822/2023-220545(2) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ 

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27 Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-22624/2022

г. Владивосток

14 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2023 года. 

 Полный текст решения изготовлен 14 сентября 2023 года.  

 Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.А. Левченко, при ведении  протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном  заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>) к Управлению  муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) и Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже  муниципальных земель и недвижимости" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об  урегулировании разногласия возникшего при заключении договора № 377 ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого  среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:  «Согласно отчету об оценке № 1180, составленного ООО «КК «Арктур Эксперт»,  распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от  01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе  Владивостоке путем реализации субъектами малого  и среднего предпринимательства  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость  недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой  собственности на земельный участок) составляет 2 863 243 (два миллиона восемьсот  шестьдесят три тысячи двести сорок три) рубля (без учета НДС)»  

 при участии в заседании: 

от истца - ФИО3, паспорт, доверенность от 09.01.2023, диплом; 

от УМС г.Владивостока – ФИО4, удостоверение, доверенность от 13.12.2022,  диплом;   

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в  Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению  муниципальной собственности г. Владивостока и Муниципальному казенному  учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" об  урегулировании разногласия возникшего при заключении договора № 377 ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого  среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:  «Согласно отчету об оценке № 1180, составленного ООО «КК «Арктур Эксперт»,  Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями  судей по делу № А51-22624/2022 на информационном ресурсе «Картотека арбитражных  дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:  

 Возможность доступна для пользователей, авторизованных через портал государственных услуг (ЕСИА). 

распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от  01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе  Владивостоке путем реализации субъектами малого  и среднего предпринимательства  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость  недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой  собственности на земельный участок) составляет 2 863 243 (два миллиона восемьсот  шестьдесят три тысячи двести сорок три) рубля (без учета НДС)».  

 Определением суда от 13.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не  заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено  Общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр».  

 Истец в порядке ст.49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении заявленных  требований, согласно которым просит урегулировать разногласия, возникшие при  заключении Договора № 377 ПВВ купли-продажи арендуемого муниципального  недвижимого имущества (субъектами малого среднего предпринимательства), изложив  пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке, составленного  ООО «Дальневосточный центр экспертиз», распоряжения Управления муниципальной  собственности г. Владивостока от 01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации  муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами  малого  и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с  долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 2 708  000 (два миллиона семьсот восемь) рублей (без учета НДС)».  

 Суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил заявленные требования. 

 В судебном заседании истец в порядке ст.49 АПК РФ заявил ходатайство об  отказе от исковых требований, предъявленных к Муниципальному казенному  учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости".  

 Суд в порядке ч.4 п.1 ст.150 АПК РФ принял отказ истца от иска в части  требований, предъявленных к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по  продаже муниципальных земель и недвижимости".  

 Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом о  времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ, в связи с  чем, суд в порядке ст.156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие  представителей указанных лиц по имеющимся материалам дела.  

 Истец поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам,  изложенным в исковом заявлении.  

 Ответчик заявленные требования оспорил, полагает, что УМС г.Владивостока в  материалы дела представлены документы, безусловно подтверждающие достоверность  величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений, в частности экспертное  заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки,  определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета  об оценке законодательству. Ответчик полагает, что собственник спорного имущества  вправе устанавливать в договоре условия платежа и соблюдения добросовестности  договора и санкции за его невыполнение в целях недопустимости невыполнения  бюджетных обязательств.  

 Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд  установил следующее.  

 Как следует из материалов дела, в соответствии с уведомлением от 03.11.2022 №  22/2411 на основании п. 2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  

изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», решения Думы  города Владивостока от 27.10.2022 № 23 «Об утверждении условий приватизации  муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами  малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества», МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и  недвижимости» направило проект договора № 377 ППВ купли продажи арендуемого  муниципального недвижимого имущества (субъектами малого и среднего  предпринимательства).  

 В соответствии с условиями которого, выкупу подлежит следующее имущество:   нежилое помещение, общей площадью 36,6 кв., этаж: цокольный, расположенное  по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 25:28:010001:1848;  общая долевая собственность на земельный участок (25:28:010001:168), доля в праве  общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым  домом, расположенным по адресу: местоположение установлено относительно  ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес  ориентира: 

<

...>, площадью 1095 кв.м  пропорционально размеру площади нежилых помещений. Вид разрешенного  использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома.  

 Согласно пункту 3.1. договора, согласно отчету об оценке объекта недвижимости,  составленного независимым оценщиком, распоряжения Управления муниципальной  собственности г. Владивостока от 01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации  муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами  малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с  долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 4 500  100 (четыре миллиона пятьсот тысяч сто) рублей 50 копеек (без учета НДС).  

 ИП ФИО2 рассмотрев указанный договор № 377 ППВ купли продажи  арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого и среднего  предпринимательства) не согласен с его условиями в части стоимости выкупаемого  имущества в размере 4 500 100 (четыре миллиона пятьсот тысяч сто) рублей (без учета  НДС), установленной отчетом об оценке ООО «Аналитик Центр» № 6734/22.  

 В обоснование несогласия с ценой выкупаемого имущества, индивидуальным  предпринимателем подготовлен отчет об оценке. Согласно отчету об оценке № 1180,  составленного ООО «КК «Арктур Эксперт», выполненного по заказу ИП ФИО2 стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей  долевой собственности на земельный участок) составляет 2 863 243 (два миллиона  восемьсот шестьдесят три тысячи двести сорок три) рубля (без учета НДС).  

 На основании вышеизложенного, в адрес ответчика был направлен протокол  разногласий к договору купли-продажи № 377 ППВ.  

 В соответствии с письмом МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и  недвижимости» от 15.12.2022 № 22/2646, ответчик сообщил о невозможности  урегулирования разногласий относительно цены договора купли-продажи во  внесудебном порядке.  

 В связи с чем, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд  Приморского края с требованиями об урегулировании разногласий, возникших при  заключении договора купли-продажи № 377 ППВ.  

 Истец, полагая, что при заключении Договора № 350-ППВ купли-продажи  муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке между сторонами  возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора), которые  

урегулировать в досудебном порядке не представляется возможным, обратился в суд с  настоящим иском.  

Поскольку соглашение по вопросу определения продажной цены по спорному  договору сторонами не было достигнуто, истец обратился в суд с данным иском.  

 Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые  требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим  основаниям.  

 В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд  устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и  возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение  для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.  

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или  нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и  обязанностей.  

 В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению  сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано  законом или иными правовыми актами.  

 Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий,  возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ  либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись  разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

 Статьей 217 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в государственной  или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в  собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о  приватизации государственного и муниципального имущества.  

 Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной  собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности  недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего  предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом N  159-ФЗ.  

 В силу ст.3 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях  отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в  муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты  Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за  исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3  статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в  Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства,  осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме  общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении  арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности  пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене,  равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке,  установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право  может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи  заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании  непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами  аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи  

9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за  такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего  Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9  настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего  предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в  соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего  предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества  или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в  пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением  случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;  сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения  договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра  субъектов малого и среднего предпринимательства.  

 В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135- ФЗ "Об  оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или  иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в  порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается  достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в  порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном  порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости  объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости,  является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или  конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за  исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.  

 В рамках рассмотрения настоящего дела было назначено проведение судебной  оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного объекта.  

25.08.2023 в материалы дела от ООО «Дальневосточный центр экспертиз»  поступило Заключение эксперта № 035-04-2023/С от 24.08.2023, согласно которому  рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым № 25:28:010001:1848 общей  площадью 36,6 кв.м., этаж цокольный, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.11.2022 составляет 2 708 000 руб. без учета НДС.   В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность  осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации,  настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными  нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения,  возникающие при осуществлении оценочной деятельности.  

 Согласно положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки  не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в  обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки,  используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а  также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и  недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки,  отраженных в отчете.  

 В силу пункта 2 раздела II Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256  «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к  оценке и требования к проведению оценки» (далее – ФСО № 1) названный стандарт  является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.  

 Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется  путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и  обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в  рамках применения различных подходов к оценке.  

Разделом III ФСО № 1 определены затратный, доходный и сравнительный  подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки  обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или  обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения  итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение)  результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов  к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО № 1).  

 В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется,  когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и  характеристиках объектов-аналогов.  

 Согласно пункту 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует  возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной  копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту  оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием,  функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного  подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.  

 Судом установлено, что при изготовлении Заключения эксперта № 8597-23 от  13.05.2023, изготовленного ООО «Примэкспертиза», был использован анализ  сравнительного подхода, который подразумевает все возможные варианты  использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления  максимальной стоимости.  

Достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки,  установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке (ст.12  и 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).  

Исследовав Заключение эксперта № 035-04-2023/С от 24.08.2023, изготовленное  ООО «Дальневосточный центр экспертиз» суд установил, что данный отчет  соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки.  

 В нормах ст.445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки  совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных  хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются  пресекательными.  

 Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст.432  ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до  принятия судебного решения по этим условиям.  

 В соответствии со ст.131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения  относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.  Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности  представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в  проекте, и суд должен их рассмотреть.  

 Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения  договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной  стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора,  подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при  пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение  договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав  лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.  

 Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в  резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому  спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора  указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.  

 Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и  при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по  конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в  правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами  в досудебном порядке.  

 В связи с вышеизложенным, размер выкупной цены, исчисленный в  соответствии с Заключением эксперта № 035-04-2023/С от 24.08.2023, изготовленное  ООО «Дальневосточный центр экспертиз», соответствует действующему  законодательству.  

 Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования об урегулировании  разногласий, возникших при заключении Договора № 377 ПВВ купли-продажи  арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого среднего  предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно  отчету об оценке, составленного ООО «Дальневосточный центр экспертиз»,  распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от  01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе  Владивостоке путем реализации субъектами малого  и среднего предпринимательства  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость  недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой  собственности на земельный участок) составляет 2 708 000 (два миллиона семьсот  восемь) рублей (без учета НДС)» обоснованными и подлежащими удовлетворению.  

 В силу ст.110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с  ответчика в размере 6000 руб.  

 Руководствуясь статьями 110, п.4 ч.1 ст.150, 167-170 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

р е ш и л:

Прекратить производство по делу в части требований, предъявленных к  Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных  земель и недвижимости".  

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным  предпринимателем ФИО2 и Управлением муниципальной  собственности г.Владивостока при заключении Договора № 377 ПВВ купли-продажи  арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого среднего  предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно  отчету об оценке, составленного ООО «Дальневосточный центр экспертиз»,  распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от  01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе  Владивостоке путем реализации субъектами малого  и среднего предпринимательства  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость  недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой  собственности на земельный участок) составляет 2 708 000 (два миллиона семьсот  восемь) рублей (без учета НДС)».  

 Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу  Индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 рублей  расходов по уплате государственной пошлины.  

 Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в  течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в  Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со  дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом  рассмотрения апелляционной инстанции.  

 Судья Левченко Е.А. 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 22.03.2023 1:11:00

 Кому выдана Левченко Елена Александровна