/

 

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-4022/2015

г. Красноярск

21 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена «15» марта 2018года.

Полный текст постановления изготовлен         «21» марта 2018года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н. ,

судей: Бутиной И.Н., Радзиховской В.В.

при ведении протокола судебного заседания Каверзиной Т.П.

при участии до перерыва:

от ответчика - Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва: Чешуиной М.В., представителя по доверенности от 23.05.2017 № 03-52/04/4447,

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой»: Помеловой Е.Д.,  представителя по доверенности от 27.11.2014 серии 24 АА № 2047622

после перерыва:

в отсутствии лиц, участвующих в деле; рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Сибэкономстрой»  на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «27» октября 2017 года по делу №А33-4022/2015, принятое судьёй Красовской С.А.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» (ИНН 2465064378, ОГРН 1022402489834) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (ИНН 2466222186, ОГРН 1092468031479) о признании: приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009 недействительным, приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 14.01.2014 недействительным; обязании изменить условие договора аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 14.01.2014 о размере арендной платы с 532 689 рублей 00 копеек до 164 556 рублей 00 копеек в год, изменить условие договора аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009 о размере арендной платы с 414 843 рублей 00 копеек до 232 249 рублей 00 копеек в год; обязании произвести перерасчет арендной платы за период с 21.01.2009 по настоящее время на разницу суммы между первоначальным и измененным размером арендной платы; взыскании 89 013 рублей 00 копеек, в том числе: 81 590 рублей 00 копеек суммы основного долга, 7 423 рублей 00 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами; об изменении размера арендной платы с 25.12.2014 по договору аренды № 1239 от 07.07.2006 и установлении в размере 164 556 рублей 00 копеек в год., об изменении размера арендной платы в период с 14.01.2014 по 24.12.2014 по договору аренды № 1239 от 07.07.2006 и установления в размере 164 556 рублей 00 копеек в год, об изменении размера арендной платы в период с 03.03.2012 по 13.01.2014 по договору аренды № 1239 от 07.07.2006 и установления в размере 232 249 рублей 00 копеек в год.

Исковое заявление принято к производству. Определением от 01.04.2015 возбуждено производство по делу.

В рамках дела № А33-9680/2015 рассматривался иск Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае к обществу с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» о взыскании 362 317 рублей 50 копеек задолженности по арендной плате, 43 681рублей 30 копеек  пени за несвоевременное погашение задолженности.

Определением от 25.01.2016 дела № А33-9680/2015 и № А33-4022/2015 объединены в одно производство путем присоединения дела № А33-9680/2015 к делу № А33-4022/2015.

Определением от 31.05.2017 произведена замена истца (ответчика) с Российской Федерации в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае на правопреемника Российскую Федерацию в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва.

Определением от 28.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АВТЭКО».

 Решением от 27.10.2017 в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» отказано. Исковые требования Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» в пользу Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва   взыскано 405 874 рублей  19 копеек, из которых 362 317 рублей 50 копеек основной долг, 43 556 рублей 69 копеек пени, в доход федерального бюджета 11 117 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с принятым  по делу судебным актом,  общество с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой»  обратилось  в Третий арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный  акт об  отказе в удовлетворении исковых требований  Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва и удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» в полном объеме, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ссылается  на наличие   в действиях   ответчика  по первоначальному  иску  злоупотребления правом;  на  то, что суд первой инстанции необоснованно не принял заключение строительно-технической экспертизы  от 23.09.2016 № 598 в качестве допустимого доказательства по делу, что привело к принятию неправильного решения; на  применение судом первой инстанции срока исковой давности по заявленным истцом  требованиям.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.12.2017 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 09.01.2018, рассмотрение дела  откладывалось, по делу был объявлен перерыв до 14.03.2018.

От  ответчика в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Определением  от  10.01.2018 удовлетворено ходатайство ООО «Сибэкономстрой» о вызове эксперта акционерного общества «Научно-технический прогресс» Шестерни  О.М.  для дачи пояснений по проведенной экспертизе  в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представитель истца по первоначальному иску поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, пояснил, что эксперт АО «Научно-Технический прогресс» Шестерня О.М. не смогла прибыть в судебное заседание  по причине болезни.          Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы не признал, сослался на основания, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Российская Федерация является собственником сооружения – «Причал-набережная» площадью 2901,00 кв.м. по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, район Стрелки № 1 (лит № 1), о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.09.2009 внесена запись регистрации № 24-24-01/092/2006-063, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 24 ЕЗ № 220491.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» (арендатор) заключен договор аренды от 07.07.2006 № 1239, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование причал-набережную 120,0 п.м. общей площадью 2901 кв.м. федеральной собственности, расположенного по адресу: г. Красноярск, район Стрелки № 1, (Лит. № 1) (рег. № 0249999902697), для организации стоянки гостиницы. Вид деятельности арендатора: Строительство, ремонтно-эксплуатационная (пункт 1.1. договора).

В пункте 1.2. договора сторонами определен срок действия договора: с 01.07.2006 по 31.12.2054.

В соответствии  пунктом 2.1. договора за аренду сооружения арендатор уплачивает арендную плату в размере – 139097 рублей в год без учета НДС в соответствии с отчетом от 26.05.2006 № 27/06 «Определение рыночной величины годовой арендной платы за пользование причалом-набережной», составленным ООО «Сибирская оценочная компания».

Согласно пункту 2.2. договора размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение № 2), являющимся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 2.3. договора арендная плата вносится ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца на счет арендодателя.

В пункте 4.2. договора установлено, что за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.2. условия договора как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом  Российской Федерации с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть также изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с рыночной оценкой размера арендной платы с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора.

Договор аренды зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 27.09.2006 за № 24-24-01/066/2006-926.

По акту приема-передачи от 01.07.2006 объект аренды передан арендодателем арендатору.

Согласно дополнительному соглашению от 12.04.2007 № 1 пункт 1.1. договора аренды от 07.07.2006 № 1239 изложен в редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование причал-набережную 120,0 п.м., общей площадью  - 2901,0 кв.м. федеральной собственности, расположенного по адресу: г. Красноярск, № 1, район Стрелки (Лит № 1) (рег. № 0249999902697), для организации стоянки гостиницы и летних кафе. Вид деятельности арендатора: строительство, ремонтно-эксплуатационная, общественное питание.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае уведомлением от 21.01.2009 № 05-596 сообщило ООО «Сибэкономстрой», что на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования (размера годовой арендной платы) от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, размер арендной платы с 25.12.2008 составляет 414 843 рублей в год. К уведомлению приложен расчет арендной платы (приложение № 1). Уведомление от 21.01.2009 № 05-596 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 23.01.2009.

Согласно расчету арендной платы за сооружение – «Причал-набережная» арендная плата составляет: 414 843 рублей в год; 40 792 рублей 89 копеек в месяц.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае уведомлением от 14.01.2014                 № 03-56/05/431 сообщило ООО «Сибэкономстрой», что  на основании отчета «Об определении рыночной стоимости имущественного права пользования федеральным имуществом (размер годовой арендной платы), составляющим казну РФ» от 16.12.2013 №135С-13, размер арендной платы с 01.12.2013 составляет 532 689 рублей в год. К уведомлению приложен расчет арендной платы (приложение № 1). Уведомление от 14.01.2014 № 03-56/05/431 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 20.01.2014.

Согласно расчету арендной платы за сооружение – «Причал-набережная» арендная плата составила 532 689 рублей в год. 44 390 рублей 75 копеек в месяц.

В свою очередь, ООО «Сибэкономстрой», не согласившись в размером арендной платы, установленным на основании вышеуказанных отчетов оценщика, заключило с ООО «ЭКОРС» договор от 12.12.2014 № 368-12/14 на оказание услуг по рыночной оценке права владения и пользования на условиях договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности РФ.

По результатам оценки специалистом ООО «ЭКОРС» составлен отчет оценщика                    № 485-10/14, согласно которому рыночная стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды причалом набережной площадью 2901 кв.м., расположенной по адресу: Россия, Красноярский край, г.Красноярск, р-он Стрелки № 1 (Лит. № 1) составляет: по состоянию на 25.12.2008 - 189 667 рублей 68 копеек в год (15 805 рублей 64 копеек в месяц); по состоянию на 23.12.2013 – 262 753 рублей 75 копеек (21 896 рублей 15 копеек в месяц).

17.12.2014 истец обращался к ответчику с просьбой ознакомить с отчетом оценщика по определению рыночной стоимости имущественного права пользования федеральным имуществом.

В письме от 23.01.2015 № 03-51/03Н/632 ответчик отказал в удовлетворении требования арендатора, поскольку ознакомление третьих лиц с результатом проведенной оценки ни договором на проведение оценки, ни нормативными актами, которыми руководствуется Территориальное управление при осуществлении своей деятельности, не предусмотрено.

31.12.2014 истец обращался к ответчику с просьбой внести изменения в условия договора в части размера арендной платы, в ответ на которую получен письменный ответ с отказом о внесении предлагаемых изменений.

Считая, что изменение арендной платы, произведенное ответчиком в одностороннем порядке, как сильной стороной договора, является недействительной, истец со ссылкой на статьи 10, 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства определением от 23.10.2015 по ходатайству ООО «Сибэкономстрой» была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукину А.А.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды причалом набережной площадью 2901 кв.м., расположенной по адресу: России, Красноярский край, г. Красноярск, р-он Стрелки № 1 (Лит № 1) по состоянию на 25.12.2008?

2) Какова рыночная стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды причалом набережной площадью 2901 кв.м., расположенной по адресу: России, Красноярский край, г. Красноярск, р-он Стрелки № 1 (Лит № 1) по состоянию на 23.12.2013?

По результатам проведения экспертизы экспертом составлено заключение № 54-2015, в котором экспертом даны следующие ответы на поставленные вопросы:

Ответ на вопрос№ 1: рыночная стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды причалом набережной площадью 2901 кв.м., расположенной по адресу: России, Красноярский край, г. Красноярск, р-он Стрелки № 1 (Лит № 1) по состоянию на 25.12.2008 составляет 636 692 рублей

Ответ на вопрос № 2: рыночная стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды причалом набережной площадью 2901 кв.м., расположенной по адресу: России, Красноярский край, г. Красноярск, р-он Стрелки № 1 (Лит № 1) по состоянию на 23.12.2013 составляет 467 636 рублей

Определением от 02.06.2016 по ходатайству ООО «Сибэкономстрой» была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту акционерного общества «Научно-технический прогресс» Шестерне О.М.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Каков год постройки сооружения причал-набережная, местонахождение:  г.Красноярск, Центральный район, район Стрелки № 1 (лит №1), условный № 24-24-092/2006-063?

2) Какова степень износа сооружения причал-набережная, местонахождение: г.Красноярск, Центральный район, район Стрелки № 1 (лит №1), условный № 24-24-092/2006-063 по состоянию на 2006 год, на 25.12.2008, на 23.12.2013?

По результатам проведения экспертизы экспертом составлено заключение, в котором даны следующие ответы на поставленные вопросы:

Ответ на вопрос № 1: год постройки причальная стенка предположительно 1963 – 1965гг, набережной предположительно 1986-1987гг.

Ответ на вопрос № 2: степень износа сооружения причал-набережная, местонахождение: г. Красноярск, Центральный район, район Стрелки № 1 (лит №1), условный № 24-24-092/2006-063 на момент обследования составляет 73,75%, по состоянию на 2006 год степень износа причальной стенки составляет 56,17%, набережной – 51,60%, на 2008 год степень износа причальной стенки составляет 58,91%, набережной – 56,76%, на 2013 год степень износа причальной стенки составляет 65,76%, набережной – 69,66%. Общая величина физического износа по состоянию на дату оценки составит: 2006 год – 53,49%, 25.12.2008 – 57,40%, 23.12.2013 – 67,71%.

Определением от 14.11.2016 по ходатайству ООО «Сибэкономстрой» была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукину А.А.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость права аренды по состоянию на 25.12.2008 причал-набережной, расположенной в районе Стрелки г. Красноярска, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы № 598 от 23.09.2016?

2) Какова рыночная стоимость права аренды по состоянию на 23.12.2008 причал-набережной, расположенной в районе Стрелки г. Красноярска, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы № 598 от 23.09.2016?

По результатам проведения экспертизы экспертом составлено заключение № 36-2016, в котором экспертом даны следующие ответы на поставленные вопросы:

Ответ на вопрос № 1: рыночная стоимость права аренды по состоянию на 25.12.2008 причал-набережной, расположенной в районе Стрелки г. Красноярска, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы № 598 от 23.09.2016 составила 274 053 рублей в год, включая НДС или 232 249 рублей в год без НДС.

Ответ на вопрос № 2: рыночная стоимость права аренды по состоянию на 23.12.2008 причал-набережной, расположенной в районе Стрелки г. Красноярска, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы № 598 от 23.09.2016 составила 194 293 рублей в год, включая НДС или 164556 рублей в год без НДС.

В свою очередь, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва в связи с ненадлежащим исполнением ООО «Сибэкономстрой» условий договора по перечислению ежемесячных арендных платежей, обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 405 874 рублей 19 копеек, из которых 362 317 рублей 50 копеек основной долг, 43 556 рублей 69 копеек пени за период с 01.06.2014 по 11.03.2015.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции  между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Как установлено в статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды от 07.07.2006 № 1239 согласованы все существенные условия, указанный договор соответствует требованиям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Договор аренды зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 27.09.2006 за № 24-24-01/066/2006-926.

По акту приема-передачи от 01.07.2006 объект аренды передан арендодателем арендатору.

Согласно дополнительному соглашению от 12.04.2007 № 1 пункт 1.1. договора аренды от 07.07.2006 № 1239 изложен в редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование причал-набережную 120,0 п.м., общей площадью  - 2901,0 кв.м. федеральной собственности, расположенного по адресу: г.Красноярск, № 1, район Стрелки (Лит № 1) (рег. № 0249999902697), для организации стоянки гостиницы и летних кафе. Вид деятельности арендатора: строительство, ремонтно-эксплуатационная, общественное питание.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае уведомлением от 21.01.2009 № 05-596 сообщило ООО «Сибэкономстрой», что на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования (размера годовой арендной платы) от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, размер арендной платы с 25.12.2008 составляет 414 843 рублей в год; 40 792 рублей 89 копеек в месяц. К уведомлению приложен расчет арендной платы (приложение № 1). Уведомление от 21.01.2009 № 05-596 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 23.01.2009.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае уведомлением от 14.01.2014 № 03-56/05/431 сообщило ООО «Сибэкономстрой», что  на основании отчета «Об определении рыночной стоимости имущественного права пользования федеральным имуществом (размер годовой арендной платы), составляющим казну РФ» от 16.12.2013 № 135С-13, размер арендной платы с 01.12.2013 составляет 532 689 рублей в год, 44 390 рублей 75 копеек в месяц. К уведомлению приложен расчет арендной платы (приложение № 1). Уведомление от 14.01.2014 № 03-56/05/431 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 20.01.2014.

В свою очередь, ООО «Сибэкономстрой», не согласившись с размером арендной платы, установленным на основании вышеуказанных отчетов оценщика, заключило с ООО «ЭКОРС» договор от 12.12.2014 № 368-12/14 на оказание услуг по рыночной оценке права владения и пользования на условиях договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности РФ.

По результатам оценки специалистом ООО «ЭКОРС» составлен отчет оценщика №485-10/14, согласно которому рыночная стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды причалом набережной площадью 2901 кв.м., расположенной по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, р-он Стрелки № 1 (Лит. № 1) составляет: по состоянию на 25.12.2008 - 189 667 рублей 68 копеек в год (15 805 рублей 64 копеек в месяц); по состоянию на 23.12.2013 – 262 753 рублей 75 копеек (21 896 рублей 15 копеек в месяц).

17.12.2014 истец обращался к ответчику с просьбой ознакомить с отчетом оценщика по определению рыночной стоимости имущественного права пользования федеральным имуществом.

В письме от 23.01.2015 № 03-51/03Н/632 ответчик отказал в удовлетворении требования арендатора.

31.12.2014 истец обращался к ответчику с просьбой внести изменения в условия договора в части размера арендной платы, в ответ на которую получен письменный ответ с отказом о внесении предлагаемых изменений.

Считая, что изменение арендной платы, произведенное ответчиком в одностороннем порядке, как сильной стороной договора, является недействительной, истец со ссылкой на статьи 10, 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В качестве оснований иска, общество указало на то, что ответчик (арендодатель), как сильная   сторона   договора,  злоупотребил   своим   правом   на   одностороннее изменение договора аренды, увеличил арендную плату в несколько раз, тем самым существенно нарушил права истца, что повлекло причинение ущерба и в значительной степени лишило того, на что истец был вправе рассчитывать, при заключении договора.

 В рамках настоящего дела определением от 02.06.2016 по ходатайству ООО «Сибэкономстрой» была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту акционерного общества                              «Научно-технический прогресс» Шестерне О.М., по результатам которой экспертом составлено заключение, в котором эксперт пришел к следующим выводам: год постройки причальной стенки предположительно 1963 – 1965гг, набережной предположительно 1986-1987гг. Степень износа сооружения причал-набережная, на момент обследования составляет 73,75%, по состоянию на 2006 год степень износа причальной стенки составляет 56,17%, набережной – 51,60%, на 2008 год степень износа причальной стенки составляет 58,91%, набережной – 56,76%, на 2013 год степень износа причальной стенки составляет 65,76%, набережной – 69,66%. Общая величина физического износа по состоянию на дату оценки составит: 2006 год – 53,49%, 25.12.2008 – 57,40%, 23.12.2013 – 67,71%.

При принятии решения по настоящему делу, суд первой инстанции  критически  отнесся  к указанному заключению, поскольку из экспертного заключения и пояснений эксперта (допрошен судом в судебном заседании 13.02.2017 года) следует, что им производился только визуальный осмотр объекта с применением рулетки и фотоаппарата, между тем, с учетом расположения объекта экспертизы - причальной стены, над водой и под водой, эксперт под воду, в целях  обследования подводной части стены, не погружался.  Кроме того, экспертом при подготовке экспертного заключения не приняты во внимание технический паспорт причала-набережной, заключение архитектурно-планировочного управления города Красноярска № 16 от 07.02.1984, которым согласован и рекомендован к утверждению рабочий проект набережной р.Енисей, заключение архитектурно-планировочного управления города Красноярска №76 от 09.08.1984, которым согласован и рекомендован к утверждению рабочий проект набережной нижней террасы «Стрелки», - строительство подпорной стенки, протяженностью 1000 м., и двух лестниц, расположенных в Центральном районе г.Красноярска в районе «Стрелки», прилегающих к руслу р.Кача, с западной стороны ограничен сквером, с востока р.Енисей, заключение архитектурно-планировочного управления города Красноярска № 39 от 09.04.1985, которым согласован и рекомендован к утверждению рабочий проект набережной нижней террасы «Стрелки», прилегающей к главному руслу р.Енисей, - стенки причального сооружения. 

 С учетом изложенного, суд первой инстанции посчитал, что выводы эксперта основаны на неполном исследовании фактического материала и без обследования объекта экспертизы в полном объеме. При таких обстоятельствах,  суд первой инстанции пришел к выводу о том, что  экспертное исследование, оформленное заключением, не может отвечать критерию безусловности и однозначности, следовательно, выводы, изложенные в названной экспертизе, являются недостоверными, и не могут быть использованы в качестве основания для определения процента износа объекта аренды и определения рыночной стоимости права аренды.

 Отказывая в удовлетворении  заявленного истцом  требования  о признании  недействительными приложений  № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009 и от 14.01.2014  суд первой инстанции  исходил из того, что в порядке, предусмотренном статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды и приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009 и в редакции от 14.01.2014 арендатором не оспаривались. Однако, по мнению суда, по основаниям, указанным истцом, сделка является именно оспоримой, то есть может быть признана недействительной лишь судом по иску стороны сделки или иным лицом, указанным в законе (ст. 166 Кодекса).

В качестве оснований иска, истец также указал на ничтожность приложений к договору аренды со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценивая доводы истца о злоупотреблении правом со стороны ответчика при изменении в одностороннем порядке размера арендной платы, суд  первой инстанции пришел  к выводу о недоказанности факта совершения ответчиком умышленных действий исключительно с целью причинения вреда истцу, в данном случае изменение размера арендной платы нельзя признать произвольным, поскольку условия, при которых это право может быть реализовано, подробно изложены в пункте 5.2. договора. Как указывалось ранее, спорные условия договора включены в него на основании ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, что не может быть оценено как злоупотребление правом.

 Оснований для применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации суд  первой инстанции также не усмотрел, поскольку,  по мнению суда  первой инстанции  приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009 и от 14.01.2014 не являются ничтожными сделками применительно к пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 При рассмотрении  заявленных истцом требований  суд первой инстанции  на основании заявленного ответчиком ходатайства  также применил срок исковой давности  по  требованиям истца о признании  недействительными приложений  № 1 договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009 и от 14.01.2014.

 При применении срока исковой давности  суд первой инстанции  исходил из того, что  заявленные истцом основания для признания сделок недействительными, относят их к категории оспоримых, в отношении которых установлен годичный срок исковой давности  на момент предъявления иска (03.03.2015) годичный срок исковой давности истек по двум сделкам. 

Поскольку в удовлетворении требования истца в части признания приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009, а также приложения №1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 14.01.2014 недействительным, судом отказано, требования истца в части обязания изменить условие договора аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 14.01.2014 о размере арендной платы с 532 689 рублей 00 копеек до 164 556 рублей 00 копеек в год, изменить условие договора аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009 о размере арендной платы с 414 843 рублей 00 копеек до 232 249 рублей 00 копеек в год.; обязании произвести перерасчет арендной платы за период с 21.01.2009 по настоящее время на разницу суммы между первоначальным и измененным размером арендной платы; взыскании 89 013 рублей 00 копеек, в том числе: 81 590 рублей 00 копеек суммы основного долга, 7 423 рублей 00 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами; об изменении размера арендной платы с 25.12.2014 по договору аренды №1239 от 07.07.2006 и установлении в размере 164 556 рублей 00 копеек в год, об изменении размера арендной платы в период с 14.01.2014 по 24.12.2014 по договору аренды № 1239 от 07.07.2006 и установления в размере 164 556 рублей 00 копеек в год, об изменении размера арендной платы в период с 03.03.2012 по 13.01.2014 по договору аренды № 1239 от 07.07.2006 и установления в размере 232 249 рублей 00 копеек в год, также оставлены  судом первой инстанции  без удовлетворения.

В свою очередь, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва в связи с ненадлежащим исполнением ООО «Сибэкономстрой» условий договора по перечислению ежемесячных арендных платежей, обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 405 874 рублей 19 копеек, из которых 362 317 рублей 50 копеек основной долг, 43 556 рублей 69 копеек пени за период с 01.06.2014 по 11.03.2015.

 Удовлетворяя  заявленные ответчиком встречные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что  за период с 01.06.2014 по 11.03.2015 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 362 317 рублей 50 копеек, что следует из представленного истцом расчета, осуществленного в соответствии с положениями договора, размер задолженности рассчитан истцом в соответствии с условиями договора и действующим законодательством, поскольку ответчик доказательства оплаты задолженности не представил, встречное исковое требование  в части взыскания задолженности в размере 362 317 рублей 50 копеек было удовлетворено  судом первой инстанции в полном объеме.

Истцом по встречному требованию начислена неустойка за период с 01.06.2014 по 11.03.2015 в размере 43 556 рублей 69 копеек. 

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства оплаты арендных платежей в установленный договором срок, суд первой инстанции  признал требование о взыскании неустойки в  заявленном истцом  размере обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истец просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный  акт об  отказе в удовлетворении исковых требований  Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва и удовлетворении  исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» в полном объеме, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе ссылается  на наличие   в действиях   ответчика  по первоначальному  иску  злоупотребления правом;  на  то, что  суд первой инстанции необоснованно не принял заключение  строительно-технической экспертизы от 23.09.2016 № 598 в качестве допустимого доказательства по делу, что привело к принятию неправильного решения;  на  применение судом первой инстанции срока исковой давности по заявленным истцом  требованиям.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки могут быть двух - или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Из представленных в материалы дела доказательств и указанных норм права следует, что направленные  ответчиком истцу письма-уведомления  от  21.01.2009 № 05-596, от 14.01.2014 № 03-56/05/431 об изменении (увеличении) размера арендной платы на основании отчетов  оценщика (от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, от 16.12.2013 № 135С-13), являются односторонними сделками, направленными на изменение размера арендной платы по договору аренды.

Заключенный между сторонами договор от 07.07.2006 № 1239 является договором аренды, и правоотношения сторон по нему регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В договоре стороны согласовали наличие права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, при этом в качестве одного из основания изменения размера арендной платы сторонами предусмотрено «рыночная стоимость земельного участка, определяемая в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности».

В обоснование такого изменения в уведомлении об увеличении ставки арендной платы ответчик сослался на определение размера арендной платы на основании отчетов  об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом  от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из материалов дела усматривается, что ответчик организовал проведение оценки рыночной стоимости аренды спорного имущества. Результаты оценки оформлены отчетами  от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, от 16.12.2013 № 135С-13.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае уведомлением от 21.01.2009 № 05-596 сообщило ООО «Сибэкономстрой», что на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования (размера годовой арендной платы) от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, размер арендной платы с 25.12.2008 составляет 414 843 рублей в год. К уведомлению приложен расчет арендной платы (приложение № 1). Уведомление от 21.01.2009 № 05-596 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 23.01.2009.

Согласно расчету арендной платы за сооружение – «Причал-набережная» арендная плата составляет: 414 843 рублей в год; 40 792 рублей 89 копеек в месяц.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае уведомлением от 14.01.2014 № 03-56/05/431 сообщило ООО «Сибэкономстрой», что  на основании отчета «Об определении рыночной стоимости имущественного права пользования федеральным имуществом (размер годовой арендной платы), составляющим казну РФ» от 16.12.2013 № 135С-13, размер арендной платы с 01.12.2013 составляет 532 689 рублей в год. К уведомлению приложен расчет арендной платы (приложение № 1). Уведомление от 14.01.2014                    № 03-56/05/431 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 20.01.2014.

Таким образом, размер аренды определен ответчиком на основании указанных отчетов оценщиков в одностороннем порядке.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру.

Поскольку переданное истцу по рассматриваемому договору аренды  имущество (причал-набережная)  относится  к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного имущества  устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Необходимость применения рыночного размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества предусмотрена следующими нормативными правовыми актами.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды, было установлено, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 № 156 в вышеуказанное Постановление было внесено изменение, согласно которому заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта.

Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 № 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения ставок предоставляемого в аренду федерального недвижимого имущества.

Таким образом, Правительство Российской Федерации, являющееся основным органом, уполномоченным в области управления государственным имуществом, установило порядок определения ставок предоставляемого в аренду федерального недвижимого имущества.

Однако суд апелляционной инстанции полагает, что в рассматриваемом случае основания для одностороннего бесспорного изменения арендной платы у ответчика отсутствовали.

В настоящем деле истец по основному иску не оспаривает наличия в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы и наличия у ответчика правомерной возможности воспользоваться данным условием, что не противоречит положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; однако истец не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы, ссылаясь на недостоверность данной величины арендной платы, установленной отчетами   от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, от 16.12.2013 № 135С-13.

Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 155-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российской Федерации, субъектам Российской Федерации предоставлено право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Статьей 12 указанного Федерального закона установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 указанного Федерального закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В случае, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В пункте 2 указанного Информационного письма говорится, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В целях исследования доводов лиц, участвующих в деле, относительно обоснованности установленной ответчиком величины арендной платы арбитражный суд определением от 23.10.2015 по ходатайству ООО «Сибэкономстрой» назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукину А.А.

По результатам проведения экспертизы составлено заключение № 36-2016, в котором экспертом даны следующие ответы на поставленные вопросы:

Ответ на вопрос № 1: рыночная стоимость права аренды по состоянию на 25.12.2008 причала набережной, расположенной в районе Стрелки г. Красноярска, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы № 598 от 23.09.2016 составила 274 053 рублей в год с учетом НДС или 232249 рублей в год без НДС.

Ответ на вопрос № 2: рыночная стоимость права аренды по состоянию на 23.12.2008 причала набережной, расположенной в районе Стрелки г. Красноярска, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы № 598 от 23.09.2016 составила 194 293 рублей в год с учетом НДС или 164556 рублей в год с НДС.

Заключением эксперта от 30.11.2016 № 36-2016  установлен фактический размер рыночной стоимости права аренды, существенно отличающийся, от установленного ответчиком.

Заключением эксперта  от 23.09.2016 № 598 установлен процент износа  объекта аренды  для определения его рыночной стоимости.

При этом,  заключением   эксперта  от 30.11.2016 № 36-2016    рыночная стоимость права аренды установлена с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы № 598 от 23.09.2016.

При этом экспертом  в заключении от 30.11.2016 № 36-2016 при определении рыночной стоимости  права аренды принято во внимание целевое использование причала (использование для размещения летних кафе), учтена сезонность его использования исходя из климатических условий места его расположения (только в летний период); приняты во внимание такие условия его использования   (недоиспользование  объекта оценки  связанной  с сезонностью года,  когда площади  объекта оценки   могут быть использованы только для размещения летних кафе), фактический износ объекта аренды.

Указанные показатели обоснованно приняты экспертом во внимание, поскольку  существенно влияют на величину стоимости арендной платы.

В экспертных  заключениях  изложена информация, необходимая согласно требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Результатом исследования в представленном экспертном заключении является ответ на вопрос, поставленный перед экспертом судом первой инстанции.

Статья 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приказа Минэкономразвитие РФ от 04.07.2011 N 328 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5) не регулируют порядок проведения судебной экспертизы, которая назначается по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная экспертиза назначается судом с учетом требований процессуального законодательства. В силу статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями.

Представленными документами подтверждается наличие у экспертов  специальных званий по касающимся рассматриваемого дела вопросам, в том числе необходимого образования, стажа работы.

Как уже  было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, при принятии решения по настоящему делу, суд первой инстанции  критически  отнесся  к  экспертному заключению от 23.09.2016 № 598, представленному в рамках  проведения  судебной строительно-технической экспертизы, поскольку из экспертного заключения и пояснений эксперта (допрошен судом в судебном заседании 13.02.2017 года) следует, что экспертом производился только визуальный осмотр объекта с применением рулетки и фотоаппарата, между тем, с учетом расположения объекта экспертизы - причальной стены, над водой и под водой, эксперт под воду, в целях  обследования подводной части стены, не погружался.  Кроме того, экспертом при подготовке экспертного заключения не приняты во внимание технический паспорт причала-набережной, заключение архитектурно-планировочного управления города Красноярска № 16 от 07.02.1984, которым согласован и рекомендован к утверждению рабочий проект набережной р.Енисей, заключение архитектурно-планировочного управления города Красноярска № 76 от 09.08.1984, которым согласован и рекомендован к утверждению рабочий проект набережной нижней террасы «Стрелки», - строительство подпорной стенки, протяженностью 1000 м., и двух лестниц, расположенных в Центральном районе г.Красноярска в районе «Стрелки», прилегающих к руслу р.Кача, с западной стороны ограничен сквером, с востока р.Енисей, заключение архитектурно-планировочного управления города Красноярска № 39 от 09.04.1985, которым согласован и рекомендован к утверждению рабочий проект набережной нижней террасы «Стрелки», прилегающей к главному руслу р.Енисей, - стенки причального сооружения. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции посчитал, что выводы эксперта основаны на неполном исследовании фактического материала и без обследования объекта экспертизы в полном объеме. По мнению суда первой инстанции,  выводы эксперта носят предположительный характер, которые опровергаются представленными ответчиком доказательствами. При таких обстоятельствах,  суд первой инстанции пришел к выводу о том, что  экспертное исследование, оформленное заключением, не может отвечать критерию безусловности и однозначности, следовательно, выводы, изложенные в названной экспертизе, являются недостоверными, и не могут быть использованы в качестве основания для определения процента износа объекта аренды и определения рыночной стоимости права аренды. 

Суд  апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судебная строительно-техническая экспертиза относится к классу экспертиз, основанных на инженерно-технических знаниях в области строительной механики.

В соответствии с правилами оценки определения физического износа (предусмотренные ВСН 53-86-р и РД 31.3.3-97), физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследовании, с их значениями. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования.

Иные методы обследования объектов на предмет установления  физического износа отсутствуют. Таким образом, обязательными методами обследования объекта аренды визуальный осмотр и инструментальное обследование (с использованием измерительного прибора). Кроме того, были подробно исследованы необходимые документы. Осмотр и исследование надводной части объекта аренды представляются достаточно информативными для определения его степени износа. Экспертом применен метод аналогии и сделан вывод о соответствии в самом благоприятном случае состояния надводной и подводной частей причала набережной. Погружение под воду в данном случае, как пояснил эксперт во время судебного заседания в суде первой инстанции, не является обязательным, так как подводная часть подвергается разрушительному воздействию водной среды более активно. Экспертом Шестерня О.М. был определен фактический износ, который характеризуется наличием трещин и повреждений бетонного основания, поэтому документы, представленные ответчиком по первоначальному иску в подтверждение времени строительства объекта аренды, не имеют решающего значения. 

Истцом по первоначальному иску также представлены архивные документы, подтверждающие более раннее время постройки причала набережной.

Следовательно, заключение судебной строительно-технической экспертизы № 598 от 23.09.2016 соответствует положениям ст. 71, 82 - 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, основания не принимать его в качестве доказательства у суда первой инстанции  отсутствовали.

Критическое отношение суда первой инстанции к результатам экспертизы, определившей реальный износ объекта оценки, привело к отказу в удовлетворении требований истца по основному требованию. Вместе с тем, необходимость учета процента износа при определении стоимости аренды является обязательной.

Исследование представленных в материалы дела экспертных заключений  и отчетов  об оценке недвижимого имущества от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, от 16.12.2013             № 135С-13, (в частности, неверное определение процента износа), которыми  установлены указанные в оспариваемых приложениях к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009  и от 14.01.2014 величины рыночной стоимости права пользования объектом аренды – сооружение (причал  набережная) позволяет прийти к выводу о недостоверности величин рыночной стоимости, установленных поименованными  отчетами. Тем же недостатком страдало первоначальное судебное заключение эксперта Лукина А.А. № 54-2015.

Согласно пункту 18 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Пунктом 19 ФСО № 1 установлено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Пункт 4 ФСО № 3 предписывает оценщику излагать в отчете всю информацию, существенную с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности).

Подпунктом «е» пункта 8 ФСО № 3 установлено, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В нарушение вышеуказанных требований Федеральных стандартов оценки в  отчетах  ответчика  об оценке недвижимого имущества   от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, от 16.12.2013 № 135С-13 отсутствует описание спорного причала, его физического состояния (не указано, по каким элементам и признакам определен физический износ). Оценщиком не принято во внимание целевое использование причала (использование для размещения летних кафе), не учтена сезонность его использования исходя из климатических условий места его расположения (только в летний период); не приняты во внимание такие условия его использования   (недоиспользование  объекта оценки  связанной  с сезонностью года,  когда площади  объекта оценки   могут быть использованы только для размещения летних кафе), фактический износ объекта аренды. Между тем, указанные показатели, не принятые оценщиком во внимание, существенно влияют на величину стоимости арендной платы.

Согласно пункту 4 ФСО № 3 информация, приведенная в отчете об опенке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта опенки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

В вышеуказанных  отчетах в нарушение подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 оценщиком не проведен анализ рынка объекта оценки, не представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не содержится обоснование значений или диапазонов значений этих факторов.

С учетом изложенного, суд  апелляционной  инстанции приходит к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости права пользования объектом аренды - сооружением причала набережной, установленного отчетами об оценке недвижимого имущества от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, от 16.12.2013   № 135С-13.

Недостоверность  данных отчетов, на которых основаны направленные ответчиком истцу уведомления  об одностороннем изменении величины арендной платы от 21.01.2009 № 05-596, от 14.01.2014 № 03-56/05/431  свидетельствует о недействительности указанных  односторонних  сделок.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, распространяющейся на одностороннюю сделку – уведомление об одностороннем изменении величины арендной платы  на основании пункта 1 статьи 3 указанного федерального закона), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В данном случае, очевидно, что необоснованно завышенная величина арендной платы нарушает права и законные интересы арендатора, влечет неблагоприятные для него последствия, поскольку (с учетом изложенного выше) лишает его возможности получать какую-либо прибыль от осуществления деятельности по использованию объекта аренды.

В силу требований пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, при этом статьей 2 ГК РФ установлено, что правоотношения участников гражданского оборота основано на равенстве автономии воли и имущественной самостоятельности. Предпринимательская деятельность участников осуществляется на свой страх и риск, направлена на получение прибыли от пользования имуществом.

С учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 25.01.2013 № 13 (пункт 21) - в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. При этом, даже при наличии права одностороннего изменение арендной платы, согласно п. 22, изменение размера арендной платы не может быть увеличено непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества.

Учитывая деятельность истца как арендатора указанного в исковом заявлении причала, суд считает необходимым также принять во внимание, что в результате произвольного значительного увеличения арендной платы на объект аренды, как это осуществлено ответчиком, бремя несения расходов истца по оплате такой арендной платы будет возложено на третьих лиц, как потребителей оказываемых истцом услуг.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд  апелляционной инстанции приходит к выводу о признании недействительным одностороннего увеличения арендодателем  арендной платы по договору  аренды от 07.07.2006                         № 1239, путем направления  истцу ответчиком уведомлений  о повышении размера арендной платы от 21.09.2009  № 05-596 от 14.01.2014 № 03-56/05/431 в связи с недостоверностью отчетов  об оценке недвижимого имущества   от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, от 16.12.2013   № 135С-13.

Вместе с тем,  в рамках настоящего дела  истец  просит признать недействительными приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009, недействительным приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 14.01.2014.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" предметом иска является материально-правовое требование к ответчику, а основанием - фактические обстоятельства, на которых основано требование.

При разрешении спора арбитражный суд связан рамками предмета и оснований иска, заявленных истцом. Арбитражный суд не вправе выходить за пределы исковых требований и разрешать требование по основаниям, не заявленным истцом. В противном случае будет нарушен принцип состязательности арбитражного процесса, и ответчик лишается права приводить свои возражения (части 2, 3, 4 статьи 65, 131, часть 3 статьи 136, статья 162, статья 164 АПК РФ).

Обращаясь в суд с иском о признании сделки недействительной, истец должен, исходя из правовой природы указанной сделки, определить каким именно требованиям действующего законодательства не соответствует оспариваемая сделка.

Определение фактического основания в неразрывной связи с материально-правовым обоснованием заявленных требований является непосредственной обязанностью истца, характеризующим совершение такого процессуального действия, как определения основания заявленных исковых требований. Указанным процессуальным действием определяется круг обстоятельств, подлежащих установлению по делу, за пределы которого суд не вправе выходить.

Истец просит признать недействительными сделки: приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009, приложения №1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 14.01.2014 .

В качестве основания для признания указанных  приложений  недействительными, истец указывает на то, что данными приложениями внесены изменения  в договор аренды, заключенный сторонами, в части  арендной платы.

Судом  апелляционной инстанции установлено, что  расчет  арендной платы, содержащийся  в поименованных  истцом  приложениях,  произведен ответчиком,  исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной отчетами об оценке недвижимого имущества   от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, от 16.12.2013   № 135С-13.

Как уже было отмечено выше, недостоверность  отчетов об оценке недвижимого имущества   от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, от 16.12.2013   № 135С-13  на котором основано направленное ответчиком истцу уведомление  об одностороннем изменении величины арендной платы от 21.01.2009 № 05-596, от 14.01.2014 № 03-56/05/431, подтвержденная проведенными по делу экспертизами, свидетельствует о недействительности указанных  односторонних  сделок.

При данных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о недействительности одностороннего изменения величины арендной платы, установленного в поименованных истцом приложениях.

Учитывая изложенное, требования  ООО «Сибэкономстрой»  в указанной части являются законными и обоснованными.

Вместе с тем, при рассмотрении дела в суде первой инстанции, в ходе рассмотрения дела, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Заявленные истцом основания для признания сделок недействительными, относят их к категории оспоримых, в отношении которых установлен годичный срок исковой давности.

Таким образом, в рассматриваемом случае истец, как сторона оспоримой сделки, являющийся юридическим лицом, о нарушении своего права должен был узнать в момент получения уведомления об увеличении размера арендной платы.

Суд первой инстанции, применяя срок исковой давности  по двум сделкам, исходил из того, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае уведомлением от 21.01.2009 № 05-596 сообщило ООО «Сибэкономстрой», что размер арендной платы с 25.12.2008 составил                414 843 рублей в год. Уведомление от 21.01.2009 № 05-596 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 23.01.2009.

Таким образом, поскольку уведомление от 21.01.2009 № 05-596 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 23.01.2009,  суд первой инстанции  пришел к выводу о том, что годичный срок исковой давности истек 23.01.2010.

Поскольку уведомление от 14.01.2014 № 03-56/05/431 получено директором ООО «Сибэкономстрой» 20.01.2014, годичный срок исковой давности истек 20.01.2015.

При этом, как установлено судом, согласно штампу канцелярии Арбитражного суда Красноярского края, ООО «Сибэкономстрой» обратилось в арбитражный суд лишь 03.03.2015. При таких обстоятельствах,  суд первой инстанции пришел  к выводу о том, что на момент предъявления иска годичный срок исковой давности истек по двум сделкам.

Суд апелляционной  инстанции не может  согласиться с указанным утверждением суда первой инстанции в отношении второй сделки по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указывалось выше, истец, ООО «Сибэкономстрой», не согласившись в размером арендной платы, установленным на основании отчетов оценщика, заключило с ООО «ЭКОРС» договор от 12.12.2014 № 368-12/14 на оказание услуг по рыночной оценке права владения и пользования на условиях договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности РФ.

Из досудебного отчета оценщика № 485-10/14 от 25.12.2014, выполненного ООО «Экорс» истцу стало известно, что имущественное право аренды причала набережной площадью 2901 кв.м., расположенной по адресу: г. Красноярск, р-он Стрелки №1, (лит.№1), исходя из рыночной оценки составляет: по состоянию на 25.12.2008 года - 189667 руб. в год (или 15 805 руб. 64 копеек в месяц); по состоянию на 23.12.2013г. 262 753 рублей 75 копеек (21 896 рублей 15 копеек в месяц).

С этого момента - с 25.12.2014 г. года истцу стало известно о нарушении его права, о не разумности, недобросовестности и злоупотреблении правом со стороны арендодателя. В этот же день, 25.12.2014 истец обратился с претензией к ответчику. Получив отрицательный ответ на претензию, ООО «Сибэкономстрой» вынужден был обратиться за защитой нарушенного права с исковым заявлением в Арбитражный суд Красноярского края. При таких обстоятельствах, Истцу стало известно о его нарушенном праве с 25.12.2014.

Вместе  тем, суд апелляционной инстанции учитывает, что  истец,  получив  первое уведомление 21.01.2009 № 05-596 об изменении в одностороннем порядке арендодателем  размера арендной платы, мог предвидеть вероятность наступления для него негативных последствий и обратиться к независимому оценщику ранее и реализовать свое право на защиту.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что на дату предъявления искового заявления в суд 05.03.2015 годичный срок исковой давности истцом пропущен только по первому уведомлению, по второму - оснований для применения срока  исковой давности у суда  апелляционной инстанции не имеется.

Суд апелляционной инстанции соглашается с мнением суда первой инстанции (стр.13 решения) о том, что при признании сделок ничтожными, применительно к пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, трехгодичный срок исковой давности по уведомлению от 21.01.2009 истек 23.01.2012, а по уведомлению от 14.01.2014, следовательно – 14.01.2017.

В рамках настоящего дела  истец также  просит изменить условие договора аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 14.01.2014 о размере арендной платы с 532 689 рублей 00 копеек до 164 556 рублей 00 копеек в год, изменить условие договора аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009 о размере арендной платы с 414 843 рублей 00 копеек до 232 249 рублей 00 копеек в год.; обязании произвести перерасчет арендной платы за период с 21.01.2009 по настоящее время на разницу суммы между первоначальным и измененным размером арендной платы; взыскании 89 013 рублей 00 копеек, в том числе: 81 590 рублей 00 копеек суммы основного долга, 7 423 рублей 00 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами; об изменении размера арендной платы с 25.12.2014 по договору аренды № 1239 от 07.07.2006 и установлении в размере 164 556 рублей 00 копеек в год., об изменении размера арендной платы в период с 14.01.2014 по 24.12.2014 по договору аренды № 1239 от 07.07.2006 и установления в размере 164 556 рублей 00 копеек в год., об изменении размера арендной платы в период с 03.03.2012 по 13.01.2014 по договору аренды № 1239 от 07.07.2006 и установления в размере 232 249 рублей 00 копеек в год.

Поскольку  оснований в удовлетворении требования истца в части признания приложения № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009,  недействительным у суда апелляционной   инстанции не имеется, требования истца в части обязания изменить условие договора аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 21.01.2009 о размере арендной платы с 414 843 рублей 00 копеек до 232 249 рублей 00 копеек в год.; обязании произвести перерасчет арендной платы за период с 21.01.2009 по настоящее время на разницу суммы между первоначальным и измененным размером арендной платы; взыскании 89 013 рублей 00 копеек, в том числе: 81 590 рублей 00 копеек суммы основного долга, 7 423 рублей 00 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами также удовлетворению не подлежат.

В части изменения  условия договора аренды от 07.07.2006 № 1239 в редакции от 14.01.2014 о размере арендной платы с 532 689 рублей 00 копеек до 164 556 рублей 00 копеек в год требование  истца является законным и обоснованным  и   подлежит удовлетворению.

В свою очередь, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва в связи с ненадлежащим исполнением ООО «Сибэкономстрой» условий договора по перечислению ежемесячных арендных платежей, обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 405 874 рублей 19 копеек, из которых 362 317 рублей 50 копеек основной долг, 43 556 рублей 69 копеек пени за период с 01.06.2014 по 11.03.2015.

 Удовлетворяя  заявленные ответчиком встречные требования в полном объеме, суд первой инстанции, исходил из того, что  за период с 01.06.2014 по 11.03.2015 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 362 317 рублей 50 копеек, что следует из представленного истцом расчета, осуществленного в соответствии с положениями договора, размер задолженности рассчитан истцом в соответствии с условиями договора и действующим законодательством, поскольку ответчик доказательства оплаты задолженности не представил, встречное исковое требование  в части взыскания задолженности в размере 362 317 рублей 50 копеек за период с 01.06.2014 по 01.03.2015 было удовлетворено  судом первой инстанции в полном объеме. Также начислена неустойка на сумму долга за период с 01.06.2014 по 11.03.2015 в размере 43 556 рублей 69 копеек. 

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства оплаты арендных платежей в установленный договором срок, суд первой инстанции  признал требование о взыскании неустойки в  заявленном истцом  размере обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Как уже было отмечено выше, расчет арендной платы, установленный  в поименованных  истцом  приложениях,  произведен   ответчиком, исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества, указанной в отчетах об оценке недвижимого имущества   от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, от 16.12.2013   № 135С-13.

Недостоверность  отчетов об оценке недвижимого имущества   от 16.12.2008 № 05/09-КК-ГАП-13, от 16.12.2013   № 135С-13  на котором основано направленное ответчиком истцу уведомление  об одностороннем изменении величины арендной платы от 21.01.2009 № 05-596, от 14.01.2014 № 03-56/05/431  свидетельствует о недействительности указанных  односторонних  сделок.

По результатам проведения судебной экспертизы, составлено заключение № 36-2016, в котором экспертом даны следующие ответы на поставленные вопросы:

Ответ на вопрос № 1: рыночная стоимость права аренды по состоянию на 25.12.2008 причал-набережной, расположенной в районе Стрелки г. Красноярска, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы № 598 от 23.09.2016 составила 274 053 рублей или 232 249 рублей без учета НДС.

Ответ на вопрос № 2: рыночная стоимость права аренды по состоянию на 23.12.2008 причал-набережной, расположенной в районе Стрелки г. Красноярска, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы № 598 от 23.09.2016 составила 194 293 рублей  или 164 556 рублей  без учета НДС.

Согласно расчету суда апелляционной  инстанции  размер задолженности ответчика перед истцом за период с 01.06.2014 по 01.03.2015 составил  46 955 рублей.

Таким образом, в указанной части  требования ответчика по встречному иску подлежат частичному удовлетворению.

Требование о взыскании неустойки в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, также подлежит частичному  удовлетворению, учитывая размер задолженности по арендной  плате.

Согласно расчету суда апелляционной инстанции  размер неустойки составил  7 754 рубля 20 копеек.

Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, решение Арбитражного суда Красноярского края решение Арбитражного суда Красноярского края    от «27»   октября 2017 года по делу                         №  А33-4022/2015  подлежит  отмене  с изложением резолютивной части в новой редакции.

На основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По этим же правилам распределяются судебные расходы в связи с рассмотрением апелляционной жалобы (часть 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не содержит исключений для применения правила о пропорциональном распределении судебных расходов в отношении расходов на оплату экспертизы в случае частичного удовлетворения исковых требований.

Государственная пошлина  по  первоначальному иску  составляет   8 000 рублей и была уплачена  обществом с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» на основании  чек-ордера от 03.03.2015  в размере 6 000 рублей и на основании чек-ордера от 31.03.2015 в размере 2000 рублей.

Государственная пошлина  по встречному иску составляет 11117 рублей.

Межрегиональное  территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва  освобождено  от уплаты государственной  пошлины  в установленном  законом  порядке.

 Государственная пошлина при  подаче апелляционной  жалобе составляет 3000 рублей и была уплачена обществом с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой»  на основании  чек-ордера  от 27.11.2017.

Определением от 23.10.2015 по ходатайству ООО «Сибэкономстрой» была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукину А.А.

Согласно чеку-ордеру от 21.10.2015 обществом с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой»  на депозитный счёт Арбитражного суда Красноярского края перечислено 40 000 рублей за проведение экспертизы.

Определением от 02.06.2016 по ходатайству ООО «Сибэкономстрой» была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту акционерного общества «Научно-технический прогресс» Шестерне О.М.

Согласно чеку-ордеру от 05.04.2016 ООО «Сибэкономстрой»  на депозитный счёт Арбитражного суда Красноярского края перечислено 67 720 рублей 97 копеек  за проведение экспертизы.

Определением от 14.11.2016 удовлетворено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукину А.А.

Согласно чеку ордеру ГОСБ по КК № 8646 филиал № 81 от 12.11.2016 (операция 110) Помелова Е.Д. перечислила на депозитный счет Арбитражного суда Красноярского края за ООО «Сибэкономстрой» денежные средства в размере 20 000 руб. за повторную судебную оценочную экспертизу.

          На основании  определений от  03.10.2016, от 13.10.2016, от 06.12.2016  денежные средства  в сумме 40 000 рублей, 67 720 рублей 97 копеек и  20 000 рублей  были выплачены  судом  экспертам с депозитного счета   суда.

         Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края   от «27»   октября 2017 года по делу №  А33-4022/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые  требования общества с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» удовлетворить частично. Признать  недействительным приложение  № 1 к договору аренды от 07.07.2006 № 1239  в редакции от 14.01.2014. Изменить условие о размере арендной платы договора от 07.07.2006 №1239, установив ее с 14.01.2014 в размере 164556 рублей в год. В удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой»  отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» (ИНН 2465064378, ОГРН 1022402489834, г. Красноярск) в пользу Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН 2466222186, ОГРН 1092468031479, г. Красноярск) 46955  рублей  долга по арендной плате за период с 01.06.2014 по 11.03.2015, пени в размере  7 754 рублей 20 копеек. В удовлетворении  в остальной части встречных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой» в доход федерального бюджета 1286 рублей за рассмотрение дела в первой инстанции.

Взыскать с Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва  за счет  казны   Российской Федерации   в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сибэкономстрой»,  63 860 рублей 49 копеек  судебных расходов  за проведение судебных экспертиз,  3 000 рублей  судебных расходов  за рассмотрение  дела  в суде первой инстанции, 1500 рублей судебных расходов за рассмотрение апелляционной жалобы.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

И.Н. Бутина

 

В.В. Радзиховская