АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем  Российской  Федерации

 

РЕШЕНИЕ

г. Южно-Сахалинск                                                        Дело №  А59 – 7246/2024

23 июня 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 05.06.2025 года. Полный текст решения изготовлен 23.06.2025 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи  Мисилевич П.Б., при ведении протокола секретарем Стародубцевой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды от 10.03.2024, о взыскании задолженности по договору аренды от 10.03.2024 в размере 1 500 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины,

при участии: от ответчика – представителя ФИО3, по доверенности от 12.01.2025,

УСТАНОВИЛ:

Определением Ногликского районного суда Сахалинской области от 08.10.2024 года дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды, о взыскании задолженности по арендной плате, передано для рассмотрения  в Арбитражный суд Сахалинской области.

Определением суда от 18.11.2024 дело принято к производству, возбуждено дело № А59-7246/2024.

 Исковые требования нормативно обоснованы положениями статьей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды нежилых помещений № 001 от 10.03.2024.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил ходатайство, в котором поддержал ранее изложенную позицию, просил удовлетворить исковые требования.

В ходе рассмотрения дела истец заявил отказ от иска в части требования о расторжении договора аренды нежилых помещений от 10.03.2024.

Рассмотрев материалы дела, руководствуясь ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд принял отказ истца от иска в части требования о расторжении договора аренды от 10.03.2024, так как данный отказ не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В соответствии с пунктом  4 статьи 150  АПК РФ  арбитражный суд прекращает производство по делу, если  истец  отказался от иска и отказ принят судом.

Таким образом, производство по делу в части требования о расторжении договора аренды от 10.03.2024, подлежит прекращению.

Истцу разъясняется, что в соответствии с частью 3 статьи 151 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, заявил ходатайство о вызове свидетеля.

В ранее представленном отзыве на иск ответчик указал, что арендодателем помещения арендатору не передавались, акт приема-передачи имущества не подписывался, договор аренды не заключен. Кроме этого, помещения на момент заключения договора находились в аренде у другого арендатора.

В удовлетворении ходатайства ответчика о вызове свидетеля отказано, так как из содержания статьи 88 АПК РФ следует, что вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда. Обстоятельства по настоящему делу должны быть подтверждены определенными доказательствами, выраженными в документальной форме, поэтому в силу статьи 68 АПК РФ такие доказательства не могут быть подтверждены свидетельскими показаниями.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела установлено, что 10 марта 2024 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений № 001, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) следующие нежилые помещения:

- помещение общей площадью 103,5 кв.м., этаж 1, назначение: магазин, адрес местонахождения: Сахалинская область, пгт. Ноглики, пер. Школьный, 2;

- помещение общей площадью 107,1 кв.м., этаж 1, назначение: магазин, адрес местонахождения: Сахалинская область, пгт. Ноглики, пер. Школьный, 2.

Согласно п. 1.2 договора помещения принадлежат арендодателю на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права № 65 АА 093983 от 12.08.2013 и свидетельством о государственной регистрации права № 65 АА 093905 от 18.07.2013. На момент заключения договора помещения не заложены, не арестованы, в споре не состоят, не обременены правами третьих лиц.

Согласно п. 1.3 договора арендованные помещения будут использоваться арендатором как единый объект для размещения магазина.

Согласно п. 1.4 договора одновременно с передачей права аренды помещениями, указанными в п. 1.1 договора, арендатору передается право владения и пользования на земельный участок, занятый помещениями, общей площадью 329 кв.м., находящийся в собственности арендодателя (кадастровый номер 65:22:0000013:2735).

Согласно п. 1.5 договора помещения передаются по Акту приема-передачи (Приложение № 1 к договору, являющееся его неотъемлемой частью).

Согласно п. 1.6 договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование по Акту приема-передачи все оборудование, находящееся в помещениях. Перечень передаваемого имущества приводится в приложении № 2 к договору, являющееся его  неотъемлемой частью.

Согласно п. 1.9 договора, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до 10 марта 2025 года.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы составляет 250 000 рублей в месяц и включает в себя плату за пользование помещениями, земельным участком, на котором расположены помещения и имуществом, указанным в Приложении № 2 к договору.

Арендная плата, за исключением первого месяца аренды, вносится арендатором ежемесячно на банковский счет арендодателя, указанный в договоре, не позднее 10 числа текущего месяца (п. 3.3. договора).

Арендная плата за первый месяц аренды должна быть перечислена арендатором в течение 1 банковского дня с момента подписания сторонами Акта приема-передачи в размере, пропорциональном количеству дней фактического пользования помещениями со дня подписания договора (п. 3.4 договора).

Согласно п. 7.1 договора стороны договорились, что срок действия договора составляет 1 (один) год. 

Поскольку ответчиком оплата арендных платежей по договору не производилась, истец направил в адрес ответчика претензию с требование погасить имеющуюся задолженность.

Поскольку требования претензии оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу пункта 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). При этом сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения (подпункт 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ).

В силу пунктов 2 и 3 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 434 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Такое специальное правило предусмотрено пунктом 1 статьи 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). При этом несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Из смысла указанных положений следует, что заключенность договора аренды помещения находится в зависимости от факта подписания сторонами такого договора, составленного единым документом, а не от факта передачи арендуемого помещения в пользование арендатору.

Как видно из материалов дела, спорный договор подписан обеими сторонами, объект аренды определен пунктом 1.1., 1.2., 1.4. договора.

Следовательно, тот факт, что между сторонами не был подписан акт приема-передачи спорного помещения в аренду, не свидетельствует о незаключенности самого договора.

На основании изложенного доводы ответчика  в указанной части судом отклоняются.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что договор аренды является возмездным, в связи с чем, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В соответствие с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По общему правилу акт служит доказательством фактической передачи объекта арендатору. Акт необязателен, только если стороны прямо указали в договоре аренды, что они не будут оформлять этот документ и объект передается в аренду непосредственно в день подписания договора.

Дата подписания акта приемки-передачи считается датой начала фактического пользования имуществом. Именно с этого дня арендодатель вправе требовать арендные платежи (пункт 1 статьи 655 ГК РФ, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая вышеизложенные положения, суд приходит к выводу, что требование о взыскании задолженности по арендной плате неразрывно связано с доказыванием факта передачи вещи-предмета аренды арендодателем арендатору.

Вместе с тем, документальных доказательств передачи и фактического пользования ответчиком спорными нежилыми помещениями в период, указанный в иске,  в материалы дела истцом не представлено.

Из материалов дела не следует, что имущество было передано ответчику, акт приема-передачи не составлен, документальных доказательств передачи ключей от объекта аренды ответчику, доказательств направления акта приема-передачи имущества в аренду в адрес ответчика и  уклонения ответчика от его подписания, в материалы дела не представлены.

При этом, в договоре не имеется условия о том, что акт приема-передачи сторонами не составляется, заключением договора аренды арендатор подтверждает принятие помещений в аренду.

Показания  свидетеля ФИО4, данные в суде общей юрисдикции, обратного не подтверждают, поскольку,  как пояснил свидетель, договор подряда на спорный объект между ним и ответчиком не заключался, кроме того, ремонт в спорном помещении выполнялся весной 2024 года по заданию истца.

Из договора также следует, что на момент заключения договора помещения не заложены, не арестованы, в споре не состоят, не обременены правами третьих лиц (пункт 1.2. договора).

Вместе с тем, из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что в отношении помещения площадью 103,5 кв.м., расположенного  в здании по адресу: Сахалинская область, Ногликский район, пгт. Ноглики, перю Школьный, 2, зарегистрировано обременение – аренда  в пользу ООО «Лада», сроком с 30.10.2015 по 01.11.2065.

Согласно пункту 2 статьи 613 ГК РФ, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Документальных доказательств того, что ответчик предупрежден истцом об указанном факте, в материалах дела не имеется.

Таким образом, истцом не доказан факт передачи помещения в фактическое пользование ответчику, обстоятельства фактического пользования нежилыми помещениями, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания долга не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176  АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

принять отказ индивидуального предпринимателя ФИО1 от иска в части требования о расторжении договора аренды от 10.03.2024, производство по делу в указанной части прекратить.

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья                                                                                          П.Б. Мисилевич