель поясняет, что Общество лишь 15.12.2020 ознакомилось с достоверной величиной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030:110:40, в связи с чем новый размер арендной платы не подлежит применению ранее этой даты.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.04.2012 между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор № 101/4589-К аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:030110:40 общей площадью 4582 кв.м для завершения строительства торгового центра.

В пункте 5.1 договора установлено, что согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что размер и сроки внесения арендной платы пересматриваются не более одного раза в год. Они пересматриваются арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случае изменения кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, сроков внесения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 5.4 договора размер и сроки внесения арендной платы на последующий календарный год в пределах срока аренды устанавливается отдельным расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение).

Арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, и (или) публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, а также сроках внесения арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы и производит ее оплату в установленные нормативными документами сроки (пункт 5.6 договора).

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае не внесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы не внесенного в срок платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 01.07.2011 по 30.09.2015. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора произведена 29.10.2012.

Установив, что по истечении срока аренды ответчик продолжил пользоваться земельным участком в отсутствие возражений Администрации, суд первой инстанции заключил, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 18.04.2012 № 101/4589-К возобновил свое действие на неопределенный срок. Мотивированных возражений относительно данного вывода никем из лиц, участвующих в деле, в апелляционной инстанции не заявлено.

Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате, Администрация обратилась в суд за ее принудительным взысканием, начислив на сумму долга договорную неустойку.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Поскольку право государственной собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:030110:40 не разграничено, расчет арендной платы в отношении данного земельного участка должен производиться в соответствии с положениями постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее - Порядок).

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 349 от 08.09.2017 внесены изменения в указанный Порядок, в связи с чем размер арендной платы за использование земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Обращаясь в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями, истец изначально рассчитал размер арендной платы за спорный период на основании отчета об оценке рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:01:030110:40 от 04.04.2018 № 483/18, подготовленного ООО «Аналитик Центр».

При разрешении возникшего между сторонами спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Администрацией правомерно применен новый расчет арендной платы с 01.01.2019, при этом обоснованно исходил из следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В рассматриваемом случае размер арендной платы за спорный земельный участок был изменен на основании Постановления от 08.09.2017 № 349, подпункт 4 пункта 1 которого, касающийся порядка определения ежегодного размера арендной платы, вступил в силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования.

Таким образом, размер арендной платы за использование земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, с 11.12.2017 устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды.

При этом определение размера арендной платы путем проведения независимой оценки рыночной стоимости права аренды, в порядке, установленном законодательством, является обязанностью арендодателя.

Соответственно, с 11.12.2017 (но не ранее даты уведомления арендатора о размере рыночной стоимости права аренды) арендодатель правомочен требовать от арендатора внесения арендной платы в новом размере.

Судом первой инстанции установлено, что фактически уведомление ответчика о переходе к рыночной стоимости права аренды земельного участка осуществлено Администрацией посредством направления Обществу искового заявления, принятого к рассмотрению в рамках дела № А79-268/2019.

Так, из материалов дела видно, что указанное исковое заявление направлено истцом ответчику письмом от 24.12.2018 (том 4, л.д. 110, оборотная сторона) и получено последним 29.12.2018 (https://www.pochta.ru/tracking#42897130337504).

К данному исковому заявлению помимо прочего было приложено Приложение к договору аренды земельного участка от 18.04.2012 № 101/4589-К «Расчет размера арендной платы на 2018 год» (том 4, л.д. 124), из содержания которого явствует, что размер арендной платы рассчитан на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, указан ее размер.

Изложенное позволило суду первой инстанции справедливо заключить, что с 29.12.2018 Общество было уведомлено арендодателем об изменении порядка расчета размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.04.2012 № 101/4589-К.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о том, что с момента уведомления ответчика о соответствующем изменении в правоотношениях сторон подлежит применению размер арендной платы, рассчитанный по результатам оценки. Такой подход соответствует принципу правовой определенности и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы за землю, не противоречит требованиям действующего законодательства и основным принципам определения арендной платы, является правильным.

Наряду с этим ответчиками в ходе рассмотрения дела было заявлено о недостоверности подготовленного ООО «Аналитик Центр» отчета от 04.04.2018 № 483/18.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду наличия разногласий сторон относительно рыночной стоимости размера арендной платы за земельный участок, суд по ходатайству Общества назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета ООО «Аналитик Центр» от 04.04.2018 № 483/18 установленным требованиям, а также с целью определения величины рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030110:40.

Согласно заключению эксперта от 05.10.2020 №Э-0283/2020, составленному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» ФИО3, отчет об оценке ООО «Аналитик Центр» от 04.04.2018 № 483/18 по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030110:40 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость права аренды на 1 год и 5 лет земельного участка составляет 1 803 000 руб. и 9 015 000 руб. соответственно.

Суд установил, что названное заключение не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. Заключение содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом уточнения размера исковых требований истец просил взыскать с ответчика 2 711 495 руб. 65 коп. долга за период с 01.01.2019 по 31.05.2020, 759 240 руб. 35 коп. пени за период с 20.12.2018 по 14.05.2020 по договору аренды земельного участка от 18.04.2012 № 101/4589-К.

Расчет задолженности истцом произведен исходя из размера арендной платы, определенного в заключении судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» от 05.10.2020 № Э-0283/2020.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения предъявленных истцом требований о взыскании с Общества в пользу Администрации долга в заявленной сумме, а также пеней, начисленных за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы в надлежащем размере.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными по вышеизложенным основаниям, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителя собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.12.2020 по делу № А79-5767/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройресурс» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Д.Г. Малькова

Судьи

А.Н. Ковбасюк

А.Н. Бондарь