АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА 

420066, 

<

...>, тел. 

<

***>  

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-5209/2025

Дело № А06-1853/2024

г. Казань

09 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2025 года.  

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,  

судей Хисамова А.Х., Карповой В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,  

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Астраханской области представителей:  

Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «городской округ города Астрахань» - ФИО1, доверенность от 10.04.2025, ФИО2, доверенность от 02.12.2024,  

администрации муниципального образования «городской округ город Астрахань» - ФИО2, доверенность от 03.10.2024,  

Финансово-казначейское управление администрации муниципального образования «городской округ город Астрахань» - ФИО3, доверенность от 01.04.2025,  

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4  

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 14.01.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025  

по делу № А06-1853/2024 

по исковому заявлению Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «городской округ города Астрахань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности и пени,  

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования «городской округ города Астрахань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), администрации муниципального образования «городской округ город Астрахань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды, о расторжении концессионных соглашений, о взыскании денежных средств,  

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Финансово-казначейское управление администрации муниципального образования «городской округ город Астрахань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление по коммунальному  

хозяйству и благоустройству администрации муниципального образования «городской округ город Астрахань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление Федеральной антимонопольной службы по Астраханской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  

с участием в деле прокурора Астраханской области, 

УСТАНОВИЛ:

управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Городской округ города Астрахань» (далее – управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – предприниматель, ИП ФИО4, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 366 659,75 руб., пени в сумме 106 679,47 руб.  

ИП ФИО4 обратился к Управлению, администрации муниципального образования «городской округ города Астрахань» (далее – администрация) со встречным иском о расторжении договора аренды земельного участка № 975/2019, о расторжении концессионного соглашения от 21.08.2019, о взыскании денежных средств в рамках концессионного соглашения от 21.08.2019, согласно отчета в сумме 43 258 420 руб.  

К участию в дело привлечены финансово-казначейское управление администрации муниципального образования «городской округ город Астрахань», Управление по коммунальному хозяйству и благоустройству администрации муниципального образования «городской округ город Астрахань», Управление Федеральной антимонопольной службы по Астраханской области, прокурор Астраханской области.  

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 14.01.2025, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025, в удовлетворении встречного иска предпринимателя отказано, исковое заявление Управления удовлетворено.  

С ИП ФИО4 в пользу Управления взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1 366 659,75 руб., пени в сумме 106 679,47 руб., в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 239 733 руб.  

ИП ФИО4 в кассационной жалобе просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Управления и удовлетворения его встречных требований. Предприниматель указывает, что по вине администрации, выполнив условия концессионного соглашения, не смог приступить к строительству объекта – центра досугового развлечения (на публичных слушаниях отказано в снижении предельных норм площади для установления парковочных мест к объекту строительства, в выдаче разрешения на строительство отказано, отказано в согласовании процедуры раздела земельного участка). При заключении концессионного соглашения ИП ФИО4 не знал о необходимости раздела земельного участка. В настоящее время условия концессионного соглашения не исполнимы и концессионное соглашение подлежит расторжению. На земельном участке ведется только работа по благоустройству территории, однако истец взыскивает арендную плату за вид разрешенного использования – размещение центра досугового развлечения – объект капитального строительства, который отсутствует (ставка арендной платы применяется для вида – размещение сквера с центром организации досуга), при этом размер арендной платы подлежит исчислению в размере земельного налога. Условиями концессионного соглашения предусмотрена компенсация расходов при расторжении концессионного соглашения. Расходы предпринимателя составляют 43 258 420 руб.  

ИП ФИО4 и его представитель в судебном заседании, проведенном до отложения рассмотрения дела, поддержали доводы кассационной жалобы, после отложения дела указанные лица в судебное заседание явку не обеспечили, представитель предпринимателя заявил  

ходатайство об отложении рассмотрения дела, ввиду невозможности обеспечения участия по причине занятости на другом процессе.  

Представители Управления, Администрации, финансового управления возражали относительно отложения рассмотрения дела, а также на доводы жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.  

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает решение и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими отмене, дело – подлежащим направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.  

Как следует из материалов дела, 21.08.2019 на основании распоряжения Администрации от 07.06.2019 № 1477-р «О заключении концессионного соглашения по созданию муниципального имущества сквера «Чернобыльский», между Администрацией (Концедент) и ИП ФИО4 (Концессионер) заключено концессионное соглашение (далее – Соглашение) по созданию муниципального имущества – сквер «Чернобыльский», по условиям которого, Концессионер обязуется за свой счет создать объекты имущества, состав и описание которых приведены в Приложении № 2 настоящего Соглашения (далее – Объект Соглашения), в частности, – «центр организации досуга, занятий спортом, общественного питания и торговли и технологически связанного с ним движимого имущества в виде дорожных покрытий, велодорожек, детской спортивной и игровой площадки, системы освещения, системы видеонаблюдения и охраны, системы автополива, благоустройства прилегающей территории, ограждения» и осуществлять деятельность парков, содействовать организации проведения официальных физкультурно - оздоровительных, спортивных и культурных мероприятий, зрелищно-развлекательную  

деятельность, проведению общегородских мероприятий, иной деятельности по организации отдыха и развлечений, с использованием Объекта Соглашения, а Концедент обязуется предоставить Концессионеру на срок, установленный настоящим Соглашением, права владения и пользования Объектом Соглашения для осуществления указанной деятельности.  

Пунктами 2.1 – 2.4 Соглашения предусмотрено, что объектом Соглашения является сквер, расположенный по адресу: 

<

...> в Кировском районе, имущество которого подлежит созданию в соответствии с техническим заданием (Приложение № 4), в целях его использования для организации отдыха граждан и гостей города. Имущество, подлежащее созданию, указано в Приложении № 2.  

Обязанность Концедента по передаче Объекта Соглашения, считается исполненной после принятия Объекта Соглашения Концессионером и подписания Сторонами акта приема - передачи.  

В силу пункта 3.1 Соглашения Концессионер обязан создать Объект Соглашения в соответствии с проектной документацией Концессионера, техническим заданием (Приложение № 4 к настоящему Соглашению) и условиями настоящего Соглашения, осуществить инвестиции в создание Объекта Соглашения в размере не менее 29 000 000 рублей, в срок, указанный в пункте 8.2. настоящего Соглашения.  

Арендная плата за переданный земельный участок устанавливается договором аренды земельного участка. Годовой размер арендной платы определяется по формуле: АП=С*КС, где АП - годовой размер арендной платы за земельный участок; С - ставка арендной платы за земельный участок, выраженная процентах; КС - кадастровая стоимость земельного участка. Срок договора аренды земельного участка не может превышать срок действия концессионного соглашения. Прекращение настоящего Соглашения является основанием для прекращения договора аренды земельного участка (пункт 4.7 Соглашения).  

В соответствии с пунктом 10 Соглашения Концендент осуществляет подготовку территории, необходимой для создания Объекта Соглашения, а именно: 1) Осуществляет формирование и документальное оформление земельного участка, необходимого для создания Объекта Соглашения; 2) Осуществляет регистрацию права собственности на вновь созданный земельный участок; Концессионер осуществляет выноску инженерных сетей, в соответствии с условиями проектной документации. В случае досрочного расторжения настоящего Соглашения Концессионер вправе потребовать от Концедента возмещения расходов понесенных на создание объекта Соглашения и не возмещенных ему на момент расторжения настоящего Соглашения.  

Во исполнение условий концессионного соглашения, 12.09.2019 Управление (Арендодатель) и ИП ФИО4 (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани № 975/2019 (далее - договор), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 14 920 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:12:000000:8735, находящийся по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Победы, вид разрешенного использования: для размещения сквера с памятником погибшим чернобыльцам (сроком с 21.08.2019 по 21.08.2044 (пункт 2.1 договора).  

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 24.09.2019.  

Согласно пункту 1.2 договора он одновременно является актом приема – передачи Арендатору земельного участка.  

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок установлен в расчете арендной платы, указанной в разделе VIII настоящего договора и определятся на основании действующих нормативно – правовых актов Российской Федерации, Астраханской области и муниципального образования «Город Астрахань»; арендная плата  

начисляется с момента предоставления земельного участка, установленного в пункте 2.1 настоящего Договора (пункт 3.2 договора).  

Арендная плата вносится арендатором в бюджет ежемесячно в размере 1/10 от общей годовой суммы арендной платы до 15 числа соответствующего месяца, с учетом первого платежа в феврале соответствующего года и последним – в ноябре этого года путем перечисления по реквизитам, указанным в договоре (пункт 3.3 договора).  

За нарушение сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 3.3 договора, предусмотрено начисление пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки (пункт 5.4 договора).  

В силу пункта 7.1 договора все споры между сторонами, возникшие по договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.  

21 сентября 2020 года в связи с тем, что распоряжением Управления от 24.07.2020 № р-10-02-1376 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:000000:8735, между Управлением (Арендодатель) и ИП ФИО4 (Арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о внесении изменений в пункт 1.1 раздела 1 «Предмет договора» договора аренды, согласно которым вместо слов «для размещения сквера с памятником погибшим чернобыльцам» следует читать слова «благоустройство территории, общественное питание, спорт, развлечения (размещение сквера с центром организации досуга)».  

29 марта 2021 года Администрация (Концедент) и ИП ФИО4 (Концессионер) заключили дополнительное соглашение к концессионному соглашению по созданию муниципального имущества сквера «Чернобыльский» от 21.08.2019, которым изменили сроки разработки проектной документации, сроки выполнения работ в сторону увеличения.  

Неисполнение ИП ФИО4 обязательств по внесению арендной платы за землю за период с 15.06.2022 по 15.11.2023 в размере 1 366 659,75 руб., послужило основанием для начисления пеней и направления ему претензии от 22.01.2024, а оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Управления в суд с настоящим исковым заявлением.  

ИП ФИО4 обратился в суд с встречным иском о расторжении концессионного соглашения и договора аренды земельного участка, мотивировав свои требования тем, что, выполнив условия концессионного соглашения в части благоустройства территории сквера, он не смог приступить к строительству расположенного на нем объекта – центра досугового развлечения, поскольку дополнительно к условиям концессионного соглашения ему вменили в обязанность создание парковочных мест, объем (площадь) которых подлежит исчислению по отношению к площади земельного участка 14 920 кв.м. и составляет (определен) в размере 1 492 кв.м., что изначально не было предусмотрено проектной документацией, о необходимости которого предприниматель при заключении Соглашения не знал. В целях разрешения данной ситуации и продолжения реализации Соглашения в измененных условиях ему было предложено вначале изменить вид разрешенного использования земельного участка, затем - разделить земельный участок на два участка, с целью уменьшения площади парковочных мест, путем заключения дополнительного соглашения об изменении условий концессионного соглашения путем раздела земельного участка на два участка, увеличения в связи с этим сроков подготовки документации и создания объекта, однако УФАС по Астраханской области в согласовании таких изменений отказал. В настоящее время реализация Соглашения на таких условиях невозможна, условия Соглашения невыполнимы с учетом необходимости вложения дополнительных финансовых средств, в том числе и по причине увеличения цен на строительные ресурсы, По мнению предпринимателя,  

с учетом сложившихся обстоятельств, концессионное соглашение было заключено на кабальных условиях, его условия не исполнимы, а его завершение нецелесообразно, оно подлежит расторжению.  

Возражая на указанные доводы, Концедент указывает, что в соответствии с муниципальными правовыми актами рассматриваемый земельный участок находится в зоне Р-1 «Зона открытых пространств», в которой площадь мест на погрузочно-разгрузочных площадках определяется из расчета 60 кв.м. на одно место. Учитывая, что при создании центра организации досуга, занятий спортом, общественного питания и торговли площадью 300 кв.м. и технологически связанного с ним движимого имущества в виде дорожных покрытий, велодорожек, детской спортивной и игровой площадки, системы освещения, системы видеонаблюдения и охраны, системы автополива, благоустройства прилегающей территории, ограждения, на земельном участке необходимо предусмотреть 1 492 кв.м. площади территории для хранения транспортных средств, а предприниматель считает создание на участке такого количества парковочных мест не возможным, нерентабельным, в том числе с учетом увеличения цен на строительные ресурсы, участниками соглашения принято решение разделить земельный участок на два земельных участка и внести изменения в концессионное соглашение в части увеличения срока разработки проектной документации и срока создания объекта, в связи с чем ИП ФИО4 вновь обратился в администрацию с заявлением от 31.10.2023 о продлении срока действия концессионного соглашения и раздела земельного участка с целью уменьшения парковочных мест.  

С учетом предложенных ИП ФИО4 условий изменения Соглашения администрацией было подготовлено к нему дополнение о разделе земельного участка на два земельных участка, продлении срока подготовки документации до 31.12.2024, срока создания объекта – до 31.12.2028.  

Поскольку в силу требований части 3.8 статьи 13 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (далее - Закон № 115-ФЗ), в редакции, действующей до дня вступления в силу Закона от 10.07.2023 № 296-ФЗ, изменение существенных условий концессионного соглашения, концедентом в котором является субъект Российской Федерации или муниципальное образование, осуществляется по согласованию с антимонопольным органом, проект дополнительного соглашения был направлен на согласование в Астраханское УФАС России.  

Астраханское УФАС России решением от 19.02.2024 отказало в согласовании изменений в условия концессионного соглашения, указав на их значительное количество, отсутствие документов, свидетельствующих о том, что профессиональный участник рынка Концессионер и Концедент до заключения концессионного соглашения не могли не располагать информацией об указываемых особенностях земельного участка, на котором планируется создание объекта концессионного соглашения, факторы которого связаны со столь значительным увеличением сроков создания объекта соглашения.  

По итогам оценки фактических обстоятельств спора, суды пришли к выводу, что: представленные ИП ФИО4 документы не позволяют сделать вывод о наличии существенного изменения обстоятельств, из которых стороны концессионного соглашения исходили при его заключении; предпринимателем не представлены документы, подтверждающие наступление обстоятельств непреодолимой силы; предприниматель, являясь самостоятельном хозяйствующим субъектом, осуществляя свою хозяйственную деятельность, действуя в своем интересе, должен был предвидеть коммерческие риски и принять все необходимые меры по их недопущению; предприниматель своевременно не предпринял всех мер по разделу земельного участка, необоснованно затянул срок исполнения условий соглашения; Концедент и Концессионер, не могли не располагать информацией об особенностях  

земельного участка, на котором планируется создание объекта концессионного соглашения, не могли не знать о муниципальных правовых актах, предусматривающих размещение необходимого количества парковочных мест для создания объекта концессионного соглашения (рассматриваемый земельный участок находится в зоне Р-1 «Зона открытых пространств», в которой площадь мест на погрузочно-разгрузочных площадках определяется из расчета 60 кв.м. на одно место); обстоятельства, на которые ссылается ИП ФИО4, сами по себе не относятся к числу обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора, применительно к статье 2 ГК РФ, являются фактором риска предпринимательской деятельности; доказательства того, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не смог преодолеть, предпринимателем не представлены; предпринимателем не представлены доказательства нарушения Концедентом условий соглашения, служащих основанием для досрочного расторжения на основании решения суда, предусмотренных пунктами 15.2, 15.4 Соглашения; предпринимателем не представлены доказательства заключения Соглашения на кабальных условиях, а также существенное нарушение Концедентом условий концессионного соглашения; встречное требование предпринимателя о взыскании денежных средств согласно отчета в размере 25 573 118 руб. в рамках концессионного соглашения, а также затрат по текущему содержанию территории парка в размере 17 685 302 руб. согласно заключения эксперта по определению сметной стоимости выполненных работ по благоустройству территории сквера с центром досуга преждевременно, поскольку Соглашение не расторгнуто, не прекращено, не признано недействительным, является действующим.  

Между тем, судами не учтено следующее. 

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона № 115-ФЗ целями данного Закона являются привлечение инвестиций в экономику Российской Федерации, обеспечение эффективного использования  

имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на условиях концессионных соглашений и повышение качества товаров, работ, услуг, предоставляемых потребителям.  

По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, за исключением случаев, если концессионное соглашение заключается в отношении объекта, предусмотренного пунктом 21 части 1 статьи 4 названного закона) (далее - объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности (часть 1 статьи 3 Закона № 115-ФЗ).  

На основании пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории парков, скверов относятся к территориям общего пользования.  

В пункте 14 части 1 статьи 4 Закона № 115-ФЗ указано, что объектами концессионного соглашения являются, в частности объекты, используемые для организации отдыха граждан и туризма, иные объекты социально-культурного назначения.  

Статьей 11 Закона № 115-ФЗ определено право концессионера на надлежащее оформление с ним отношений по землепользованию.  

В силу подпункта 23 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося  

в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, соглашением о государственно-частном партнерстве, соглашением о муниципально-частном партнерстве, лицу, с которым заключены указанные соглашения.  

По общему правилу, установленному в части 1 статьи 13 Закона № 115-ФЗ, концессионное соглашение заключается путем проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения, за исключением случаев, предусмотренных статьей 373 «Заключение концессионного соглашения без проведения конкурса», где в части 4.1. указано, что концессионное соглашение может быть заключено по инициативе лиц, указанных в пункте 2 части 1 статьи 5 настоящего Федерального закона (в т.ч. индивидуальных предпринимателей), отвечающих требованиям, предусмотренным частью 4.11 настоящей статьи, в порядке, установленном частями 4.2 - 4.10 и 4.12 настоящей статьи.  

В настоящем случае спорное Соглашение заключено без проведения конкурса на основании решения Концедента о заключении Соглашения без проведения конкурса, утвержденного распоряжением Администрации от 07.06.2019 № 1477-р, что следует из его преамбулы.  

Пунктом 2.1. Соглашения предусмотрено создание объекта Соглашения – сквер, расположенный по адресу: 

<

...> в Кировском районе, имущество которого подлежит созданию в соответствии с техническим заданием (Приложение № 4), в целях его использования для организации отдыха граждан и гостей города.  

При этом имущество, подлежащее созданию, указано в Приложении № 2 (пункт 2.2.1 Соглашения).  

Согласно Приложению № 2 в состав имущества, подлежащего созданию, включаются:  

капитальное сооружение – центр организации досуга, занятий спортом, общественного питания и торговли, включая создание системы электроснабжения, теплоснабжения, городского водопровода, канализации и техническое присоединение к сетям - в единицах измерения - 1 шт., без указания его площади;  

дорожные покрытия: тротуарная плитка и велосипедная дорожка в кв.м.;  

малые архитектурные формы (перечень из 7 позиций в шт. и пог.м); 

строительно-монтажные работы (перечень работ из 5 позиций в кв.м. и в куб.м);  

озеленение (перечень деревьев и растений в шт., газон - в кв.м.). 

Согласно техническому заданию, приведенному в Приложении № 4, центр организации досуга имеет указание на его параметры – площадь 300 кв.м.  

Таким образом, капитальное сооружение обозначенное в виде центра организации досуга, занятий спортом, общественного питания и торговли, подлежащее созданию в составе имущества, в составе различных документов обозначено по различному.  

При разрешении спора предприниматель ссылался на существенное изменение обстоятельств, которое послужило основанием для изменения вида разрешенного использования земельного участка, условий концессионного соглашения, и на предпринятые действия сторон по повторному изменению условий Соглашения, в целях его реализации в изменившихся условиях, путем раздела исходного земельного участка, которые, однако, были отклонены, ввиду принятого антимонопольным органом решения.  

Между тем, отказывая в удовлетворении требований о расторжении Соглашения и договора аренды, суды оценку указанным доводам не дали, суды по существу не установили, какие обстоятельства вызвали необходимость изменения вида разрешенного использования земельного  

участка, предоставленного в аренду в рамках концессионного соглашения в целях создания в его пределах объекта концессионного соглашения, допустимо ли такое изменение в период действия Соглашения, как соотносятся внесенные изменения, с фактическим предназначением объектов, расположенных на нем, и подлежащих созданию в процессе реализации Соглашения, как соотносятся внесенные изменения относительно объекта Соглашения сроков его создания, и изменения, предполагаемые к внесению в Соглашение, которые отклонены по причине принятого антимонопольным органом решения с правилами статей 13 и 54 Закона № 115-ФЗ, связаны ли эти изменения с обстоятельствами непреодолимой силы, не привели ли эти изменения к включению в концессионное соглашение условий, противоречащих цели его заключения, к изменению целевого назначения объекта концессионного соглашения, уменьшению (увеличению) определенного концессионным соглашением объема инвестиций в создание объекта концессионного соглашения (в частности, к изменению характеристик и назначения объектов на участке, включению в состав создаваемого имущества нового объекта, не связанного с целевым назначением объекта концессионного соглашения, или, напротив, исключению такового из него).  

Таким образом, выводы судебных инстанции применительно к требованиям предпринимателя сделаны без исследования и оценки необходимых для этого доказательств.  

Удовлетворяя требование о взыскании арендной платы, суды также оставили без исследования и оценки доводы предпринимателя об иных объемах его обязательств по плате за землю, а именно, в частности о том, что арендная плата подлежит взысканию в размере земельного налога.  

В силу части 1 статьи 11 Закона № 115-ФЗ земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения и (или) который необходим для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, предоставляются  

концессионеру в аренду (субаренду) или на ином законном основании в соответствии с земельным, законодательством Российской Федерации на срок, который устанавливается концессионным соглашением.  

Прекращение концессионного соглашения является основанием для прекращения предоставленных концессионеру прав в отношении земельного участка, лесного участка, водного объекта, участка недр (часть 2 статьи 11 Закона № 115-ФЗ).  

Подпунктом 23 пункта 2 статьи 36.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, лицу, с которым заключены указанные соглашения.  

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) регулируемая арендная плата означает, что размер платы определяется в порядке, установленном уполномоченным органом в соответствии с федеральным законом, который предусматривает необходимость ее регулирования, в данном случае, в силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, - постановлением администрации муниципального образования « Город Астрахань» от 15.03.2016 № 1471, утвердившим Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования « Город Астрахань» и предоставленные в аренду без торгов (далее – Порядок № 1471).  

При заключении договора аренды от 12.09.2019 № 975/2019 в порядке подпункта 23 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса  

Российской Федерации (договор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением) стороны в пункте 3.1.договора аренды, расчете арендной платы (приложение к договору от 12.09.2019 № 975/2019), следовали формуле расчета арендной платы, предусмотренной Порядком № 1471, действующей в редакции на момент заключения договора аренды.  

Однако в последующем, Порядок № 1471, действующий с изменениями и дополнениями, внесенными постановлениями администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 03.09.2019 № 356, от 23.01.2020 № 07, дополнен в соответствии с постановлением Администрации от 11.06.2021 № 175 пунктом 2.8 следующего содержания: «2.8. Годовой размер арендной платы за земельные участки, предоставляемые по концессионному соглашению, определяется в размере земельного налога, установленного в отношении такого земельного участка, на срок действия договора аренды.».  

Названные изменения, согласно пункту 4 постановления от 11.06.2021 № 175, вступили в силу со дня его официального опубликования, т.е. с 17.06.2021, поскольку опубликованы 17.06.2021, источник публикации «Астраханский вестник», № 24.  

Предметом спора является период с 15.06.2022 по 15.11.2023; 

Условиями пункта 3.4. договора аренды от 12.09.2019 № 975/2019 стороны предусмотрели изменение арендной платы в случае, если законодательством Российской Федерации или Астраханской области установлен иной порядок расчета арендной платы.  

Однако данное обстоятельство судами во внимание не принято, доводы предпринимателя в указанной части остались без оценки судов.  

Из расчета суммы иска следует, в судебном заседании представители арендодателя утверждали, что резкое изменение арендной платы за  

пользование земельным участком с 01.01.2023 (в размере 1 361 449,76 руб.) относительно арендной платы за предыдущий период 2022 года (в размере 8 683,35 руб.), связано с изменением кадастровой стоимости земельного участка, которая в 2022 году в соответствии с постановлением агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области от 20.11.2019 № 19 составляла 41 626,80 руб., а с 2023 года стала равняться 6 526 604,80 руб. в соответствии с постановлением Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области от 17.11.2022 № 21.  

Между тем, Соглашение в пункте 4.4. содержит указание на формулу расчета размера арендной платы за пользование земельным участком в течение срока действия концессионного соглашения, из которого видно, что для расчета величины годовой арендной платы за земельный участок в соответствии с формулой обязательно необходимы, сведения, в том числе о кадастровой стоимости земельного участка.  

Соглашение не содержит сведений о кадастровом номере земельного участка, планируемого к передаче для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, его точном местоположении, площади.  

При этом из пунктов 4.1, 4.2 Соглашения следовало, что земельный участок только предстоит образовать и поставить на кадастровый учет, указанные действия Концедент обязуется сделать с течение 30 календарных дней с момента заключения Соглашения, а в течение 30 рабочих дней со дня постановки на кадастровый учет земельного участка обязуется заключить договор аренды земельного участка.  

Следовательно, в связи с отсутствием в документации сведений и информации, необходимых для произведения расчета по приведенной формуле, Концессионер не имел возможности предварительного расчета размера арендной платы за пользованием земельным участком для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным  

соглашением, соответственно, расчета своих потенциальных возможностей и финансового просчета будущих расходов и возможностей, тем самым рисков, связанных с заключением и исполнением концессионного соглашения.  

Однако представленными доказательствами подтверждается, что земельный участок, планируемый к передаче для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением с кадастровым номером 30:12:000000:8735, к моменту заключения Соглашения (21.08.2019) уже состоял на кадастровом учете (14.05.2019), имел точное местоположение, площадь, кадастровую стоимость.  

При этом его кадастровая стоимость по состоянию на 01.09.2019, т.е. на момент заключения концессионного соглашения и договора аренды составляла 2 536,4 руб., по состоянию на 01.01.2021 – 41 626,80 руб., по состоянию на 01.01.2020 – 6 761 893,20 руб., по состоянию на 01.09.2023 – 6 526 604,80 руб., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, представленными в материалы дела Роскадастром (т.2 л.д.168-171).  

Чем вызвано такие условия Соглашения в части сведений о земельном участке, об изменении его кадастровой стоимости, не нарушены ли при заключении Соглашения положения пункта 5 части 1 статьи 10 Закона о концессионных соглашениях, суды не устанавливали.  

Нарушения, допущенные в процессе исполнения концессионного соглашения, могут служить основанием для предъявления требования о расторжении соответствующего договора (статья 15 Закона № 115-ФЗ).  

Статьей 15 Закона № 115-ФЗ установлены основания досрочного расторжения концессионного соглашения судом, а также определены мероприятия, которые стороны концессионного соглашения обязаны выполнить до обращения в суд с требованием о расторжении концессионного соглашения.  

В соответствии с названной статьей концессионное соглашение может быть расторгнуто на основании решения суда по требованию стороны концессионного соглашения в случае существенного нарушения условий концессионного соглашения другой стороной концессионного соглашения, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны концессионного соглашения исходили при его заключении, а также по иным предусмотренным настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами или концессионным соглашением основаниям.  

Существенными нарушениями условий концессионного соглашения концедентом являются, в том числе: невыполнение в установленный срок обязанности по передаче концессионеру объекта концессионного соглашения; передача концессионеру объекта концессионного соглашения, не соответствующего условиям концессионного соглашения (в том числе описанию, технико-экономическим показателям, назначению объекта концессионного соглашения), в случае, если такое несоответствие выявлено в течение одного года с момента подписания сторонами концессионного соглашения акта приема-передачи объекта концессионного соглашения, не могло быть выявлено при его передаче концессионеру и возникло по вине концедента; невыполнение принятых на себя концедентом обязательств по финансовому участию концедента в исполнении концессионного соглашения (в ред. Федерального закона от 10.07.2023 № 296-ФЗ).  

Согласно пункту 1 части 1 статьи 10 Закона № 115-ФЗ обязательства концессионера по созданию и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения, соблюдению сроков его создания и (или) реконструкции является существенным условием соглашения.  

Статья 15 названного Федерального закона устанавливает перечень оснований расторжения концессионного соглашения судом, аналогичный основаниям, предусмотренным общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах.  

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:  

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

Исходя из системного применения норм статьи 328, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 8, 10, 15 Закона № 115-ФЗ следует, что Концессионер не может требовать расторжения концессионного соглашения, если Концедент докажет, что существенное нарушение условий концессионного соглашения возникло в результате действий (бездействия) другой стороны договора.  

Признавая недоказанным факт нарушения Концедентом обязательств по Соглашению, суды не приняли указанные нормы материального права, а также доводы предпринимателя, на которые он ссылался как на основания для изменения его обязательств по уплате арендной платы, так и расторжения договора и Соглашения.  

На основании изложенного суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 14.01.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025 по делу № А06-1853/2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина 

Судьи А.Х. Хисамов  

 В.А. Карпова