АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-7597/2022

г. Архангельск

14 октября 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 14 октября 2022 года.

 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Звездиной Л.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Короткой С.И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению акционерного общества «Нарьян-Марсейсморазведка» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 166700, Ненецкий автономный округ, 

<

...>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163069, 

<

...>) о признании незаконным решения, при участии в  заседании суда представителей:

от заявителя -  не явился, извещен,

от ответчика – ФИО1 (доверенность от 22.12.2020),

установил:

акционерное общество «Нарьян-Марсейсморазведка» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ответчик, Росреестр) о признании незаконным решения ответчика №  КУВД-001/2022-13234806/3 от 14 июля 2022 года об отказе в государственной регистрации права общества в отношении квартиры № 5 площадью 60,1 м2, имеющей кадастровый номер 83:00:000000:8733, расположенной по адресу: Ненецкий автономный округ, МО «Городское поселение «Рабочий поселок Искателей», 

<

...>. 

При этом заявитель просил обязать ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности общества в отношении указанной квартиры.

Предмет заявленного требования указан с учетом его уточнения обществом в ходе судебного  разбирательства, принятого судом в соответствии со  статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик заявленные требования не признал.

Поводом к оспариванию решения об отказе в государственной регистрации права послужили следующие фактические обстоятельства, установленные арбитражным судом при рассмотрении дела. 

Между открытым акционерным обществом «Нарьян-Марсейсморазведка» (далее – Участник-1) и обществом с ограниченной ответственностью «Арктика» (далее – Участник-2, ООО «Арктика»)  заключен договор от 10.03.1999,  согласно пункту 1.1. которого Участник-1 передает Участнику-2 в долевое строительство 14-квартирный жилой дом (в дальнейшем "здание") по адресу: пос. Факел, согласно акту приема-передачи приложения №1. 

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что долей Участника-1 в строительстве здания является уже построенная часть здания, долей Участника-2 –   объем работ до окончания строительства. В соответствии с пунктом 2.1. договора после окончания строительства здания доли между Участниками распределяются независимо от понесенных затрат следующим образом: Участнику-1 предоставляется: одна двухкомнатная квартира, одна трехкомнатная квартира (пункт 2.1.1. договора). Согласно пункту 3.2.2. Участник-2 обязуется передать Участнику-1 в течение 10 дней после ввода в эксплуатацию здания квартиры в соответствии с пунктом 2.1.1. договора. 

Актом приема-передачи объекта незавершенного строительства №1 от 12.03.1999 Участник-1 передал, а Участник-2 принял объект незавершенного строительства -                      14-квартирный жилой дом в пос. Факел, в долевое строительство. Согласно данному акту Участник-1 теряет право на объект незавершенного строительства: 14-квартирный жилой дом в пос. Факел до окончания строительства и в дальнейшем не будет претендовать на право собственности в отношении недвижимого имущества, за исключением 2-х квартир, на правах "Дольщика": одна 2-комнатная квартира № 5 общей площадью 59,88 кв.м;  одна 3-комнатная квартира № 2 общей площадью 80,51 кв.м. 

Согласно акту приема-передачи от 01.12.2000 ООО «Арктика» передало обществу квартиры № 2 и № 5 в 14-квартирном жилом доме по адресу: пр. Ленинградский, д. 4 (с приложенной справкой БТИ). Кроме этого, между заявителем и ООО «Арктика» подписан акт приемки-передачи основных средств №12 от 29.12.2000. На спорные квартиры  были оформлены технические паспорта от 09.01.2001.

Постановлением МО «Рабочий поселок Искателей» о передаче на баланс от 25.01.2001 №26 в муниципальную собственность принят 12-квартирный жилой дом, находящийся по адресу: 

<

...>, общей площадью 825.2 кв. м с 01.12.2000. 

Постановлением муниципального образования «Рабочий поселок Искателей» о принятии в собственность от 25.01.2001 № 26-А обществу было предписано принять в собственность две квартиры № 2 и № 5 общей площадью 193 м² в 14-квартирном жилом доме, находящимся по адресу: 

<

...>, на основании договора о долевом участии по финансированию строительства данного объекта от 10.03.1999 для использования жилой площади в качестве служебных жилых помещений.

В связи с принятием постановления от 25.01.2001 №26-А общество, будучи уверенным в надлежащей регистрации права собственности на квартиры, не обратилось с соответствующим заявлением в уполномоченный орган. При этом общество пользуется квартирами № 2 и № 5 с 2001г., несет бремя их содержания, оплачивая коммунальные платежи, уплачивая налоги,

В  2020 г. в процессе подготовки пакета документов для продажи упомянутых квартир заявителю стало известно, что в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации права собственности на эти квартиры, в связи с чем общество 30.11.2020 направило Росреестру документы для регистрации права собственности на квартиры. Однако 11.03.2021 заявителю было отказано в государственной регистрации права собственности по причине отсутствия в договоре от 10.03.1999 сведений о регистрации прав в органе технической инвентаризации в установленном порядке.

ООО «Арктика», осуществлявшее строительство многоквартирного жилого дома в рамках договора, прекратило деятельность юридического лица 06.07.2011 в связи с исключением из ЕГРЮЛ.

Общество 19.05.2021 обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации МО «Городское поселение «Рабочий поселок Искателей» о признании перехода права собственности на недвижимое имущество, а также к Росреестру с требованием об обязании зарегистрировать переход права собственности на спорные квартиры. Решением Арбитражного суда Архангельской области по месту нахождения постоянного судебного присутствия в г.Нарьян-Маре от 15.12.2021 по делу                              №А05П-347/2021 обществу было отказано в удовлетворении исковых требований. Данное решение постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022 оставлено без изменения.

31 марта 2022 года общество направило заявление в Росреестр о государственной регистрации права собственности на квартиру № 5, расположенную по адресу: АО Ненецкий, 

<

...>. К указанному заявлению был приложен пакет документов: договор от 10.03.1999,акт приема-передачи № 1 от 12.03.1999, постановление Администрации МО «Рабочий поселок Искателей» от 25.01.2001 №26-А, акт приема-передачи квартир № 2 и № 5 от 01.12.2000, судебные акты по делу № А05П-347/2021, иные документы.

13 апреля 2022 года Росреестр принял решение о приостановлении государственной регистрации на основании пункта  5 части 1 статьи  26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), направив в адрес заявителя уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-13234806/1. В данном уведомлении была указана причина приостановления: право собственности на объект не зарегистрировано за ООО «Арктика». В целях устранения причин приостановления заявителю было указано на право представления вступившего в законную силу решения суда о государственной регистрации права собственности на заявленный объект за заявителем.

14 июля 2022 года в связи с истечением срока приостановления и неустранением приведенной в уведомлении о приостановлении причины, препятствующей осуществлению государственной регистрации права, Росреестр принял решение, отраженное в уведомлении № КУВД-001/2022-13234806/3 от 14.07.2022, об отказе в государственной регистрации права общества в отношении квартиры № 5. В данном уведомлении Росреестр указал, что согласно сведениям ЕГРН право ООО «Арктика» на заявленный объект не зарегистрировано, что, в свою очередь, явилось основанием для приостановления государственной регистрации. В целях устранения причин приостановления заявитель не представил вступившее в законную силу решение суда о государственной регистрации права без обращения ООО «Арктика» и признания права собственности.

Не согласившись с решением об отказе, общество  обратилось в суд. В обоснование своих требований ссылается на то, что отсутствие в ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности лица, отчуждающего недвижимое имущество, не является препятствием для перехода права собственности на этот объект и соответствующей регистрации. Факт исполнения обществом и ООО «Арктика» обязательств по договору в полном объеме подтверждается материалами дела доказательствами. Оспариваемое решение об отказе нарушает права и интересы общества.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) для признания судом ненормативного правового акта незаконным необходимы два условия: несоответствие такого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ в ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов устанавливается, в том числе наличие или отсутствие предусмотренных указанным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении. К подобным основаниям, в частности, относится непредставление необходимых для государственной регистрации прав документов (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ необходимыми документами для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, подтверждающие наличие, возникновение, переход прав на такое имущество и совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. 

Поскольку  в силу части 1 статьи 14, статьи 18 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав носит заявительный характер, то для ее проведения необходимо обязательное предоставление заявлений сторонами соответствующего договора при государственной регистрации прав, возникающих на основании такой сделки (пункт 3 части 3 статьи  15).

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела и объяснений ответчика, запись о праве собственности ООО «Арктика» на квартиру в ЕГРН отсутствует, заявления и документы на государственную регистрацию прав указанного юридического лица на спорную квартиру ООО «Арктика» в Росреестр не подавало ни до передачи имущества в конце 2000 года, ни до даты прекращения его деятельности в 2011 году. Каких-либо документов, свидетельствующих о возникновении у ООО «Арктика» права собственности на квартиру,  о наличии необходимого в силу статьи 209 ГК РФ правомочия на распоряжение данным объектом посредством передачи его заявителю, ни у ответчика, ни у суда не имеется.

Из материалов дела и объяснений сторон также вытекает, что вопрос о правах ООО «Арктика» на спорную квартиру рассматривался арбитражным судом в рамках дела                 № А05П-347/2021. Указанные выше обстоятельства, связанные с отсутствием доказательств возникновения (наличия) у ООО «Арктика» прав на квартиру, были установлены судом по указанному делу и в силу статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего спора.

Следовательно, представленные заявителем в качестве оснований для государственной регистрации прав договор от 10.03.1999 и акт приема-передачи квартир от 01.12.2000 не подтверждали возникновение (наличие) прав на спорный объект ни у ООО «Арктика», ни у общества.

Таким образом, необходимые для государственной регистрации прав документы в Росреестре отсутствовали, обществом представлены не были.

Более того, согласно части 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом. В соответствии с требованиями части 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ обязательным и необходимым условием для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности на объект недвижимого имущества является регистрация такого права в ЕГРН за отчуждателем.

Согласно пункту 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», давшим разъяснение в  отношении сделок, подобным договору от 10.03.1999, на момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131, 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к обществу (что являлось правовой целью его обращения в Росреестр) была возможна исключительно при наличии в ЕГРН зарегистрированного права собственности отчуждателя ООО «Арктика» на данный объект.

Ссылка общества на пункт 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других  вещных прав» (далее - Постановление Пленумов № 10/22), а также на судебную практику, согласно которой суды делают вывод о том, что отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах отчуждателя на объект не является препятствием для перехода права собственности на него к приобретателю, является в данной ситуации необоснованной. 

Согласно пункту 62 Постановления Пленумов № 10/22 возложение на орган регистрации прав обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности возможно только в результате оспаривания решения об отказе, вынесенного исключительно по причине отсутствия второй стороны сделки. Если других препятствий для проведения регистрационных действий не имеется, суды удовлетворяют соответствующие требования о признании незаконным отказа и возложении на регистрирующий орган обязанности зарегистрировать переход прав на объект.

Оспариваемым  решением обществу отказано в государственной регистрации, в том числе по причине того, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах отчуждателя (ООО «Арктика») на квартиру. При этом, как подтверждается сложившейся судебной практикой, сформированной в результате применения пункта 62 Постановления Пленумов № 10/22 (в том числе, и приведенной обществом в возражениях от 27.09.2022), отсутствие в ЕГРН зарегистрированного права ликвидированного отчуждателя на объект не расценивается судами в качестве препятствия для государственной регистрации перехода такого права к приобретателю исключительно в случае документального (доказательственного) подтверждения возникновения (наличия) права собственности отчуждателя на указанный объект, а именно ранее возникших прав либо прав, возникших вне зависимости от государственной регистрации в силу закона. Если же доказательств возникновения (наличия) таких прав отчуждателя на объект не имеется, то отсутствие в ЕГРН записи о государственной регистрации прав данного субъекта является самостоятельным (дополнительным) основанием, препятствующим по пункту 62 Постановления Пленумов № 10/22 государственной регистрации перехода прав на объект к приобретателю 

Аналогичный вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.09.2021 по делу № А05-589/2021 (оставлено без изменения Определением Верховного Суда РФ от 29.11.2021 № 307-ЭС21-21922), в постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.06.2022 по делу № А05П-347/2021, иных судебных актах.

Таким образом, оспариваемое решение Росреестра является законным и обоснованным и не нарушает права и интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом суд отмечает, что общество не лишено возможности в целях легализации прав на спорную квартиру обратиться в суд с надлежащим исковым требованием, направленным на разрешение соответствующего спора, решение по которому в силу статей  14 и  58 Закона № 218-ФЗ, пункта 52 Постановления Пленумов № 10/22 будет являться самостоятельным основанием для осуществления в отношении квартиры регистрационных действий.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

отказать акционерному обществу «Нарьян-Марсейсморазведка» в удовлетворении заявления о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу № КУВД-001/2022-13234806/3 от 14 июля 2022 года об отказе в государственной регистрации права общества в отношении квартиры № 5 площадью 60,1 м2, имеющей кадастровый номер 83:00:000000:8733, расположенной по адресу: Ненецкий автономный округ, МО «Городское поселение «Рабочий поселок Искателей», 

<

...>. 

Оспариваемое решение проверено на соответствие нормам Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

Л.В. Звездина