АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-4908/2024

г. Чебоксары

30 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2025 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Павловой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Ролис", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428024, 

<

...>,

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428032, 

<

...>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО1,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 15.05.2024,

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 27.12.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ролис" (далее - истец) обратилось в суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - ответчик), которым просило:

1.         Обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения № 1.3, общей площадью 64,5 кв. м, расположенного на первом этаже, находящегося по адресу: 

<

...>, обремененного залоговым обязательством, изложив пункт 1.3 Договора в следующей редакции:

«1.3. Стоимость Нежилого помещения составляет 3 962 430 (Три миллиона девятьсот шестьдесят две тысячи четыреста тридцать) рублей без учета НДС.

Стоимость неотделимых улучшений Нежилого помещения, произведенных с согласия администрации города Чебоксары Чувашской Республики, составляет 1 658 820 (Один миллион шестьсот пятьдесят восемь тысяч восемьсот двадцать) рублей.

Всего выкупная стоимость (продажная пена) Нежилого помещения составляет 2 303 610 (Два миллиона триста три тысячи шестьсот десять) рублей без учета НДС»;

изложив пункт 2.1. Договора в следующей редакции:

«2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 38 393 (Тридцать восемь тысяч триста девяносто три) рубля ежемесячно;

в течение 60 (шестидесятого) месяца 38 423 (Тридцать восемь тысяч четыреста двадцать три) рубля ,

путем внесения Покупателем па расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.».

исключив пункт 2.12, абзац 11 п. 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 из текста Договора;

(в редакции заявления от 07.11.2024).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО1.

Определением от 03.09.2024 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО4.

21.10.2024 в суд поступило заключение эксперта № СЭ/24-032 от 15.10.2024.

Определением от 22.10.2024 суд возобновил производство по делу.

В судебном заседании  объявлялся перерыв с 15.01.2025 до 29.01.2025.

В судебном заседании представитель истца иск поддержала, представив дополнительные письменные пояснения от 15.01.2025.

Представитель ответчика иск не признала. В дополнительном отзыве от 14.01.2025 ответчик указал, что истец не представил доказательств, подтверждающих, что неотделимые улучшения арендованного имущества были осуществлены им с согласия арендодателя; следовательно, отсутствуют предусмотренные пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ основания для зачета в счет выкупной цены стоимость неотделимых улучшений арендованного истцом имущества.

Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился.

От эксперта ФИО4 в суд поступили письменные пояснения от 14.01.2025 на замечания ответчика.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее. 

Между обществом с ограниченной ответственностью «Ролис» (далее - арендатор, истец), Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ныне администрация города Чебоксары Чувашской Республики - правопреемник) (далее - арендодатель, администрация, ответчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Инженер Сервис» (далее - управляющая организация) заключен договор № 2711 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности 

<

...> от 21 февраля 2020 года, согласно которому арендодатель при участи управляющей компании сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение №1.3, расположенное на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного здания общей площадью 67,5 кв.м по адресу: 

<

...> (далее - нежилое помещение).

29.03.2024 ООО «Ролис» обратилось в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрация города Чебоксары с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Постановлением администрации города Чебоксары от 22.04.2024 № 1344 «Об условиях приватизации объекта недвижимости» принято решение о приватизации нежилого помещения, преимущественное право приобретения нежилых помещений установлена за арендатором - ООО «Ролис» со  стоимостью (ценой продажи) в размере 2 210 000 руб. (без учета НДС), на основании отчета №3.636021/2024 от 31.01.2024 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного оценщиком ФИО1

Письмом от 24.04.2024 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление Администрации города Чебоксары от 22.04.2024 № 1344, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Посчитав, что цена, указанная администрацией города Чебоксары Чувашской Республики в проекте договора, завышена и не учитывает неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, ООО «Ролис»  обратилось за установлением рыночной стоимости нежилого помещения. 

Согласно справке от 23.05.2024 № 4, выданной ФИО5, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 29 марта 2024 года составляет      2 800 000 руб. без учета НДС, рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения составляет 1 281 000  руб. без учета НДС.

ООО «Ролис» письмом 24.05.2024 направило ответчику договор купли-продажи с учетом протокола разногласий.

Ответчик путем направления истцу письмом от 28.05.2024 своего протокола урегулирования разногласий, фактически отклонил протокол разногласий истца.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения №1.3, общей площадью 64,5 кв.м., расположенного на первом этаже, находящегося по адресу: 

<

...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным. 

Истец возражает относительно стоимости выкупаемого помещения, указывает на зачет в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона. 

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Постановлением Администрации города Чебоксары от 22.04.2024 № 1344 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 4135000 руб. (без учета НДС) на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости      № 3.636021/2024 от 31.01.2024, составленного индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Согласно справке от 23.05.2024 № 4 ФИО5 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 29 марта 2024 года составляет      2 800 000 руб. без учета НДС, рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения составляет 1 281 000  руб. без учета НДС.

Для определения соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 3.636021/2024 от 31.01.2024 установленным требованиям по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО4

Согласно экспертному заключению № СЭ/24-032 от 15.10.2024   исследуемый отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 3.636021/2024 от 31.01.2024, подготовленный ИП ФИО1, в целом соответствует фундаментальным требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, но имеет нарушения методологического характера.  Допущенные нарушения могли существенно повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества

Рыночная стоимость  нежилого помещения № 1.3, общей площадью 64,5 кв.м., расположенного на первом этаже, находящегося по адресу: 

<

...>, по состоянию на 29.03.2024 с учетом  неотделимых улучшений составляет 3 962 430 руб. без учета НДС.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу. 

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным. 

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Свои выводы эксперт ФИО4 подтвердил в представленных в суд письменных пояснениях от 17.12.2024 и от 14.01.2025.

Так, в частности, эксперт пояснил, что стоимость работ по устройству неотделимых улучшений определена на дату оценки, а не на дату проведения работ. Такая позиция вытекает из оценочного принципа замещения: потенциальный покупатель не заплатит за объект оценки больше, чем затраты, которые он понес бы при альтернативном варианте приобретения аналогичной собственности. Под альтернативной собственностью здесь следует понимать помещения без неотделимых помещений. На дату оценки потенциальный покупатель рассматривает вариант приобретения таких помещений с последующим проведением работ по устройству неотделимых улучшений, аналогичных исследуемым.

Ответчиком ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлено.

Учитывая изложенное, суд признает экспертное заключение ООО "Институт оценки и консалтинга" № СЭ/24-032 от 15.10.2024 надлежащим доказательством по делу.

Суд приходит к выводам об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно и обоснованно отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалиста надлежащей квалификации. Выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 названного Кодекса.

Приведенные ответчиком доводы не свидетельствуют о недостатках экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение указанные в нем выводы. Несогласие стороны спора с выводами эксперта само по себе не влечет необходимость проведения повторной или дополнительной экспертизы.

Кроме того, истец считает, что продажная стоимость нежилого помещения подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения. 

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В постановлении от 25.12.2012 № 9785/12 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что норма статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ является специальной по отношению к правилу, установленному статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего норма части 6 статьи 5 Федерального закона носит императивный характер.

Таким образом, законодатель разделяет реализацию арендатором работ в помещении на обязанность арендатора производить текущий ремонт помещения, то есть действия, направленные на восстановление и сохранность имущества арендодателя (как правило, собственника имущества), при которых его согласие не требуется, а также на право арендатора улучшить помещение, т.е. под себя, под свои индивидуальные потребности, для которых законом предусмотрено обязательное согласование с собственником имущества.

Согласно подпункта "б" пункта 2.3 договора аренды от 22.08.2017 № 2497 предусмотрено, что арендатор обязуется не производить изменения цветового решения и переустройства фасадов, перепланировки, переоборудования помещения, работ по благоустройству прилегающей к помещению территории без письменного разрешения на производство работ арендодателя, органов архстройнадзора, управляющей организации и Управления архитектуры и градостроительства.

Подпунктом "к" пункта 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется производить за свой счет: своевременный текущий ремонт помещения и инженерных работ коммуникаций (по своей инициативе или требованию управляющей организации); содержание и ремонт фасада здания в пределах помещения (по своей инициативе или требованию Управления архитектуры и градостроительства); связанные с деятельностью арендатора переоборудование, перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию помещения; ремонт кровли пропорционально обшей площади отдельно стоящего здания (пристроя к зданию), в котором находится помещение.

Перечисленные работы могут быть произведены только при наличии письменного разрешения арендодателя, управляющей организации, Управления архитектуры и градостроительства и органов архстройнадзора.

Реконструкция несущих конструкций, устройство входов, тамбуров, надстроев, пристроев и т.п. работы оформляются арендатором актом приемки и разрешением на ввод в эксплуатацию, которые согласовываются со всеми инспектирующими организациями и утверждаются распоряжением главы администрации г. Чебоксары; в месячный срок посла завершения работ по созданию неотделимых переделок и улучшении арендуемого помещения (капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция и т.п.) передать документы для постановки на баланс управляющей организации, который должен отразить их в бухгалтерском учете; заказать в организации осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества (в дальнейшем организация техинвентаризации), и представить арендодателю два подлинных экземпляра кадастрового паспорта и один экземпляр технического паспорта, а также представить арендодателю справку органов архстройнадзора о том, что произведенные работы не влияют на несущую способность и устойчивость несущих конструкции здания. В случае произведенной реконструкции помещения дополнительно предоставляются арендатором оригиналы документов, необходимых для подачи в регистрирующий орган.

Подпунктом "м" пункта 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется по истечении срока действия договора, а также при досрочном его расторжении (прекращении) передать управляющей организации для безвозмездного закрепления в муниципальной собственности все произведенные в помещении отделимые и неотделимые переделки и улучшения.

Из положений 2.3 договора аренды следует, что арендатор не вправе производить никаких перепланировок и переоборудования помещений, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя, управляющей организации, Управления архитектуры и градостроительства и органов архстройнадзора.

Из приведенных положений договора следует что, связанные с деятельностью арендатора переоборудование, перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию помещения арендатор обязуется производить за свой счет.

Как обоснованно указывает истец, полученное ООО «Ролис» в аренду по договору аренды помещение находилось в неудовлетворительном состоянии, нуждалось в капитальном и косметическом ремонте, что подтверждается фотографиями спорного помещения. ООО «Ролис» в период аренды проводились ремонтные работы, которые значительно улучшили состояние арендуемого нежилого помещения.

Перепланировка и переустройство произведены истцом ООО «Ролис» в установленном законом порядке - на основании решения Администрации № 32 от 13.04.2022 о согласовании переустройства и перепланировки спорного помещения (л.д.18 том 1).

По акту приемочной комиссии от 19.04.2022, составленному в том числе представителем Администрации города Чебоксары, предъявленные к приемке в эксплуатацию спорные нежилые помещения, после перепланировки и переустройства приняты в эксплуатацию (л.д. 19 том 1).

Согласие собственника на производство неотделимых улучшений подтверждено решением № 32 от 13.04.2022, которым подтвержден факт получения, изучения и одобрения проектно-сметной документации, из чего следует информированность собственника помещения о проекте работ и, соответственно, об их объеме и содержании.

Кроме того, как обоснованно указывает истец, 05.03.2020 Горкомимуществом г. Чебоксары проведена проверка использования нежилого помещения № 1.3 и выполнения условий договора, по итогам которого составлен акт. В соответствии с данным актом в нежилом помещении № 1.3 проводятся ремонтные работы, пол бетонный, пены штукатурка, окрашены, потолок побелка. В последующем, согласно акту проверки использования нежилого помещения и выполнения условий договора от 25.03.2021 по итогам проверки Горкомимуществом установлено, что арендатором проведен ремонт с применением современных отделочных материалов, потолок - подвесной, стены - обои под покраску, пол - напольная плитка, демонтирована перегородка. Аналогичное установлено Горкомимуществом в ходе проверки, проведенной 03.03.2022, что подтверждается актом проверки использования нежилого помещения и выполнения условий договора. По итогам вышеуказанных проверок Горкомимуществом в адрес ООО «Ролис» были направлены предписания от 06.03.2020 № 2036, от 29.03.2021 № 2448, от 04.03.2022 № 1381 о необходимости предоставить технический план с диском в связи с выявлением перепланировки (демонтаж перегородок, обустройство санузла). В ответ на указанные предписания ООО «Ролис» в адрес Горкомимущества был направлен технический план помещения, на основании которого Горкомимуществом были внесены изменения в ЕГРН на нежилое помещение № 1.3 (ранее площадь была 67,5 кв.м., стала 64.5 кв.м). Таким образом, вышеуказанное подтверждает осведомленность Горкомимущества о проведении ООО «Ролис» ремонтных работ в нежилом помещении № 1.3. Каких-либо возражений относительно проведения ремонтных работ как в целом, так и в части, Горкомимуществом в адрес ООО «Ролис» не направлено.

По мнению суда, то обстоятельство, что ранее Горкомимущество являлось самостоятельным юридическим лицом (в настоящее время таковым не является), не имеет существенного значения, поскольку в любом случае являлось структурным подразделением администрации г. Чебоксары, представляло интересы собственника.

Таким образом, фактически согласие арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества было получено, в связи с чем арендатор имеет право на зачет стоимости улучшений в счет оплаты выкупной стоимости арендуемого помещения.

Согласно заключению судебной экспертизы, а именно в ответе на вопрос 3, поставленный судом перед экспертом, рыночная стоимость спорных нежилых  помещений без учета неотделимых улучшений, произведенных Предпринимателем с согласия органов местного самоуправления, по состоянию на 29.03.2024 без учета НДС составляет 2 303 610 руб.

Истец просит обязать ответчика засчитать в счет оплаты приобретаемого помещения стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 658 820  руб.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса).

В материалы дела представлены доказательства согласования истцом с арендодателем – Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом выполнения неотделимых улучшений. 

С учетом изложенного, суд полагает, что продажная стоимость нежилого помещения подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения.  

Следовательно, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора относительно цены помещения, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывает в счет выкупной цены по правилам части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ.

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно содержания следующих пунктов договора: пункты 2.12, 4.3, 4.4., абзаца 11 пункта 3.3 Договора.

Рассмотрев разногласия сторон по указанным условиям договора, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пунктам 1 - 6 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:

1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;

2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника.

К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.

Если третье лицо исполнило обязанность должника, не являющуюся денежной, оно несет перед кредитором установленную для данного обязательства ответственность за недостатки исполнения вместо должника.

Учитывая то, что обязанность истца по оплате выкупной стоимости нежилого помещения не относится к обязательству, которое истец обязан исполнить лично, суд считает обоснованным и правомерным требование истца об исключении пункта 2.12 договора.

В соответствии с абзацем 11 пункта 3.3 проекта договора "Покупатель обязан не передавать нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца".

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до его полной оплаты.

Таким образом, указанные правоотношения регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Нормы права, регламентирующие права и обязанности, в отношении которых у сторон возникли разногласия, имеют диспозитивный характер, представляющий субъектам права возможность самим решить вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей. Однако, поскольку сторонами соглашения не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Учитывая, что в названных Законах спорные положения детально регламентированы, суд считает возможным исключить из текста договора купли-продажи абзац 11 пункта 3.3 договора.

Предусмотренное пунктом 4.3 договора условие, определяющее невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени по договору аренды) как существенное нарушение его условий, в законе отсутствует, в связи с чем его включение в договор возможно лишь по соглашению сторон. Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения договора, суд признает обоснованным требование об исключении пункта 4.3 договора.

Суд считает правомерными возражения истца относительно пункта 4.4 договора, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения покупателю не возвращается выплаченная им по договору денежная сумма, ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

В силу приведенных норм права, поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4 договора) является неправомерным.

Расходы истца на уплату государственной пошлины и расходы по предварительной оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При этом суд учитывает, что согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между администрацией города Чебоксары Чувашской Республики (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Ролис" (Покупатель) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 1.3, общей площадью 64,5 кв.м., расположенного на первом этаже, находящегося по адресу: 

<

...>, обремененного залоговым обязательством, изложив спорные условия в следующей редакции:

- пункт 1.3 «Стоимость Нежилого помещения составляет 3 962 430 (Три миллиона девятьсот шестьдесят две тысячи четыреста тридцать) рублей без учета НДС.

Стоимость неотделимых улучшений Нежилого помещения составляет 1 658 820 (Один миллион шестьсот пятьдесят восемь тысяч восемьсот двадцать) рублей.

Всего выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2 303 610 (Два миллиона триста три тысячи шестьсот десять) рублей без учета НДС».;

- пункт 2.1 «Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев в следующем порядке:

- в течение 59-ти месяцев по 38 393 (Тридцать восемь тысяч триста девяносто три) рубля ежемесячно;

- в течение 60-го месяца – 38 423 (Тридцать восемь тысяч четыреста двадцать три) рубля,

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.»

- пункты 2.12, 4.3, 4.4, абзац 11 пункта 3.3 исключить.

Взыскать с администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ролис" 35000 (Тридцать пять тысяч) руб. расходов на оплату судебной экспертизы, 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов на оплату государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                         Е.В. Васильев