АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, 

<

...>; тел/ факс: 

<

***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-14942/2023

11 апреля 2025 года

город Саратов

 

Резолютивная часть оглашена 31 марта 2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Покидышевым Д.С., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Территориального управления Росимущества в Саратовской области в защиту прав и законных интересов РФ (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Саратов) к ИП ФИО1 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Москва), ИП ФИО2 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Саратов), ИП ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Саратов), администрации МО «Город Саратов» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, г. Саратов), третьи лица: Прокуратура Саратовской области, Управление Росреестра по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом г. Саратова, Комитет по управлению имуществом Саратовской области, ООО «Синема-сити», коллегия адвокатов Саратовской области «Саратовская специализированная коллегия адвокатов», об истребовании имущества из чужого незаконного владения, 

УСТАНОВИЛ:

Истец в иске указал, что 11, 19 января 2023 в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области из общественной приемной депутата Государственной Думы, Администрации МО «Город Саратов», прокуратуры Саратовской области поступили обращения по вопросу проверки законности отчуждения кинотеатра, истребования его из чужого незаконного владения. При проверке обращений истец установил, что здание кинотеатра кадастровый № 64:48:040421:299 имеет площадь 1550,7 кв.м., расположено на земельном участке кадастровый № 64:48:040421:6, 

<

...>. Земельный участок находится в собственности МО «Город Саратов, в отношении которого зарегистрированы ограничения права и обременения в виде аренды в пользу ФИО3 Выписка из ЕГРН от 31.01.2023 по объекту …299 содержит сведения о зарегистрированных правах общей долевой собственности ФИО1 (1/2 доли), ФИО2 (1/4 доли), ФИО3 (1/4 доли). Истец отметил функциональное и социальное назначение кинотеатра, год завершения строительства -1970, ведомственную принадлежность. Указанные признаки, по мнению истца, в силу п. 2 раздела II Приложения № 1 к Постановлению № 3020-1, свидетельствуют о принадлежности объекта ….299 на праве собственности Российской Федерации. Истец отмечает, что объекты ….299, …6 выбыли из владения помимо воли при следующих обстоятельствах:

- 1993 - Саратовский Совет народных депутатов без согласования с областными и федеральными структурами, отвечающими за единство киносети в стране, принял на баланс объекты федеральной собственности – земельный участок и расположенное на нем здание кинотеатра, решение от 28.05.1993 № 301; 

- 1998 - здание кинотеатра передано в оперативное управление муниципальному учреждению культуры «Дом кино «Саратов» (позднее Клуб «Арлекин), контракт № 410 от 11.12.1998; 

 - 2004 - передача части объекта - 1247,6 кв.м., в аренду ООО «Синема-Сити», договор № 494/4 от 28.10.2004 на 11 месяцев с пролонгацией; 

- начиная с 2005 года распоряжениями Комитета по управлению имуществом г. Саратова, занимаемая учреждением культуры площадь сокращалась, в связи с передачей их иным лицам - сначала на 1176 кв.м., позднее на 71,6 и 301 кв.м. с расторжением 06.12.2012 контракта с муниципальным учреждением. 

- 2011 – продажа части объекта - 1247,6 кв.м. ООО «Синема-Сити», договор купли-продажи от 29.08.2011 № 720-нс с рассрочкой платежа на 7 лет, решение по делу № А57-7645/2011 от 30.06.2011;  

 - 2012-2013 продажа по процедуре приватизации оставшейся части объекта - 184,9 кв.м. ООО «Синема-Сити», договор купли-продажи объекта нежилого фонда от 18.03.2013 № 810-ан.

Впоследствии права на объект от ООО «Синема-Сити» перешли к ФИО1, ФИО2, ФИО3 

Руководствуясь специальными полномочиями для защиты прав собственности Российской Федерации, Управление обратилось в суд с иском об истребовании земельного участка и объекта из чужого незаконного владения перечисленных лиц. 

Представитель истца пояснил социальное назначение кинотеатра, относящегося на дату принятия закона об определении принадлежности объектов - застройки советского периода, к федеральной киносети и представил дополнительные доказательства.   

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, сославшись на отсутствие доказательств отнесения здания кинотеатра к федеральной собственности. По мнению представителя ответчика, муниципалитет правомерно в 1993 году принял здание кинотеатра на баланс, впоследствии в результате сделок право собственности перешло к ООО «Синема-Сити», в том числе во исполнение решения суда по делу № А57-7645/2011 от 30.06.2011 и по результатам публичных торгов. Объект не перепрофилировался, но нуждается в реконструкции, с 2018 года не функционирует. Кроме этого, он просил применить последствия пропуска истцом срока исковой давности, полагая, что истцу были известны обстоятельства отчуждения объекта в 2011, 2012 гг. 

Представитель ООО «Синема-Сити» возражал против удовлетворения иска, поскольку считает, что приобрел объекты на законных основаниях; на протяжении всего времени добросовестно и открыто осуществлял все полномочия собственника; впоследствии ООО «Синема-Сити» заключило сделку по продаже недвижимости ответчикам на праве долевой собственности. Считает, что Кинотеатр Саратов не мог находится в федеральной собственности.

Представитель администрации МО «Город Саратов» представил отзыв на исковое заявление, пояснив, что для оформления процедуры разграничения государственной и муниципальной собственности принято постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1. В приложениях 1 и 2 к названному постановлению содержались перечни объектов, относящихся исключительно к федеральной собственности, и объектов, которые могут передаваться в собственность субъектов Российской Федерации. Считает, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Поддержал требования истца и просил их удовлетворить.

Представитель КУИ г.Саратова представил отзыв на исковое заявление, пояснив, что для оформления процедуры разграничения государственной и муниципальной собственности принято постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1. В приложениях 1 и 2 к названному постановлению содержались перечни объектов, относящихся исключительно к федеральной собственности, и объектов, которые могут передаваться в собственность субъектов Российской Федерации. Считает, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Поддержал требования истца и просил их удовлетворить.

Представитель прокуратуры Саратовской области подтвердил законность и обоснованность иска.

Иные участники дела не явились, с учетом мнения присутствующих участников, суд рассмотрел дело в их отсутствие, по имеющимся в деле доказательствам. 

Принимая во внимание основание, предмет иска, обстоятельства, изложенные в отзыве, спор надлежит разрешить с применением следующих норм.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 № 3039/07 разъяснено, что вопрос о праве собственности на имущество лица, считающего себя собственником спорного имущества, не обладающего зарегистрированным правом на него и фактически не владеющего им, может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска. Согласно пункту 32 Постановления № 10/22, применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. При этом в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика (пункт 36 Постановления № 10/22).

Истец обратился в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, сославшись на социальное назначение объекта кинотеатра, построенного в 1970 году и в силу приложения № 2 Постановления ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 относится к федеральной собственности. 

Ответчик указанный факт отрицал, сославшись на приложение № 3 того же Постановления с отнесением спорного объекта к собственности муниципалитета, отчуждение которого в пользу ответчиков производилось на условиях возмездных сделок. 

Администрация признала факт нарушения процедуры включения здания кинотеатра в реестр муниципальной собственности и подтвердила принадлежность объекта Российской Федерации. 

Иные участники, присутствующие в судебном заседании или направившие письменные пояснения в суд, подтвердили законность требований истца. 

Прокуратура Саратовской области также подтвердила законность и обоснованность иска. 

Содержание иска, отзыва, письменные пояснения участников процесса, приведенные нормы закона, условия договора позволило суду определить значимые для рассмотрения и разрешения обстоятельства: какие обстоятельства свидетельствуют о собственности РФ в отношении здания кинотеатра; в чьем ведении находилось киновидеобъединение Саратовской области и кинотеатр «Саратов» до 16.01.1992; обстоятельства использования объекта, его выбытия; были ли у Администрации и его уполномоченного подразделения соответствующие полномочия на отчуждение рассматриваемого объекта; соответствовали ли сделки по отчуждению объекта действующему законодательству; относился ли объект до принятия решения от 28.05.1993 г. к областному или федеральному подчинению; какие обстоятельства были установлены решением по делу №А57-7645/2011; какие из установленных судебным актом обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела; являлось ли ООО «Синема-Сити» добросовестной стороной сделок; являются ли ответчики аффилированными лицами по отношению к ООО «Синема-Сити»; менялось ли функциональное назначение объекта; соответствует ли утверждение истца о том, что указанные в иске объекты выбыли из владения помимо воли Российской Федерации и их незаконное нахождение во владении ответчиков.  

В соответствии с бременем доказывания истцу надлежало подтвердить допустимыми и относимыми доказательствами перечисленные значимые для разрешения дела обстоятельства; ответчику опровергнуть. 

Истец к исковому заявлению приложил доказательства, имеющие отношение к сделкам, связанным с объектом кинотеатра и земельным участком, на котором расположен объект, решение суда по делу А57-7645/2011 г., обращения о незаконном владении ответчиками зданием кинотеатра и земельным участком. 

Сопоставив доказательства с юридически значимыми для разрешения дела обстоятельствами, суд признает установленными следующие обстоятельства. 

Согласно сведениям УФРС по Саратовской области, приобщенным к материалам дела, строительство кинотеатра завершилось в 1970 году. В соответствии со ст. 94 ГК РСФСР, действующей в значимый период, здание кинотеатра являлось собственностью государства. В силу требований постановления Совета Министров РСФСР от 10.08.1988 № 326 «О генеральной схеме управления отраслью культуры в РСФСР» и решения Саратовского облисполкома от 20.10.1988 № 245/5 «О схеме управления учреждениями культуры, искусства и кинематографии области» образован единый орган управления культурой и кинематографией области - управление культуры Саратовского облисполкома, который находился в системной координации с Министерством культуры РСФСР. Согласно тому же постановлению Совета Министров РСФСР от 10.08.1988 № 326 и временному Положению о производственном объединении по кино-видеообслуживанию населения (киновидеообъединение), утвержденному Министерством культуры РСФСР 12.10.1988 исполнительный комитет Саратовского областного Совета народных депутатов своим решением от 24.11.1988 № 282 организовал областное киновидеообъединение. В соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 28.09.1990 № 384 «Вопросы Государственного фонда развития кинематографии при Совете Министров РСФСР» и решением Саратовского облисполкома от 22.11.1990 № 242 областное производственное киновидеообъединение с подведомственными ему организациями исключено из структуры управления культуры облисполкома, стало самостоятельной организацией с подчинением облисполкому и Госкинофонду при Совете Министров РСФСР (архивный фонд Р-2659, предисловие к описи № 2 дел постоянного хранения областного производственного киновидеообъединения за 1989-1993 гг.). Подведомственная областному производственному киновидеообъединению сеть в период 1989- 1991 гг. включала городскую дирекцию киносети г. Саратова. В последующем решением ИК Саратовского областного совета народных депутатов от 17.06.1991 Саратовская городская дирекция киносети была упразднена. В приказе от 19.06.91 № 88 указан правоприемник госкиносети г.Саратова - областное производственное киновидеобъединение. 

Сложившийся в 1991 году и существовавший по состоянию на 16.01.1992 (дата вступления в силу Постановления 3020-1) порядок координации объектов киноиндустрии страны, здание кинотеатра не могло быть отнесено к муниципальной собственности по пункту 2 приложения 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1. Указанный вывод корреспондирует сложившейся судебной практике (дело №А57-10845/2021, А57-4193/24). Согласно пункту 1 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1, объекты государственной собственности, указанные в приложении 2 к данному постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, относятся исключительно к федеральной собственности. Отдельные объекты из их числа могут передаваться в государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. Независимо от передачи таких объектов в собственность указанных национально-государственных, национально- и административно-территориальных образований, административное управление ими до момента приватизации осуществляется Правительством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 7 приложения 2 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 к объектам, относящимся к федеральной собственности, которые могут передаваться в государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, относятся учреждения здравоохранения и народного образования, культуры и спорта, кроме указанных в приложении 3 (не входящие в состав имущества предприятий). Как предусмотрено в пункте 3 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1, объекты государственной собственности, не указанные в приложениях 1 -3 к настоящему постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, передаются в государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга на основании предложений их Верховных Советов, Советов народных депутатов. При этом до момента определения соответствующего собственника указанных объектов они относятся к федеральной собственности.

При таких обстоятельствах нельзя признать законным и обоснованным решение Саратовского Совета народных депутатов от 28.05.1993 № 301 о принятии на баланс без согласования с областными и федеральными структурами, отвечающими за единство киносети в стране объектов, федеральной собственности – земельного участка и расположенного на нем здания кинотеатра. 

Отступление от процедуры принятия федерального имущества на баланс муниципалитета подтвердил глава Администрации в письме исх. 19.01.2023 № 02-02-08/118, адресованное Руководителю ТУ Росимущества в Саратовской области.  

Материалы дела не содержат доказательств о согласовании муниципалитетом передачи федерального имущества. При таких обстоятельствах следует признать, что указанные в иске объекты выбыли против воли собственника – Российской Федерации.  

Ответчик выразил несогласие с требованием истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, сославшись на сделки и добросовестность её участников, а также на решение суда по делу А57-7645/2011 г.

Суд проверил содержание указанных в иске сделок в хронологической последовательности:  

- 1998 - здание кинотеатра передано в оперативное управление муниципальному учреждению культуры «Дом кино «Саратов» (позднее Клуб «Арлекин), контракт № 410 от 11.12.1998: Контракт №410 на право оперативного управления 11.12.98 г., существенные условия: стороны КУИ г.Саратова, МУК к/т «Саратов»; п.1.1. предмет – помещение пл. – 1550,7 кв.м., пр. Строителей д.32 в оперативное управление под кинотеатр (на основании постановления администрации города №989-р 18.12.96г); п.2.1. срок – 5 лет (1.08.98. -31.07.23); п.2.2 вступает в силу с момента регистрации комитетом и выдачи свидетельства на право оперативного управления (государственная регистрация отсутствовала – решением 11 года установлено); п.3.2. комитет имеет право изымать из пользования все площади (часть), предоставленные по контракту, неисполнение организацией в соответствии с п.1.1. контракта или исполнение с нарушением условий; п.3.3.4 организация обязана оформить в БТИ приемку здания в оперативное управление, оформить право пользования закрепленным за зданием ЗУ; п.3.3.7 не сдавать в аренду, не проводить продажу нежилого помещения, безвозмездную передачу другому лицу, не использовать в качестве вклада в уставной фонд, залога или иным способом распоряжаться имуществом без согласия комитета; доп. соглашения №1 - 30.06.03 - с 31.07.2003 пролонгирован бессрочно; №2 - 12.04.05 – исключение нежилого помещения из оперативного управления площадью – 1176 кв.м. (распоряжение КУИ 25.04.05 №305-р); №3 - 22.09.11 – исключение нежилого помещения из оперативного управления площадь – 71,6 кв.м. (распоряжение КУИ 21.09.11 №1043-р); расторгнут 06.12.12г (распоряжение КУИ 24.08.12 №843-р; соглашение о расторжении №992 06.12.12); 

- 2004 - передача части объекта - 1247,6 кв.м., в аренду ООО «Синема-Сити», договор № 494/4 от 28.10.2004 на 11 месяцев с пролонгацией: Договор аренды №494/4 28.10.2004г, существенные условия: стороны КУИ – арендодатель; СинемаСити – арендатор; п.1.1 предмет – помещение, пр. Строителей 32, 1-й этаж; Основание – распоряжение КУИ №711- р 12.10.04г.; под кинопрокат; п.1.2 площадь: наземные этажи: 1038,6 кв.м. + 1038, 6 кв.м.; п.1.4. условия распространения на отношения, возникшие 15.11.04; п.1.5 срок – 11 месяц (до 15.10.05); п.2.1.1 передача по акту п/п, подписывается арендодателем, арендатором и организацией-балансодержателем МУК Дом кино Саратов; п.3.3 арендатор самостоятельно перечисляет арендную плату без НДС: за каждый текущий месяц равными долями в размере 1/12 части от годовой арендной платы не позднее 10 числа текущего месяца; п.6.3 вопросы, не урегулированные Договором, регулируются действующим законодательством; доп. соглашением № 3 от 03.03.2005г., № 5 от 29.03.2005г., № 7 от 27.10.2005г. площадь помещений в составе здания в итоге: 1 247, 6 кв.м.;  

- 2011 – продажа части объекта - 1247,6 кв.м. ООО «Синема-Сити», договор купли-продажи от 29.08.2011 № 720-нс с рассрочкой платежа на 7 лет,: Договор купли-продажи недвижимого арендуемого имущества №720нс - 29.08.11, существенные условия: стороны КУИ – продавец; СинемаСити – покупатель; п.1.1 предмет – нежилое помещение литер А площадью 1 247,6 кв.м. на 1,2,3 этажах (адрес проспект Строителей 32); п.1.2 объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством государственной регистрации 20.07.05г.; п.2.1 сумма определяется в соответствии с решением Арбитражного суда от 30.06.11 и заявлением СинемаСити от 14.04.2011 и составляет 22 773 000 руб.; п.2.2 рассрочка на 7 лет со дня подписания договора; п.2.3 сумма вносится ежеквартально долями (845 000 руб.) кроме последнего, который составляет 803 000 руб., в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала начиная с 4 кв. 11г.; п.3.2 продавец обязан в течении 30 дней после подписания договора обеспечить передачу Покупателю объекта по акту приема-передачи; п.3.3.4 покупатель обязан заключить с балансодержателем здания, а также с другими пользователями помещений, расположенных в здании, договор на совместную эксплуатацию здания.

 - 2012-2013 продажа по процедуре приватизации оставшейся части объекта - 184,9 кв.м., ООО «Синема-Сити», договор купли-продажи объекта нежилого фонда от 18.03.2013 № 810-ан: существенные условия - нежилое помещение 184, 9 кв.м. на основании торгов (решение Саратовской городской думы 29.11.12 №20-235), стороны КУИ – продавец, СинемаСити – покупатель; п.1.1 предмет – помещения литер А, площадь 184, 9 (цоколь – 132, 6 кв.м; 2 этаж - 15,4; 3 этаж – 36,9 кв.м.); п.2.1. сумма определяется окончательной ценой объекта, установленного в процессе торгов – 4 360 332 руб.; п.2.2. в счет оплаты засчитывается сумма задатка – 369 519, 66 руб. (договор о задатке 24.01.2013 №3040); п.2.3. оплата путем перечисления суммы договора, подлежащей зачислению в бюджет города, на счет продавца в течении 30 дней со дня подписания договора. 

- сделки ООО «Синема-Сити с физическими лицами:

Договор купли-продажи недвижимого помещения от 02.11.2018; СинемаСити – продавец; ФИО4 – покупатель (ныне ответчик ФИО5); п.1 предмет – нежилое помещение, общая площадь – 1 550, 7 кв.м., пр-т Строителей 32 к/н 299; п.4 цена – 10 000 000 руб.; п.5 расчет произведен полностью до подписания договора; п.8 стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение договора, если это следствие непреодолимой силы, ЧС.; п.9 право собственности возникает с момента государственной регистрации. 

Договор дарения доли объекта 24.07.21; ФИО5 – даритель; ФИО5 – одаряемый, п.1.1. ¼ доли в площадью 1 550, 7 кв.м., пр-т Строителей 32; п.4.1. договор вступает в силу с момента его подписания; п.4.2 одаряемый приобретает право собственности с момента государственной регистрации перехода. 

Договор купли-продажи 24.07.21, ФИО5 – продавец; ФИО1 – покупатель, п.1. предмет – ½ доли нежилого помещения, общая площадью 1 550, 7 кв.м., после перехода к покупателю права собственности на долю нежилое здание принадлежит сторонам на праве общей долевой собственности; п.2.1 цена – 5 000 000 руб.; п.2.2 оплата произведена до подписания договора; п.5.1 договор вступает в силу с момента его подписания сторонами; п.2.3 покупатель приобретает право собственности на долю с момента государственной регистрации. 

Суд, ознакомившись с существенными условиями каждой сделки, сопоставив их с иными доказательствами, приобщенными к материалам дела, установил следующее.  

Здание кинотеатра имеет площадь 1550,7 кв.м., в 1998 оно передано в оперативное управление муниципальному учреждению культуры «Дом кино «Саратов» (позднее Клуб «Арлекин), контракт № 410 от 11.12.1998 сроком на 5 лет с правом пролонгации, дополнитиельное соглашение №1 - 30.06.03 - с 31.07.2003 бессрочно. Тем не менее, в 2004 - ООО «Синема-Сити» принял часть здания в аренду - 1247,6 кв.м. - договор № 494/4 от 28.10.2004 на 11 месяцев с пролонгацией, тогда как распоряжение об изъятии из оперативного управления муниципального учреждения, площадью – 1176 кв.м., было издано 25.04.05 №305-р, то есть почти 6 месяцев спустя после заключения договора аренды с ООО «Синема-Сити». Уставом ООО «Синема-СиТи» было предусмотрено, что одним из основных видов деятельности является предоставление в том числе брокерских и дилерских услуг (решение №А57-7645/2011). Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО «Синема-Сити» было известно функциональное назначение здания, принятое им в аренду, несовместимый характер деятельности с назначением здания. Кроме этого, не дождавшись исключения части здания из оперативного управления муниципального учреждения, стороны совершили сделку по передаче объекта в аренду. В 2011 году ООО «Синема-Сити», не меняя уставный вид деятельности, инициировал обращение в КУИ г. Саратова о предоставлении ему на условиях преимущественного права выкупа арендованного имущества. КУИ отказал заявителю, сославшись на отсутствие льготных оснований для выкупа арендованного имущества. Арендатор оспорил отказ КУИ, направив в суд исковое заявление о признании незаконными действия Комитета по управлению имуществом г. Саратова, выразившиеся в отказе в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества общей площадью 1247,6 кв.м. в собственность и понуждении заключить договор купли-продажи (А57-7645/2011 г.). 

В 2011 году суд установил следующие обстоятельства: 

- заключение договора аренды 28 октября 2004г с дополнительными соглашениями № 3 от 03.03.2005г., № 5 от 29.03.2005г., № 7 от 27.10.2005г. площадь помещений в составе здания 1 247, 6 кв.м.; 

- направление арендатором заявления в КУИ о выкупе арендуемого помещения о (вх. № 132 от 14.04.2011г.).

- отказ КУИ (ответ № 05-09/5426 от 15.04.2011г.); 

- суд установил соответствие арендатора критериям, указывающим на наличие у арендатора статуса субъекта малого предпринимательства, при которых заявителю нельзя было отказать в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества общей площадью 1247,6 кв.м. в собственность;   

- арендатор непрерывно с 2004г. в течение двух и более лет до дня вступления в силу вышеуказанного Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008г. пользовался имуществом, расположенным по адресу: 

<

...>; 

- отсутствие задолженности по арендной плате;

- общая площадь арендуемого помещения 1 247,6 кв. м. не превышала установленной Законом Саратовской области площади 1500 кв.м.; 

Суд в 2011 году проверил обстоятельства по доводам участников процесса и к выводу, что заявленные арендатором требования подлежали удовлетворению. Суд возложил на КУИ обязанность заключить с ООО «Синема-Сити» договор купли-продажи нежилых помещений расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 1247,6 кв.м. по рыночной стоимости, указанной в заявлении, определенной независимыми оценщиками, с предоставлением рассрочки оплаты на срок 7 лет. 

Арендатор, зная год завершения строительства – 1970, функциональное назначение здания, при должной осмотрительности имел возможность ознакомиться с Постановлением 3020-1, в соответствии с которым определялась принадлежность объектов застройки советского периода, вправе был указать иных участников процесса, включая Территориальное управление. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее - Территориальное управление) является территориальным органом федерального органа исполнительной власти (Росимущества), осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом на территории Саратовской области в соответствии с Положением о Территориальном управлении, утвержденным приказом Росимущества от 29.09.2009 № 278. В рамках реализации данной функции Территориальное управление осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Саратовской области, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия по осуществлению от имени Российской Федерации юридических действий по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом по вопросам, относящимся к компетенции территориального органа.

ООО «Синема-Сити» при формировании в 2011 году искового заявления не указал Территориальное управление в качестве участника по спору, но при рассмотрении настоящего дела представитель ответчика ФИО5 просил применить правила ст. 69 АПК РФ и признать установленными обстоятельства, установленные решением по делу А57-7645/2011, включая выводы о том, что арендатор непрерывно с 2004г. в течение двух и более лет до дня вступления в силу вышеуказанного Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008г. пользовался имуществом, расположенным по адресу: 

<

...>; отсутствие задолженности по арендной плате; общая площадь арендуемого помещения 1 247, 6 кв. м. не превышала установленной Законом Саратовской области площади 1500 кв.м.; арендатор никогда не осуществлял брокерскую и дилерскую деятельность, у него отсутствует выручка от брокерской и дилерской деятельности; основным видом деятельности ООО «Синема-СиТи» является показ фильмов, дополнительными видами деятельности являются деятельность ресторанов и кафе; суд отклонил довод КУИ об отсутствии государственной регистрации договоров аренды и дополнительных соглашений к нему, сославшись на срочный характер договора 11 месяцев, что исключало обязательность его регистрации; государственная регистрация права оперативного управления у МУК «Дом кино «Саратов» отсутствовала; арендодатель с даты подписания договора аренды осуществил фактическую передачу помещения; 

 Согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Представитель истца возражал против применения правил п.2 ст. 69 АПК РФ по отношению к утверждению о соответствии арендатора критериям, указывающим на наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства, при которых заявителю нельзя было отказать в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества общей площадью 1247,6 кв.м. в собственность, сославшись на не осведомленность относительно судебного разбирательства в отношении федерального имущества.

Суд соглашается с такой позиции, принимая во внимание, что Управление не участвовало в рассмотрении дела, о выбытии объекта истец узнал в 2023 году из обращений неравнодушных граждан и организаций к судьбе здания кинотеатра, относящегося к советскому периоду застройки, которое более 7 лет не функционирует. 

Основанием другой сделки стали результаты торгов оставшейся части здания, проведенные во исполнение решения Саратовской городской Думы 29.11.12 №20-235 о приватизации нежилого помещения 184, 9 кв.м. 

 В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" основы приватизации муниципального имущества в Российской Федерации, независимо от того, является ли оно памятником истории и культуры или нет, устанавливается ФЗ "О государственной программе приватизации государственного имущества в Российской Федерации".

В рассматриваемом споре установлено, что фактически здание кинотеатра было разделено на составные части, обеспечив таким образом внешние критерии, позволяющие сначала арендатору ООО «Синема-Сити» требовать заключения договора купли-продажи на льготных условиях с отсрочкой платежа на 7 лет, а оставшуюся часть выкупить через процедуру приватизации у лица, не являющегося его собственником.  

Ввиду того обстоятельства, что у первоначального продавца право собственности не возникло, последующие сделки являются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакциях, действовавших в моменты заключения указанных договоров.

В 2018 ООО «Синема-СиТи» передало права на объект по сделке купли-продажи аффилированному лицу - договор купли-продажи объекта 02.11.2018 площадью 1550,7 кв.м., ООО «СинемаСити» – продавец; ФИО4 – покупатель (ныне ответчик ФИО3). Аффилированность лиц обусловлена связями контролирующего ООО «Синема-СиТи» лица с ФИО4 и видами и периодичностью сделок. В частности, в акте от 20.12.2017 года имеется подпись директора ООО «Синема-СиТи» ФИО2 – ответчик по делу. Ответчики ФИО2 и ФИО3 проживают по одному адресу, указанному в иске. Адресно-справочная служба указанный факт подтвердила. 

24.07.21 ФИО3 передала права на объект площадью 1 550, 7 кв.м. ½ доли по сделке купле-продаже без фактического выдела доли; ¼ доли в тот же день подарила ФИО2 

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о пороках сделок, характеристики которых указывают на их ничтожность, но именно их наличие обеспечило регистрацию в УФРС прав ответчиков на рассматриваемый объект - выписка из ЕГРН 31.01.2023: кадастровый номер …299 площадь – 1550,7 кв.м. дата завершения строительства – 1970; общая долевая собственность - ФИО1 (1/2), ФИО5 (1/4), ФИО5 (1/4), запись от 03.08.2021 г:

Кроме регистрации прав на здание, ответчики на основании перечисленных сделок получили право аренды на земельный участок кадастровый номер ….6 - Выписка из ЕГРН 16.01.23 г.: площадь – 3493 кв.м., вид разрешенного использования: «здание кинотеатра» адрес: 

<

...>, собственник: МО ФИО6; обременения: Аренда (арендатор – ФИО5); срок 05.03.14-05.03.2063; основание – договор аренды земельного участка 05.03.2014 г. №А-14-171Ю-4; договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 02.11.2018; постановления администрации МО ФИО6 от 05.03.14 г. №542;

В соответствии с положением статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации.

Руководствуясь приведенными обстоятельствами и положением статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», земельный участок является собственностью Российской Федерации. 

Установленные судом обстоятельства, оцененные по правилам ст. 71 АПК РФ после сопоставления относимых и допустимых доказательств с юридически значимыми обстоятельствами, сформированными судом на основе выборки норм материального права, свидетельствуют о законности и обоснованности требований истца, поэтому иск подлежит удовлетворению в полном объеме. 

Ответчик заявил ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности и полагает, что этот срок в рассматриваемом случае следует исчислять с 2011, 2012 гг., когда истцу могли быть известны обстоятельства отчуждения объекта из открытых источников.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. К виндикационным искам подлежит применению общий срок исковой давности. Течение срока исковой давности по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения следует исчислять с того момента, когда собственник узнал или должен был узнать о том, что имущество выбыло из его владения и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов срок исковой давности исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав. 

Как следует из материалов дела, Управлению стало известно об отчуждении объектов помимо воли его собственника – Российской Федерации, в 2023 году из сообщений физических и юридических лиц. Иск поступил в суд 09 июня 2023 г. Как пояснил представитель истца, ранее ему не были известны указанные обстоятельства, доказательств обратному материалы дела не содержат. 

Срок исковой давности не пропущен. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Истребовать из чужого незаконного владения МО «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:040421:6, площадью 3493 кв. м., расположенный по адресу: г. Саратов, пр-кт Строителей, д. 32.

Истребовать из чужого незаконного владения ИП ФИО1, ИП ФИО2, ИП ФИО3 здание с кадастровым номером 64:48:040421:299, площадью 1550,7 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в порядке, предусмотренном статьями 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба подается через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом решения. 

Судья В.Е. Бондаренко