﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-9337/2021

Дело № А55-26117/2020

г. Казань

28 сентября 2021 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Тольятти 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 13.04.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2021

по делу № А55-26117/2020

по исковому заявлению администрации городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054, ИНН 6320001741) к обществу с ограниченной ответственностью «Отдых» (ОГРН 1116320019276, ИНН 6321273018) о взыскании задолженности и пени, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью торговая компания «РОНТО»,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Отдых» (далее – общество «Отдых», общество) о взыскании 1 960 224,59 руб. основного долга по договору аренды земельного участка от 06.11.2018 № 3869 за период с 03.12.2019 по 30.06.2020 и 44 938,12 руб. пени за период с 11.01.2020 по 02.06.2020. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью торговая компания «РОНТО» (далее – общество ТК «РОНТО»). 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.04.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с названными судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, требования удовлетворить, считая, что судами нарушены нормы материального права, а их выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. 

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Поволжского округа считает решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между Администрацией (арендодатель), обществом «Отдых» и обществом  ТК «РОНТО» (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 06.11.2018 № 3869, по условиям которого Администрация передала в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:09:0305025:2103, расположенный по адресу: г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, земельный участок № 69, общей площадью 120 935 кв. м, с разрешенным использованием: туристическое обслуживание, сроком до 02.05.2061. 

В пункте 1.2.6 договора аренды перечислены имеющиеся на земельном участке объекты капитального строительства. 

Земельный участок передан арендаторам в пользование по акту приема-передачи земельного участка от 06.11.2018, являющемуся приложением к договору аренды. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 21.11.2018. 

Пунктом 2.4 договора аренды определено, что арендная плата вносится ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала. 

Согласно пункту 5.3 договора аренды в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные условием договора, арендодатель начисляет пени в размере 0,03 % за каждый день просрочки от суммы задолженности. 

Постановлением администрации от 04.02.2020 № 297-п/1 «Об изменении разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0305025:2104, 63:09:0305025:2103» изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:09:0305025:2103 с «туристическое обслуживание» на «туристическое обслуживание» (5.2.1), «гостиничное обслуживание» (4.7). 

В соответствии с постановлением администрации от 18.06.2020 № 1875-п/1 «Об изменении разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0305025:2104, 63:09:0305025:2103» изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:09:0305025:2103 с «туристическое обслуживание» (5.2.1), «гостиничное обслуживание» (4.7) на «туристическое обслуживание» (5.2.1). 

В обоснование иска Администрация указала, что общество «Отдых» исходя из расчета доли землепользования, использовало земельный участок, площадью 108 734,59 кв.м. в период с 29.08.2019 по 17.03.2020, 108 283,63 кв.м. в период с 18.03.2020 по 30.06.2020, 106 209,23кв. м, в период с 01.07.2020 по 31.12.2020, однако арендную плату в соответствии с видом разрешенного использования земельных участков не вносило.

Расчет арендной платы произведен администрацией в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области» с применением коэффициентов, утвержденных решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти, и предоставленных в аренду без торгов», исходя из кадастровой стоимости установленной постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области». 

В соответствии с указанной Методикой, размер арендной платы за единицу площади земельного участка в год рассчитывается по формуле А = Скад * Кв * Ки, где: Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земли; Кв - коэффициент вида использования земельного участка, утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального образования; Ки - коэффициент инфляции расчетного года. 

При расчете арендной платы Администрацией учтена кадастровая стоимость земельного участка в размере 77 152 901,95 руб., применен коэффициент вида использования земельного участка Кв=0,0162, соответствующий пункту 8.1. «Земельные участки санаториев, домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз» Приложения № 1 к решению Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972. 

Поскольку направленная в адрес общества «Отдых» претензия от 05.06.2020 № 4163/5.2 о погашении образовавшейся задолженности, оставлена обществом без удовлетворения, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из недоказанности обстоятельств, положенных в основание заявленных требований.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат. 

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата. 

В силу части 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. 

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. 

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. 

В силу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. 

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно действующему на момент заключения договора Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (ред. от 04.02.2019) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 № 33995) наименование вида разрешенного использования земельного участка «Туристическое обслуживание» (5.2.1) включает в себя размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение детских лагерей.

Предметом договора аренды от 06.11.2018 № 3869 является земельный участок с кадастровым номером 63:09:0305025:2103, на котором, как установлено судами, расположены нежилые здания и инфраструктура детского лагеря (спальные корпуса, домики для обслуживающего персонала, сторожки, теплоузел, складские помещения, домик пионеров и т.д.). 

Исходя из условий дополнительного соглашения к договору аренды от 30.11.2018, зарегистрированного в установленном законом порядке 06.12.2018, вид разрешенного использования земельного участка определен как «земельные участки пионерских лагерей, детских и спортивных лагерей (пункт 8.2)», Кв-0,00011. 

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденным решением Думы городского округа Тольятти от 24.12.2008 № 1059, к видам разрешенного использования земельного участка, относящегося к Р-3 «Зона отдыха» отнесены в том числе, детские оздоровительные лагеря.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Условия договора в соответствии с положениями статей 421, 422 ГК РФ определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора. Принятый после заключения договора закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, может служить основанием принудительного изменения условий договора только при наличии у названного закона обратной силы.

Статьями 450, 451 ГК РФ допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ). 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 выработал следующие правовые подходы. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. 

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. 

Иное толкование положений Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. 

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. 

Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.07.2018 по делу № А57-16140/2017).

В связи с указанным, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что, приняв на себя права и обязанности по указанному договору аренды, стороны выразили свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки городского округа Тольятти для зоны Р-3 «Зона отдыха», тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ. 

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

На территории Самарской области порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении Порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области», которым утверждена Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством. При расчете арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в пределах городского округа Тольятти, подлежат применению коэффициенты вида использования земельного участка, утвержденные решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972. 

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательствам в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности, правомерно исходили из того, что применение в расчете арендной платы коэффициента вида использования земельного участка «8.2. Земельные участки пионерских лагерей, детских и спортивных лагерей», установленного Приложением № 1 к Решению Думы г.о. Тольятти от 01.10.2008 №972, является обоснованным, соответствующим условиям дополнительного соглашения к договору аренды от 30.11.2018, годовой размер арендной платы для общества «Отдых» пропорционально доле землепользования в размере 103 046,94 кв. м составляет 9 798,67 руб., для общества ТК «РОНТО» пропорционально доле землепользования в размере 17 888,06 кв.м. – 1 700,97 руб., при этом применяется Кв = 0,00011, Ки на 2018 год – 1,355. 

В материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие установленные судами обстоятельства, таких доводов не содержит и кассационная жалоба.

Довод кассационной жалобы о неверном расчете доли ответчика землепользования спорного земельного участка был предметом исследования судами двух инстанций и получил надлежащую правовую оценку.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 13.04.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2021 по делу № А55-26117/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья				     Ф.В. Хайруллина

Судьи								     В.А. Петрушкин

									     С.Ю. Муравьев