АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

03 июня 2024 года

Дело №

А21-12905/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Баженовой Ю.С., Чуватиной Е.В.,

рассмотрев 28.05.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.07.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2023 по делу № А21-12905/2022,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет», адрес: 236023, Калининград, Советский 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград», адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград», адрес: Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), о признании незаконным отказа, выраженного в письме Комитета от 28.09.2022 № и-КМИ-08/21512, в подписании дополнительных соглашений к договорам от 28.12.2007 № 009230, № 009231, № 009232, № 009233 на передачу в аренду городских земель. Также Общество просило обязать Администрацию заключить с Обществом дополнительные соглашения к договорам от 28.12.2007 № 009230 – № 009233 на передачу в аренду городских земель, на условиях представленной Обществу редакции от 01.09.2022 в части изменения пункта 4.2 и дополнения договоров пунктом 4.5.1, а именно:

1. Внести изменения в пункт 4.2 и изложить его в следующей редакции: «Арендная плата, начисленная за период с даты подписания настоящего соглашения, уплачивается арендатором в порядке, определенном п. 4.3 настоящего договора».

2. Дополнить договор пунктом 4.5.1 следующего содержания:

«Арендная плата за весь срок аренды не подлежит установлению (начислению) в двукратном размере арендной платы, рассчитанной по условиям договора аренды»

3. Обязать Администрацию заключить с Обществом дополнительные соглашения к договорам на передачу в аренду городских земель от 28.12.2007 № 009230 – № 009233, на условиях представленной Обществом редакции от 01.09.2022 в части изменения пункта 4.2 и дополнения договоров пунктом 4.5.1.

Решением суда от 26.07.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.12.2023, в заявлении Общества отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление отменить, заявленные требования удовлетворить.

Помимо прочего, податель жалобы в обоснование доводов, в частности, указывает на то, что судами не учтены выводы, изложенные в судебных актах принятых в рамках дел № A21-5471/2022, № А21-5472/2022, № А21-5473/2022, которыми установлено отсутствие оснований для применения в расчете двойной арендной платы, в том числе ввиду отсутствия на дату заключения договоров нормативных актов, регламентирующих возможность расчета двойной арендной платы по договорам, заключенным между сторонами.

По мнению заявителя, порядок установления арендной платы должен соответствовать установленным Правительством Российской Федерации основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Также податель жалобы указывает на то, что в данном конкретном случае при заключении договоров отсутствовал нормативный правовой акт, закрепляющий расчет по двойной арендной плате, предусматривающий увеличение размера арендной платы в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке по истечении 3-х лет с даты заключения договора аренды земельного участка не введены в эксплуатацию, отсутствовал такой размер и в формуле расчёта арендной платы.

Общество в жалобе также ссылается на то, что в процессе исполнения договора возникли обстоятельства, препятствующие использованию земельных участков по назначению, что установлена упомянутыми судебными актами.

Кроме того, вносимые по инициативе Общества изменения, по мнению последнего, не противоречат и не исключают применение положений главы 5 договора, определяющей права и обязанности сторон. 

Податель жалобы также указывает на то, что внесение изменений в изложенные положения договоров направлено на достижение правовой определенности при исполнении условий договоров, защиту интересов Общества, пресечение незаконных и недобросовестных действий Администрации при исполнении условий договоров, в том числе в части начисления арендной платы, при этом указанные положения не освобождают Общество от уплаты двойного размера арендной платы за нецелевое использование земельного участка при соблюдении иных положений договоров в случае установления такого нецелевого использования либо неиспользования земельных участков.

        В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Мэрия Калининграда (правопредшественник Админитстрации; арендодатель) и Общество (арендатор) 28.12.2007 заключили сроком на 49 лет договоры № 009230, № 009231, № 009232, № 009233 аренды городских земель с назначением – под неоконченные строительством многоэтажные многоквартирные дома со встроенно-пристроенными административными, торговыми, бытовыми помещениями и объектами общественного питания, а именно:

– площадью 2,9020 га с кадастровым номером 39:15:12 0812:0023, расположенный по адресу: Калининград, ул. Державина – пер. Державина – ул. ФИО1 – Целлюлозная ул., в границах, обозначенных в договоре;

– площадью 2,0249 га с кадастровым номером 39:15:120812:0021, расположенный по адресу: Калининград, ул. Державина – Целлюлозная ул., в границах, обозначенных в договоре;

– площадью 4,9443 га с кадастровым номером 39:15:120812:0022, расположенный по адресу: Калининград, ул. Державина – Воздушная ул. – ул. Державина, в границах, обозначенных в договоре;

– площадью 0,9335 га с кадастровым номером 39:15:120812:0024, расположенный по адресу: Калининград, ул. Державина – Воздушная ул. – Целлюлозная ул. – ул. ФИО1, в границах, обозначенных в договоре.

В рамках дел № А21-5471/2022, № А21-5472/2022, № А21-5473/2022 были рассмотрены и частично удовлетворены (в части взыскания неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей) требования Администрации о взыскании с Общества задолженности по арендной плате с учетом применения двойного коэффициента. При рассмотрении названных дел суды, исходя из обстоятельств, подтверждающих невозможность использования земельного участка в период действия договора аренды в соответствии с его условиями, а также отсутствием достаточных доказательств о возможности применения двойного коэффициента, признали расчет арендной платы в двойном размере необоснованным.

Обращаясь с настоящим иском Общество в иске указывает на то, что в целях исключения неправомерного начисления арендной платы на основании пункта 2.2 Порядка определения арендной платы, условий и сроков ее внесения, утвержденного решением окружного Совета депутатов Калининграда от 28.11.2007 № 376 «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Городской округ «Город Калининград», и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, Общество заявлением от 01.09.2022 предложило изменить положения договоров на передачу в аренду городских земель в части срока, с которого подлежат начислению и уплате арендные платежи, и порядка начисления арендных платежей, представило для подписания дополнительные соглашения.

Общество, расценив письмо Комитета от 28.09.2022 № и-КМИ-08/21512 как отказ в подписании дополнительных соглашений, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, изучив представленные в материалы документы и доводы сторон, в удовлетворении иска отказал ввиду нормативного регулирования платы за землепользование и отсутствие оснований для изменения договоров.

Суд округа, изучив материалы дела и доводы жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Из положений статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что арендная плата по договору аренды земельного участка является регулируемой ценой, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно положениям статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктами 3.2, 3.8 положения «О порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения в городе Калининграде» (далее – Положение), утвержденного решением окружного Совета депутатов Калининграда от 28.11.2007 № 376 в редакции, действовавший на момент заключения спорных договоров, определено, что уплата арендной платы производится юридическими и физическими лицами в полном объеме в установленные сроки. 

Согласно пункту 3.11 Положения по вновь представленным в аренду земельным участкам арендная плата за землю арендаторами уплачивается в течение 30 дней с момента государственной регистрации договора на передачу в аренду городских земель.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

По мнению суда округа, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями норм действующего законодательства обоснованно исходили из того, что внесение предлагаемых изменений в договор аренды в части дополнения пунктом 4.5.1 противоречит действующему законодательству, а предлагаемое условие в части дополнения пунктом 4.5.1, по сути, является новым условиям, в силу чего на него распространяются требования статьи 422 ГК РФ. Суды отметили при этом, что включение такого условия в договоры не соответствует пунктам 2.1, 2.2 Положения в действующей редакции, согласно которым двукратный размер арендной платы устанавливается в случае неиспользования или использования земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, а также в случае незавершения в течение 3-х лет строительства объектов с даты предоставления земельного участка для строительства.

Таким образом, суды, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, установили, что заявленное Обществом требование о признании незаконным отказа Комитета в подписании дополнительных соглашений к спорным договорам не соответствует положениям о свободе договора; при этом, обязанность Администрации заключить дополнительное соглашение к договорам на указанных Обществом условиях не предусмотрена ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни законом.

Также судами двух инстанций в рассматриваемом случае обоснованно отмечено, что условие начисления арендной платы за землю в двойном размере нормативно установлено, в том числе на региональном уровне, и является ничем иным, как экономическим механизмом косвенного стимулирования к своевременному освоению земель и одновременно элементом определения размера арендной платы за землю для случая установления нарушения договорных обязательств.

Рассматривая спор, суды обеих инстанций, вопреки доводам кассационной жалобы, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильно установили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, и применили нормы материального права.

Доводы жалобы основаны на ошибочном толковании законодательства, что не дает оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судом округа не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

 Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.07.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2023 по делу № А21-12905/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 Е.В. Чуватина