АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А39-4653/2019

город Саранск05 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 05 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Бобкиной С.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Мостострой»

к  обществу с ограниченной ответственностью «Управление строительства», 

обществу с ограниченной ответственностью «Проминстрах»

о признании договора купли-продажи №6 от 18.03.2019 квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделок, 

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судебного пристава Отдела судебных приставов по Ленинскому району городского округа Саранск Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Мордовия ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «СДС-Управление строительства»,

при участии

от истца: ФИО3, представителя по доверенности от 06.05.2019 г., ФИО4, представителя по доверенности от 22.01.2020 г.,

от ООО «Управление строительства»: ФИО5, представителя по доверенности от 08.11.2019 г.,

от ООО «Проминстрах»: ФИО6, представителя по доверенности,

остальные участники процесса не явились,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Мостострой» (далее – ООО «Мостострой», истец) обратилось в суд с  иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Управление строительства» (далее – ООО «Управление строительства»), обществу с ограниченной ответственностью «Проминстрах» (далее – ООО «Проинстрах») о признании договора купли-продажи №6 от 18.03.2019 квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата квартиры ООО «Управление строительства» и денежных средств в сумме 8229838 рублей 70 копеек – ООО «ПРОМИНСТРАХ».

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчики в удовлетворении иска просили отказать по основаниям, изложенным в письменных отзывах.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены судебный пристав Отдела судебных приставов по Ленинскому району городского округа Саранск Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Мордовия ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «СДС-Управление строительства» (далее – ООО «СДС-Управление строительства»).

Извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания третьи лица в суд не явились. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон.

Из материалов дела следует, что 08 ноября 2017 года между ООО «Управление строительства» (продавец) и ООО «Мостострой» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №08-11-2017. В соответствии договором, продавец передает покупателю в собственность принадлежащую ему на праве собственности квартиру №108, расположенную на 1 этаже, назначение: жилое, общая площадь 125,2 кв.м., кадастровый номер: 13:23:0910241:2249, по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, Ленинский район, ул.Московская, д.34, кв.108 (далее – Объект), а покупатель обязуется принять и оплатить Объект по продажной цене и на условиях согласно пункту 2.1. настоящего договора.

Право собственности на квартиру зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 марта 2017 года сделана запись регистрации №13:23:0910241:2249-13/001/2017-1 (пункт 1.2.).

Согласно пункту 2.1. договора, продажная цена имущества, указанного в п.1.2. настоящего договора, составляет 8240400 рублей. 

Оплата производится до 31 декабря 2017 года (пункт 2.2.).

Пунктом 1.3. договора, продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора сторонами Объект не имеет ограничений и не обременен правами третьих лиц, в том числе не находится в залоге, под арестом, не является предметом претензий третьих лиц, судебного спора о нем не имеется.

08 ноября 2017 года Объект передан продавцом покупателю на основании акта приема-передачи.

08 ноября 2017 года на основании договора цессии, ООО «Управление строительства» передало ООО «СДС-Управление строительства» право требования долга в сумме 8240400 рублей с ООО «Мостострой», возникшего по договору купли-продажи недвижимого имущества №08-11-2017 от 08.11.2017. 

В свою очередь, ООО «СДС-Управление строительства» 08 ноября 2017 года уступило ООО «СК Трансмагистраль» право требования с ООО «Мостострой» долга в сумме 8240000 рублей, возникшего у ООО                       «СДС-Управление строительства» по договору цессии от 08 ноября 2017 года.

08 ноября 2017 года ООО «СК «Трансмагистраль» (Сторона 1) и ООО «Мостострой» (Сторона 2) подписали соглашение о взаимозачете, согласно которому стороны пришли к соглашению погасить встречные денежные требования взаимозачетом в размере 8240400 рублей (у Стороны 1) задолженность перед Стороной 2 в размере 20335443,73 рублей по договору подряда №57-П/2016 от 27.09.2016 г.; у Стороны 2 задолженность перед Стороной 1 в размере 8240400 рублей по договору купли-продажи недвижимого имущества №01-08-2017 от 01.08.2017, по договору цессии №125 от 08.11.2017).

Истец указывает, что между ООО «Управление строительства» и ООО «Мостострой» достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор является заключенным.

В соответствии с договором купли-продажи №6 от 18.03.2019 заключенным между ООО «Управление строительства» (продавец) и ООО «ПРОМИНСТРАХ» (покупатель), спорная квартира продана ООО «ПРОМИНСТРАХ». 

Стороны установили, что продажная цена квартиры составляет 8229838 рублей 70 копеек. Квартира оплачена покупателем, по требованию продавца денежные средства перечислены на расчетный счет УФК по РМ (ОСП по Ленинскому району го Саранск УФССП России по Республике Мордовия) для погашения сложившейся задолженности по исполнительным производствам.

Продавец сообщает, что на квартиру наложены следующие обременения: 

Номер государственной регистрации: 13:23:0910241:2249-13/001/2018-6;

Номер государственной регистрации: 13:23:0910241:2249-13/001/2018-5;

Номер государственной регистрации: 13:23:0910241:2249-13/001/2014-4.

Пунктом 3 договора установлено, что право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателю после государственной регистрации перехода права собственности в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав о переходе права. 

Стороны обязуются обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Мордовия и произвести государственную регистрацию настоящего договора не позднее тридцати дней с момента подписания настоящего договора.

04 апреля 2019 года Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по РМ уведомило о приостановлении государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером 13:23:0910241:2249, расположенного по адресу: Республика Мордовия, го Саранск, ул.Московская, дом 34, кв. №108 в связи с тем, что на помещение с кадастровым номером 13:23:0910241:2249 наложен запрет на совершение регистрационных действий в соответствии с Выпиской из Федеральной службы судебных приставов  от 06.06.2018 г., Выпиской из Федеральной службы судебных приставов от 28.09.2017, арест в соответствии с постановлением Отдела судебных приставов по Ленинскому району го Саранск УФССП России по Республике Мордовия от 19.02.2018 г.

Истец указывает, что отсутствие факта регистрации договора купли-продажи от 08 ноября 2017 года в регистрирующем органе не свидетельствует об отсутствии у ООО «Мостострой» права на квартиру.

Ссылаясь на нормы статей 10, 167, 168 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (второй абзац пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.

Оценив договор купли-продажи №6 от 18 марта 2019 года с точки зрения его соответствия законам или иным правовым актам, суд приходит выводу, что основания для признания его недействительным отсутствуют.

Как следует из материалов дела, на момент заключения ответчиками договора купли-продажи №6 от 18 марта 2019 года собственником квартиры №108 по адресу: 

<

...> являлось ООО «Управление строительства». Реализуя принцип диспозитивности гражданского законодательства, ООО «Управление строительства», заключая договор купли-продажи  №6 от 18.03.2019, действовало по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе (часть 2 статьи 1, часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), и было свободно при избирании контрагента, предмета и условий заключаемого договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия вышеназванного договора не противоречат нормам гражданского законодательства, установленным для сделок купли-продажи недвижимого имущества.

Судом установлено реальное исполнение условий договора его сторонами: ООО «ПРОМИНСТРАХ» перечислено 8229838 рублей 70 копеек в адрес ОСП по Ленинскому району го Саранск УФССП России по Республике Мордовия для погашения сложившейся задолженности  по исполнительным производствам за ООО «Управление строительства» в соответствии с условиями договора купли-продажи №6 от 08.03.2019 г.; ООО «ПРОМИНСТРАХ» 22.03.2019 обратилось в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по РМ за регистрации прав на квартиру №108 по адресу: Республика Мордовия, го Саранск, ул. Московская, дом 34, государственная регистрация приостановлена (уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2019-3473388/2 от 04.04.2019).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из смысла приведенных норм следует, что лицо приобретает права на распоряжение недвижимым имуществом как собственник только после государственной регистрации права собственности.

Между тем согласно части 2 статьи 8.1, части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, по общему правилу, право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Доказательства государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Управление строительства» к истцу не представлены.

Таким образом, поскольку государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости отсутствовала, ООО «Управление строительства» продолжало оставаться собственником данного имущества, следовательно, обладало правомочием на распоряжение данным имуществом.

В ходе рассмотрения дела истец не представил доказательств фактического  владения спорной квартирой, доказательств предпринятых попыток по регистрации своих прав на спорное имущество за период с 08.11.2017 по апрель 2019 года.

Кроме того, в материалы дела не представлены доказательства недобросовестного поведения ООО «ПРОМИНСТРАХ» при заключении оспариваемого договора купли-продажи.  ООО «Управление строительства» уведомило ООО «ПРОМИНСТРАХ» о наличии обременений на имущество, номер государственной регистрации 13:23:0910241:2249-13/001/2018-6; 13:23:0910241:2249-13/001/2018-5; 13:23:0910241:2249-13/001/2014-4. Указанные обременения наложены судебным приставом-исполнителем ОСП по Ленинскому району го Саранск УФССП по РМ ФИО2 как меры принудительного взыскания в рамках сводного исполнительного производства №56012/17/13015-СД. ООО «ПРОМИНСТРАХ» не знало и не могло знать о заключенном между ООО «Управление строительства» и ООО «Мостострой» договоре купли-продажи от 08.11.2017 квартиры №108 по адресу: 

<

...>.

Исходя из приведенных сторонами доводов и представленных доказательств, судом не установлено злоупотребление правом со стороны ответчиков.

Таким образом, требования истца являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по оплате государственной пошлины по делу в сумме 6000 рублей относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска истцу отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяС.П. Бобкина