АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-9223/2021

г. Ставрополь

05 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2025 года

 Мотивированное решение изготовлено 05 марта 2025 года 

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой О.Н., рассмотрев в судебном заседании 

исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Ставсервис», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, учредитель ООО «Ставсервис» ФИО1, г. Ставрополь, Комитет градостроительства администрации города Ставрополя, о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Ставсервис» на объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 26:12:022601:319,  

исковое заявление Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Ставсервис», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, об обязании общества с ограниченной ответственностью «Ставсервис» за свой счет осуществить снос объектов незавершенного строительства,  

при участии в судебном заседании представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО2 по доверенности от 26.09.2023, представителя Комитета градостроительства администрации города Ставрополя ФИО3 по доверенности от 05.09.2023, представителей ответчика ФИО4, ФИО5 по доверенности от 07.07.2021, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, 

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – Комитет по управлению имуществом) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ставсервис» (далее – ООО «Ставсервис», общество) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Ставсервис» на объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 26:12:022601:319.

В рамках дела № А63-11408/2021 рассматривалось исковое заявление Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (далее – Комитет градостроительства) к ООО «Ставсервис» об обязании общества за свой счет осуществить снос:

- объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 26:12:022601:320 на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу: 

<

...>;

- объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу: 

<

...>

- объекта незавершённого строительства примерными наружными 8,89 м. * 8,98 м на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу: 

<

...>

- объекта незавершённого строительства примерными наружными 8,52 м. * 9,03 м на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу: 

<

...>

- объекта незавершённого строительства примерными наружными 8,72 м. * 8,55 м на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу: 

<

...>

- в случае неисполнения ответчиком установленного решением суда обязательства о сносе объектов на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, по адресу: 

<

...> в тридцатидневный срок, в соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ставсервис» в пользу комитета градостроительства администрации города Ставрополя денежную сумму за каждый день неисполнения решения суда в размере 10 000 рублей в день (уточненные требования от 18.08.2022, т.6).

Определением от 12.10.2021 названные дела объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением номера дела № А63-9223/2021.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.2023 в удовлетворении исковых требований Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, Комитету градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, отказано. 

Постановлением Шестнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 27.04.2023 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.2023 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.08.2023 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023 по данному делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Определением от 08.09.2023 дело принято на новое рассмотрение, судебное заседание назначено на 22.01.2025.

Комитет по управлению имущества просил удовлетворить заявленные требования, указывая, что спорный объект с кадастровым номером 26:12:022601:319 не обладает признаками недвижимого имущества, разрешение на строительство не выдавалось, экспертное заключение, полученное по результатам судебной экспертизы по делу, не соответствует требованиям постановления Госстроя Российской Федерации от 21.08.2003 № 153 «О Своде правил «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Комитет градостроительства в обоснование заявленных требований указывал, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:022601:25 с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка» предоставлен в аренду обществу на основании договора от 18.12.2007 № 6337. В границах земельного участка поставлены на учет следующие объекты: объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:022601:320 (жилой дом блокированного типа) и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 со степенью готовности 8%. Комитет градостроительства разрешения на строительство комплекса индивидуальных жилых домов или жилых домов блокированного типа не выдавал. Земельный участок используется не по целевому назначению. Отсутствуют сведения о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая на наличие всей разрешительной документации на строительство объектов, отсутствие возражений со стороны Комитета градостроительства при изменении вида разрешенного использования земельного участка, заявлял о пропуске срока исковой давности.

В судебном заседании, проводимом 22.01.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд объявил перерыв до 05.02.2025. 

В судебном заседании 05.02.2025, суд в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» суд объявил перерыв до 19.02.2025.

Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте арбитражного суда http://www.stavropol.arbitr.ru. 

После перерыва судебное заседание продолжено в назначенное время при участии в судебном заседании представителей, принимавших участие до объявления перерыва.

До начала судебного заседания через информационную систему «Мой Арбитр» от Прокуратуры Ставропольского края поступило заявление о привлечении ее к участию в деле. 

В обоснование в заявлении указано, что предметом рассматриваемого спора является вопрос о легализации объекта, возведенного с нарушением градостроительного законодательства, что в данном случае напрямую затрагиваются права и законные интересы публично-правового образования, в связи с чем имеется необходимость вступления в дело прокурора с целью защиты публичных интересов.

В заявлении, поступившем 19.02.2025, в целях процессуальной экономии времени и недопущения затягивания судебного разбирательства Прокуратура Ставропольского края просила суд не рассматривать поданное ею ранее заявление, с указанием на рассмотрение вопроса о вступлении в дело при рассмотрении в суде апелляционной инстанции.

Суд, рассмотрев ходатайство Прокуратуры Ставропольского края об отзыве заявления о вступлении в дело, не привлекает к участию в рассмотрении дела Прокуратуру Ставропольского края. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела, принимая во внимание выводы, и исполняя указания Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенные в постановлении от 22.08.2023, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования Комитета по управлению имуществом и удовлетворении требований Комитета градостроительства на основании следующего.

Как установлено из материалов дела, постановлением администрации города Ставрополя от 31.12.2004 № 6459 обществу утвержден акт выбора земельного участка, согласовано место размещения комплекса индивидуальных жилых домов по адресу: 

<

...> в квартале 552, предоставлен в аренду земельный участок площадью 48 306 кв. м для проведения инженерных изысканий, проектирования и строительства. 

Земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> в квартале 552, в 2007 году поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 26:12:022601:25 площадью 48 306 кв. м, что подтверждается кадастровой выпиской от 02.08.2016 N 26/501/16-489160.

Между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор от 18.12.2007 № 6337 аренды земельного участка, согласно которому обществу в аренду передан земельный участок общей площадью 48 306 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> в квартале 552, с кадастровым номером 26:12:022601:25, государственная регистрация которого произведена 28.12.2007 за номером 26-26-12/097/2007-1813.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.06.2016 по делу № А63-8630/2016 договор аренды земельного участка от 18.12.2007 № 6337 в отношении участка площадью 48 306 кв. м с кадастровым номером 26:12:022601:25, расположенного по адресу: 

<

...> в квартале 552, заключенный с обществом, признан продленным на неопределенный срок.

Постановлением администрации города Ставрополя от 05.09.2018 № 1806 изменен вид разрешенного использования названного земельного участка с «для проведения проектно-изыскательских работ места размещения комплекса индивидуальных жилых домов» на использование «блокированная жилая застройка».

В пределах земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25, расположенного по адресу: 

<

...> в квартале 552, находятся объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:022601:320 и 26:12:022601:319.

Объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:022601:320 - жилой дом блокированного типа, площадью 68,1 кв. м, принадлежит на праве собственности обществу (запись о государственной регистрации права от 08.10.2018 № 26:12:022601:320-26/001/2018-1).

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 со степенью готовности - 8% площадью застройки 61,6 кв. м принадлежит на праве собственности обществу (запись о государственной регистрации права от 03.08.2017 № 26:12:022601:319-26/001/2017-1).

В ходе обследования названного земельного участка специалистами отдела муниципального земельного контроля комитета по управлению имуществом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 расположен капитальный объект ориентировочной площадью 75,6 кв. м, имеющий признаки хозяйственного объекта, который на момент обследования не использовался, а также 2 фундамента в разрушенном состоянии ориентировочной площадью 63,9 кв. м и 73,9 кв. м. По результатам обследования составлен акт от 13.04.2021.

Указывая на то, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 возведен без разрешения на строительство и не соответствует признакам объекта недвижимого имущества, Комитет по управлению имуществом обратился в суд с требованием о признании отсутствующим права собственности общества на данный объект.

Комитет градостроительства, указывая, что администрацией города Ставрополя разрешения на строительство комплекса индивидуальных жилых домов или жилых домов блокированного типа на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 не выдавались, а строения являются самовольными постройками, также обратился в суд с требованием о сносе 5 объектов незавершенного строительства.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 2 указанного Обзора).

Аналогичные признаки самовольной постройки отражены в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума от 12.12.2023 № 44).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки (продавать, дарить и т.д.), которые будут считаться ничтожными и, соответственно, не порождать никаких юридических последствий; лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой, заключать сделки; самовольное строение не является недвижимым имуществом и, соответственно, не подлежит регистрации в учреждениях юстиции.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051).

Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу разъяснений пункта 12 постановления Пленума от 12.12.2023 № 44 с иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами (статья 72 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство.

В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения поселения относится осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. Следовательно, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет уполномоченный орган местного самоуправления.

Наличие у администрации полномочий по осуществлению земельного контроля за использованием земельных участков не влечет перераспределения обязанностей по доказыванию обстоятельств, обосновывающих исковые требования.

Согласно пункт 13 постановления Пленума от 12.12.2023 № 44 ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

При отсутствии сведений о таких лицах ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка. При этом, если земельный участок передан во временное владение и (или) пользование (например, по договору аренды или безвозмездного пользования), ответчиком по иску о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки будет являться лицо, во владении и (или) пользовании которого находится такой земельный участок, если не будет установлено, что самовольная постройка возведена (создана) до возникновения прав владения и (или) пользования земельным участком у этого лица.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

При этом разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В Федеральном законе от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» содержатся Требования о необходимости получения разрешения на строительство, которые устанавливают, что разрешение на строительство - это основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов - требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения вреда окружающей природной среде.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, которые будут произведены без получения разрешения, представляют собой самовольное строительство, то есть устанавливают факт самовольной постройки.

В силу пункта 9 Обзора судебной практики от 16.11.2022, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса).

Истец в обоснование наличия разрешительной документации ссылался на выданное разрешение на строительство комплекса индивидуальных жилых домов № RU 26309000-1/689, указывая, что его оригинал предоставлялся на обозрение суду при рассмотрении дела № А63-8630/2016.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на то, что в деле № А63-8630/2016 не указана информация, содержащаяся в разрешении на строительство: срок действия разрешения, сведения о проектной документации, проектные характеристики объекта капитального строительства (наименование, вид, назначение объекта, площадь застройки, площадь, количество этажей). Таким образом, в рамках дела № А63-8630/2016 не установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для данного дела, позволяющие идентифицировать объекты, на которые выдано разрешение на строительство.

При этом, как указано в постановлении, разрешение на строительство должно быть у застройщика для проведения строительных работ. При отсутствии соответствующего разрешения у застройщика, необходимо истребовать у компетентного органа информацию о соответствующем разрешении на строительство № RU 26309000-1/689.

При новом рассмотрении заявленных требований ответчик разрешение на строительство комплекса индивидуальных жилых домов не представил. В судебном заседании поддерживал доводы, ссылаясь на представление оригинала разрешения RU 26309000-1/689 в рамках дела № А63-8630/2016. При этом указывал, что вопросов по наличию разрешительной документации при изменении вида разрешенного использования земельного участка в 2018 году у Комитета градостроительства не возникало.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции в ходе рассмотрения настоящего дела судом у Комитета градостроительства были истребованы сведения о выданных ООО «Ставсервис» разрешениях на строительство спорных объектов.

В судебных заседаниях представитель Комитета градостроительства пояснял, что разрешение на строительство № RU 26309000-1/689 имеющееся в копии в книге учета Комитета не значится, под указанным номером разрешение выдано иному лицу для строительства объектов на ином земельном участке.

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство объектов недвижимости на предоставленном земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка и соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил. 

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом (арендатор) 18.12.2007 был заключен договор аренды земельного участка № 6337, согласно которому обществу на праве аренды передан земельный участок общей площадью 48 306 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> в квартале 552, с кадастровым номером 26:12:022601:25, государственная регистрация которого произведена 28.12.2007 за номером 26-26-12/097/2007-1813.

Согласно названному договору аренды от 18.12.2007 земельный участок, на котором расположены постройки, предоставлен обществу в аренду для проведения проектно-изыскательских работ места размещения комплекса индивидуальных жилых домов.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.2016 по делу № А63-8630/2016 договор от 18.12.2007 № 6337 аренды земельного участка признан возобновленным на неопределенный срок. 

В ЕГРН внесена соответствующая запись от 18.03.2019 с номером регистрации 26:12:022601:25-26/001/2019-3. 

На основании постановления администрации города Ставрополя от 05.09.2018 № 1806 изменен вид разрешенного использования названного земельного участка с «для проведения проектно-изыскательских работ места размещения комплекса индивидуальных жилых домов» на использование «блокированная жилая застройка».

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.05.2023 по делу № А63-17821/2021 суд возложил обязанность на компетентные органы подготовить, подписать и направить в адрес ООО «Ставсервис» для подписания 3 экземпляра проекта договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:022601:25. 

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023, вступившем в законную силу, решение суда по делу № А63-17821/2021 отменено, в удовлетворении требований ООО «Ставсерис» отказано.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Более того, использование земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Из проведенного анализа условий договора аренды 18.12.2007 № 6337 не следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:022601:25 предоставлялся ответчику для цели строительства, в частности, для возведения спорных объектов. 

При новом рассмотрении иных доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка именно для цели строительства спорных объектов в установленном законом порядке ответчиком не представлено. 

Соответствующая окончательная проектная документация и документация о точной застройке участка с указанием количества проектируемых жилых домов и некоммерческой застройки суду не представлена. Представленные ответчиком документы о соблюдении порядка согласования земельной и проектной документации с компетентными органами до получения разрешения на строительство имеют противоречия в данных о количестве проектируемых домов, конфигурации застройки. Посадка спорных объектов на земельном участке не соответствует представленным планам застройки.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также отсутствие в представленной в материалы дела копии разрешения на строительство № RU 26309000-1/689 информации о сроке действия разрешения, сведений о проектной документации, проектных характеристиках объекта капитального строительства (наименование, вид, назначение объекта, площадь застройки, площадь, количество этажей), объяснения Комитета градостроительства об отсутствии подлинника разрешения и вообще данных о выдаче подобного разрешения ответчику, суд критически относится к представленному документу в копии и не признает его надлежавшим доказательством выдачи разрешения на строительство (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

В судебном заседании представитель Комитета градостроительства подтвердил отсутствие воли собственника имущества для использования ответчиком земельного участка с целью возведения на нем спорных построек. 

Материалы настоящего дела не содержат доказательств, позволяющих прийти к выводу о представлении земельного участка для возведения спорных объектов.

Также судом установлено, что в настоящее время право аренды земельного участка под спорными объектами у ответчика отсутствует.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

С этой целью суд судом при первоначальном рассмотрении дела была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО Экспертному центру «ГлавЭксперт», г. Ессентуки для разрешения вопросов: 

1) Являются ли оконченными фундаментные работы, произведенные при создании объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, по адресу: 

<

...> в квартале 552:

-объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,8 х 8,53 м степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,99 х 9 м степенью готовности 8 %,

-объект незавершенного строительства размерами 1,94 х 8,5 м степенью готовности 8%, 

2) Являются ли спорные объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, по адресу: 

<

...> в квартале 552: объектами капитального строительства, прочно связанными с землей, и возможно ли перемещение данных объектов без несоразмерного ущерба для их целевого назначения? Установить по каким признакам спорные объекты является или не являются объектами капитального строительства.

-объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,8 х 8,53 м степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,99 х 9 м степенью готовности 8 %,

-объект незавершенного строительства размерами 1,94 х 8,5 м степенью готовности 8%,

3) Соответствуют ли проектной документации на застройку земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25 следующие объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, по адресу: 

<

...> в квартале 552:

-объект капитального строительства – жилой дом блокированного типа с кадастровым номером 26:12:022601:320,

-объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,8 х 8,53 м степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,99 х 9 м степенью готовности 8 %,

-объект незавершенного строительства размерами 1,94 х 8,5 м степенью готовности 8%,

4) Соответствуют ли строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, градостроительным нормативам, требованиям норм пожарной безопасности, не создают угрозу жизни и здоровью граждан следующие объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, по адресу: 

<

...> в квартале 552.

 -объект капитального строительства – жилой дом блокированного типа с кадастровым номером 26:12:022601:320,

-объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,8 х 8,53 м степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,99 х 9 м степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 1,94 х 8,5 м степенью готовности 8%,

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение от 10.05.2022 № 2-15А/22.

Из представленного заключения следует, что объекты капитального строительства – жилой дом блокированного типа с кадастровым номером 26:12:022601:319, объекты незавершенного строительства габаритными размерами 8,89м х 8,98м и 8,52м х 9,03м имеют степень готовности 11%, являются объектами капитального строительства, прочно связанными с землей, перемещение данных объектов без соразмерного ущерба для их целевого назначения невозможно, указанные объекты являются капитальными.

Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 26:12:022601:320, 26:12:022601:319 не соответствуют проектной документации на застройку земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25. Объект с кадастровым номером 26:12:022601:319 не соответствует проектной документации на застройку земельного участка в части месторасположения за пределами линии застройки. Объекты незавершенного строительства с габаритными размерами 8,89м х 8,98м и 8,52м х 9,03м соответствуют проектной документации.

Объект незавершенного строительства с габаритными размерами 8,72м х 8,55 имеет степень готовности 4%, является объектом капитального строительства, не соответствует проектной документации.

При ответе на четвертый вопрос судебной экспертизы имеются противоречивые выводы. Эксперт установил ряд несоответствий объектов, в частности, которые он не указал каким образом можно устранить. Относительно объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:022601:320 помимо ряда несоответствий, которые имеют варианты устранения, эксперт установил, что фундаментные блоки под поперечные несущие стены уложены под уклоном (СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»), также эксперт указал, что использование строения по назначению в качестве блокированного жилого дома без устранения несоответствий санитарным нормам и правилам невозможно. При этом эксперт отметил, что объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает. Объект незавершенного строительства - фундамент с максимальными габаритными размерами 8,72 м х 8,55 м выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25, фундаментные блоки не объединены в единую целостную пространственную конструкцию, вертикальные швы между фундаментными блоками не заделаны.

При новом рассмотрении дела ввиду указания суда кассационной инстанции на наличие противоречий в заключении эксперта ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. 

На разрешение экспертам истец просил поставить следующие вопросы: 

1) Является ли объектами капитального строительства следующие объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, по адресу: 

<

...> в квартале 552:

-объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,8 х 8,53 м степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,99 х 9 м степенью готовности 8 %,

-объект незавершенного строительства размерами 1,94 х 8,5 м степенью готовности 8%, 

2) Являются ли прочно связанными с землей, и возможно ли их перемещение без нанесения несоразмерного ущерба назначению следующие объекты незавершённого строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, по адресу: 

<

...> в квартале 552:

-объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,8 х 8,53 м степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,99 х 9 м степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 1,94 х 8,5 м степенью готовности 8%,

3) Соответствуют ли проектной документации на застройку земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25 следующие объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, по адресу: 

<

...> в квартале 552:

-объект капитального строительства – жилой дом блокированного типа с кадастровым номером 26:12:022601:320,

-объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,8 х 8,53 м степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,99 х 9 м степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 1,94 х 8,5 м степенью готовности 8%,

4) Соответствуют ли строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, градостроительным нормативам, требованиям норм пожарной безопасности, не создают угрозу жизни и здоровью граждан следующие объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, по адресу: 

<

...> в квартале 552:

 -объект капитального строительства – жилой дом блокированного типа с кадастровым номером 26:12:022601:320,

-объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,8 х 8,53 м степенью готовности 8%,

-объект незавершенного строительства размерами 8,99 х 9 м степенью готовности 8 %,

-объект незавершенного строительства размерами 1,94 х 8,5 м степенью готовности 8%.

При выявлении несоответствий указать возможность и способы устранения несоответствий требованиям нормам и правилам. 

В целях рассмотрения вопроса о целесообразности назначения судебной экспертизы в судебное заседание 16.10.2024 был приглашен эксперт ООО Экспертного центра «ГлавЭксперт» ФИО6 для дачи пояснений по 4 вопросу судебной экспертизы.

Как пояснил эксперт в судебном заседании объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:320 в том виде, в котором он находился на момент осмотра, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Вместе с тем объект имеет нарушения, препятствовавшие вводу его в эксплуатацию устранение которых возможно в процессе завершении строительства.

На вопрос суда обладает ли объект со степенью готовности 4% признаками объекта недвижимости, эксперт указал на наличие фундамента позволяющего его отнести к капитальным.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство о назначении по делу экспертизы, принимая во внимание пояснения эксперта, учитывая, что объекты в период рассмотрения спора не претерпевали изменений, а также учитывая иные установленные по делу обстоятельства -об отсутствии разрешения на строительство, а также отсутствие прав на земельный участок, считает, что проведение повторной экспертизы в рамках рассматриваемого дела является нецелесообразным и повлечет за собой необоснованное затягивание рассмотрения спора, в связи с чем отказывает в удовлетворении ходатайства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что фактически спорные объекты недвижимости возведены без получения на это разрешения и на земельном участке, находящемся в аренде у общества, с нарушением воли собственника земельного участка на размещение спорных объектов ответчиком.

В ходе рассмотрения дела установлено, что в настоящий момент спорные объекты с кадастровыми номерами 26:12:022601:319, 26:12:022601:320, объекты незавершенного строительства размерами 8,8 х 8,53 м и 8,99 х 9 м обладают всеми признаками недвижимого имущества – являются объектами капитального строительства, возведенными на земельном участке с нарушением условий договора аренды от 18.12.2007 № 6337.

Другие условия, необходимые для сохранения самовольной постройки, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорные объекты с кадастровыми номерами 26:12:022601:319, 26:12:022601:320, объекты незавершенного строительства размерами 8,8 х 8,53 м и 8,99 х 9 м, имеют признаки самовольной постройки.

Согласно части 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Как указано в пункте 25 постановления Пленума от 12.12.2023 № 44, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

ООО «Ставсервис» было заявлено о пропуске истцами срока исковой давности для обращения в суд с рассматриваемыми исками и применении последствий пропуска срока исковой давности. 

В обоснование указано, что о существовании спорных объектов недвижимости истцам было известно в течение длительного времени.

В судебном заседании 19.02.2025 представитель ответчика уточнил, что срок давности следует исчислять с момента вынесения Арбитражным судом Ставропольского края решения по делу № А63-8630/2016, т.е. с 29.06.2016.

Представители истцов возражали против исчисления срока с указанной даты, считая, что при рассмотрении дела № А63-8630/2016 вопрос о законности возведения спорных построек судом не исследовался.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как установлено судом, объекты признанные самовольными возведены на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, по адресу: 

<

...> в квартале 552.

Данный земельный участок находится в муниципальной собственности Администрации г. Ставрополя.

В соответствии со статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, могут требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума № 44, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» сформулирована правовая позиция, согласно которой иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что находящийся в публичной собственности земельный участок с 26:12:022601:25 не предоставлялся для целей строительства спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу, что данный земельный участок не выбывал из владения муниципального образования, в связи с чем на требования истцов в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не распространяется. 

Доводы ответчика об исчислении срока давности с 29.06.2016, подлежат отклонению, поскольку в рамках дела № А63-8630/2016 рассматривались требования общества о продлении срока договора аренды земельного участка от 18.12.2007 № 6337 на неопределенный срок, требования о законности построек не было предметом рассмотрения, выводы судами по данному факту не делались.

Для обращения с требованиями в рамках данного спора основанием для обращения Комитета градостроительства послужило уведомление Комитета по управлению имуществом от 08.07.2021 № 13 о проведении обследования земельного участка и выявления факта самовольности возведения спорных объектов, а заявление подано в суд 22.07.2021.

Комитет по управлению имуществом, обращаясь с заявлением, также руководствовался актом проведенного обследования земельного участка от 13.04.2021, а исковое заявление о признании права отсутствующим зарегистрировано судом 15.06.2021. 

При таких обстоятельствах, оснований для отказа Комитету градостроительства в требовании о сносе спорных объектов с кадастровыми номерами 26:12:022601:319, 26:12:022601:320, объектов незавершенного строительства размерами 8,8 х 8,53 м и 8,99 х 9 м, у суда не имеется.

Принимая во внимание, что материалам дела подтверждено наличие в отношении спорных объектов признаков самовольной постройки суд находит представленные в материалы дела документы достаточными для удовлетворения требований Комитета градостроительства о сносе указанных строений.

В части требования Комитета градостроительства о признании самовольной постройки и сносе одного из объектов с параметрами 8,72 х 8,55, процент готовности объекта 4%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, по адресу: 

<

...> в квартале 552, суд отказывает в удовлетворении требований по следующим основаниям. 

Как указано в заключении эксперта от 10.05.2022 № 2-15А/22, указанный объект, является объектом незавершенного строительства, имеет степень готовности 4%, фундаментные работы не являются оконченными. Данный объект не соответствует проектной документации на застройку земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25, часть объекта выходит за границы земельного участка. Рассматриваемый объект не обеспечивает возможность определить его соответствие санитарным нормам и правилам, представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

В заседании эксперт на вопрос суда обладает ли объект со степенью готовности 4% признаками объекта недвижимости, указал суду на наличие признаков, позволяющих идентифицировать фундамент объекта и отнести его к капитальным строениям.

Согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда.

В силу пункта 29 постановления № 10/22 положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом.

По смыслу приведенной правовой нормы самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2016 № 18-КГ16-61).

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно пункту 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Наличие у объектов признаков капитальности (фундамента, части фундамента) само по себе не означает наличие условий, названных в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, является ли объект недвижимым имуществом, отвечающим признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09).

При проведении экспертизы было установлено, что фундаментные работы у указанного спорного объекта не окончены. Вместе с тем, наличие фундамента само по себе не является достаточным для квалификации объекта как недвижимой вещи. Так же суд при формировании данного вывода исследовал фото объекта, представленные Комитетам по результатам осмотра, а также сделанные в ходе проведения экспертизы. 

Таким образом, поскольку экспертами в ходе проведения экспертизы установлено отсутствие у объекта незавершенного строительства (размер на плане 8,3 х 8,72 х 8,55 х 8,57) степенью готовности 4%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, по адресу: 

<

...> в квартале 552, завершенного первого цикла работ (фундаментные работы), и отсутствии признаков объекта недвижимого имущества, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации о сносе постройки к спорному объекту не применимы. 

Выводы эксперта участвующими в деле лицами не оспорены.

Подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике (определения Верховного Суда Российской Федерации от 09.07.2015 № 308-ЭС15-7273, от 21.07.2015 № 304-ЭС15-7659).

У истца имеется иной способ защиты нарушенного с целью освобождения принадлежащего ему земельного участка от строительных материалов. 

Как следует из пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, принимая решение о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, суд указывает срок для его исполнения.

Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характеристик самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 206 ГПК РФ, часть 1 статьи 174 АПК РФ).

С учетом обстоятельств дела, характеристик строений, проведения необходимых для исполнения решения суда мероприятий, суд приходит к выводу об установлении трехмесячного срока для сноса спорных строений с момента вступления решения в законную силу. 

Относительно требования Комитета градостроительства о взыскании с ответчика в случае неисполнения решения суда суммы в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта, суд отмечает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20.03.2008 № 153- О-О следует, что согласно частям 1 и 2 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации; неисполнение постановления суда, а равно иное проявление неуважения к суду влекут ответственность, предусмотренную федеральным законом.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, исполнение судебного решения по смыслу части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации следует рассматривать как элемент судебной защиты; соответственно, защита нарушенных прав не может быть признана действенной, если судебный акт не исполняется (Постановления от 30.07.2001 № 13-П, от 15.01.2002 № 1-П, от 14.05.2003 № 8-П, от 14.07.2005 № 8-П, от 12.07.2007 № 10-П, от 26.02.2010 № 4-П и от 14.05.2012 № 11-П).

Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную названным Кодексом и другими федеральными законами (часть 2 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 28 - 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Пленум № 7) на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы (например, за первую неделю неисполнения одна сумма, за вторую - сумма в большем размере и т.д.).

Суд определяет момент, с которого соответствующие денежные средства подлежат начислению.

Так, возможно начисление денежных средств с момента вступления решения в законную силу либо по истечении определенного судом срока, который необходим для добровольного исполнения судебного акта (часть 2 статьи 174 АПК РФ).

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Если истец не требовал присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта и, следовательно, суд их не присудил, а судебное решение по существу спора не исполняется, взыскатель вправе обратиться с заявлением в суд, принявший упомянутое решение, о взыскании денежных средств за неисполнение судебного акта.

Как следует из пункта 32 Постановления № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Таким образом, действующее законодательство, исходя из вышеуказанных разъяснений, позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта.

Из разъяснений высшей судебной инстанции следует, что размер ответственности должен быть обременительным для должника, стимулирующим к исполнению решения незамедлительно с момента объявления резолютивной части судебного акта о присуждении неустойки. Установление щадящего размера ответственности позволит неисправному должнику и в дальнейшем избегать исполнения решения, что противоречит самому смыслу нормы о присуждении неустойки. Ответственность в посильном для должника размере может явиться основанием для формирования у него ложного мнения о возможности неисполнения вступившего в законную силу судебного акта вообще либо неограниченно длительное время.

Приняв во внимание степень неблагоприятных последствий в случае применения неустойки для ответчика, суд приходит к выводу, что заявленный истцом размер судебной неустойки направлен на недопустимость извлечения ответчиком выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, в то же время не соответствует принципу справедливости и соразмерности, с учетом заявленного размера 10 000 рублей, суд усматривает ее карательный характер, что недопустимо.  

С учетом изложенного, суд полагает заявленные требования в данной части подлежащими частичному удовлетворению. 

Исходя из принципов справедливости и соразмерности, разъяснений Верховного суда Российской Федерации, сформировавшейся судебной практики о взыскании судебной неустойки по схожей категории споров, суд полагает возможным снизить размер судебной неустойки до 1 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта, с момента вынесения настоящего решения до дня фактического исполнения настоящего решения.

В остальной части суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

Согласно части 7 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее - Закон № 218), государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

В силу части 1 статьи 8 Закона № 218 в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (часть 2 статьи 8 Закона № 218).

Сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование на основании пункта 7 части 4 статьи 8 Закона № 218, также отнесены к основным сведениям об объекте недвижимого имущества, подлежащим внесению в кадастр недвижимости.

Частью 1 статьи 14 Закона № 218 предусмотрено, что государственный кадастровый учет осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 2 части 5 статьи 14 Закона № 218 государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, с приложением документов, являющихся основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных частью 2 статьи 14 названного закона.

Государственный кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав, в том числе государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляется по заявлению собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (пункт 4 части 1 статьи 15 Закона № 218).

Согласно пункту 23 постановления Пленумов № 10/22, в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В связи с изложенным, настоящее решение служит основанием для внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности и снятии с кадастрового учета в отношении объектов с кадастровыми номерами 26:12:022601:320, 26:12:022601:319. 

Рассмотрев требования Комитета по управлению недвижимым имуществом о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Ставсервис» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 26:12:022601:319, суд отказывает в удовлетворении требований, поскольку иски о сносе самовольной постройки и о признании права отсутствующим следует считать взаимоисключающими.

В каждом случае, когда право ответчика на объект, признанный недвижимой вещью, зарегистрировано, надлежащим способом защиты права истца является только один из этих исков в зависимости от избранных истцом оснований: незаконность создания - иск о сносе самовольной постройки; отсутствие физических признаков недвижимости - иск о признании права отсутствующим.

По смыслу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 29 постановления от 29.04.2010 № 10/22, рассматривая иск о признании спорных объектов самовольными постройками и/или сносе данных объектов, для применения данного способа защиты суды, прежде всего, должны установить наличие у спорных объектов признаков недвижимого имущества, и только в таком случае разрешить спор по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае невозможности отнесения спорных построек к недвижимому имуществу, оспаривание зарегистрированных прав на них должно осуществляться посредством требования о признании зарегистрированного права отсутствующим, которое и подлежит рассмотрению с применением пункта 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22.

Суд при вынесении решения по требованию Комитета по управлению муниципальным имуществом учитывает, что права истца восстановлены путем удовлетворения иска Комитета градостроительства о сносе объекта незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 26:12:022601:319, что влечет за собой исключение записей о нем из ЕГРН.     

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины, судебные расходы по оплате экспертизы относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, отказать.

Исковые требования Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Ставсервис», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в трехмесячный срок с момента вступления решения в законную силу своими силами и за свой счет осуществить снос: 

- объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 26:12:022601:320 на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу: 

<

...>;

- объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу: 

<

...>

- объекта незавершённого строительства примерными наружными 8,89 м. * 8,98 м на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу: 

<

...>

- объекта незавершённого строительства примерными наружными 8,52 м. * 9,03 м на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу: 

<

...>.

В остальной части заявленных требований Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, отказать.

В случае неисполнения обществом с ограниченной ответственностью «Ставсервис», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, решения суда в установленный срок, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ставсервис», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта до даты его фактического исполнения.

Настоящее решение служит основанием для внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности и снятии с кадастрового учета в отношении объектов с кадастровыми номерами 26:12:022601:320, 26:12:022601:319. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ставсервис», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в доход федерального бюджета 24 000 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.А. Керимова