АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск                                                                                                    Дело № А67- 9236/2020 

04.03.2022 

Резолютивная часть решения объявлена 25.02.2022.  

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М. В. Пирогова,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ТСЖ "Кристина" ИНН 

<

***>  ОГРН 

<

***>

к ЗАО "Кристина" ИНН 

<

***>  ОГРН 

<

***>

о взыскании 1 847 126,09 руб., 

при участии:

от истца  – ФИО2 по доверенности  от 01.11.2021, по паспорту, по диплому, 

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 15.10.2020, по паспорту, по диплому,

У С Т А Н О В И Л:

Товарищество собственников жилья «Кристина» (далее – ТСЖ «Кристина, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Кристина» (далее – ЗАО «Кристина», ответчик) о взыскании 81 180 руб. задолженности по внесению платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, за период с октября 2017 г. по октябрь 2020 г., 20 888,98 руб. пени, начисленной за период с 11.11.2017 по 17.11.2020.

Определением суда от 29.12.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Согласно принятого судом к рассмотрению уточнения истец просит взыскать 1 847 126,09 руб., из которых  1 693 903,81 руб. основной задолженности, 153 222,28 руб. пени (л.д. 54, т. 1). Данные уточнения приняты судом определением  от 08.02.2021 в  порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства  (л.д. 70-72, т. 1).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома (МКД) № 147а, расположенного на пр. Коммунистическом в г. Северске. Ответчик свои обязательства по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также оплату коммунального ресурса на содержание общего имущества исполняет ненадлежащим образом. За просрочку исполнения обязательства истец начислил ответчику неустойку на основании положений Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Ответчик представил отзыв на исковое заявление (л.д. 60-62, т. 1), в котором исковые требования полагал не подлежащими удовлетворению по тому основанию, что встроенно-пристроенная часть помещения в составе МКД, принадлежащая ему, является самостоятельным объектом недвижимости и может эксплуатироваться отдельно от инженерных сооружений МКД, находящегося под управлением истца, в связи с чем начисление истцом платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома на эту часть помещений неправомерно.

По ходатайству ответчика по делу проведена судебная экспертиза, в заседании заслушаны пояснения экспертов.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Судом установлено и сторонами признается, что ЗАО «Кристина» на праве собственности принадлежат следующие помещения по адресу: 

<

...>:

- пристроенное нежилое помещение площадью 1818 кв.м., кадастровый номер 70:22:0010108:5337;

- встроенное нежилое помещение площадью 84,6 кв.м., кадастровый номер 70:22:0010108:5338.

Данное обстоятельство подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 36-41, т. 1).

С 01.10.2017 ТСЖ «Кристина» осуществляет управление  многоквартирным домом по адресу: 

<

...>, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 17.08.2017 (л.д. 12-14, т. 1). Размер платы на содержание и ремонт общего имущества дома утвержден в размере 20 руб. с кв.м.

В период с октября 2017 г. по август 2020 г. ТСЖ «Кристина» осуществляло содержание и текущий ремонт общего имущества спорного многоквартирного дома. По расчетам истца, исходя из общей площади принадлежащих ответчику помещений, им подлежала внесению плата за содержание общего имущества и текущий ремонт, а также на коммунальные ресурсы на СОИ   в спорный период общей сумме 1 693 903,81  руб.

Претензионными письмами от 06.06.2018, от 01.09.2020 истец потребовал от ответчика произвести оплаты образовавшейся задолженности (л.д. 18-21, т. 1). Неудовлетворение вышеуказанных требований послужило основанием для обращения ТСЖ «Кристина» в суд с настоящим иском. 

Рассмотрев спор, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьями 249 ГКРФ, статями 39, 158 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. 

Согласно пункту 33 Правил № 491 размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Данные нормы распространяются на собственников квартир и нежилых помещений, расположенных непосредственно в многоквартирном доме. 

Исходя из положений статей 249, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, пунктов 2, 5 Правил № 491, в целях возложения обязанности по возмещению расходов на содержание общего имущества должен быть доказан тот факт, что нежилые помещения ответчика являются частью многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним общими инженерно-техническими коммуникациями, конструктивными элементами дома либо имеют иные объекты, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома.

Ввиду наличия между сторонами спора относительно того, являются ли занимаемые ответчиком встроенно-пристроенные помещения частью многоквартирного жилого дома, по ходатайству ответчика (л.д. 6, т. 2) судом назначена комиссионная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой порученл экспертам ООО «Центр НЭО» ФИО4 и ФИО5 (л.д. 107-109, т. 2).

Определением суда от 22.10.2021 эксперт ФИО4 был заменен на эксперта ФИО6 (л.д.120-121, т. 3).

Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении от 31.08.2021 № 0844-3/21 (л.д. 125-150, т. 3, л.д. 1-53, т. 4) встроенные помещения № 1009-1016 с кадастровым номером 70:22:0010108:5338 площадью 84,6 кв.м., расположенные на первом этаже многоквартирного дома, не являются самостоятельными в техническом плане объектами по отношению к МКД, расположенному по адресу: 

<

...>; нежилые помещения №№ п001-п004, п010-п032, 1001-1005, 1013-1015, 1017-1021, 1023-1035 с кадастровым номером 70:22:0010108:5337 площадью 1595,2 кв.м., расположенные в одноэтажной пристройке, не являются самостоятельными в техническом плане объектами по отношению к МКД, расположенному по адресу: 

<

...>; нежилые помещения №№ 1016, 1022, 1036, 1037, 2001-2011 с кадастровым номером 70:22:0010108:5337 площадью 244,3 кв.м., расположенные в двухэтажной пристройке, пристроенной к одноэтажной пристройке, являются самостоятельными в техническом плане объектами по отношению к МКД, расположенному по адресу: 

<

...>.

Самостоятельная эксплуатация нежилых встроенно-пристроенных помещений без использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме общей площадью 1679,8 кв.м. (84,6 кв.м. + 1595,2 кв.м.) не возможна.

Нежилые помещения №№ 1016, 1022, 1036, 1037, 2001-2011 с кадастровым номером 70:22:0010108:5337 общей площадью 244,3 кв.м., расположенные в двухэтажной пристройке, конструктивно и технически не связаны с общим имуществом многоквартирного дома и являются самостоятельными объектами по отношению к МКД. 

Первоначально представитель ответчика не согласился с выводами экспертов, представил письменное ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы (л.д. 81-82, т. 4), в котором указал на недостаточную квалификацию экспертов, на несоответствие подготовленного заключения требованиям действующего процессуального законодательства, а также на не исследование экспертами подошвы фундамента в ходе проведения экспертизы и построении выводов экспертов на результатах экспертного заключения от 20.12.2019, выполненном НИИ СМ ТГАСУ в рамках другого судебного дела. 

Экспертами в ответ на возражения ответчика представлены пояснения по судебной экспертизе (л.д. 95-96, т. 4). Эксперты указывают на достаточность своей квалификации, утверждают, что экспертное заключение по содержанию выполнено в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, а также обосновывают отсутствие необходимости проведение повторного шурфирования ввиду того, что отдельные вопросы по исследованию подошвы фундамента и его технического состояния перед экспертами не ставились, эксперты воспользовались лишь описанием исполнения фундамента, содержащегося в экспертном заключении от 20.12.2019, выполненном НИИ СМ ТГАСУ, а не выводами данного заключения. 

Кроме того, в судебном заседании допрошены эксперты ФИО6 и ФИО5, проводившие судебную экспертизу, которые в полном объеме подтвердили свои выводы, изложенные в заключении.  

Впоследствии ответчик денежные средства на депозитный счет Арбитражного суда Томской области для проведения повторной экспертизы не внес, и в ходе дальнейшего рассмотрения спора данное ходатайство о повторной экспертизе не поддержал.    

Выводы данного заключения экспертов сторонами в установленном порядке  (в т.ч путем проведения дополнительной или повторной судебной экспертизы) не оспорены, признаны судом ясными и непротиворечивыми, подлежащими принятию.  Ранее сделанные в отношении ответчика выводы о характере и размере помещений, не относящихся к МКД, не являются преюдициальными по отношению к истцу, а выводы специалистов должны расцениваться как иные доказательства по делу.   В такой ситуации суд отдает приоритет выводам судебных экспертов как доказательству, полученному в установленном порядке в рамках рассматриваемого между сторонами спора.

Суд учитывает и сторонами не оспаривается, что ответчиком за пределами спорного периода произведена реконструкция, повлекшая увеличение площадей  его помещений, учтенная экспертами в исследовании. Поскольку увеличение произошло после истечения спорного периода нужно исходить из площадей согласно правоустанавливающих документов 1 902,60 кв.м. (1818  + 84,6).

При таких обстоятельствах, с учетом выводов экспертизы, у ответчика не возникает обязанности по внесению платы за содержание общего имущества той части помещения, которая конструктивно и технически не связана с общим имуществом многоквартирного дома, имеющего площадь 244,3 кв.м. 

В отношении оставшейся части помещений площадью 1658,30 кв.м. (1 902,60 – 244,3), являющейся единой в техническом плане с многоквартирным домом, у ответчика такая обязанность возникает.

С учетом заключений экспертов истец представил суду справочный расчет задолженности (л.д. 115-117, т. 4), исключив из расчета площадь помещения в размере 244,3 кв.м., которая технически не связана с общим имуществом многоквартирного дома и является самостоятельными объектами по отношению к спорному МКД. Согласно данному расчету сумма задолженности ответчика за период с октября 2017 г. по август 2020 г. составляет 1 476 401,07 руб., пени -  133 485,88 руб. 

Данный расчет задолженности судом проверен и признан верным. 

Ответчик представил контррасчет взыскиваемой задолженности, расчет судом проверен, признан неверным. 

Доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены. 

Таки образом, требования истца в указанной части являются  обоснованными и подлежат удовлетворению. В остальной части исковые требования в части основного долга не подлежат удовлетворению.

Истец начислил ответчику неустойку за просрочку оплаты задолженности.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании пункта 1 статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно части 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

В силу статьи 14 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Сумма неустойки, начисленной за период с 11.11.2017 по 17.11.2020, согласно справочному расчету истца, скорректированному на основании заключения экспертов, (л.д. 117, т. 4) составила по 133 485,88 руб. При этом расчет истцом выполнен по правилам начисления процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ.

Расчет пени, представленный истцом, судом проверен, признан арифметически, выполненным в пользу ответчика, что является правом истца. 

Ответчик представил контррасчет взыскиваемой неустойки, расчет судом проверен, признан неверным. 

Требования истца в указанной части являются обоснованными частично и подлежат удовлетворению в размере 133 485,88 руб. В остальной части требования истца о взыскании пени удовлетворению не подлежат. Поскольку неустойка исчислена на основании норм о минимальном размере гражданско-правовой ответственности за неисполнение  денежного обязательства, ее размер  значительно меньше размера, исчисленного по правилам применимой к отношениям сторон законной неустойки, основания для снижения размера неустойки по правилам ст.333 ГК РФ отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы на уплату государственной пошлины по иску относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований. При этом с учетом увеличения размера исковых требований с истца подлежит довзысканию в доход федерального бюджета 2 042,04 руб. государственной пошлины, а с ответчика - 27 428,96 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с  закрытого акционерного общества  "Кристина" (ИНН 

<

***>)  в пользу в пользу товарищества собственников жилья «Кристина» 1 476 401,07 руб. основного долга, 133 485,88 руб. пени,  всего  1 609 886, 95 руб. 

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с  закрытого акционерного общества  "Кристина" (ИНН 

<

***>)  в доход федерального бюджета 27 428,96 руб. государственной пошлины.

Взыскать с  товарищества собственников жилья "Кристина" (ИНН 

<

***>)  в доход федерального бюджета 2 042,04 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

 

Судья                                                                                            М.В. Пирогов