ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-26889/2024

город Ростов-на-Дону

19 августа 2025 года

15АП-8496/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

при участии:

от ответчика: представитель ФИО1 по доверенности от 01.11.2024 (онлайн-участие);

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элен»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края      от 16.06.2025 по делу № А32-26889/2024 

по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Элен»      (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Элен» (далее - ответчик, ООО «Элен») о расторжении договора аренды № 4900009611 от 26.09.2018 о предоставлении земельного участка площадью 61 695 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0000000:580, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Коммунальная (участки №№ 1 - 10), с видом разрешенного использования "размещение многоквартирных жилых домов"), указав в решении, что оно является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погашения регистрационной записи от 09.06.2022 № 23:49:0000000:580-23/235/2022-1 об обременении в виде договора аренды № 4900009611 от 26.09.2018.

            Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2025 договор аренды № 4900009611 от 26.09.2018 о предоставлении земельного участка площадью 61 695 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0000000:580, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Коммунальная (участки №№ 1 - 10), с видом разрешенного использования "размещение многоквартирных жилых домов", заключенный между администрацией и ООО «Элен», расторгнут; решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погашения регистрационной записи от 09.06.2022 № 23:49:0000000:580-23/235/2022-1 об обременении в виде договора аренды от 26.09.2018 № 4900009611; с ООО «Элен» в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

            Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ООО «Элен» указывает на отсутствие нарушения существенных условий договора. ООО «Элен» во исполнение условий вышеуказанного договора исправно оплачивало арендную плату, задолженностей перед администрацией не имело. ООО «Элен» не имело возможности осуществлять строительные работы на арендуемом земельном участке ввиду нарушений, допущенных администрацией при формировании земельного участка, а именно, расположения земельного участка в нескольких территориальных зонах (ОД-1 и Ж-4), а в настоящее время после утверждения нового генерального плана в территориальной зоне Р-2 «зоне зеленых насаждений», вопреки заключению о результатах публичных слушаний. ООО «Элен» предпринимало все необходимые действия для того, чтобы привести переданный по договору аренды земельный участок в соответствие с требованиями законодательства. Администрация не представила доказательств, что использование земельного участка обществом создает опасность жизни и здоровью граждан. Отсутствуют положения, позволяющие расторгнуть договор при изменении градостроительного законодательства. Невозможность использования земельного участка по назначению достоверно не установлена, поскольку в настоящее время идет процесс принятия Правил землепользования и застройки, в рамках которых может быть установлена функциональная зона, соответствующая назначению земельного участка.

            Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции. 

Истец и третье лицо не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Центрального районного суда города Сочи от 08.02.2012 по делу № 2-721/12 на администрацию возложена обязанность по заключению с ООО «Элен» договора аренды объединенного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580 площадью 61 695 кв.м, сроком на три года. 

На основании постановления администрации города Сочи от 01.07.2013 №1420 образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302018:22, 23:49:0302018:21, 23:49:0301015:222, 23:49:0301015:222, 23:49:0301015:224, 23:49:0301015:228, 23:49:0301015:229, 23:49:0301015:231, 23:49:0000000:95, 23:49:0000000:100, расположенных по улице Коммунальная Хостинского района города Сочи, с видом разрешенного использования «размещение многоквартирных жилых домов», категория земель - земли населенных пунктов, земельный участок площадью 61 695 кв.м с кадастровым номером 23:49:0000000:580, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинского район, ул. Коммунальная (участки №1-10), - с видом разрешенного использования «размещение многоквартирных жилых домов», категория земель - земли населенных пунктов.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:580 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городу-курорту Сочи, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного суда от 27.11.2017 по делу № А32-16187/2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2017 изменено, на администрацию была возложена обязанность заключить с ООО «Элен» договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) № 49000009611 от 03.08.2015 земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:580, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Коммунальная (участки №№ 1-10).

Между администрацией (арендодатель) и ООО «Элен» (арендатор) заключен договор аренды №4900009611 от 26.09.2018, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 61 695 кв.м с кадастровым номером 23:49:0000000:580, расположенный по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул. Коммунальная (участки №1-10), с видом разрешенного использования - размещение многоквартирных жилых домов; категория земель - земли населенных пунктов. 

На части земельного участка площадью 4 247 кв. м и 2 031 кв. м, занятой  охранной зоной инженерных сетей и являющихся дорогами общего пользования, установить особый режим использования (ограничения): запретить в пределах части границ без согласования с уполномоченной эксплуатирующей организацией строительство (реконструкцию) зданий, строений и сооружений, в том числе, не чинить препятствий такой организации в выполнений ею работ по обслуживанию и ремонту (ликвидация возникших на ней аварий) сетей. 

Часть земельного участка площадью 720 кв. м и 859 кв. м - дороги общего пользования. 

Земельный участок расположен в водоохранной зоне и в прибрежной защитной полосе реки Бзугу. 

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.05.2010 №357-р "Об установлении сервитутов в целях строительства олимпийских объектов краевого значения" в интересах государственного учреждения "Главное управление строительства Краснодарского края" установлен сервитут в целях строительства олимпийского объекта краевого значения "Канализационный коллектор от канализационной насосной станции №36 до очистных сооружений канализации "Бзугу" (проектные изыскательские работы, строительство)". 

Земельный участок расположен в санитарной защитной зоне - очистные сооружения канализация "Бзугу", 1-й и 2-й этапы (п. 1.1 договора).

Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (п. 1.2 договора).

В силу п. 1.3 договора возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

В соответствии с п. 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 25.11.2022, срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации на 6 лет. 

Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, в соответствии с генеральным планом муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 27.12.2023 № 180, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:580 расположен в границах функциональной зоны "зона озелененных территорий общего  пользования (парки, сады, скверы, бульвары)". Зона предназначена для осуществления рекреационной деятельности, обустройства мест охоты и рыбалки, сохранения отдельных естественных качеств окружающей среды, общего пользования водными объектами, территорий общего пользования, причалов для маломерных судов. 

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580 не соответствует установленному градостроительному регламенту, размещение многоквартирных жилых домов в функциональной зоне озелененных территорий общего пользования (парки, сады, скверы, бульвары, городские леса) на указанном земельном участке недопустимо, так как нарушает права неопределенного круга лиц на благоприятную и безопасную, чистую среду обитания, использование территории в интересах здоровья и отдыха.

Как указывает администрация, вследствие существенного изменения обстоятельств заключения договора аренды, таковой подлежит расторжению применительно к положениям статей 451, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целях досудебного урегулирования спора администрация направила в адрес ООО «Элен» претензию №4098/02.01-44 от 15.03.2024 с предложением расторгнуть договор аренды №4900009611 от 26.09.2018, которая последним оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего. 

Возникшие между сторонами отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей отношения по договору аренды, а также общими нормами о расторжении договора.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из содержания норм статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору объекта аренды, соответствующего условиям договора и в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением. Согласно части 5 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, обеспечение подготовки проектной документации осуществляется застройщиком либо привлекаемым застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическим или юридическим лицом, с последующей экспертизой проектной документации и выдачей разрешения на строительство (статьи 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которым и определяется объем прав застройщика в отношении объекта строительства.

Таким образом, объем последующего строительства зависит от действий застройщика по проектированию и получению разрешения на строительство. Иные обстоятельства, связанные с определением источников финансирования строительства, сроков освоения земельного участка, разработкой проекта, необходимостью учета имеющейся охранной зоны инженерных сетей и красных линий, сроков обращения за выдачей разрешения на строительство относятся к сфере деятельности арендатора, которая осуществляется им согласно правил статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации в своей воле и своем интересе.

Из письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 31.08.2023 № 14471/21.01-11 следует, что согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края по состоянию на 31.08.2023 сведения о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:580, по ул. Коммунальная (участки №1-10), Хостинского района города Сочи, отсутствуют. 

При этом земельный участок передан в аренду с сентября 2018 года и до декабря 2023 года (дата принятия нового Генерального плана), так и до настоящего времени ООО «Элен» не предприняты попытки в получении разрешения на строительство многоквартирного жилого дома. Из представленных в материалы дела документов не усматривается объективных и непреодолимых препятствий к получению разрешения в разумный срок.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) закреплено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, для внесения изменений в договор по указанному основанию по требованию одной из сторон в судебном порядке необходимо установить существенность изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, в соответствии с критериями, установленными названными нормами; при этом необходимо установить наличие совокупности соответствующих условий и учитывать, что внесение изменений в договор при таких условиях является исключительным случаем. При этом наступившие обстоятельства должны быть заведомо непредвиденными на момент заключения договора. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 № 18-КГ16-102, судебное изменение договора по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть обусловлено объективными, независящими от сторон обстоятельствами, которые они не могли предвидеть, поскольку гражданское законодательство исходит из приоритета стабильности исполнения договорных обязательств.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В Российской Федерации земли по целевому назначению подразделяются на семь категорий и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Частью 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в Правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2, 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В рассматриваемом случае утверждена новая редакция документов территориального планирования. Так, в соответствии с генеральным планом муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 27.12.2023 № 180, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:580 расположен в границах функциональной зоны "зона озелененных территорий общего пользования (парки, сады, скверы, бульвары)". Зона предназначена для осуществления рекреационной деятельности, обустройства мест охоты и рыбалки, сохранения отдельных естественных качеств окружающей среды, общего пользования водными объектами, территорий общего пользования, причалов для маломерных судов. 

Решением Краснодарского краевого суда от 02.09.2024 по делу №3а-529/2024 в удовлетворении административного искового заявления ООО «Элен» к Городскому Собранию Сочи о признании не соответствующим требованиям Российской Федерации и недействующим решения Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 27.12.2023 №180 «Об утверждении генерального плана муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» в части установления в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580 функциональной зоны «Р-2» - зоны озелененных территорий общего пользования (парки, сады, скверы, бульвары) отказано. Указанное решение Четвертым кассационным судом общей юрисдикции от 10.06.2025 по делу №88а-14566/2025 (№3а-529/2024) оставлено без изменения.

Проверяя полномочия Городского Собрания на принятие оспариваемого нормативного правового акта и порядок его опубликования (обнародования), руководствуясь положениями Устава муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 29.10.2020 №44, суды пришли к выводу, что административный ответчик по делу - Городское Собрание является органом, имеющим полномочия на принятие оспариваемого нормативного правового акта и принят им с соблюдением установленного порядка и опубликован надлежащим образом. Судами установлено, что на момент разработки Генерального плана учитывалась необходимость обеспечения каждого на благоприятную окружающую среду, путем сохранения озелененных территорий, в том числе в границах муниципальных земельных участков. Выполнение мероприятий по увеличению площади озелененных территорий общего пользования на 1471,6 га, утвержденных оспариваемым Генеральным планом, позволит увеличить суммарную площадь озелененных территорий общего пользования до 1593,17 га, а показатель обеспеченности на одного жителя довести до нормативного (20 кв.м на человека). Кроме того, из материалов дела видно, что согласно ранее действующему Генеральному плану от 14.07.2009 №89 (действовавший на момент заключения договора аренды) спорный земельный участок в соответствии со схемой функционального зонирования также был частично расположен в зоне зеленных насаждений общего пользования. Указанные обстоятельства в полной мере подтвердили наличие публичных интересов муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края относительно установленного функционального зонирования принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

Таким образом, утверждение нового Генерального плана и в связи с этим внесение изменений в части установления в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580 функциональной зоны «Р-2» - зоны озелененных территорий общего пользования (парки, сады, скверы, бульвары) признаны законными и обоснованными (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580 не соответствует установленному градостроительному регламенту; размещение многоквартирных жилых домов в функциональной зоне озелененных территорий общего пользования (парки, сады, скверы, бульвары, городские леса) на указанном земельном участке недопустимо, так как нарушает права неопределенного круга лиц на благоприятную и безопасную, чистую среду обитания, использование территории в интересах здоровья и отдыха.

Изменение Генерального плана, в результате чего вид разрешенного ответчику использования не совпадает с видом, установленным нормативно-правовым актом муниципального образования, делает невозможным дальнейшее использование обществом земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования, предусмотренным договором. Сохранение арендных правоотношений между администрацией и ООО «Элен» по договору аренды противоречит закону.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок предоставлен обществу для строительства многоквартирных домов. Однако вид разрешенного использования нормативно-правовым актом изменен на вид разрешенного использования - скверы, бульвары, которые создаются за счет средств местного бюджета, поэтому он является обязательным для сторон договора аренды в силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае, если бы администрация могла предвидеть, что представительный орган муниципального образования изменит Генеральный план до заключения спорного договора аренды, то данный договор, в котором указана цель использования земельного участка под строительство многоквартирных домов, вообще не был бы заключен. Следовательно, основание, заявленное истцом для расторжения договора, соответствует положениям статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Спорный пункт Генерального плана принят Городской Думой Краснодара как законодательным органом, поэтому действия истца не могут быть квалифицированы как ущемление прав арендатора на использование земельного участка администрацией, поскольку данные обстоятельства не зависят от арендодателя, а изменение вида разрешенного использования не входит в полномочия истца.

Изменение вида разрешенного использования связано с необходимостью осуществления уполномоченными органами таких общественно значимых целей, как обеспечения каждого человека на благоприятную окружающую среду путем сохранения озелененных территорий, в том числе в границах муниципальных земельных участков, поэтому в данном случае оставление в аренде у общества земельного участка может повлечь за собой нарушение публичных интересов. Оценивая обстоятельства изменения Генерального плана, суд апелляционной инстанции учитывает, что защита имущественных прав общества на сохранение права аренды не может осуществляться путем установления приоритета над правами неопределенного круга лиц в социальной сфере.

При решении вопроса о правомерности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель и арендатор связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Следовательно, использование ООО «Элен» земельного участка может осуществляться только при условии возможности внесения в спорный договор аренды изменений относительно цели предоставления земельного участка. Однако продолжение существования арендных правоотношений с учетом использования обществом земельного участка в соответствии с установленной в договоре целью является невозможным.

Иное понимание апеллянтом статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации основано на неверном толковании данной нормы. 

Права арендатора не могут ущемлять права собственника земельного участка (уполномоченного на распоряжение земельным участком органа государственной власти или органа местного самоуправления). Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

В силу того, что до настоящего времени арендатором не реализовано право на строительство объекта недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580, внесение изменений в договор при указанных обстоятельствах не является исключительным случаем. Следовательно, в данном случае существенные изменения обстоятельств является основанием для расторжения договора аренды. 

Доводы апеллянта о злоупотреблении истцом правом на расторжение договора в судебном порядке, подлежат отклонению как несостоятельные.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, обществом не приведено убедительных доводов о том, в чем заключается злоупотребление правом со стороны истца и не представлено доказательств такого злоупотребления, а само по себе обращение с требованием о расторжении договоров аренды при наличии для этого законных оснований, не может быть расценено как злоупотребление правом.

На основе представленных в дело доказательств, пояснений сторон, суд установил, что использование истцом спорного земельного участка в соответствии с условиями договоров (строительство многоквартирного жилого дома) невозможно. Соглашения об изменении вида разрешенного использования стороны не заключали.

Таким образом, договор аренды правильно расторгнут судом первой инстанции по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело. 

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции. 

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено. 

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы (чек по операции от 20.06.2025) подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2025 по делу № А32-26889/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

   Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

   Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           Р.А. Абраменко

Судьи                                                                                             Н.В. Нарышкина

Т.Р. Фахретдинов