АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

М О Т И В И Р О В А Н Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск                                                                                            Дело № А67-1766/2022

25.07.2022

Резолютивная часть решения принята 02.06.2022.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Н.Н. Какушкиной, рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Нептун» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мерида» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 176 866 руб. задолженности по договору аренды от 15.09.2021 за период с сентября 2021 года по март 2022 года, 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Нептун» обратилось в Арбитражный суд Томской области к обществу с ограниченной ответственностью «Мерида» с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 176 866 руб. задолженности по договору аренды от 15.09.2021 за период с сентября 2021 года по март 2022 года.

         Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы в согласованный сторонами срок.         

Общество с ограниченной ответственностью «Мерида» исковые требования не признало, в отзыве на исковое заявление указало на следующие обстоятельства: объект аренды был передан ответчику по договору аренды от 15.09.2021 с заведомо скрытыми дефектами, а именно: офисное помещение и санузел постоянно затапливались с верхних этажей, вентиляция в помещении отсутствовала, вследствие указанных недостатков в помещении держалась повышенная влажность и неприятный запах, развивались благоприятные условия для вредных насекомых; кроме того, в результате затоплений была испорчена  новогодняя упаковка, и тем самым нанесен материальный ущерб ответчику (данный факт зафиксирован в акте управляющей компании); об упомянутых фактах арендатор неоднократно извещал арендодателя, просил снизить размер арендной платы, так как помещение не соответствует заявленным характеристикам, а также устранить выявленные дефекты;  общество с ограниченной ответственностью «Мерида» обращалось в управляющую компанию для устранения протечек воды с потолка; по мнению ответчика, если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату; сумму взыскиваемой арендной платы ответчик считает завышенной (л.д. 57-58).

Истец возразил доводам отзыва в письменном виде (л.д. 67-69).

В связи с истечением сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов, дело рассмотрено судом по имеющимся доказательствам согласно части 5 статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без вызова сторон.

         02.06.2022 в соответствии с частью 1 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынесена резолютивная часть решения, которая размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

13.07.2022 общество с ограниченной ответственностью «Мерида» обратилось с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Томской области от 02.06.2022 по делу № А67-1766/2022.

Согласно части 2 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае подачи апелляционной жалобы по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

Мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления или со дня подачи апелляционной жалобы (абзац 3 части 2 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве», мотивированное решение может быть изготовлено только судьей, подписавший резолютивную часть решения.

С учетом изложенного, учитывая, что судья Н.Н. Какушкина в установленном законом порядке в период с 27.06.2022 по 22.07.2022 находилась в очередном ежегодном отпуске, мотивированное решение изготовлено в первый рабочий день выхода судьи из отпуска.

Исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам по существу заявленных исковых требований.

Из материалов дела усматривается, что между обществом с ограниченной ответственностью «Нептун» (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Мерида» (арендатором) заключен договор аренды от 15.09.2021 (л.д. 15-20, далее по тексту -  Договор), в соответствии с условиями которого:

- арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение (далее – помещение) площадью 65 м2, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, для организации продуктового магазина (пункты 1.1, 1.4);

- договор заключен на срок одиннадцать месяцев  вступает в силу с момента передачи помещения по акту приема-передачи (приложение № 1 к договору), подписанному сторонами и являющемуся неотъемлемой частью заключенного договора (пункт 2.1);

- передача помещения осуществляется по акту приема-передачи, который подписывается сторонами не позднее пяти дней с даты подписания договора (пункт 3.1);

- арендная плата состоит из постоянной и расчетной частей (пункт 6.1);

- постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование помещением и составляет 35 000 руб. в месяц, НДС не облагается, при этом, первые два месяца арендатору предоставляется снижение арендного платежа и арендная плата уплачивается им частично в размере 25 000 руб. за месяц, таким образом, арендатор уплачивает арендодателю за период с 16 по 30 сентября 12 500 руб., за период с 1 по 31 октября 25 000 руб., за период с 1 по 30 ноября 30 000 руб. (пункт 6.2);

- расчетная часть арендной платы включает в себя расходы на обеспечение арендатора коммунальными и иными услугами и рассчитывается следующим образом: электрическая энергия – по тарифам поставщиков услуг согласно показаниям индивидуального прибора учета за фактически потребленную электрическую энергию, а при выходе из строя индивидуальных приборов учета – расчетным методом; водоснабжение и водоотведение - по тарифам поставщиков услуг согласно показаниям индивидуального прибора учета за фактически потребленную электрическую энергию, а при выходе из строя индивидуальных приборов учета – расчетным методом; эксплуатационные расходы – на обслуживание и ремонт оборудования общего пользования – сетевых и инженерных коммуникаций, электротехнического и иного оборудования, а также обслуживание и обследование здания для соблюдения противопожарной безопасности, сохранности несущих и ограждающих конструкций на основании дополнительных соглашений к договору (пункт 6.3);

- арендная плата оплачивается арендатором авансовыми платежами ежемесячно до 225 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, на основании счета, выставляемого арендодателем в срок до 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому (пункт 6.5);

- оплата осуществляется безналичным путем перевода денежных средств на расчетный счет арендодателя либо путем внесения наличных денежных средств в кассу арендодателя, отсутствие счета не освобождает арендатора от исполнения данной обязанности в срок (пункт 6.6);

- арендатор обязан поддерживать арендуемое помещение в исправности, надлежащем санитарном, техническом состоянии, не допускать порчи имущества арендодателя, за свой счет производить внутренний текущий ремонт помещения, поддерживать чистоту и порядок на прилегающем к помещению участке, не допускать его порчу, захламление и использование не по целевому назначению; арендатор обязан  за свой счет обеспечивать соответствие деятельности в помещении требованиям пожарной безопасности, включая проведение установленных законом мероприятий, соблюдать требования пожарной безопасности, а также санитарно-гигиенических и строительных норм и правил (пункт 5.3);

- арендатор обязан своевременно (заблаговременно) направить арендодателю уведомления в случаях: 1) возникновения обстоятельств непреодолимой силы, препятствующей исполнению заключенного договора или повлекших причинение ущерба имущество арендодателя; 2) необходимости и сроках проведения капитального ремонта помещения (пункт 5.13).

Арендованное имущество передано во владение и пользование ответчика по акту приема-передачи от 16.09.2021 (л.д. 21).

         В период с сентября 2021 года по март 2022 года общество с ограниченной ответственностью «Мерида» пользовалось арендованным имуществом, что ответчиком не оспаривается.         

         По платежным поручениям № 257 от 16.11.2021 на сумму 12 500 руб.. № 25 от 14.02.2022 на сумму 5 000 руб. и № 310 от 07.03.2022 на сумму 30 000 руб. общество с ограниченной ответственностью «Мерида» перечислило на расчетный счет истца денежные средства, указав в назначении платежа: «За аренду помещения» (л.д. 48).

          04.04.2022 между сторонами подписан акт приема-передачи помещения от арендатора к арендодателю (л.д. 74).

По расчету истца, задолженность ответчика за указанный период с учетом частичной оплаты составила 176 866 руб. (л.д. 75-76).

Факт соблюдения претензионного порядка урегулирования спора истец подтвердил документально (л.д. 9-14).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

С учетом положений статей 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

         Факт пользования арендованным имуществом в период с сентября 2021 года по март 2022 года обществом с ограниченной ответственностью «Мерида» не оспаривается.

         Вместе с тем, согласно пояснениям ответчика, объект аренды был передан ему с заведомо скрытыми дефектами, а именно: офисное помещение и санузел постоянно затапливались с верхних этажей, вентиляция в помещении отсутствовала, вследствие указанных недостатков в помещении держалась повышенная влажность и неприятный запах, развивались благоприятные условия для вредных насекомых; кроме того, в результате затоплений была испорчена  новогодняя упаковка, и тем самым нанесен материальный ущерб ответчику (данный факт зафиксирован в акте управляющей компании); об упомянутых фактах арендатор неоднократно извещал арендодателя, просил снизить размер арендной платы, так как помещение не соответствует заявленным характеристикам, а также устранить выявленные дефекты;  общество с ограниченной ответственностью «Мерида» обращалось в управляющую компанию для устранения протечек воды с потолка; по мнению ответчика, если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

         Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности (часть 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

         Исходя из общих правил доказывания, коррелирующих с принципом состязательности и равноправия сторон (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), каждая сторона представляет доказательства в подтверждение своих требований и возражений.

          В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств в подтверждение того, что вследствие выявленных арендатором недостатков в помещении держалась повышенная влажность и неприятный запах, развивались благоприятные условия для вредных насекомых, а в результате затоплений была испорчена  новогодняя упаковка, и тем самым нанесен материальный ущерб ответчику, и том, что об упомянутых фактах арендатор неоднократно извещал арендодателя, просил снизить размер арендной платы, так как помещение не соответствует заявленным характеристикам, а также устранить выявленные дефекты, ответчиком не представлено.

         Выводы о доказанности того или иного обстоятельства не могут быть основаны только на односторонних утверждениях одной из спорящих сторон без предоставления доказательств (статьи 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

         Аргумент ответчика о том, что в арендуемом помещении отсутствовала вентиляция, судом не принимается, поскольку, во-первых, отсутствие вентиляции не является скрытым недостатком, а во-вторых, в пункте 2 акта приема-передачи от 16.09.2021 к Договору сторонами отмечено, что арендатора устраивает санитарно-техническое состояние помещения и прилегающего к нему земельного участка (л.д. 21).         

         В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В данном случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

         В соответствии с разъяснениями пункта 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать имущество по назначению по причине, за которую он не отвечает.

Материалы дела свидетельствуют о том, что предусмотренная статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по передаче объекта аренды в пользование была исполнена арендодателем надлежащим образом. О существовании недостатков объекта аренды, препятствующих его использованию по назначению, на момент подписания сторонами акта приема-передачи от 16.09.2021 общество с ограниченной ответственностью «Мерида» не заявило.

         Вопреки доводам ответчика, сам по себе факт подтопления (акты осмотра от 17.09.2021, от 11.10.2021, от 13.10.2021, от 25.10.2021, от 28.03.2022 (л.д. 59-63) не свидетельствует о невозможности использования ответчиком арендованного имущества и необходимости освобождения его от оплаты данного пользования.

         Невозможность пользования нежилым помещением площадью 65 м2, расположенным на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, из-за подтоплений ответчиком не доказана. 

        В материалы дела не представлены доказательства обращения общества с ограниченной ответственностью «Мерида» к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по правилам пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

         Пунктом 5.3 рассматриваемого договора установлена обязанность арендатора поддерживать арендуемое помещение в исправности, надлежащем санитарном, техническом состоянии, не допускать порчи имущества арендодателя, за свой счет производить внутренний текущий ремонт помещения, поддерживать чистоту и порядок на прилегающем к помещению участке, не допускать его порчу, захламление и использование не по целевому назначению.

Как было отмечено выше, из пункта 2 акта приема-передачи от 16.09.2021 усматривается, что арендатора устраивает санитарно-техническое состояние помещения и прилегающего к нему земельного участка.

После получения от арендодателя имущества арендатор не заявлял в период действия договора о выявленных недостатках (отсутствии возможности использовать нежилое помещение по назначению) и не реализовал права, предоставленные ему законом (пункт 2 статьи 611 и пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации), на протяжении действия договора. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

         Суд также учитывает, что арендная плата обществом с ограниченной ответственностью  «Мерида» систематически оплачивалась, и, несмотря на факты подтопления арендованного имущества, от Договора ответчик не отказался, а продолжал использование помещения до 04.04.2022.

         Кроме того, подписывая акт возврата арендованного имущества из аренды от 04.04.2022, общество с ограниченной ответственностью «Мерида» не указало на наличие каких-либо претензий к арендодателю, в том числе в части расходов, понесенных в связи с исполнением договора (л.д. 74). 

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен и принят, ответчиком не оспорен.

Поскольку доказательств, свидетельствующих о погашении заложенности по арендной плате перед истцом, ответчиком не представлено, требование общества с ограниченной ответственностью «Нептун» о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Мерида» задолженности по договору аренды от 15.09.2021 в размере 176 866 руб. за период с сентября 2021 года по март 2022 года признано судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 779 от 25.11.2021 (л.д. 8). 

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины относятся на ответчика. Государственная пошлина в размере 3 306 руб., подлежащая уплате в связи с увеличением цены иска, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.22, подпункт 2 пункта 1 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

         Руководствуясь статьями 110, 167-171, 228, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мерида» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Нептун» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 176 866 руб. основного долга, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 3 000 руб., всего 179 866 руб.

         Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мерида» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 306 руб. государственной пошлины.

         Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья                                                                  Н.Н. Какушкина