АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-11393/20

06 декабря 2022 года

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   29 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлен            06 декабря 2022 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «БатайскСтрой» (ИНН 

<

***>) о взыскании,

при участии:

от истца:  представитель  ФИО2,  по доверенности, 

от ответчика: представитель  ФИО3,  по доверенности,

установил:

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее – Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БатайскСтрой» (далее – Общество) о взыскании 19 534 219 рублей 14 копеек задолженности по договору аренды от 01.02.2016 № 5895 за период с 01.04.2017 по 31.12.2020 и 1 339 901 рубля 20 копеек пени за период с 21.06.2017 по 31.12.2020 (с учетом уточнения размера исковых требований – т. 1, л. д. 143).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Волгоград Федерального дорожного агентства», Министерство транспорта Ростовской области (далее – министерство), Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска (далее – управление архитектуры).

Решением суда от 22.03.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.05.2021, в удовлетворении исковых требований отказано полностью. Судебные акты мотивированы невозможностью использования земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 по целевому назначению вследствие отсутствия подъездных путей к данному участку. То есть, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность по передаче имущества в аренду. Передача по акту объекта аренды подтверждает лишь переход его во владение арендатора, что не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Невозможность использования земельного участка в согласованных сторонами целях не образует на стороне арендатора обязанности по внесению арендной платы, а на стороне арендодателя – сопутствующего данному обязательству права. Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду имуществом. Истец не представил каких-либо доказательств тому, что ответчик осуществлял пользование земельным участком с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 в целях, согласованных в договоре аренды. Доказательства, подтверждающие, что на момент подписания договора общество действовало недобросовестно, зная о невозможности использования объекта по целевому назначению, материалы дела не содержат.

Постановлением суда кассационной инстанции от 20.10.2021 решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021 по делу № А53-11393/2020 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты, указал, что при новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения и недостатки, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, с достаточной полнотой установить существенные обстоятельства; дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора; обсудить вопрос о назначении по делу экспертизы в целях проверки возможности осуществления доступа к земельному участку; правильно определить момент возникновения невозможности использования земельного участка (при доказанности таковой). Следует учесть, что впервые обращение арендатора по вопросу организации доступа к земельному участку состоялось лишь в июне 2019 года, а отказы уполномоченных органов в установленном законом порядке не оспорены.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, представитель ответчика возражал против удовлетворения.

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании протокола заседания аукционной комиссии по приему заявок на участие в аукционе и признанию заявителей участниками аукциона 18.01.2016 № 1 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.2016 № 5895, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 площадью 56 662 кв. м. из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: офисы, конторы, организации различных форм собственности, гостиницы, мотели, торгово-развлекательные комплексы и центры, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, на 10 лет – до 18.01.2026. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 10-14).

Размер арендной платы за участок составил 8 530 000 рублей 59 копеек (пункт 3.1 договора). На основании пункта 3.2 договора арендная плата за период с 18.01.2016 по 18.01.2017 производится арендатором в сумме 8 530 000 рублей 59 копеек. Арендная плата с 19.01.2016 вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца квартала.

Как указывает истец, в период действия договора аренды от 18.01.2016 № 5895 ответчиком ненадлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендной платы, так за период с 01.04.2017 по 31.12.2020 задолженность по арендной плате составила 19 534 219 рублей 14 копеек.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, которые за период с 21.06.2017 по 31.12.2020 составили 1 339 901 рубль 20 копеек.

Направленная Комитетом в адрес ответчика претензия с требованием об уплате задолженности по арендной плате и пени оставлена ответчиком без удовлетворения. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Абзацем вторым пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса закреплено, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Однако, в период действия договора аренды (начиная с 01.02.2016), арендатор не совершил предусмотренных действующим законодательством действий при обнаружении (по его мнению) недостатков земельного участка (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса), включая отказ от договорных отношений. Участвуя в аукционе, заключая договор аренды, общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте (земельном участке), в том числе содержащимися в генеральном плане муниципального образования, правилах землепользования и застройки, ЕГРН, публичной кадастровой карте, имеющих общий доступ.

Судом также учитывается, что впервые обращение арендатора по вопросу организации доступа к земельному участку состоялось лишь в июне 2019 года, а отказы уполномоченных органов в установленном законом порядке не были оспорены.

В целях проверки возможности осуществления доступа к спорному земельному участку судом была назначена экспертиза.

Согласно экспертному заключению № 247/22 с технической точки зрения, обустройство съезда/выезда на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010901:2917, общей площадью 5 662 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, в том числе с земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0000000:50 и 61:46:0000000:51, технически возможно с автодорог, образующих вершину треугольник видного участка местности, при условии соблюдения требований Правил дорожного движения РФ и иных указанных нормативно-правовых актов в сфере обеспечения безопасности дорожного движения, а также норм проектирования на основе технико-экономического сопоставления вариантов с учетом категорий пересекающихся дорог, пропускной способности, безопасности и удобства движения по ним, стоимости строительства, затрат времени пассажиров, транспортных и дорожно-эксплуатационных расходов, стоимости отводимых под строительство земель.

Проведенным исследованием каких-либо несоответствий, препятствующих обустройству примыкания на границах участках, не выявлено. 

Таким образом, экспертным заключением прямо подтверждено отсутствие факта невозможности использования земельного участка по назначению, следовательно, отсутствует необходимость в установлении момента возникновения невозможности использования земельного участка.

Суд также учитывает действия ответчика после вступления в правоотношения по аренде земельного участка, а именно отсутствие каких-либо претензий в адрес арендодателя по вопросу не возможности использования земельного участка в отведённых целях. Оплачивая арендную плату на протяжении длительного срока аренды ответчик конклюдивно подтверждал использования земельного участка.

На основании вышеизложенного, с учетом того, что доказательств выполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности за период с 01.04.2017 по 31.12.2020 в размере 19 534 219 рублей 14 копеек является обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Комитетом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 21.06.2017 по 31.12.2020 в размере 1 339 901 рубля 20 копеек.

На основании статей 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Факт просрочки установлен судом, доказательств внесения арендной платы в материалы дела не представлено. В этой связи суд считает требования о взыскании пени обоснованными.

Расчет размера задолженности по арендной плате и пени за нарушение обязательств судом признан верным, произведенным с учётом положений договора аренды, с применением верных ключевых ставок. 

При таких обстоятельствах, требования истца признаются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БатайскСтрой» (ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды № 5895 от 18.01.2016 по арендной плате за период с 01.04.2017 по 31.12.2020 в размере 19 534 219 рублей 14 копеек, пени за период с 21.06.2017 по 31.12.2020 в размере 1 339 901 рубля 20 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БатайскСтрой» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 127 371 рубль государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья          Волуйских И. И.