ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***>  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции  

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А01-2934/2024

город Ростов-на-Дону

25 сентября 2025 года

15АП-5218/2025 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Сороки Я.Л., судей Илюшина Р.Р., Крахмальной М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Черни Д.В., при участии: 

от Прокуратуры Республики Адыгея: ФИО1, служебное удостоверение ТО № 304728,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Республики Адыгея  

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.08.2024 по делу № А01-2934/2024 

по заявлению акционерного общества «Руфа-Тур» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике  

Адыгея (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения об отказе в выкупе земельного участка и об  

обязании принять решение о продаже земельного участка,  

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Руфа-Тур» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) о признании незаконным решения от 01.07.2024 № 23-АГ-12/11804 об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50, площадью 9100 кв.м. и обязании принять решение о продаже земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50, площадью 9100 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, Майкопский  

район, п. Каменномостский, Гузерипльское лесничество, Каменномостское участковое лесничество, квартал 59, выдел 15 и 36, категория земель - «земли особо охраняемых территорий и объектов», вид разрешенного использования«для строительства гостиничного комплекса и обустройства подъезда к водопадам». Направить АО «Руфа-Тур» проект договора купли-продажи земельного участка.  

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.08.2024 суд признал отказ управления в предоставлении в собственность общества за плату в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50, площадью 9100 кв.м., выраженный в письме от 01.07.2024 исх. № 23-АГ-12/11804 незаконным. Суд обязал управление в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес общества подписанный со стороны Управления проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50, площадью 9100 кв.м., расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, р-н Майкопский, п.Каменномостский, Гузерипльское лесничество, Каменномостское участковое лесничество, квартал 59, выдел 15 и 36, категория земель - «земли особо охраняемых территорий и объектов», вид разрешенного использования - «для строительства гостиничного комплекса и обустройства подъезда к водопадам».  

Не согласившись с принятым судебным актом, Прокуратура Республики Адыгея обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.  

В апелляционной жалобе прокуратура указывает, что оспариваемым решением нарушены права и законные интересы государства на реализацию полномочий в области эффективного и рационального использования земельного фонда, поскольку суд первой инстанции вышел за пределы рассмотрения дела об оспаривании действий (бездействия) органа государственной власти и тем самым подменил собой компетентный орган исполнительной власти.  

В письменных пояснениях прокуратура также указала, что спорный земельный участок расположен в водоохраной зоне и прибрежной защитной полосе р. Белая, а по данным карты градостроительного зонирования МО «Каменномосткое сельское поселение» участок находится в пределах береговой полосы указанного водного объекта, что и обуславливает его отнесение к обозначенной категории земель в силу п. 5 ст. 94 ЗК РФ.  

В отзыве на апелляционную жалобу АО «Руфа-Тур» просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Определением от 11.06.2025 заявление Прокуратуры Республики Адыгея о вступлении в дело прокурора удовлетворено.  

В составе суда произведена замена судьи. В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.  

В судебном заседании представитель Прокуратуры Республики Адыгея поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.  

Общество и управление явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, основании Договора аренды от 09.12.2008 № 178, АО «Руфа-Тур», является арендатором земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50, площадью 9100 кв. м., расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, р-н Майкопский, п.Каменномостский, Гузерипльское лесничество, Каменномостское участковое лесничество, квартал 59, выдел 15 и 36, категория земель - «земли особо охраняемых территорий и объектов», вид разрешенного использования - «для строительства гостиничного комплекса и обустройства подъезда к водопадам», что подтверждается регистрационной записью от 12.02.2009 № 01-01-03/020/2008-568. Срок действия договора установлен с 12.02.2009 по 10.11.2055.  

Руководствуясь подпунктом "а" пункта 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 АО «Руфа-Тур» обратилось в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50, площадью 9100 кв. м, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, р-н Майкопский, п.Каменномостский, Гузерипльское лесничество, Каменномостское участковое лесничество, квартал 59, выдел 15 и 36, категория земель - "земли особо охраняемых территорий и объектов", вид разрешенного использования - "для строительства гостиничного комплекса и обустройства подъезда к водопадам".  

Письмом Управления от 01.07.2024 N 23-АГ-12/11804 обществу было отказано в выкупе указанного земельного участка, так как предоставление в собственность земельного участка категории земель - "земли особо охраняемых территорий и объектов", с видом разрешенного использования - "для строительства гостиничного комплекса и обустройства подъезда к водопадам" Постановлением Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 не предусмотрено.  

Не согласившись с отказом управления, посчитав, что он не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с соответствующим заявлением.  

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (статьи 4, 71, 198, 200, 201), Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 1, 12), Земельного кодекса Российской Федерации (статьи 1, 39.2), постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных  

с применением части первой Гражданского кодекса РФ», постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы», Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Каменномостское сельское поселение», утвержденными Решением Совета народных депутатов муниципального образования «Майкопский район» от 28.12.2012.  

Суд указал, что испрашиваемый земельный участок находится в зоне объектов туризма, отдыха и спорта Р – 1, которая предназначена для сохранения природного ландшафта, экологически чистой окружающей среды, а также для организации отдыха и досуга населения. Зона выделена для обеспечения разрешительно-правовых условий и процедур формирования озелененных участков населенных пунктов, предназначенных для кратковременного отдыха и проведения досуга населением на обустроенных открытых пространствах населенных пунктов, сохранения и развития озелененных территорий. По мнению суда первой инстанции, эти сведения также согласуются с Генеральным планом муниципального образования «Каменномостское сельское поселение», утвержденным Решением Совета народных депутатов муниципального образования «Каменномостское сельское поселение» № 361 от 28.12.2012.  

Суд первой инстанции, ссылаясь на сведения из регистрационной записи № 01-01-03/020/2008-568 от 12.02.2009 указал, что вид разрешенного использования указанного земельного участка и фактическое использование спорного участка полностью соответствует виду разрешенного использования указанного земельного участка. Отсутствие сведений об отнесении спорного земельного участка к землям особо охраняемых природных территорий и объектов, соответствия его фактического использования с установленным видом разрешенного использования, а также отсутствие нарушений действующего земельного законодательства со стороны АО «Руфа-Тур», предоставляет обществу право выкупа спорного земельного участка на основании подпункта «а» пункта 1 постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629.  

Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.  

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).  

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.  

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.  

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса.  

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.  

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.  

Согласно положениям Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наделяет Правительство Российской Федерации правом устанавливать особенности предоставления указанных земельных участков, в том числе определять случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов с сокращением сроков предоставления названных земельных участков.  

Положениями постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 определено, что в 2022 и 2023 годах предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом следующих особенностей: наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (подпункт «а» пункта 1 в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 30.12.2022 № 2536).  

Общий смысл принимаемых антикризисных мер и буквальное содержание подпункта «а» пункта 1 постановления N 629, устанавливающие, что в собственность могут быть предоставлены участки, предназначенные для отдыха  

(рекреации) и находящиеся в аренде, при отсутствии у уполномоченного органа сведений о выявленных нарушениях земельного законодательства, позволяют сделать вывод о том, что участок должен находиться в аренде и на нем уже должна осуществляться соответствующая деятельность.  

Постановление № 629 не предусматривает возможности продажи без торгов земельных участков лицам, которым предоставлены земельные участки в аренду для целей строительства.  

В оспариваемом письме от 01.07.2024 № 23-АГ-12/11804 МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея указывает, что постановлением Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 предоставление в собственность земельного участка категории земель – «земли особо охраняемых территорий и объектов» с видом разрешенного использования – «для строительства гостиничного комплекса и обустройства подъезда к водопадам» не предусмотрено.  

Как следует из материалов дела, между Управлением лесами Республики Адыгея (арендодатель) и ЗАО «Руфа-Тур» (арендатор) заключен договор аренды лесного участка № 178 от 09.12.2008.  

Согласно пункту 1.1 договора, лесной участок используется арендатором для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей на основании договора аренды участка лесного фонда от 16.06.2006 № 1, заключенного между ФГУ «Гузерипльский лесхоз» и ЗАО «Руфа-Тур» (номер государственной регистрации 01-01-03/012/2006-158, дата государственной регистрации 10.11.2006).  

Согласно регистрационной записи № 01-01-03/020/2008-568 от 12.02.2009, вид разрешенного использования указанного земельного участка определен «для строительства гостиничного комплекса и обустройства подъезда к водопадам» и фактическое использование спорного участка, полностью соответствует виду разрешенного использования указанного земельного участка  

В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 05.05.2012 № 740-р, земли лесного фонда площадью 1,61 гектара (Республика Адыгея, Гузерипльское лесничество, кадастровые номера земельных участков 01:04:5611012:49, 01:04:5611012:50) переведены в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов для строительства гостиничного комплекса и обустройства к водопадам.  

Как указывает прокуратура республики, классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 содержание вида разрешенного использования «Отдых, рекреация» не предусматривает строительство гостиничного комплекса.  

Суд апелляционной инстанции с указанным выводом согласиться не может, поскольку согласно содержанию вида разрешенного использования под кодом 5.0 «Отдых (рекреация)», оно включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1-5.5, где согласно коду 5.2.1 (строка в редакции, введенной в действие с 01.09.2021 приказом Росреестра от 30.07.2021 № П/0326), «Туристическое обслуживание» включает в себя размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, размещение детских лагерей.  

Администрацией МО «Майкопский район» также было выдано разрешение на строительство гостиничного комплекса № RU 01-5040002008001-1-2017 на земельном участке 01:04:5611012:50. Гостиница была построена, поставлена на кадастровый учет с кадастровым номером 01:04:5611012:476, право  

собственности на неё зарегистрировано в ЕГРН 11.03.2024 (регистрационная запись № 01:04:5611012:476).  

Суд также отмечает, что Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Каменномостское сельское поселение», утвержденными решением Совета народных депутатов муниципального образования «Майкопский район» от 28.12.2012 № 51-РС (в редакции от 27.05.2022 № 179-РС), испрашиваемый земельный участок находится в зоне объектов туризма, отдыха и спорта Р – 1, которая предназначена для сохранения природного ландшафта, экологически чистой окружающей среды, а также для организации отдыха и досуга населения.  

Указанные сведения, как обоснованно указал суд первой инстанции, согласуются с Генеральным планом МО «Каменномостское сельское поселение», утвержденным решением Совета народных депутатов МО «Каменномостское сельское поселение» № 361 от 28.12.2012.  

Однако судом первой инстанции не учтено следующего. 

В соответствии со статьей 1 Водного кодекса Российской Федерации под водным объектом понимается природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.  

К поверхностным водным объектам относятся, в том числе реки (водотоки). Береговая линия (граница водного объекта) для рек определяется по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом (статья 5 ВК РФ).  

В силу статьи 6 ВК РФ поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров.  

По общему правилу, закрепленному в статье 8 ВК РФ, водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности).  

Спорный земельный участок, согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 01:04:5611012:50, расположен в пределах водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы р. Белая. По данным карты градостроительного зонирования МО «Каменномостское сельское поселение» спорный участок находится и в пределах береговой полосы указанного водного объекта.  

Факт нахождения земельного участка в пределах береговой полосы р. Белая подтверждается постановлением государственного инспектора по охране природы и в области охраны окружающей среды Южного межрегионального управления Росприроднадзора ФИО2 от 19.04.2022 № 08-01-41-ВИ о привлечении генерального директора АО «Руфа-Тур» ФИО3 к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 8.12 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.  

В соответствии с ВК РФ устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, а также  

сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.  

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе, если испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка (подпункт 14.1 статьи 39.16 ЗК РФ).  

Согласно статье 6 ВК РФ полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.  

Порядок определения местоположения береговой линии (границы водного объекта), случаи и периодичность ее определения утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2016 № 377 «Об утверждении Правил определения местоположения береговой линии (границы водного объекта), случаев и периодичности ее определения и о внесении изменений в Правила установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов».  

Требования к описанию местоположения береговой линии (границы водного объекта) утверждены приказом Минэкономразвития России от 23.03.2016 № 164 «Об утверждении требований к описанию местоположения береговой линии (границы водного объекта)».  

Согласно сведениям из Государственного водного реестра России протяженность реки составляет 265 км (местоположение: 277 км по лв. берегу р. Кубань (06020001112108100004342)), в связи с чем ширина береговой полосы составляет 20 метров.  

Согласно схеме расположения земельного участка с кадастровым номером 01:04:56110012:50, выполненной ООО «Геостройпроект» (письмо от 23.07.2025 исх. № 11), ширина береговой полосы водных объектов общего пользования, в пределах которой расположен земельный участок, составляет менее 20 метров.  

Из представленной схемы следует, что расстояние в минимальной точке от уреза воды до границы спорного земельного участка составляет 6 метров, что свидетельствует о наложении площади земельного участка на береговую полосу реки.  

Суд неоднократно откладывал судебное заседание по ходатайству Общества и предлагал опровергнуть имеющиеся данные о наложении спорного участка на береговую полосу. Общество доказательств прямо или косвенно опровергающих имеющиеся вышеприведенные сведения не представило.  

В соответствии с пунктом 8 статьи 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков,  

на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.  

Учитывая изложенное, апелляционная коллегия приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 01:04:56110012:50 находится в зоне береговой полосы, в силу чего он не может быть приватизирован.  

При таких обстоятельствах решение суда от 16.08.2024 подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.  

Ввиду отказа в удовлетворении исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.08.2024 по делу № А01-2934/2024 отменить, в удовлетворении заявления отказать.  

Взыскать с акционерного общества «Руфа-Тур» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 30 000 руб. государственной пошлины.  

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.  

Председательствующий Я.Л. Сорока 

Судьи Р.Р. Илюшин 

 М.П. Крахмальная