АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-6351/2021

г. Курган

28 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 28 июня 2021 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Гусевой О.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Борисовой О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по  заявлению  Общества с ограниченной ответственностью «Агросервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

третьи лица: 1. Администрация Варгашинского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 2. Администрация Шастовского сельсовета Варгашинского района Курганской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – представитель по доверенности  от 01.02.2021, паспорт, диплом,

от заинтересованного лица: ФИО2 – представитель по доверенности от № 28 от 26.02.2021, служебное удостоверение, диплом, 

от третьих лиц: явки нет, извещены надлежащим образом (л.д. 112, 113)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Агросервис» обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в государственной регистрации прав на недвижимое имущество №КУВД-001/2020-29781593/2 от 31.03.2021; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области совершить действия по государственной регистрации права собственности за Общества с ограниченной ответственностью  «Агросервис» на объект недвижимого имущества – на здание коровника 1979 года постройки, общей площадью 1187,7 кв. м., расположенное по адресу: ул. Межевская, дом 56, Плотниково, Варгашинского района, Курганской области (кадастровый номер №45:03:010405:217).

В обоснование названного требования заявитель указывает, что приобрел спорный объект на основании договора  купли-продажи от 05.12.2014 у Открытого акционерного общества  «Родина».   Договор купли-продажи исполнен его сторонами в полном объеме. Продавец объекта недвижимого имущества – Открытое акционерное общество  «Родина» прекратил свою деятельность в качестве юридического лица в связи с его ликвидацией.  Заявитель обратился в Управление Росреестра по Курганской области с заявлением о государственной регистрации перехода  права на указанное имущество и получил оспариваемый отказ.  Заявитель,  со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывает, что оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на спорное имущество у Управления не имелось, поскольку единственным основанием для отказа в регистрации права является по существу отсутствие продавца, что не препятствует осуществлению процедуры регистрации перехода права к покупателю.   

В судебном заседании представитель Общества с ограниченной ответственностью «Агросервис» настаивал на удовлетворении заявленных требований по основаниям, указанным в заявлении (т. 1 л.д.3-9).

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области возражал против  удовлетворения заявленных  требований по основаниям, указанным в письменном отзыве на заявление (т. 1 л.д. 114-116), указал, что основанием для отказа в государственной регистрации права явилось отсутствие заявления продавца Открытого акционерного общества  «Родина» о проведении государственной регистрации права собственности и перехода права собственности;  отсутствуют сведения о регистрации ранее возникшего права на объект недвижимости, право собственности продавца  в установленном порядке не зарегистрировано, отсутствует правоустанавливающий документ продавца на спорный объект недвижимости, договор купли-продажи от 05.12.2014  не соответствует требованиям статьи 21 Закона № 122-ФЗ. Просит в удовлетворении заявления отказать. 

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

18.12.2020  заявитель обратился в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – на здание коровника 1979 года постройки, общей площадью 1187,7 кв. м., расположенное по адресу: ул. Межевская, дом 56, Плотниково, Варгашинского района, Курганской области (кадастровый номер №45:03:010405:217). 

В качестве правоустанавливающего документа представлен в одном экземпляре  договор купли-продажи от 05.12.2014 (т.1 л.д. 34-40), по условиям  которого Открытое акционерное общество  «Родина» передаёт в собственность Общества с ограниченной ответственностью  «Агросервис», а Общество с ограниченной ответственностью  «Агросервис» обязуется принять и оплатить следующее имущество: Лот № 1: имущественный комплекс Открытого акционерного общества  «Родина», расположенный по адресу: 641244, 

<

...>, принадлежащий продавцу на праве собственности, в составе которого согласно дополнения  к приложению № 1 к Договору указано    здание коровника 1979 года постройки, общей площадью 1187,7 кв. м., расположенное по адресу: ул. Межевская, дом 56, Плотниково, Варгашинского района, Курганской области.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, здание данного коровника  было поставлено на кадастровый учет с присвоением данному нежилому зданию  кадастрового номера 45:03:010405:217, с указанием площади 1187,7 кв. м. и присвоением  адреса ул. Межевская, дом 56, Плотниково, Варгашинского района, Курганской области (т. 1 л.д. 42-43).   

Цена продаваемого имущества (всех позиций)  по условиям договора составила  5543400 руб.   Пунктом 2.2 Договора определена сумма задатка – 277170 руб., которая засчитывается в счёт оплаты  имущества.

Уведомлением  от 30.03.2021  № КУВД-001/2020-29781593/3 в государственной регистрации права заявителя на спорный объект недвижимости было отказано.  

Заявитель, не согласившись с указанным отказом,  обратился в арбитражный суд с требованием о признании  его   незаконным. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об  удовлетворении заявления в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.

На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации  переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации  порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Кодексом и законом  о регистрации прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ)  регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (статья 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно  пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме, либо не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Статьёй 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пунктам 1, 5, 7, 44 части 1 указанной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если, в том числе: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Закона № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

С учетом данных норм права и в соответствии с положениями Закона № 218-ФЗ заявителем должны были быть представлены на государственную регистрацию документы, подтверждающие право собственности продавца  Открытого акционерного общества  «Родина» на спорный объект. Должно быть представлено заявление продавца на государственную регистрацию права и перехода права покупателю. Договор купли-продажи должен быть представлен в двух экземплярах - подлинниках.  

Поскольку в течение срока приостановления заявителем не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации права, на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ Управлением заявителю отказано в  регистрации права по договору купли-продажи. 

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 16.07.2015 Открытое акционерное общество  «Родина»  прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (выписка из ЕГРЮЛ, т. 1 л.д. 103-109). 

Таким образом, на момент подачи заявления о государственной регистрации права собственности  по договору купли-продажи от 05.12.2014  продавец отсутствовал.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Поскольку действующее законодательство не регулирует порядок регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае ликвидации продавца, на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации названная норма права подлежит применению к спорным отношениям в силу аналогии закона. 

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Частью 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Частью 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статьи 69 Закона № 218-ФЗ, суд приходит к выводу о наличии у продавца - Открытого акционерного общества  «Родина»,  ранее возникшего права собственности на спорный объект недвижимости. Данное обстоятельство подтверждено решением Арбитражного суда Курганской области от 26.05.2015 № А34-722/2015. 

Кроме того, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что в данном случае, договор купли-продажи от 05.12.2014, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: спорный объект передан продавцом  и принят покупателем (т. 1 л.д. 37).   Оплата за все объекты произведена покупателем в сумме  5543400 руб.  (платёжные поручения: от 12.02.2015 № 35 на сумму 5066230 руб., от 05.2.2014 № 431 на сумму 220000 руб., от 24.11.2014 № 392 на сумму 277170 руб. (т. 1 л.д. 24, 41,т. 2 л.д. 124)).

Кроме того, договор купли-продажи  не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным. Наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект не установлено.

Как следует из дела, заявитель представил на регистрацию один экземпляр договора купли-продажи от 05.12.2014. 

Вместе с тем, вследствие ликвидации продавца  второй экземпляр договора не мог быть предоставлен заявителем в силу его отсутствия у покупателя.  

Совокупность  указанных выше обстоятельств (отсутствие заявлений продавца  о регистрации ранее возникшего права и о переходе права по договору купли-продажи; отсутствие второго экземпляра договора купли-продажи) сама по себе не может являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права, поскольку эти обстоятельства свидетельствуют лишь об отсутствии продавца  как участника гражданского оборота.

Доводы заявителя о несоответствии договора  от 05.12.2014  требованиям статьи 21 Закона № 122-ФЗ не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку  дополнение к Приложению № 1 Договора от 05.12.2014  позволяют идентифицировать   место нахождения спорного объекта  (ул. Межевская, дом 56, д. Плотниково, Варгашинского района, Курганской области) и его  принадлежность к имущественному комплексу, являющемуся предметом Договора от 05.12.2014.  

Таким образом, в рассматриваемом случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца. 

В связи с этим, в силу приведенных норм права и разъяснений  высших судебных  инстанций, суд приходит к выводу о незаконности оспариваемого отказа и нарушения им прав заявителя в сфере его экономической деятельности. 

В силу статей 198, 199, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

С учётом указанных обстоятельств суд считает, что  заявление подлежит удовлетворению. 

Заявителем при подаче заявления по платежному поручению от 20.04.2021  № 235 перечислена  госпошлина в сумме 3000 руб.  

В соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

В соответствии с заключенным сторонами соглашением (т. 2 л.д. 26), судебные расходы отнесены на заявителя, в связи с этим, судебные расходы по оплате госпошлины с заинтересованного лица взысканию не подлежат.   

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

Заявление удовлетворить. 

Признать недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, выраженный в уведомлении  № КУВД-001/2020-29781593/3 от 31.03.2021.  

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области совершить действия по государственной регистрации права собственности за Обществом с ограниченной ответственностью  «Агросервис» на объект недвижимого имущества – на здание коровника 1979 года постройки, общей площадью 1187,7 кв. м., расположенное по адресу: ул. Межевская, дом 56, д. Плотниково, Варгашинского района, Курганской области (кадастровый номер №45:03:010405:217).

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.  

Судья

О.П. Гусева