Арбитражный суд Челябинской области

454000, г.Челябинск, ул.Воровского, 2

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-20157/2024

01 ноября 2024 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 01 ноября 2024 года

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Зайцев С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зоновой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области по адресу: г.Челябинск, ул.Воровского, 2 – 706, дело по иску ИП ФИО1, г.Магнитогорск

к Областному государственному автономному учреждению «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Челябинской области», г.Челябинск, 

об обязании заключить договор аренды нежилого помещения площадью 3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, 1 этаж, пом.2, на срок 20 лет,   

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, паспорт,   

от ответчика: ФИО2, доверенность № 2 от 09.01.2024, паспорт,    

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) 18.06.2024 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Областному государственному автономному учреждению «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Челябинской области» (далее – ответчик, ОГАУ «МФЦ Челябинской области» об обязании ОГАУ «МФЦ Челябинской области» заключить с истцом договор аренды № 27 на новый срок – 20 лет.

В обоснование исковых требований ИП ФИО1 указала, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен Договор № 27 аренды части нежилого помещения от 13.02.2023. После окончания срока действия договора (14.01.2024) арендатор уведомил арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, однако, арендодатель отказал в заключении договора аренды, ссылаясь на необходимость использования помещения для собственных целей. Истец считает отказ в заключении договора аренды на новый срок необоснованным и просит обязать ответчика заключить договор аренды на срок 20 лет.    

Определением от 20.06.2024 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства, назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В ходе предварительного судебного заседания, суд, в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), определил завершить подготовку дела к судебному разбирательству и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

Ответчик в письменном отзыве против требований истца возражает, полагает, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал относительно заявленных требований, по доводам, изложенным в отзыве.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив, в порядке ст.71 АПК  РФ, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим причинам.

Как следует из материалов дела, 13.02.2023 между ИП ФИО1 (арендатор) и ОГАУ «МФЦ Челябинской области» (арендодатель) заключен Договор № 27 аренды части нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает за плату в возмездное, срочное пользование часть нежилого помещения общей площадью 3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...>, 1 этаж, пом.2 на поэтажном плане (кадастровый номер: 74:33:0311002:2133), согласно план-схеме, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с п.1.2, п.1.3 и п.1.4 договора аренды, имущество принадлежит арендодателю на праве оперативного управления. Имущество предоставляется арендатору для оказания юридических услуг, копировально-множительных услуг, консультирования граждан. 

Срок действия договора аренды установлен сторонами в 11 месяцев с 13.02.2023 по 14.01.2024.

05.09.2023 ИП ФИО1 в адрес ОГАУ «МФЦ Челябинской области» направлено заявление о продлении Договора аренды № 27 от 13.02.2023 части нежилого помещения или заключения договора аренды на новый период.

На обращение истца ответчиком в адрес ИП ФИО1 направлен ответ № 2134 от 24.10.2023 о невозможности заключения договора аренды на новый период, в связи с намерением использовать в 2024 году предоставленные в аренду площади для целей деятельности ОГАУ «МФЦ Челябинской области». Истцу также предложено освободить занимаемые площади части нежилого помещения по окончании действующего договора – 14.01.2024. 

Не согласившись с решением ответчика, ИП ФИО1 26.10.2023 вновь направила обращение в электронной форме (исх.110591_1698247291) с просьбой продлить договор аренды.

На обращение ИП ФИО1 ответчиком истцу вновь направлен ответ № 2456 от 18.12.2023 о невозможности заключения договора аренды на новый период, в связи с намерением использовать в 2024 году предоставленные в аренду площади для собственных целей учреждения. Истцу вновь предложено освободить занимаемые площади - части нежилого помещения по окончании действующего договора – 14.01.2024. 

Истец, полагая, что учреждение, отказывая в продлении срока и заключении нового договора аренды, нарушает его права на осуществление предпринимательской деятельности, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с настоящим иском.  

В силу пункта 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 ст.296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

В силу п.3 ст.298 ГК РФ, бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом.

Спорное нежилое помещение в числе прочих объектов недвижимости закреплено за ОГАУ «МФЦ Челябинской области» на праве оперативного управления (Распоряжение Министерства имущества Челябинской области от 25.04.2022 № 967-р).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции), заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения торгов, за исключением установленных в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.

Согласно пункта 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования государственным имуществом, может быть осуществлено без проведения торгов в случае предоставления имущества, которое является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если его общая площадь составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

Общая площадь объекта по адресу 

<

...> составляет 651,7 кв.м., площадь, передаваемая в аренду по договору № 27 от 13.02.2023 составляет 3 кв.м., то есть не более десяти процентов площади соответствующего помещения.

Согласно Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции», Федерального закона № 174-ФЗ от 03.11.2006 «Об автономных учреждениях», Закона Челябинской области № 300 от 28.10.2004 «Об аренде имущества находящегося в государственной собственности Челябинской области», Устава ОГАУ «МФЦ Челябинской области», утвержденного распоряжением Правительства Челябинской области № 723-рп от 23.09.2020, письма Министерства имущества Челябинской области № 7/11138 от 09.08.2022, вышеуказанное недвижимое имущество может быть предоставлено только по договору аренды, заключенного с согласия учредителя автономного учреждения, после рассмотрения рекомендаций наблюдательного совета.

На основании Протокола № 4 заседания Наблюдательного совета ОГАУ «МФЦ Челябинской области» от 28.12.2022, принято решение рекомендовать ОГАУ «МФЦ Челябинской области» совершить сделку по распоряжению имуществом – заключить договор аренды части нежилого помещения общей площадью 3,0 кв.м., находящегося в оперативном управлении ОГАУ «МФЦ Челябинской области», расположенного по адресу: 

<

...> этаж, на срок 11 (одиннадцать) месяцев без проведения конкурса или аукциона (в соответствии с пп.14 ч.1 ст.17.1 Закона о защите конкуренции) с арендатором ИП ФИО1

После получения Заключения Правительства Челябинской области от 19.01.2023 «О целесообразности совершения сделки ОГАУ МФЦ Челябинской области» и Распоряжения Министерства имущества Челябинской области от 08.02.2023 № 387-р «О даче согласия на передачу в аренду имущества», с истцом был заключен Договор № 27 аренды части нежилого помещения от 13.12.2023.

Отказы ответчика в продлении договора аренды (заключении договора аренды на новый срок), изложенные в ответах № 2134 от 24.10.2023, № 2456 от 18.12.2023 мотивированы необходимостью использования предоставленных ранее в аренду истцу площадей для собственных целей учреждения в 2024 году.

В обоснование отказа в продлении договора аренды ответчиком представлено Правовое заключение ОГАУ «МФЦ Челябинской области» о необходимости заключения договоров аренды с арендаторами на новый период 2024 года, согласно которому ответчик пришел к выводу о нецелесообразности предоставления в аренду помещений третьим лицам в офисе территориального отдела учреждения в г. Магнитогорске, поскольку выручка от арендных платежей менее затрат на обслуживание договора аренды, при этом, учреждение намерено самостоятельно использовать имеющиеся площади в целях размещения СПС-зон (специально оборудованные рабочие места для круглосуточного предоставления государственных и муниципальных услуг в электронном виде) и предоставления клиентам платных услуг в соответствии с Положением «О предоставлении платных услуг и осуществлении иной приносящей доход деятельности в ОГАУ «МФЦ Челябинской области», утвержденным приказом руководителя № 201 от 04.08.2022 (сервисное обслуживание, консультационные, юридические, агентские услуги, предоставление сведений из ЕГРН, размещение рекламы).     

Из условий заключенного договора аренды не следует обязанность ОГАУ «МФЦ Челябинской области» по заключению с ИП ФИО1 договора аренды на новый срок. Одно лишь намерение арендатора заключить договор аренды на новый срок не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды № 27 от 13.01.2023 срок действия договора аренды составляет 11 месяцев с 13.02.2023 по 14.01.2024. Договор считается прекращенным по истечении срока аренды. С учетом изложенного, Договор аренды № 27 от 13.01.2023 прекратил свое действие по причине истечения срока его действия.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

По смыслу вышеуказанной нормы, требование о понуждении заключить договор можно предъявить только к лицу, для которого заключение договора является обязательным.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, именно на арендодателе лежит обязанность заключить с арендатором на новый срок договор аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением предусмотренных законом случаев.

Из уведомлений учреждения № 2134 от 24.10.2023, № 2456 от 18.12.2023 следует, что у ответчика отсутствуют намерения сдавать спорные помещения в аренду, поскольку  ОГАУ «МФЦ Челябинской области» предполагает использовать спорные площади для целей осуществления уставной деятельности учреждения. 

Данное обстоятельство подтверждается и представленным суду Правовым заключением ОГАУ «МФЦ Челябинской области» об отсутствии необходимости заключения договоров аренды с арендаторами на новый период 2024 года.

Доказательств заключения договоров аренды в отношении спорной части нежилого помещения с иными лицами в материалы дела не представлено.

Какие-либо императивные положения, обязывающие арендатора заключать с арендодателем новый договор аренды, статья 17.1 Закона о конкуренции не содержит. 

Договор аренды № 27 от 13.01.2023 прекратил свое действие по причине истечения срока его действия, при этом, согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 4.4, 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункта 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пункта 1 статьи 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.

Изложенные позволяют сделать вывод, что в отношении спорного недвижимого имущества учреждением принято решение об ином порядке распоряжения имуществом путем его использования для собственной уставной деятельности, что, в силу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, является основанием для отказа в заключении договора аренды с прежним арендатором на новый срок.

При таких обстоятельствах отказы ответчика в заключении с ИП ФИО1 договора аренды на новый срок являются не противоречат законодательству, а основания для обязания ответчика заключить договор аренды на новый срок отсутствуют.

Кроме того, ранее ИП ФИО1 обращалась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ОГАУ «МФЦ Челябинской области» о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, оформленного письмами от 24.10.2023 и от 18.12.2013, на которые ссылается и в настоящем деле.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2024 по делу № А76-1804/2024 в удовлетворении требований ИП ФИО1 отказано. 

Постановлением 18 арбитражного апелляционного суда от 10.06.2024 решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2024 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП ФИО1 - без удовлетворения.

 Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 08.10.2024 решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2024 и Постановление 18 арбитражного апелляционного суда от 10.06.2024 оставлены без изменения, кассационная жалоба ИП ФИО1 - без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 112 АПК РФ, вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При обращении с настоящим заявлением истцом платежным поручением от 12.06.2024 уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей.

Принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований отказано, в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, ч.1 ст.171, ст.176, ст.181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.        В удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 об обязании ОГАУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Челябинской области» заключить договор аренды нежилого помещения площадью 3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, 1 этаж, пом.2, на срок 20 лет, - отказать.

2.        Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течении двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                      С.В. Зайцев