АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-1180/17

18 мая 2017 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   11 мая 2017 г.

Полный текст решения изготовлен            18 мая 2017 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи  Великородовой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Дон-Стройзащита» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Западная строительная компания»                  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

обществу с ограниченной ответственностью «ЭЛИТЖИЛСТРОЙ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Дон-Стройзащита»: 

представитель ФИО2,  доверенность от 25.12.2016; 

от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Западная строительная компания»: представитель не явился; 

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «ЭЛИТЖИЛСТРОЙ»:  представитель не явился, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дон-Стройзащита» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Западная строительная компания», обществу с ограниченной ответственностью «ЭЛИТЖИЛСТРОЙ» о признании договора купли-продажи земельного участка от 26.04.2016 недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, указал, что основанием обращения в суд явилось расторжение в судебном порядке  договора купли-продажи земельного участка от 11.08.2015, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Дон-Стройзащита» и обществом с ограниченной ответственностью «Элитжилстрой» и на недобросовестность действий сторон при исполнении уже спорного договора. 

Представители ответчиков, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда, в судебное заседание не направлены.  Отзыв, относительно заявленных требований, документов, подтверждающих уважительность неявки в судебное заседание, либо ходатайств о его отложении, при уважительности оснований, не представили.

В соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьего лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие обстоятельства.

11.08.2015 между обществом с ограниченной ответственностью «Дон-Стройзащита» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «ЭЛИТЖИЛСТРОЙ» (покупатель) заключен договор купли-продажи.

Из положений заключенного договора следует, что продавец продал, а покупатель купил здание, общей площадью 437,9 кв.м., литер А, адрес местоположения: 

<

...>; здание, общей площадью 449,1 кв.м., литер Б, местоположение: 

<

...>; здание, общей площадью 239,3 кв.м., литер В, местоположение: 

<

...>; земельный участок, общей площадью 1891 кв.м., имеющий кадастровый номер 61:44:0050220:10, назначение: земли населенных пунктов - многоквартирный жилой дом, находящийся: 

<

...>.

Цена договора 75 000 000  руб. (пункт 3).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о переходе права совершена 08.09.2015.

В пунктах 4.1-4.5 договора стороны установили, что во исполнение обязанности по оплате покупатель передает продавцу нежилые помещения и квартиры, индивидуализированные проектной документацией, расположенные в вновь возводимом десятиэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> участок № 1.

В том числе, продавцу надлежало передать нежилые помещения площадью                   994,3 кв.м., расположенные на первом этаже, помещения, расположенные на плане технического пространства площадью 544,5 кв.м., помещения общественного назначения площадью 449,8 кв.м.; квартиры, общей площадью 775,5 кв.м., расположенные на втором этаже (весь второй этаж), три трехкомнатные квартиры, общей площадью 245,3 кв.м., расположенные на третьем, четвертом этаже, двухкомнатную квартиру, общей площадью 62,8 кв.м., расположенную на третьем этаже, одиннадцать парковочных мест, общей площадью 154,05 кв.м., расположенных в подвальном этаже, четыре парковочных места площадью 66,34 кв.м.; одно парковочное место площадью 14 кв.м.; два парковочных места расположенных одно за другим, площадью 24,57 кв.м.; четыре парковочных места, площадью 49,14 кв.м. 

Согласно пункту 4.6. стоимость квадратного метра площади составляет 41 000 руб.

Согласно положениям пункта 4.8 договора право требования передачи указанных объектов возникает после получения застройщиком разрешения на строительство, подписания с продавцом договора долевого участия в строительстве в срок до 01.12.2015. 

В пункте 4.9 договора стороны предусмотрели, что передача имущества осуществляется на основании передаточного акта, не позднее тридцати  дней, с момента ввода эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Разрешение на строительство № 61-310-871601-2015 получило 05.11.2015.

11.12.2015 между обществом с ограниченной ответственностью «Дон-Стройзащита» и обществом с ограниченной ответственностью «ЭЛИТЖИЛСТРОЙ» заключено дополнительное соглашение, из положений которого следует воля сторон на изменение условий договора о размере и стоимости объектов, подлежащих передаче.  

Согласно редакционной правке соответствующих положений договора стоимость недвижимого имущества составляет 15 040 000 руб.; стоимость недвижимого имущества подлежащего передачи во вновь возводимом семнадцати этажном многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения местоположение: 

<

...> составляет 4 974 750 руб. В том числе, квартиры площадью 601,6 кв.м. расположенные во вновь возводимом многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>; квартиры площадью 198,99 кв.м. расположенные во вновь возводимом жилом доме местоположение: 

<

...>. 

Стоимость квадратного метра - 25 000 руб.

11.01.2016 между обществом с ограниченной ответственностью «Дон-Стройзащита» и обществом с ограниченной ответственностью «ЭЛИТЖИЛСТРОЙ» заключено дополнительное соглашение, согласно которому ранее согласованные сторонами условия утрачивают силу.

Из положений вновь заключенного соглашения следует, что стоимость недвижимого имущества составляет 35 054 180 руб., при этом сделана оговорка о том, что расчеты между сторонами произведены.

26.04.2016 между обществом с ограниченно ответственностью «ЭлитЖилСтрой» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Западная строительная компания» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка. 

Объект договора - земельный участок, общей площадью 1891 кв.м, кадастровый номер 61:44:0050220:10, расположенный по адресу: 

<

...> участок №1.

Договор купли-продажи от 11.08.2015 расторгнут Постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 20.11.2016 (дело № А53-7764/2016,                               15АП-15971/2016), суд указал, что основанием расторжения явилось неисполнение обществом с ограниченной ответственностью «ЭЛИТЖИЛСТРОЙ» принятых на себя обязательств по оплате земельного участка, отсутствие встречного предоставления.

Расторжение в судебном порядке договора купли –продажи от 11.08.2015 побудило общество с ограниченной ответственностью «Дон-Стройзащита» обратится в Арбитражный суд Ростовской области с виндикационным требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Западная строительная компания»                                               (дело № А53-22173/2016). Объектом виндикации заявлен земельный участок, имеющий кадастровый номер 61:44:0050220:10.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.12.2016 по делу                                 № А53-22173/16, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 обществу с ограниченной ответственностью «Дон-Стройзащита» отказано в удовлетворении виндикационных требований.

При рассмотрении  спора в рамках дела № А53-22173/16 судом установлено, что переход права собственности на земельный участок к обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" зарегистрирован 08.09.2015. 

По договору купли–продажи от 26.04.2016 земельный участок общей площадью 1891 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050220:10 продан обществу с ограниченной ответственностью "Западная строительная компания". В разрешение на строительство                   N 61-310-871601-2015 внесены изменения в указании организации застройщика вместо общество с ограниченной ответственностью "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" указано общество с ограниченной ответственностью  "Западная строительная компания".

Согласно выписке из единого государственного реестра прав титульным собственником земельного участка значится общество с ограниченной ответственностью "Западная строительная компания", арендатором - общество с ограниченной ответственностью "Аквамарин". 

Заключение истцом договора купли-продажи свидетельствует о наличии воли на отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества. При этом то обстоятельство, что заключение такого договора купли-продажи не соответствовало его интересам, не является юридически значимым при применении положений статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ссылка на решение, которым  договор купли-продажи земельного участка был расторгнут, также не может быть принята во внимание.

На момент приобретения имущества ответчиком (26.04.2016) общество «Элитжилстрой» было лицом, которое имело право его отчуждать. Лишь после расторжения договора ввиду его неисполнения  (20.11.2016) у истца возникло основание требовать возврата полученного по сделке.

Следовательно, квалификация продавца «Элитжилстрой» как лица, не имевшего права отчуждать имущество, безосновательна. Напротив, он стал титульным владельцем имущества по воле истца. Неисполнение договора первым из покупателей не может порочить добросовестность покупателя последующего.

Аффилированности или иной связи между покупателями участка истец не доказывает, как и действий ответчика, направленных на иную цель, кроме осуществления на участке строительства.

Так, приобретя участок, ответчик открыто владел им, принял меры к переоформлению на себя разрешения на строительство и поиску инвестора. В дальнейшем сдал участок в аренду (договор аренды от 30.05.2016), передал право на застройку путем переоформления разрешения на арендатора общество «Аквамарин». Последнее, вступив в дело, ссылается на заключение договоров долевого участия в строительстве.

При этом общество «Элитжилстрой» в результате отчуждения участка получило актив в виде иной недвижимости.

Ссылки представителей истца на явную несоразмерность стоимости отчужденного участка, которую истец считает равной 75 000 000 рублей, и полученного актива ценой 20 000 000 рублей,  судом не приняты как бесспорные.

Согласно представленным данным кадастрового учета кадастровая стоимость участка, по общему правилу приравненная к рыночной,  составляет 29 366 473 рубля. Площадь участка  1 891 кв. м, возможность его застройки, даже многоэтажной, не свидетельствует бесспорно о столь высокой доходности его использования. Таким образом, суд не находит оснований для вывода о покупке участка ответчиком по заниженной цене, что могло бы свидетельствовать о его недобросовестности. Цена приобретения с кадастровой согласуется.

Ссылка на то, что оплата по договору произведена позднее срока, определенного договором, и путем передачи имущества, а не денежных средств, не означает недобросовестности действий покупателя. Сделка возмездна, обязанность оплатить 20 000 000 рублей сохранялась за ответчиком и была по существу обеспечена наличествующим у него активом – спорным объектом.

Кроме того, оценивая последствия испрашиваемой защиты, суд указал, что участок обременен арендой для целей застройки, не усмотрев в описанных обстоятельствах оснований для прекращения права ответчика на участок и изъятия его в пользу истца, что предполагает иск о виндикации.

В рамках дела № А53-26835/16 рассмотрено требование общества с ограниченной ответственностью «Дон-Стройзащита» к обществу с ограниченной ответственностью «ЭЛИТЖИЛСТРОЙ» о признании недействительными дополнительных соглашений  от 11 декабря 2015 г. и от 11 января 2016 г. к договору  купли-продажи от 11 августа 2015 г.  К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью                «Западная строительная компания».

Обращаясь с указанным требованием, истец заявил, что дополнительные соглашения являются недействительными сделками в силу пункта 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершенные под влиянием угрозы, содержат неподлинные условия отчуждения земельного участка. 

Решением суда от 28.12.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт явился предметом апелляционного обжалования, оставлен судом апелляционной инстанции без изменений, вступил в законную силу. 

Обращаясь с настоящим иском, заявляя о пороке сделки по распоряжению обществом с ограниченной ответственностью «ЭЛИТЖИЛСТРОЙ» спорным земельным участком, истец указывает, что его отчуждение на стадии судебного разбирательства, отсутствие платы, наличие заинтересованности и взаимосвязи между субъектами сделки, свидетельствует о недобросовестности, злоупотреблении правами, допущенных при ее заключении.

В основание требования о признании сделки недействительной истцом положена норма статьи 10, 168  Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства суд оценивает во взаимосвязи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о невозможности удовлетворения заявленного требования, при этом суд исходил из следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита права осуществляется с использованием определенных способов, к числу которых статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  отнесено признание сделки недействительной. Выбор способа защиты зависит от характера гражданско-правовых отношений.

По смыслу указанных норм предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица путем реализации избранного им способа защиты права.

Лицо, заявляющее требование в суд должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление прав, целью защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права, избранный стороной способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и быть направлен на его восстановление. 

Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи или иным законом (наличие публичного интереса), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требования к сделке могут устанавливаться законом или иным правовым актом. 

В пункте 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации под законодательством буквально понимаются сам гражданский кодекс и принятые в соответствии с ним федеральные законы. Иными правовыми актами, содержащими нормы гражданского права, признаются указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (пункт 6 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из положений абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено заинтересованным лицом. 

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. 

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Иным (третьим) лицом признается субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки. Если истец не обладает материальным интересом в споре и не является тем иным лицом в понимании гражданского законодательства, он не обладает правом на оспаривание сделки. Интерес в оспаривании сделки должен носить правовой характер, то есть заключением и (или) исполнением сделки должны нарушаться права субъекта либо охраняемые законом интересы. Иным лицом является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение.

Суд считает необходимым отметить, что принимая решение, исходит из тех доказательств, которые имеются в деле, согласно положениям статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на судебную защиту обладают лица, чьи права и законные интересы нарушены.

Суд не усматривает ни требуемой порочности сделки, ни необходимой заинтересованности истца, в рамках рассматриваемого спора. 

В целом доводы о порочности сделки суд оценивает более, чем скептически, равно как и доводы о недобросовестности сторон, искусственном создании признаков возмездности, принимая во внимание ранее рассмотренный судом виндикационный спор, считая необходимым указать следующее. 

При рассмотрении требования о суд принимает во внимание обстоятельства, ранее установленные Арбитражным судом Ростовской области при вынесении решения по делу № А53-7764/17, № А53-22173/16, А53-28835/16, вступившим в законную силу.  

В силу номы части 2  статьи  69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении названного дела, являются преюдициально установленными и не подлежат доказыванию вновь. Кроме того, состоявшиеся по спору выводы судебных инстанций являются в силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательными и не могут быть преодолены подачей иного иска лицом, участвовавшим в деле.

  Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов, обусловленная обязательностью вступившего в законную силу судебного акта, означает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение. 

Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также упоминаемым в актах Конституционного Суда Российской Федерации принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2007 года N 2-П).

В целом субъективное поведение истца не разумно, не истинно, не добросовестно. 

Статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации  устанавливает, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статья 10 Гражданского кодекса  Российской Федерации устанавливает, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Соотношение субъективного права с юридической обязанностью выражается, прежде всего, в том, что это понятия парные. Природа их взаимообусловленности в том, что они предусматривают варианты и возможного поведения и необходимого. 

Норма статьи 10 Гражданского кодекса  Российской Федерации является отражением конституционного положения о необходимости безвредного осуществления прав. 

Суд усматривает признаки спекулирования принадлежащим истцу субъективным правом, совершение подобных действий - одна из форм злоупотребления правом.

Заявленные им материально-правовые притязания не нашли удовлетворения, что при должной добросовестности и осмотрительности исключает обращение с настоящим требованием. 

    Кроме того, истцу ранее было указано на необходимость избирать надлежащий способ защиты права. 

    Суд усматривает, что истинная воля истца, формирующая многочисленную совокупность различных требований, направлена исключительно на достижение цели фактического исполнения удовлетворенного судом апелляционной инстанции требования о расторжении договора, заключенного 11.08.2015 между обществом с ограниченной ответственностью «Дон-Стройзащита» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «ЭЛИТЖИЛСТРОЙ» (покупатель); либо обусловлена неверным толкованием норм материального права. 

Согласно разъяснениям, изложенным в  Постановлении Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35, если основанием для расторжения договора послужило нарушение договора стороной, получившей по нему имущество в собственность, то сторона, нарушившая договор и обязанная вернуть имущество, должна компенсировать всякие, в том числе случайные, недостачу или ухудшение имущества применительно к пункту 1 статьи 405 ГК РФ. При невозможности возврата имущества в натуре сторона, нарушившая договор, обязана возместить другой стороне его стоимость по цене, указанной в расторгнутом договоре, а при ее отсутствии - стоимость имущества, определяемую по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса  Российской Федерации на момент приобретения. 

Изложенное в совокупности является основанием для отказа истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся судом на истца по делу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в

законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления судебного акта в полном объеме), через суд принявший

решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или

суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Решение суда по настоящему делу, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

СудьяИ.А. Великородова