АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ 

ул. Учебная, д. 51, 

<

...>; тел./факс 

<

***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Омск № дела 27 октября 2025 года А46-10273/2025  

Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 27 октября 2025 года. 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кулаевой Е.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дубровиной Ю.П.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)  

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)  

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2023 № ШЕ/23-070 в размере 449 565 руб.,  

в судебном заседании до и после объявления перерыва приняли участие: 

от истца – ФИО3 по доверенности от 13.05.2023, сроком действия по 01.01.2027, паспорт, диплом;  

от ответчика – ФИО4, ФИО5 по доверенности от 10.09.2025, сроком действия по 31.12.2025, паспорт, диплом;  

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2023 № ШЕ/23-070 в размере 449 565 руб.  

В судебном заседании, продолженном после перерыва, представитель истца поддержал требования.  

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения заявленных требований.  

Рассмотрев в материалы дела, заслушав истца, суд установил следующее.  

ИП ФИО1 является собственником нежилого помещения 27П, этаж № 1, подвал № подвал, расположенного в 

<

...> д 29А.  

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.04.2025.  

С целью развития собственной торговой сети ИП ФИО2 обратилась к ИП ФИО1 с просьбой предоставить в аренду для осуществления торговли нежилое помещение, расположенное по адресу 

<

...> д 29А.  

01.12.2023 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был подписан Договор аренды нежилого помещения № ШЕ/23-070 (далее – договор).  

Предметом данного договора является аренда части нежилого помещения.  

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель - ИП ФИО1 принял на себя обязательство предоставить арендатору - ИП ФИО2 во временное владение и пользование часть нежилого помещения 27П, общей площадью 44,5 кв.м., в том числе: часть торгового зала, общей площадью 17,5 кв.м.- под розничную торговлю, номер на поэтажном плане № 27П: 36 (часть), и подсобное помещение площадью 27,0 кв.м. - под складирование, номер на поэтажном плане № 27П: 35, этаж: подвал, расположенного по адресу г. Омск, пр-кт  

Карла Маркса, д 29А (кадастровый номер 55:36:090107:6578), а арендатор принял обязательства вносить оплату за пользование имуществом.  

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с момента подписания договора до 30.09.2024 (включительно).  

Согласно пункту 5.2 договора постоянная составляющая арендной платы установлена за часть торгового зала в размере 3 700 рублей/кв.м. в месяц, за подсобное помещение 500 рублей/кв.м. в месяц (НДС не облагается).  

Согласно пункту 5.2.2 договора оплата постоянной составляющей арендной платы осуществляется на основании договора не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего расчетному.  

Согласно пункту 5.3 переменная составляющая арендной платы представляет собой расходы на оплату электроэнергии, телефонной связи, интернет, отопление, водоотведение, водоснабжения, услуги управляющей компании, услуги по уборке, услуги по вывозу ТКО, и другие услуги, используемые Арендодателем при эксплуатации здания.  

Согласно пункту 5.3.1 договора расчет переменной составляющей арендной платы производится арендодателем на основании показаний приборов учета и счетов, выставленных обслуживающими организациями.  

Согласно пункту 5.3.2 договора оплата переменной составляющей арендной платы осуществляется арендатором в течение 3-х банковских дней со дня получения счета арендодателя, но не позднее последнего числа месяца, следующего за месяцем, за который выставляется переменная часть арендной платы.  

01.12.2023 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения 27П, общей площадью 44,5 кв.м., в том числе: часть торгового зала, общей площадью 17,5 кв.м. - под розничную торговлю, номер на поэтажном плане № 27П: 36 (часть), и подсобное помещение площадью 27,0 кв.м.-под складирование, номер на поэтажном плане № 27П: 35, этаж: подвал, расположенного по адресу 

<

...> д 29А (кадастровый номер 55:36:090107:6578).  

Данное обстоятельство подтверждается передаточном актом. 

Пунктом 2.2 договора определено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на следующие 11 месяцев.  

Дополнительным соглашением от 02.09.2024 стороны договора установили, что в случае возобновления договора постоянная составляющая арендной платы составит с 01.10.2024 за часть торгового зала в размере 2 218 рублей/кв.м. в месяц, за подсобное помещение в размере 200 рублей/кв.м. в месяц, и составит всего 44 215 рублей в месяц.  

Как указал истец, после 30.09.2024 арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражал по этому поводу. В связи с чем Договор возобновил свое действие на тех же условиях на следующие 11 месяцев.  

ИП ФИО2 начиная с 01.10.2024 пользовалась имуществом.  

Вместе с тем, ответчик не вносил постоянную составляющую арендную плату за декабрь 2024, январь, февраль, март 2025 г.  

Задолженность на 01.04.2025 составила 176 860 рублей (44 215 рублей х 4 мес). 

За период с января 2025 по 01.04.2025 истцом понесены расходы, связанные с эксплуатацией здания, в котором находится арендуемое ответчиком имущество.  

Сумма расходов за январь 2025 составила – 343 016,69 рублей. Сумма расходов за февраль 2025 г. составила – 250 586,47 рублей. Сумма расходов за март 2025 составила – 208 137,77 рублей.  

В соответствии с пунктом 5.3.1 договора размер подлежащей переменной составляющей арендной платы рассчитывается пропорционально площади, занимаемой арендатором.  

Таким образом, за январь 2025 Ответчик обязан был уплатить переменную составляющую арендной платы в размере 2 705 рублей, в феврале 2025 – 2 820 рублей, в марте 2025 – 2 700 рублей.  

Вместе с тем, ответчик не вносил переменную составляющую арендную плату за январь, февраль, март 2025.  

Задолженность на 01.04.2025 составила - 8 225 рублей. До настоящего времени задолженность ответчиком не погашена.  

Согласно пункту 6.2 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 5.2.2, пунктом 5.3.2 договора, арендодатель вправе начислить, а арендатор уплатить неустойку в форме пени в размере 0,2 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.  

За нарушение обязательства по оплате постоянной составляющей арендной платы истцом начислены пени в размере – 29 669 рублей. За нарушение обязательства по оплате переменной составляющей арендной платы истцом начислены пени в размере – 472 рубля.  

Также договором (пункт 4.5.13) определено, что арендатор обязан соблюдать правила работы магазина, установленные приложением № 4 к настоящему договору аренды.  

В приложении № 4 к договору стороны отразили (пункт 1.2), что путем подписания договора аренды арендатор удостоверяет, что он ознакомлен с данными правилами и обязуется полностью их соблюдать.  

Как закреплено сторонами договора правила работы магазина вступают в силу с момента подписания договора аренды и действуют до окончания срока аренды (пункт 2.1).  

В соответствии с пунктом 3.1 правила работы магазина время обслуживания посетителей в магазине (рабочее время) определяется арендодателем и доводится им до сведения всех арендаторов отдельным уведомлением.  

Уведомлением от 01.12.2023 ИП ФИО1 довел до ответчика время работы магазина: с 10-00 до 20-00 ежедневно, без перерывов на обед.  

В силу правила, установленного пунктом 4.2.1 правил работы магазина арендатору запрещается закрывать помещение в течение установленных часов работы магазина за исключением случаев непредвиденных (по техническим причинам) обстоятельств, о которых арендатор должен незамедлительно информировать арендодателя.  

01.12.2024 помещение, используемое ИП ФИО2 для торговли (магазин), было закрыто. Двери заперты на ключ. Данное обстоятельство подтверждается актами, составленными истцом.  

После закрытия магазин так и не открылся для обслуживания покупателей. 

Письмом от 06.11.2024 ИП ФИО1 просил истца досрочно прекратить действие договора.  

Письмом от 21.11.2024 ответчик уведомил истца о расторжении договора с 30.12.2024. 

Вместе с тем, договор не предусматривает односторонний отказ арендатора от договора. Соглашение о расторжении договора сторонами не было подписано.  

С целью обеспечения надлежащего исполнения обязательств договором (пункт 6.11) предусмотрена ответственность арендатора, а именно установлено, что в случае нарушения пункта 4.5.13 договора и приложения № 4 к договору), арендодатель вправе применить к арендатору следующие санкции - арендодатель вправе начислить, а арендатор обязан оплатить неустойку: в форме штрафа в размере 10% (десяти процентов) ежемесячной величины постоянной составляющей арендной платы, рассчитанной на основании пункта 5.2 настоящего договора, за каждый случай закрытия арендованного помещения (пункт 1.1 настоящего договора) в течение установленных часов работы магазина (пункт 3.1 приложения № 4 к договору) на срок свыше 1 (одного) часа в течение рабочего дня.  

Магазин ответчика был закрыт 01.12.2024 и не работал. 

Истец произвел расчет штрафа в размере 10% (десяти процентов) ежемесячной величины постоянной составляющей арендной платы по договору, сумма которого за период с 01.12.2024 по 24.01.2025 составила 234 339 рублей.  

02.04.2025 истец направил ИП ФИО2 претензию. Однако требование истца ответчик оставил без внимания. До настоящего времени задолженность и неустойка не выплачены.  

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства,  

арбитражный суд находит требование истца подлежащим частичному удовлетворению, исходя из следующего.  

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).  

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)  

Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора аренды, в связи с чем подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.  

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).  

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.  

Системное толкование положений пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.  

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).  

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени действия арендного обязательства.  

Общими правилами доказывания, коррелирующими с принципом состязательности и равноправия сторон (статья 9, 65 АПК РФ), закреплено, что каждая сторона представляет доказательства в подтверждение своих требований и возражений.  

При этом следует учитывать, что в общеисковом процессе с равными возможностями спорящих лиц по сбору доказательств, применим обычный стандарт доказывания, который может быть поименован как «разумная степень достоверности» или «баланс вероятностей» (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 № 305-ЭС16-18600). Он предполагает вероятность удовлетворения требований истца при представлении им доказательств, с разумной степенью достоверности подтверждающих обстоятельства, положенные в основание иск.  

Представление суду утверждающим лицом подобных доказательств, не скомпрометированных его процессуальным оппонентом, может быть сочтено судом достаточным для вывода о соответствии действительности доказываемого факта для целей принятия судебного акта по существу спора.  

Опровергающее лицо вправе оспорить относимость, допустимость и достоверность таких доказательств, реализовав собственное бремя доказывания.  

По результатам анализа и оценки доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ суд разрешает спор в пользу стороны, чьи доказательства преобладают над доказательствами  

процессуального противника (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2018 № 305-ЭС17-4004).  

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ, а также положений статьи 65 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе, и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.  

Ответчик возражал относительно удовлетворения заявленных требований, в обоснование указал, 06.11.202, 21.11.2024 ответчик обратился к истцу с заявлением о досрочном расторжении договора аренды, прекращением арендных отношений и намерении возвратить арендуемое имущество 30.12.2024, путем подписания акта приема- передачи.  

24.11.2024 ИП ФИО1 вручено уведомление о частичном использовании денежных средств обеспечительного платежа ИП ФИО2 в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы за декабрь 2024 года в размере 44 215 рублей, в соответствии с условиями договора аренды пунктом5.6.2.  

27.11.2024, 09.12.2024 истцу вручено уведомление (повторное) о необходимости устранения грубых нарушений санитарных норм в арендуемом нежилом помещении.  

25.12.2024 ИП ФИО2 направила ИП ФИО1 уведомление (повторное о дате и времени приема/передачи арендуемого имущества.  

27.12.2024 ответчик направил истцу претензию об устранении препятствий в пригодности арендуемого помещения для использования в соответствии с договором аренды, основанной на заключении № 0612ОМСЭК-24/2980 ООО «Независимая экспертиза и оценка» с выводом о нарушении СанПин 2.1.3678-20 н.2.7., так как исследуемый объект имеет следы разрушения отдельных несущих строительных конструкций, при пребывании человека в здании возникает вредное воздействие на человека, в результате биологических воздействий от плесени и грибка, качество воздуха в здании не соответствует нормам, микроклимат помещений нарушен, в процессе эксплуатации здания возникает угроза наступления несчастных случаев и нанесения травм людям - пользователям помещений. Не рекомендуется осуществлять прием граждан, так как это не безопасно для их здоровья, в виду технического состояния конструктивных элементов и микроклимата в помещениях.  

30.12.2024 в обусловленное время со стороны ИП ФИО1 никто не прибыл на прием/передачу арендуемого помещения, с указанного времени ИП ФИО2 освободила ранее арендуемое помещение, предварительно проведя в нем восстановительный ремонт до прежнего состояния и экземпляры передаточного акта были направлены в адрес истца заказным письмом.  

19.02.2025, 27.03.2025 ИП ФИО2 повторно направила письмо истцу, в котором для возобновления отношений по аренде помещений, заявляется необходимость приведение санитарного состоянию данных помещений в пригодное для эксплуатации ИП ФИО2  

24.04.2025 ИП ФИО2 представила свои аргументированные возражения относительно действий Истца по отказу в одностороннем порядке от исполнения договора аренды (копия прилагается).  

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.  

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).  

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в случае  

правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.  

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).  

По смыслу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).  

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление № 16) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.  

В силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.  

При этом согласно пункту 11 Постановления № 16 при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.  

При системном толковании положений договора, суд приходит к выводу о том, что право на односторонний внесудебный отказ от договора у арендатора отсутствовало.  

Обязанность по уплате арендных платежей корреспондирует обязанности арендодателя передать имущество во временное пользование в натуре.  

Передача имущества в пользование общества сторонами не оспаривается. 

Отклоняя довод ответчика об отсутствии у него задолженности за декабрь 2024, суд полагает необходимым указать следующее.  

В соответствии с пунктом 5.6.2, пунктом 5.6.3. договора сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения обязательств арендатором только по воле Арендодателя.  

В силу условий означенных выше пунктов договора арендодатель вправе  

самостоятельно определить направление использования обеспечительного платежа применительно к случаям ненадлежащего исполнения обязательств арендатором, определенным в пункте 5.6.2 договора.  

При этом использование обеспечительного платежа в целях погашения тех или иных обязательств арендатора перед арендодателем при наступлении обстоятельств, являющихся основанием для такого использования, является правом, а не обязанностью арендодателя. Иное из условий договора, заключенного между сторонами, не следует.  

В соответствии с пунктом 5.6.7 договора в случае расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора, сумма обеспечительного платежа не возвращается.  

Договор был расторгнут по инициативе арендодателя, а значит, обеспечительный платеж не подлежит возврату.  

Учитывая указанные обстоятельства, истец правомерно произвел начисление арендной платы (постоянной и переменной) за период: декабрь 2024, январь 2025, февраль 2025, март 2025, при этом, не зачтя сумму обеспечительного платежа в счет исполнения указанных обязательств.  

При указанных обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности являются обоснованными.  

Доводы ответчика о ненадлежащем санитарном состоянии помещения также отклоняются судом, поскольку после заключения договора и подписания акта ИП ФИО2 не воспользовалось правами, предоставленными ему пунктом 1 статьи 612 ГК РФ: не заявила о недостатках переданного имущества, не обращалась ранее к арендодателю с требованиями либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; досрочного расторжения договора.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.  

Понятия текущего и капитального ремонтов содержатся в пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (общие понятия), ВСН 58-88 (р) и приложениях № 7 и № 8 Правил № 170.  

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.  

Критерии отнесения ремонтных работ к капитальному или текущему ремонту содержатся в Правилах № 170 и ВСН 58-88 (р).  

Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в приложении № 7 ВСН 58-88 (р), приложении № 7 Правил № 170, приложении № 2 МДК 2-04.2004.  

Пунктом 4.1 ВСН 58-88 (р) установлено, что текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта. При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.  

При этом текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей (приложение № 1 к ВСН 58-88 (р). Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также  

улучшения эксплуатационных показателей.  

Под восстановлением строительных конструкций понимается комплекс конструктивных мероприятий и технологических работ, направленных на восстановление несущей способности и эксплуатационных свойств конструкции, нарушенных вследствие дефектов изготовления или в процессе ее эксплуатации (СП 164.1325800.2014. утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 08.08.2014 № 452/пр) (ред. от 14.12.2020).  

Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 25.12.2023) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определяется техническое регулирование зданий и сооружений любого назначения, в т.ч. понятия аварий, предельных состояний строительных конструкций.  

Так согласно ст.2 названного Закона под аварией понимается - опасное техногенное происшествие, создающее на объекте, определенной территории или акватории угрозу жизни и здоровью людей и приводящее к разрушению или повреждению зданий, сооружений, оборудования и транспортных средств, нарушению производственного или транспортного процесса, нанесению ущерба окружающей среде. Под предельным состоянием строительных конструкций - состояние строительных конструкций здания или сооружения, за пределами которого дальнейшая эксплуатация здания или сооружения опасна, недопустима, затруднена или нецелесообразна либо восстановление работоспособного состояния здания или сооружения невозможно или нецелесообразно.  

Под характеристиками безопасности здания или сооружения понимается - количественные и качественные показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, посредством соблюдения которых обеспечивается соответствие здания или сооружения требованиям безопасности.  

Как определено ст.7 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате:  

1) разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей; 2) разрушения всего здания, сооружения или их части; 

3) деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории;  

4) повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности.  

Строительные конструкции здания/помещений в здании - не разрушены (все стены и перекрытия присутствуют), 

- здание/помещения не имеют деформаций (стены не перекошены, перекрытия не изменили горизонтального положения),  

- здание или его части не имеют повреждений. 

- элементы конструкций, имеющие последствия от протекания, несущие способности и эксплуатационные свойства не утратили.  

В связи, с чем последствия протечки воды (отслаивание штукатурки, налет/и иные проявления) не относится к аварийным случаям и не требует замены/восстановления строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций.  

То есть устранение последствий протечки воды не относится к капитальному ремонту. 

Ак указывает ответчик, со стороны арендодателя даже не была предложена техническая помощь в обеспечении возможности подключения мощных вентиляторов для просушки арендуемого помещения и изменения графика работы магазина, в связи с необходимостью  

вывоза товара и временного прекращения работы торговой точки.  

В частности условиями договора аренды имеющаяся в помещении единственная розетка по техническим параметрам не рассчитана на подключение мощного вентилятора.  

Вместе с тем, согласно передаточному акту от 01.12.2023, помещение оборудовано 6 розетками.  

А значит, доводы ответчика о том, что у него не было технической возможности обеспечить просушивание помещения, являются необоснованными.  

Не соответствие помещения санитарными нормам не являлось причиной неиспользования ФИО2 арендуемых помещений.  

В письме от 27.11.2024 ИП ФИО2 указывает, что недостатки в виде предположительно «плесени/грибка» присутствовали с мая 2024. С мая 2024 по 27.11.2024 ответчик не уведомлял арендодателя о таких недостатках.  

В письмах от 06.11.2024, от 21.11.2024 ИП ФИО2 не указывает на такой недостаток как наличие «плесени и грибка» в помещении. Причиной прекращения использования помещения ИП ФИО2 отмечает только снижение покупательского спроса.  

В соответствии с пунктом 4.5.4 договора арендатор обязан поддерживать имущество, а также конструкции имущества, оконные, дверные блоки и иные элементы, находящиеся в имуществе, в исправном техническом и санитарном состоянии, в соответствии с условиями настоящего договора, нормами (правилами), действующими в период действия договора, а если иное не установлено, то в соответствии с обычаями, широко применяемыми для объектов недвижимости. Если для этого требуется согласие арендодателя, предварительно получить его.  

В соответствии с пунктом 4.5.10 арендатор обязан один раз в течение срока действия настоящего договора аренды произвести по своей инициативе и за свой счет текущий ремонт имущества, а также систематически (не реже 1 (одного) раза в месяц) проводить мероприятия, направленные на поддержание имущества в исправном состоянии.  

Под текущим ремонтом стороны понимают проводимые в плановом порядке работы с целью предупреждения преждевременного износа имущества, его отделки, инженерного оборудования, элементов установленных (размещенных) в имуществе, восстановления исправности имущества и работоспособности его систем (с заменой или восстановлением его составных частей), устранению неисправностей (восстановлению работоспособности) элементов имущества и поддержанию его эксплуатационных показателей, т.е. работы, проведение которых в т.ч. обеспечивало бы поддержание имущества в состоянии, существующем при его передаче арендатору (а также побелка, покраска, и т.п. материалами аналогичными материалам отделки имущества на день передачи такого же рода и качества). расходы арендатора на проведение текущего ремонта не могут входить в счет арендной платы и не подлежат возмещению арендатору.  

Согласно пункту 1.1 договора ИП ФИО2 были переданы во временное владение и пользование два помещения:  

- часть нежилого помещения 27П, общей площадью 44,5 кв.м., в том числе: часть торгового зала, общей площадью 17,5 кв.м.- под розничную торговлю, номер на поэтажном плане № 27П: 36 (часть),  

- подсобное помещение площадью 27,0 кв.м. - под складирование, номер на поэтажном плане № 27П: 35, этаж: подвал, расположенного по адресу 

<

...> д 29А (кадастровый номер 55:36:090107:6578).  

Как отмечено в письмах ИП ФИО2 от 27.11.2024, от 09.12.2024, заключении специалиста № 0612ОМСЭК-24/2980 предположительно «плесень/грибок» обнаружены в подсобном помещении.  

При том, в договоре подсобное помещение предназначено под складирование (с его состоянием и назначением арендатор согласился, заключив договор аренды). А значит, его использование не связано с постоянным нахождением в нем людей. В связи, с чем доводы ответчика о том, что наличие предположительно «плесени/грибка» не позволяло  

использовать все переданное в аренду помещение, нельзя признать обоснованным.  

Приведенные ответчиком обстоятельства относятся к предпринимательским рискам и не свидетельствуют о том, что помещения переданы в ненадлежащем состоянии.  

Кроме того, в силу общих принципов распределения бремени доказывания (статья 65 АПК РФ) невозможность использования имущества по назначению подлежит доказыванию арендатором. Однако, ответчиком соответствующих доказательств не представлено.  

Пользование нежилым помещение влечет пользование и коммунальными услугами, а значит и обязанность арендатора компенсировать арендодателю стоимость коммунальных услуг.  

Поскольку соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто, доказательства возврата помещений из аренды также не представлены, а само по себе неиспользование помещений, находящихся в аренде, как и досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») требования истца о взыскании задолженности в сумме 185 085 заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.  

Также истцом заявлено требование о взыскании с ИП ФИО2 неустойки по договору за нарушение сроков оплаты в сумме 30 141 руб.  

В соответствии со статьями 329, 330, 331 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, если соглашение о неустойки совершено сторонами в письменной форме.  

Как было указано ранее, согласно пункту 6.2 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 5.2.2, пунктом 5.3.2 договора, арендодатель вправе начислить, а арендатор уплатить неустойку в форме пени в размере 0,2 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.  

За нарушение обязательства по оплате постоянной составляющей арендной платы истцом начислены пени в размере – 29 669 рублей. За нарушение обязательства по оплате переменной составляющей арендной платы истцом начислены пени в размере – 472 рубля.  

Ответчик полагал, что начисление нестойки по договору является неправомерным, в порядке статьи 333 ГК РФ ходатайствовал о снижении ее суммы в случае удовлетворения требования.  

Поскольку материалами дела подтверждено наличие задолженности по договору, требования истца о взыскании неустойки заявлено правомерно.  

Суд находит ходатайство ответчика о снижении неустойки подлежащим удовлетворению в силу следующего.  

Пунктом 1 статьи 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.  

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).  

По смыслу статьи 330 ГК РФ неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.  

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ  

предполагает выплату добросовестной стороне такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.  

Закон предписывает участникам гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).  

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 683- О-О указано, что право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.  

При этом суд обязан выяснить соответствие взыскиваемой неустойки наступившим у кредитора негативным последствиям нарушения должником обязательства и установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора.  

По смыслу приведенной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.  

В силу пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно.  

В рассматриваемой ситуации, по мнению суда, истцом не доказано наличие негативных последствий ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору.  

При этом размер неустойки, установленный в договоре - 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки, суд находит чрезмерным.  

Согласно правой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2 постановления Пленума от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.  

Поскольку истец не воспользовался своим правом представить доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, суд находит доводы ответчика о том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки, обоснованными.  

Таким образом, проанализировав содержание заявленного ходатайства, обстоятельства рассматриваемого дела и изучив условия договора, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для уменьшения начисленной ответчику договорной неустойки до 0,1 %, размер которой составляет 15 070 руб. 50 коп. и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.  

Данный размер не превышает размер штрафных санкций, обычно применяемых хозяйствующими субъектами в гражданском обороте при неисполнении гражданско- 

правовых обязательств.  

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки по договору начисленной на основании пункта 4.5.13 договора, которым определено, что арендатор обязан соблюдать правила работы магазина, установленные приложением № 4 к настоящему договору аренды.  

Как было указано выше, ы приложении № 4 к договору стороны отразили (пункт 1.2), что путем подписания договора аренды арендатор удостоверяет, что он ознакомлен с данными правилами и обязуется полностью их соблюдать.  

Условиями договора предусмотрено, что арендодатель вправе применить к арендатору следующие санкции - арендодатель вправе начислить, а арендатор обязан оплатить неустойку: в форме штрафа в размере 10% (десяти процентов) ежемесячной величины постоянной составляющей арендной платы, рассчитанной на основании пункта 5.2 настоящего договора, за каждый случай закрытия арендованного помещения (пункт 1.1 настоящего договора) в течение установленных часов работы магазина (пункт 3.1 приложения № 4 к договору) на срок свыше 1 (одного) часа в течение рабочего дня.  

Постольку магазин ответчика был закрыт и не работал, истец произвел расчет штрафа в размере 10% (десяти процентов) ежемесячной величины постоянной составляющей арендной платы по договору, сумма которого за период с 01.12.2024 по 24.01.2025 составила 234 339 руб.  

Поскольку указанный размер штрафа значительно превышает размер арендной платы, которую бы мог получить истец, суд полагает, что в данном случае предъявленная к взысканию сумма штрафов не соответствует принципу компенсационного характера санкций в гражданском праве, несоразмерна последствиям нарушения обязательства.  

Исходя из необходимости соблюдения баланса интересов сторон, размер подлежащей взысканию суммы штрафа, как суммы компенсационного характера, должен соотноситься с нарушенным интересом и размером компенсаций в иных, аналогичных случаях.  

В связи с чем, суд полагает необходимым снизить размер штрафа в 4 раза, определив его в сумме 58 584 руб. 75 коп., по убеждению суда указанный размер, достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав арендодателя, соответствует принципам добросовестности, разумности и справедливости и не приведет к чрезмерному, избыточному ограничению имущественных прав и интересов истца.  

В силу этого, исследовав и оценив обстоятельства по делу, руководствуясь положениями действующего законодательства, с учетом баланса интересов сторон, суд исковые требования частично, снижая в соответствии со статьей 333 ГК РФ.  

В главе 9 АПК РФ определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах, которые состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).  

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» разъяснено, что при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.  

В соответствии с абзацем 3 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)», если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ) положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению.  

Поскольку частичное удовлетворение исковых требований обусловлено применением к размеру заявленных ИП ФИО1 исковых требований положений 333 ГК РФ, судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в полном размере.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) основной долг по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2023 № ШЕ/23-070 в сумме 185 085 руб., неустойку за нарушение сроков оплаты в сумме 15 070 руб. 50 коп., неустойку согласно пункту 4.5.13 договора в сумме 58 584 руб. 75 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 27 478 руб.  

В удовлетворении требований в остальной части – отказать. 

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.  

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объеме) постановления судом апелляционной инстанции.  

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.  

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.  

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.  

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  

Судья Е.В. Кулаева