Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-88295/2019

19 апреля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  19 февраля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  19 апреля 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Северо-Западный  центр технического обслуживания «Санкт-Петербург-90» (адрес:  Россия 193144, Санкт-Петербург, Мытнинская  ул., д.15, ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН:  

<

***>, ИНН 

<

***>);

третье лицо: 1. акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга»(Россия 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5); 

 2. государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-ой подъезд); 

 3. СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»  (адрес:  Россия 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н)

об урегулировании разногласий

при участии

- от истца: ФИО2 (по доверенности от 09.07.2020)

- от ответчика ФИО3 (по доверенности от 11.01.2021)

- от третьего лица 1. не явился, извещен

2. не явился, извещен

3. не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Северо-Западный  центр технического обслуживания «Санкт-Петербург-90» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Мытнинская улица, д. 15, литера А, пом. 12-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в отношении пунктов 1.1, 2.1, 2.2, 2.3, 3.2.4, 3.2.5, 3.2.7, 7.3, 7.4, 7.5, 7.5.1, 7.5.2, 7.6, 7.6.1, 7.6.2, 7.7, 8.1 договора, а также раздела «Приложения» договора, изложении указанных пунктов в редакции истца, а именно:

«П. 1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора Объект, расположенный по адресу: Санкт- Петербург, Мытнинская улица, д. 15, литера А, пом. 12-Н, общей площадью 150 кв.м., кадастровый № 78:31:0001458:2518, находящийся на цокольном этаже».

«П. 2.1. Цена продажи Объекта составляет 11 172 000 (Одиннадцать миллионов сто семьдесят две тысячи) рублей, НДС не облагается».

«П. 2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения Договора равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца №40702810235000002666 в ПАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. счет №30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 

<

***>, КПП 783801001.

Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения настоящего Договора.

На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в сети Интернет на официальном сайте Российской Федерации (www.torgi. gov.ru), официальном сайте АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (фондимущества.рф) и составляющей 7,75 %.

Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно.

Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.3 Договора.

В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи Объекта в один из предусмотренных в Приложении 1 к Договору периодов оплаты Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта Покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании пункта 3.1.2 Договора».

«П. 2.3. Обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (части цены продажи Объекта) с учетом причитающихся к оплате процентов за рассрочку платежа считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на корреспондентский счет банка, обслуживающего Продавца». «П. 3.2.4. исключить из текста Договора».

«П. 3.2.5. исключить из текста Договора».

«П. 3.2.7. исключить из текста Договора».

«П. 7.3. исключить из текста Договора».

«П. 7.4. исключить из текста Договора».

«П. 7.5. исключить из текста Договора».

«П. 7.5.1. исключить из текста Договора».

«П. 7.5.2. исключить из текста Договора».

«П. 7.6. исключить из текста Договора».

«П. 7.6.1. исключить из текста Договора».

«П. 7.6.2. исключить из текста Договора».

«П. 7.7. исключить из текста Договора».

«П. 8.1. исключить из текста Договора».

«Раздел «Приложения» исключить из текста Договора».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Определением от 23.01.2020 суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил открытому акционерному обществу «Региональное управление оценки», а именно эксперту ФИО4; приостановил производство по делу.

Перед экспертом поставлен вопрос: - Какова величина рыночной стоимости нежилого помещения № 12-Н площадью 150 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, по состоянию на 09.04.2018?

Определением от 06.03.2020 срок экспертизы продлен.

Из экспертного учреждения в суд поступило заключение эксперта.

В связи с назначением судьи Галенкиной К.В на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, руководствуясь статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело № А56-88295/2019 передано для рассмотрения в производство судье Геворкян Д.С.

Протокольным определением от 16.09.2020 производство по делу возобновлено.

Определением от 02.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга».

В судебное заседание явились представители истца и ответчика.

Представитель истца в судебном заседании ходатайствовал об уточнении исковых требований, просит урегулировать разногласия между Истцом и Ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Мытнииская улица, д. 15, литера А, пом. 12-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в отношении пункта 2.1 Договора, а также Приложения № 1 Договора, изложив его в редакции Истца, а именно:

«П. 2.1. Цена продажи Объекта составляет 17 100 000 (Семнадцать миллионов сто тысяч) рублей, НДС не облагается» в соответствии с экспертным заключением от 15.04.2020 № 23/01/2020-1, выполненным открытым акционерным обществом «Региональное управление оценки».

В порядке статьи 49 АПК РФ уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как видно из материалов дела, между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО «Санкт-Петербург-90» 19.05.2008 заключен договор № 20-АЗ 19453 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт- Санкт-Петербург, Мытнинская улица, д. 15, литера А, пом. 12-Н.

Истец обратился к Ответчику с заявлением от 06.04.2018 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения. 

Ответчик отказал истцу, в связи с чем ООО «Санкт-Петербург-90» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 08.05.2018 № 31903-32 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в выкупе ООО «Санкт-Петербург-90» арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мытнинская ул., д. 15, лит. А, пом. 12-Н; обязании Комитета принять решение об условиях приватизации названного нежилого помещения, совершить юридически значимые действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,   находящегося   в государственной   собственности   субъектов   Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и  среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», необходимые для реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Решением от 01.11.2018 по делу № А56-74137/2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 данное решение отменено, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.06.2019 постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 по делу № А56-74137/2018 оставлено без изменения.

В соответствии с распоряжением от 10.04.2019 № 874-рз Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга принято решение о приватизации (продаже) арендуемого Истцом Объекта с использованием преимущественного права арендатора на его приобретение.

АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» 16.04.2019 направил Истцу предложение о заключении договора купли-продажи при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, приложив подписанный проект договора купли-продажи (далее – Договор).

Истец, не согласившись с отдельными положениями проекта договора купли-продажи Объекта, направил в АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» подписанный договор купли-продажи с приложением письма и протокола разногласий (от 16.05.2019 № 01/05).

Письмом от 17.06.2019 № 43060-32/19 СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» сообщило об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Разногласия между Истцом и Ответчиком возникли по поводу пункта 2.1 Договора (с учетом уточнения исковых требований в судебном заседании 19.02.2021.

Согласно отчёту № 19/0046-0 об оценке составленному ООО «Русоценка» 13.05.2019, рыночная стоимость Объекта составляет 11 172 000 (Одиннадцать миллионов сто семьдесят две тысячи) рублей.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной   собственности    и   арендуемого   субъектами   малого   и   среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим Истец, направляя протокол разногласий к Договору, предложил включить в 2.1 Договора рыночную стоимость Объекта – 11 172 000 (Одиннадцать миллионов сто семьдесят две тысячи) рублей.

Учитывая, что между истцом и ответчиком имеются разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимости, Общество обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика. 

Согласно отчету ГУП ГУИОН об оценке рыночная стоимость Объекта недвижимости определена в размере 19 600 000 рублей. 

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Между тем, как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорных объектов, в том числе о цене продажи, в связи с чем, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Оценивая обоснованность искового требования об урегулировании возникших между Обществом и Комитетом преддоговорных разногласий, арбитражный суд исходит из следующего.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи объектов недвижимости между сторонами возник спор относительно цены Объекта.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

При таких обстоятельствах указанная в отчете об оценке ГУП ГУИОН рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании им цены продажи спорных объектов недвижимости.

Исходя из изложенного, обязанность заключить договор на иных условиях, чем были предложены Комитетом изначально, у последнего отсутствует.

Вместе с тем, согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

В поддержку заявленных сторонами позиций при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, стороны представили в материалы дела отчеты об оценке, содержащие противоречащие выводы о величине рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества. Комитет ссылался на отчет об оценке, выполненный ГУП ГУИОН, согласно которому рыночная стоимость Объекта составляет 19 600 000 рублей. Общество ссылалось на отчет об оценке № 19/0046-0, составленный ООО «Русоценка» 13.05.2019, согласно которому рыночная стоимость Объекта составляет 11 172 000 руб.

При наличии представленных сторонами отчётов об оценке, содержащих противоречащие выводы о величине рыночной стоимости имущества, судом назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Проведение экспертизы поручено открытому акционерному обществу «Региональное управление оценки», а именно эксперту ФИО4.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 15.04.2020.

Как следует из заключения эксперта рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 09.04.2018 составляет 17 100 000 руб.

Учитывая то, что судебной экспертизой установлена рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о реализации предоставленного ему преимущественного права (09.04.2018), что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорных объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объектов в размере 17 100 000 руб.

Ответчик и ГУП ГУИОН обоснованных возражений против данной оценки нежилого помещения не представили.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Исходя из изложенного, суд считает уточненные исковые требования Общества к Комитету подлежащими удовлетворению.

По общему правилу, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. 

В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу. 

Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования – урегулировать преддоговорный спор. 

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны. 

При таком положении судебные расходы остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Северо-Западный  центр технического обслуживания «Санкт-Петербург-90» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Мытницкая ул., д. 15, лит А, пом. 12-Н при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в отношении пункта 2.1 договора:

«П. 2.1. Цена продажи Объекта составляет 17 100 000 (семнадцать миллионов сто тысяч) рублей, НДС не облагается».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.