АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А76-4395/2021

г. Челябинск

23 апреля 2021 г.

Резолютивная часть решения оглашена 23.04.2021 г.

Полный текст решения оглашен 23.04.2021 г.  

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Фрост - инвест», г. Челябинск, ОГРН 

<

***>,

Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ОГРН 

<

***>

об обязании внести изменения в договор аренды 

с участием представителей

истца: ФИО2, доверенность от 11.02.2021,

ответчика: ФИО3, доверенность от 30.12.2020, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фрост-инвест», г. Челябинск (далее- истец, общество) 12.02.2021 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, г. Челябинск (далее- ответчик, КУИиЗО) об обязании при расчете платы за аренду земли по договору УЗ № 004575-Д-2010 от 01.03.2011 с 01.01.2019 применять значение коэффициента К1 в размере 1,75.

В обоснование иска со ссылкой на статьи 39,7, 85 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 37, 37 Градостроительного кодекса РФ общество указало, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, на котором расположен магазин. При расчёте арендной платы начиная с 01.01.2019 Комитет применяет К1 в размере, соответствующему значению «прочие», что равно 2,5, а не значение «магазин», что равно 1,75. 

Ответчик в представленном отзыве от 31.03.2021 против удовлетворения требования возражал, указав на то, что в соответствии с вступившими в законную силу с 01.07.2017 изменениями в закон Челябинской области №257-ЗО, К1 подлежит применению в размере, учитывающем разрешенное использование земельного участка согласно сведениями содержащимся в ЕГРН. Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509012:206 имеет вид разрешенного использования -  для эксплуатации нежилого помещения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов. В связи с чем, оснований для удовлетворения требования истца не усматривает (л.д. 74-75). 

Изучив материалы дела в порядке ст. 71 АПК РФ, заслушав представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения требования в силу следующего:

Как следует из материалов дела, 21.01.2010 за №309-д администрацией г. Челябинска издано распоряжение «О предоставлении ООО «Фрост-инвест» земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации нежилого помещения по адресу- г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда,91» (л.д. 43). 

Из пункта 1 указанного распоряжения следует, что в аренду подлежит предоставлению участок с кадастровым номером 74:36:0509012:53 площадью 0,1180 га сроком на 20 лет для эксплуатации нежилого помещения №1 (магазина). 

Во исполнение указанного распоряжения 01.03.2011 между КУИиЗО (арендодатель) и обществом «Фрост-инвест» (арендатор) подписан договор УЗ№004575-Д-2010 долгосрочной аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 19-25).

По условиям указанного договора в аренду передан участок с кадастровым номером 74:36:0509012:03 площадью 1180 кв.м. сроком на 20 лет для эксплуатации нежилого помещения №1 (магазина) по ул. Труда,91. 

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра 20.01.2012 (л.д. 28). 

29 ноября 2012 г. к договору подписано дополнительное соглашение, которым внесены изменения в договор относительно кадастрового номера участка, а именно на 74:36:0509012:206, а также изменено разрешенное использование участка- на «для эксплуатации нежилого помещения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов» (л.д. 77). 

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта участка с номером :206 по состоянию на 11.04.2012 №7400/101/12-84387 следует, что вид разрешенного использования участка – для эксплуатации нежилого помещения, а из кадастрового паспорта участка по состоянию на 24.03.2021 – для эксплуатации нежилого помещения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов (л.д. 78-80). 

Комитетом к договору подготовлен проект приложения №2 «Расчет арендной платы» на 2019-2020, с применением К1 в размере 2,5 как «прочие» (л.д. 26). 

Не согласившись с указанным расчетом общество направило в Комитет письмо от 19.05.2020 с требованием изменить К1 на 1,75 как «магазин» (л.д. 30), и получило отказ от 13.07.2020 за №24342 со ссылкой на Закон Челябинской области №257-ЗО (л.д. 31-32). 

Также Комитет направил в адрес общества «Фрост-инвест» Соглашение от 22.07.2020об отсрочке внесения арендной платы (л.д. 33-37), которое общество согласилось подписать только при условии применения для расчета арендной платы К1 в размере 1,75 (л.д. 38).

Так как  стороны не пришли к единому мнению относительно значения К1, подлежащего применению для расчета арендной платы, общество обратилось с настоящим иском в суд.  

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В статье 11 Гражданского кодекса РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В статье 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.

При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Из материалов дела усматривается, что рассматриваемые исковые требования общества направлены на оспаривание приложения к договору аренды «Расчет арендной платы» в части обоснованности применения повышающих значений К1 в 2019-2020 годах. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Таким образом, размер арендной платы в настоящем случае является регулируемым, соответственно, подлежит определению на основании норм законодательства, а не по усмотрению сторон договора.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) даны разъяснения, согласно которым независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Договор аренды УЗN 002800-Д-2002 от 13.11.2002 был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за пользование спорным земельным участком определен не по результатам торгов.

С учетом изложенного, расчеты размера арендной платы за пользование спорным земельным участком должны быть произведены по методике (формуле), установленной действующим в спорный период нормативным актом субъекта Российской Федерации - Челябинской области - Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, в соответствии с которым размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3,

где: Ап - размер арендной платы, Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, Сап - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. К1 - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости; К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0403003:32 в спорный период времени имел вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания – эстакады. 

Согласно п. 1 закона №257-ЗО, К1- коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Если согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, предусмотрено несколько видов разрешенного использования земельного участка, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов разрешенного использования земельного участка, пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета (ст. 6).

Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с абзацем первым настоящей части невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента К1.

По смыслу положений названного закона Челябинской области значение коэффициента "К1" с 01.07.2017 подлежит определению исходя из вида разрешенного использования земельного участка. 

Как было указано выше, с 01.07.2017 в г. Челябинске при расчете платы за пользование земельным участком К1 подлежит применению не исходя из вида деятельности арендатора на участке, а исходя из вида разрешенного использования участка. 

Следовательно, при определении в спорном случае К1 необходимо руководствоваться сведениями о разрешенном использовании участка, имеющимся в ЕГРН. В данном случае- это для эксплуатации нежилого помещения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов . 

Исходя из имеющихся в деле доказательств не усматривается, что истец предпринимал меры по изменению статуса «для эксплуатации нежилого помещения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов» на «для эксплуатации магазина», и как следствие, не привел в ЕГРН вид разрешенного использования участка на вид фактического использования.  

Данное бездействие является предпринимательским риском истца, влекущим за собой негативные последствия в виде применения для расчета арендной платы К1 для видов деятельности- иные. 

После приведения вида разрешенного использования участка в соответствие с фактическим его использованием, истец не лишен возможности обратиться в Комитет для перерасчёта арендной платы с даты государственной регистрации внесения в ЕГРН соответствующих изменений.  

При указанных обстоятельствах требования истца о внесении изменений в расчет арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.12.2020 путем применения для расчёта арендной платы К1 в значении « магазин» и в размере1,75, не имеется. 

При обращении в суд истцом платежным поручением №51 от 03.02.2021 в доход федерального бюджета уплачена госпошлина в размере 6 000 руб. (л.д. 6). 

Так как настоящее решение принято не в пользу истца, то оснований для взыскания в порядке ст. 110 АПК РФ понесенных по ее уплате расходов не имеется. 

Руководствуясь статьями 110, 167-168, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования отказать полностью. 

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) путём подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                           Л.Д. Мухлынина

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.