АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1794/2019

11 июня 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, И.А. Тарасова

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2, представитель по доверенности от 03.08.2016 серии 25АА                 № 1806919 

от  общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «ВМК Групп» - ФИО3, представитель по доверенности б/н от 11.04.2019

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «ВМК Групп»

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019

по делу № А51-9182/2018 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде апелляционной инстанции – судьи                       А.С. Шевченко, Д.А. Глебов, Е.Н. Шалаганова

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1  

к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «ВМК Групп»  

о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки

третье лицо: ФИО4

 Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «ВМК Групп» (далее – ООО УК «ВМК Групп», общество, управляющая компания, ответчик) о взыскании                       442 165 руб. 36 коп. основного долга по договору аренды от 16.01.2017 за период с 16.01.2017 по 10.01.2018; 2 585 318 руб. 67 коп. неустойки за период с 16.01.2017 по 25.07.2018, с указанием в решении о начислении неустойки в размере 1 % от остатка долга по арендной плате за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем вынесения решения, по день фактического исполнения ответчиком обязательств по арендной плате; а также о взыскании 169 руб. 40 коп. расходов на отправку претензии, 95 руб. 08 коп. - искового заявления, 217 руб. 78 коп. - возражений на отзыв (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ). 

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – предприниматель ФИО4, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.09.2018 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 указанное решение отменено, требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 442 165 руб. 36 коп. основного долга, 339 448 руб. неустойки, 618 руб. 26 коп. почтовых расходов, а также указано на взыскание неустойки, начисляемой на сумму долга - 442 165 руб. 36 коп., исходя из ставки 1 % в день от фактически не выплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 25.01.2019 по день уплаты ответчиком долга. В остальном в иске отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО УК «ВМК Групп» просит апелляционное постановление от 31.01.2019 отменить в связи с нарушением норм материального права, несоответствием выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам спора, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что договор аренды не был подписан сторонами в виде единого документа ввиду недостижения договоренности по всем его существенным условиям, о чем свидетельствует переписка сторон, не принятая апелляционным судом, в том числе по электронной почте и обмен сообщениями «WhatsАpp». Полагает в рассматриваемой ситуации правильным применение статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); и применение статьи 616 ГК РФ неверным образом к правоотношениями сторон. Поскольку договор в письменной форме не заключен, то отсутствуют, как следствие,  основания для взыскания неустойки.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО1, возражая относительно изложенных в ней доводов, просит оставить принятое апелляционное постановление без изменения как законное и обоснованное, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании (14.05.2019), проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители истца и ответчика поддержали позиции, приведенные в кассационной жалобе и отзыве на неё, соответственно, дав суду кассационной инстанции свои пояснения.

Определением от 14.05.2019 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось на основании части 5 статьи 158 АПК РФ до  11 часов 30 минут 04.06.2019.

Определением от 03.06.2019 в силу пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи С.Н. Новиковой, участвовавшей 14.05.2019 в рассмотрении кассационной жалобы, на судью И.А. Тарасова, в связи с чем в соответствии с частью 5 статьи 18 АПК РФ после отложения судебного заседания судебное разбирательство начато с самого начала.

В судебном заседании 04.06.2019 представители предпринимателя ФИО1 и ООО УК «ВМК Групп» привели свои доводы и возражения относительно рассматриваемой кассационной жалобы. 

Предприниматель ФИО4, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебные заседания суда кассационной инстанции не обеспечил, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность апелляционного постановления от 31.01.2019 с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.

Как установлено по материалам дела, между предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ООО УК «ВМК Групп» (арендатор) заключен договор от 16.01.2017, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения общей площадью 289,1 кв.м, кадастровый номер 25:28:030006:4542, расположенное на девятом этаже здания по адресу: 

<

...>, с целью использования имущества в качестве офисных помещений, а арендатор обязуется принять и использовать имущество по назначению, своевременно вносить арендную плату и возвратить имущество арендодателю по окончании срока действия договора в исправном состоянии. Размер арендуемого помещения составляет 197 кв.м согласно приложению № 1 к договору (пункт 1.1 договора). 

Пунктами 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что арендная плата за переданное в аренду имущество составляет 170 450 руб. (без НДС), вносимых ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца. 

В случае нарушений арендатором сроков внесения арендной платы, на просроченную сумму начисляется пеня в размере 1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.3 договора). 

Дополнительным соглашением от 01.03.2017 к договору его пункт 1.1 изложен в новой редакции: общий объем передаваемого в аренду имущества составляет 266,1 кв.м, арендная плата - 201 272 руб. (без НДС) в месяц (подписано обеими сторонами, скреплено печатью общества, подпись на заверенной копии соглашения директором общества визуально идентична подписи на самом соглашении).

Ответчиком платежными поручениями за период с февраля по декабрь 2017 года внесены денежные средства на общую сумму 1 931 662 руб. 64 коп. с назначением платежа оплата по договору аренды.

07.12.2016 предприниматель ФИО4 направил предпринимателю ФИО1 уведомление о повышении с 01.01.2017 на 7 % суммы возмещения эксплуатационных расходов за нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, Бизнес центр «City Hall», в результате чего ежемесячная сумма возмещения эксплуатационных расходов составляет 157 руб. 29 коп. за 1 кв.м. 

16.01.2017 между предпринимателем ФИО4 (сторона 1) и ООО УК «ВМК Групп» (сторона 2) заключено соглашение № 01/17 о возмещении эксплуатационных расходов, в соответствии с которым                 сторона 2 эксплуатирует на правах аренды нежилые помещения № 8 по плану БТИ общей площадью 197 кв.м, расположенные на 9 этаже здания по адресу: 

<

...>, блок 930, а эксплуатационные расходы по содержанию в целом здания несет сторона 1, в связи с чем сторона 2 возмещает стороне 1 часть эксплуатационных расходов следующим образом: возмещение потребленной электроэнергии, возмещение расходов за водоснабжение и канализацию, теплоснабжение, земельный налог, вывоз твердых бытовых отходов, охрана, техническое обслуживание лифтов, обслуживание системы пожарной сигнализации, мойка фасадов, расходы на хозяйственные нужды, ФТО, налоги с ФТО (30,6 %). Сумма возмещения эксплуатационных расходов составляет 157 руб. 29 коп. за 1 кв.м в месяц, общая сумма 30 986 руб. 13 коп., оплачиваемых в срок не позднее 5 числа месяца, следующего за месяцем, в котором услуги были предоставлены (пункты 2.1, 2.2, 3.2 соглашения). 

Согласно представленным платежным поручениям, подписанному ответчиком и третьим лицом акту сверки взаимных расчетов, обществом за период с февраля 2017 года по январь 2018 года предпринимателю                 ФИО4 оплачено 442 165 руб. 36 коп. 

24.12.2017 предприниматель ФИО1 направила в адрес управляющей компании претензию с требованием об оплате образовавшей задолженности по арендной плате - 676 170 руб. 48 коп. и 1 223 621 руб. 83 коп. неустойки, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Статьей 309 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции констатировал, что при отсутствии в деле доказательств оформления арендного пользования путем составления единого документа договор аренды не может считаться заключенным в надлежащей форме. Вместе с тем установил, что в период с 16.01.2017 по 25.07.2018 ответчик занимал принадлежащие истцу помещения и вносил за них соответствующую плату. Принимая во внимание представленную переписку сторон, суд указал, что в оговоренную сторонами сумму арендной платы была включена оплата коммунальных платежей, которая внесена ООО УК «ВМК Групп» по указанию предпринимателя ФИО1 предпринимателю ФИО4, с которым ответчиком заключено соответствующее соглашение. Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания денежных средств сверх сумм, внесенных обществом истцу в качестве арендной платы и третьему лицу в качестве возмещения эксплуатационных расходов.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае помещения, являющиеся предметом договора аренды, переданы арендатору, который не оспаривал факт длительного пользования имуществом, частично исполнял обязательство по внесению арендной платы. Сам факт заключения договора в письменной форме путем обмена его сканированными версиями, выражающими неискаженное волеизъявление сторон по согласованию соответствующих условий договора, также обществом не оспаривался, фактически признан им в отзыве на исковое заявление. Более того, ответчиком в дело представлена заверенная копия договора аренды, идентичная версии истца, содержащая оттиски подписей обеих сторон. 

Таким образом, по мнению суда, стороны по существу не имеют спора относительно содержания достигнутого согласованного взаимного волеизъявления по всем условиям договора аренды спорной недвижимости.

Поскольку арендная плата за рассматриваемый период (с 16.01.2017 по 10.01.2018) оплачена была не в полном объеме управляющей компанией за используемые помещения в соответствии с условиями договора, то суд апелляционной инстанции признал требования о взыскании долга и, как следствие, неустойки за просрочку исполнения обязательства за период с 16.01.2017 до 24.01.2019, обоснованными, при этом согласно положениям пункта 1 статьи 333 ГК РФ уменьшил ее размер до 339 448 рублей, что не ниже двукратной учетной ставки ЦБ России. Требование о взыскании неустойки за период после вынесения решения суд признал также подлежащим удовлетворению исходя из предусмотренной договором аренды ставки пени с учетом разъяснений, приведенных в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». 

При этом судом не принято в качестве основания для неуплаты долга истцу соглашение, подписанное ответчиком с третьим лицом, относительно возмещения эксплуатационных расходов, поскольку обязательства в отношении спорных помещений в части арендной платы возникли между сторонами спора в силу заключенного договора аренды. Суд, проанализировав условия договора в развитие с положениями пункта 2 статьи 616 ГК РФ, пришел к однозначному выводу относительно обязанности по содержанию переданного в аренду имущества на стороне арендатора, которая должна быть выполнена в силу данного обязательства непосредственно истцу. 

Указание управляющей компании на переписку с абонентом «Синицына Валерия» через систему электронных сообщений «WhatsApp» как на подтверждение достижения с арендодателем договоренности по снижению арендной платы на сумму расходов на содержание арендуемых помещений обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции в силу следующего. 

В пункте 1 статьи 450 ГК РФ отражено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (статья 452 ГК РФ). 

Таким образом, для внесения изменений в договор аренды, в том числе в части зачета платежей за содержание имущества в счет арендной платы, стороны должны были заключить дополнительное соглашение в письменной форме, в то же время такое соглашение сторонами не достигнуто, не оформлено не только с учетом требований, предъявляемых к договору аренды зданий, о его заключении путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и без соблюдения простой письменной формы в целом, с учетом сложившейся в отношениях практики заключения соглашений путем обмена сканированными версиями документа, что подтверждается фактом оформления сторонами дополнительного соглашения к договору аренды об изменении арендуемых площадей и размера платы. 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции верно расценил данную переписку как намерение сторон на возможное в будущем внесение изменений в порядок расчета арендной платы и распределение обязанностей по несению расходов на содержание имущества, которое в дальнейшем реализовано не было. 

Абсолютно все доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку, связаны с фактической стороной спора, то есть направлены на выяснение обстоятельств, выводы в отношении которых основаны на исследовании и оценке представленных доказательств по делу, поэтому в силу статей 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, апелляционным судом не допущено.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 по делу № А51-9182/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова                       

Судьи                                                                                С.И. Гребенщиков             

 

И.А. Тарасов