Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-151438/24-23-980

07 ноября 2024 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 07 ноября 2024 года.

 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Манджиевым А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ООО «МСС»

о взыскании задолженности в размере 74 753 317 руб. 26 коп., пени в размере 4 581 812 руб. 20 коп.,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 22.12.2023г.),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 02.09.2024г.), 

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «МСС» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 74 753 317 руб. 26 коп., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы, а также предусмотренной договором пени в размере 4 581 812 руб. 20 коп.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом в лице правопредшественника – Департамента земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и Фондом «Международная спортивная академия Владислава Третьяка» (некоммерческая организация) (арендатор) заключен договор аренды № М-08-018692 от 18.07.2002, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить земельный участок, имеющий адресные ориентиры: 

<

...>, площадью 87 008 кв.м. для целей проектирования и строительства спортивно-культурно-оздоровительного и торгово-развлекательного комплекса.

На основании дополнительного соглашения от 04.12.2012 права и обязанности арендатора с 03.12.2012 перешли к ООО «МСС».

Факт нахождения земельного участка во владении и пользовании арендатора не оспаривается сторонами.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 25.12.2017 установлен срок действия договора до 31.12.2021, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер и порядок внесения арендной платы определены в разделе 3 договора.

Согласно п. 3.1 договора расчетным периодом является квартал.

В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата подлежит внесению не позднее пятого числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Порядок изменения размера арендной платы согласован в п. 3.4 договора.

В соответствии с пунктом 4.6 раздела 4 «Особые условия договора» в редакции дополнительного соглашения от 25.12.2017, арендатор обязуется осуществить проектирование и строительство спортивно-культурно-оздоровительного и торгово-развлекательного комплекса в срок до 31.12.2021.

При этом, пунктом п. 4.7 раздела 4 «Особые условия договора» в редакции дополнительного соглашения от 25.12.2017 стороны установили, что арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока строительства или сдачи объекта в эксплуатацию до даты фактической сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке в соответствии с постановлением правительства Москвы от 11.09.2007 № 793-ПП.

В связи с истечением срока строительства (п. 4.6 договора) истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 21.03.2022 № 33-6- 107363/22-(0)-1 об изменении исходных данных для расчета арендной платы по договору аренды, согласно которому ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости с 01.01.2022 – 6 %, с 01.07.2022 – 12 %, с 01.01.2023 – 24 %.

Согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию от 12.05.2022 № 77- 159000-010760-2022 и от 27.01.2023 № 77-08-011258-2023 строительство спортивно-оздоровительного и культурно-развлекательного комплекса завершено с нарушением срока, установленного п. 4.6 договора.

Как указывает истец, ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с 01.01.2022 по 31.12.2022, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 74 753 317 руб. 26 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия, исх. № 33-6-38077/23-(0)-1 от 27.01.2023, оставлена последним без удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Исходя из позиции пункта 19 постановления Пленума № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 66 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым.

Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому арендная плата по данному договору является регулируемой, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии со статьей 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», порядок определения размера арендной платы за земельные участки, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Ставки арендной платы за землю в городе Москве, утверждены постановлением Правительства города Москвы № 273-ПП от 25.04.2006 «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Постановлением Правительства Москвы № 793-ПП на Департамент земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник истца) была возложена обязанность предусматривать в договорах аренды земельных участков условие об увеличении арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Постановлением Правительства города Москвы от 05.11.2019 № 1439-ПП (пункт 1) постановление Правительства Москвы № 793-ПП признано утратившим силу.

Поскольку размер арендной платы по договору регулируется нормативными актами Правительства города Москвы, после вступления в силу постановления от 05.11.2019 № 1439-ПП условие пункта 4.7 договора при расчете арендной платы по спорному договору применению не подлежит.

Исходя из того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Таким образом, после утраты законной силы постановления Правительства Москвы № 793-ПП в силу нормативного характера регулирования арендной платы размер арендной платы за спорный период подлежал исчислению исходя из 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка.

Истцом в материалы дела представлен информационный расчет за спорный период по ставке 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в год, в соответствии с которым размер задолженности составляет 1 704 529 руб. 81 коп.

Расчет судом проверен и признан верным.

Поскольку ответчик не представил доказательств внесения предусмотренных договором аренды платежей за указанный период в полном объеме, требование истца о взыскании долга в установленном судом размере 1 704 529 руб. 81 коп., в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 22, 65 ЗК РФ, подлежит удовлетворению.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате платежей в установленный договором срок, истцом заявлено о взыскании с ответчика, в соответствии с  п. 7.2. договора в редакции п. 2.2 приложения № 1 к дополнительному соглашению от 25.12.2017 к договору, пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, начиная с 6 числа каждого месяца квартала по день уплаты включительно.

Согласно представленному расчету истца, размер пени за период с 06.07.2021 по 31.12.2022 составил 4 581 812 руб. 20 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Таким образом, указанные в п. 7.2 договора в редакции п. 2.2 приложения № 1 к дополнительному соглашению от 25.12.2017 к договору аренды пени суд рассматривает как меру ответственности за просрочку исполнения обязательства по уплате предусмотренных договором аренды платежей.

Изучив представленный истцом расчет неустойки, суд находит его ошибочным.

В соответствии с п. 1 ст. 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

Согласно пп. 2 п. 3 ст. 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона. К таким последствия относятся, в частности: не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 7 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория.

Поскольку в данном случае требования по оплате за период по 1 квартал 2022 года, включительно, возникли до введения моратория и ответчик не является лицом, на которое его действие не распространяется, неустойка не подлежит начислению по таким требованиям в период действия моратория.

Согласно представленному истцом информационному расчету с учетом действия моратория и размер арендной платы в установленном судом размере, размер пени составляет 375 819 руб. 91 коп. Расчет судом проверен и также признан верным.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты в установленный договором срок, заявленное истцом требование о взыскании пени в установленном судом размере 375 819 руб. 91 коп., с учетом применения установленного моратория, является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, оснований применения положений ст. 333 ГК РФ судом не установлено.

Государственная пошлина в размере 5 240 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 424, 606, 609, 614 ГК РФ, ст.ст. 22, 26, 65 ЗК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «МСС» (ИНН 

<

***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>) задолженность в размере 2 080 349 руб. 72 коп., из которой: сумма основного долга в размере 1 704 529 руб. 81 коп., пени в размере 375 819 руб. 91 коп.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО «МСС» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 240 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                    А.А. Гамулин