Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-133806/2019

24 апреля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  20 апреля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  24 апреля 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Администрация муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области (адрес:  Россия 188650, г Сертолово, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, ул Молодцова, 7, корп.2, ОГРН:  

<

***>);

Ответчики: 1) общество с ограниченной ответственностью «Молодежно-спортивный комплекс «Вершина» (адрес:  Россия 195027, Санкт-Петербург, ул.Магнитогорская, 23, к1, лит А);

                    2)  общество с ограниченной ответственностью «Оскар» (адрес: 197198, Санкт-Петербург, Проспект Больглй П.С., д.17); 

                    3) индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес: Россия 197375, СПБ,  пр. Новоколомяжский, д.11, кв. 295);

Третье лицо: Управление Росреестра по Ленинградской области,

- о признании отсутствующим права, исключении из ЕГРН сведений об объекте; обязании демонтировать расположенные на земельном участке конструкции; взыскании задолженности;

при участии:

от заявителя: ФИО3 по доверенности от 12.05.2020;

от ответчиков: 1) ФИО4, по доверенности от 17.03.2020;

                          2) ФИО5 доверенность от 27.11.2020;

                          3) ФИО5 доверенность от 27.11.2020;

от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Администрация муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - истец) обратилась в  Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Молодежно-спортивный комплекс «Вершина» (далее – Общество, ООО «МСК «Вершина»), обществу с ограниченной ответственностью «Оскар» (далее – ООО «Оскар») и ФИО2 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства: проектируемое назначение – сооружения спортивно-оздоровительные, степень готовности объекта незавершенного строительства – 5%, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 47:08:0102002:8101, о признании сделки, заключенный между ООО «МСК Вершина», ФИО2, и ООО «Оскар» недействительной, о применении последствий недействительности сделки в виде прекращения зарегистрированного права долевой собственности ФИО2 и ООО «Оскар» на объект завершенного строительства, об обязании ООО «МСК Вершина» в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу, демонтировать расположенные на земельном участке с кадастровым номером 47:08:0102002:8101 конструкции и передать земельный участок администрации МО Сертолово по акут приема-передачи, о взыскании с ООО «МСК Вершина» задолженности по договору аренды от 01.03.2016 №39-8/-Ш.2016 на сумму 256 666,67 руб., пени в размере 108 762,50 руб., неосновательного обогащения за период с 01.05.2019 по 31.12.2019 в размере 1 469 770,13 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 101 965,30 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты денежных средств.

До вынесения решения по существу заявленных требований, истец, в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования, просил:

1. Признать отсутствующим зарегистрированное право долевой собственности ИП ФИО2 и ООО «Оскар» на объект незавершенного строительства: проектируемое назначение-12) сооружения спортивно-оздоровительные, степень готовности объекта незавершенного строительства - 5%, расположенном на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №47:08:0102002:8101, расположенный на землях, государственная собственность на которые не разграничена, по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский р-н, Сертоловское городское поселение, 

<

...> участок №8д, разрешенное использование: объекты физкультурно-оздоровительного назначения, общей площадью 3305 кв.м.

2. Исключить из ЕГРН сведения об объекте незавершенного строительства: проектируемое назначение-12) сооружения спортивно-оздоровительные, степень готовности объекта незавершенного строительства - 5%, расположенном на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №47:08:0102002:8101, расположенный на землях, государственная собственность на которые не разграничена, по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский р-н, Сертоловское городское поселение, 

<

...> участок №8д, разрешенное использование: объекты физкультурно-оздоровительного назначения, общей площадью 3305 кв.м.

Обязать ООО «МСК «Вершина», ИП ФИО2 и ООО «Оскар» в течение 1 (одного) месяца с момента вступления решения в законную силу, демонтировать расположенные на земельном участке с кадастровым номером №47:08:0102002:8101 конструкции и передать земельный участок администрации МО Сертолово по акту приема-передачи.

Взыскать с ООО «МСК «Вершина» задолженность по арендной плате по Договору аренды от 01.03.2016 г. №39-8/-Ш.2016 по состоянию на 30.04.2019 г. на сумму 64 666, 67 , (шестьдесят четыре тысячи шестьсот шестьдесят шесть) руб. 67 коп. и пени по Договору состоянию на сумму 70 514, 00 (семьдесят тысяч пятьсот четырнадцать) руб., 00 коп. в соответствии с прилагаемым расчетом платежей № 1.

Взыскать с ООО «МСК «Вершина» неосновательное обогащение за пользование муниципальным имуществом - земельным участком с кадастровым номером №47:08:0102002:8101 за период с 01.05.2019 г. по 21.11.2019 г. в сумме 1 763 133, 64 (один миллион семьсот шестьдесят три тысячи сто тридцать три) руб. 64 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 16.03.2021 г. на сумму 71 938 (семьдесят одна тысяча девятьсот тридцать восемь) руб. 27 коп. в соответствии с прилагаемым расчетом платежей № 2.

6. Взыскать с ИП ФИО2 и ООО «Оскар» неосновательное обогащение за пользование муниципальным имуществом - земельным участком с кадастровым номером №47:08:0102002:8101 за период с 22.11.2019 г. по 16.03.2021 в сумме 2 410 776, 01 (два миллиона четыреста десять тысяч семьсот семьдесят шесть) руб. 01 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 159 751, 76 (сто пятьдесят девять тысяч семьсот пятьдесят один) руб. 76 коп. в соответствии с прилагаемым расчетом платежей № 3.

7. Взыскать с ООО «МСК «Вершина», ИП ФИО2 и ООО «Оскар» в соответствии с ч.2 ст.395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты взысканных судом средств. 

Уточнение исковых требований было принято судом, однако в связи с наличием неясностей в произведенных расчетах, суд отложил судебное заседание.

В судебном заседании 20.04.2021 истец вновь заявил об увеличении исковых требований в части требований о взыскании задолженности и неосновательного обогащения на дату судебного заседания.

Поскольку указанное увеличение исковых требований в очередной раз представлено непосредственно в судебное заседание, содержит существенные ошибки в арифметических расчетах, суд указанное изменение требований в части пунктов 5 и 6 не принял.

В судебном заседании представители ответчиков возражали относительно удовлетворения иска, ссылаясь на то, что истец не является тем лицом, которое вправе заявлять требование о признании права отсутствующим, также возражали относительно взыскания задолженности.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

01.03.2016 между Администрацией (арендодатель) и ООО «МСК «Вершина»(арендатор) был заключен договора аренды земельного участка №39-8/-III.2016, в соответствии с условиями которого арендатору был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 47:08:0102002:8101, расположенный на землях, государственная собственность на которые не разграничена, по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Сертоловское городское поселение, 

<

...> участок №8д, разрешенное использование: объекты физкультурно-оздоровительного назначения, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 12 978 кв.м.

Как указано в пункте 1.2 договора, на участке здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, отсутствуют.

Срок аренды составляет 38 месяцев (пункт 2.1 договора).

Порядок внесения арендной платы установлен разделом 3 договора и составляет 770 000 руб. в год.

В пункте 6.1 договора указано что он прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи 01.03.2016, а 16.03.2016 произведена государственная регистрация права аренды.

01.03.2019 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды.

Решением заседания межведомственной земельной комиссии МО Сертолово Всеволожского муниципального район Ленинградской области от 20.03.2019, утвержденным постановлением Администрации от 01.04.2019, принято решение заключить с Обществом договор на 3 года для завершения строительства.

15.04.2019 постановлением Администрации №202 принято решение предоставить Обществу в аренду земельный участок для завершения строительства, заключить с Обществом договор на 3 года. Проекты договоров направлены Обществу для подписания.

Однако ООО «МСК «Вершина» договоры аренды не подписало, арендную плату за пользование участком вносить перестало.

В связи с изложенным 26.11.2019 постановлением Администрации №1083 решение о передаче участка в аренду было отменено.

Между тем, как указывает Администрация, Обществом было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 47:08:0102002:9136, расположенный на участке, предоставленном в аренду, который на основании договора купли-продажи от 06.09.2019 №1 был продан ООО «Оскар» и предпринимателю ФИО2

Ссылаясь на то, что объект незавершенного строительства фактически объектов недвижимости не является, Администрация после направления требований ответчикам об оплате неосновательного обогащения, обратилась в суд с иском о признании права отсутствующим и взыскании платы за фактическое использование земельного участка.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично, ввиду следующего.

Из смысла положений статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ следует, что условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также факта его нарушения непосредственно ответчиком. При этом реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в арбитражный суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

В силу статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. При этом, требование о признании отсутствующим зарегистрированного права предполагает рассмотрение вопроса о законности основания его возникновения у ответчика и должно обеспечивать восстановление нарушенных прав истца.

Судами установлено что, за ответчиками зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства. При этом, с учетом особенностей правового режима движимых и недвижимых вещей в гражданском обороте, а также значения государственной регистрации вещных прав, наличие или отсутствие у спорного объекта признаков недвижимой вещи при ее осуществлении может быть оспорено заинтересованным лицом.

Обращаясь с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на указанные объекты, Администрация ссылался на то, что спорные объекты не являются недвижимым имуществом, а регистрация на них права собственности нарушает права Администрации, как лица, осуществляющего полномочия собственника в отношении земельного участка, на котором расположены объекты. 

Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2018 №308-ЭС17-21569, о том, что наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности на объект накладывает на собственника соответствующего земельного участка определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий, суды пришли к правильному выводу о том, что Администрацией избран надлежащий способ защиты права, в связи с чем, отклоняет соответствующие доводы ответчика о ненадлежащем избрании истцом способа защиты права.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу разъяснений, данных в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Таким образом, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно правовой позиции определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 №9626/08 по применению положений статьи 130 ГК РФ вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик.

Судом определением от 01.12.2020 было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы по следующим вопросам:

1) Обладает ли объект, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский Р-Н, Сертоловское городское поселение, 

<

...> участок №8Д с кадастровым номером № 47:08:0102002:9136 признаками объекта недвижимого имущества?

2) Соответствует ли объект, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский Р-Н, Сертоловское городское поселение, 

<

...> участок №8Д с кадастровым номером № 47:08:0102002:9136 имеющейся проектной документации?

3) Какова доля готовности объекта, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский Р-Н, Сертоловское городское поселение, 

<

...> участок №8Д с кадастровым номером № 47:08:0102002:9136, по отношению к зданию в целом и по отношению к фундаменту в целом?

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «РМС-ГРУПП» ФИО6.

В суд поступило заключение эксперта от 02.02.2021, в котором эксперт пришел к выводу о том, что объект, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский Р-Н, Сертоловское городское поселение, 

<

...> участок №8Д с кадастровым номером 47:08:0102002:9136 признаками, обладает признаками объекта недвижимого имущества, соответствует проектной документации. При этом доля готовности объекта по отношению к зданию в целом составляет 2,64%, по отношению к фундаменту – 22%.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Между тем, как уже было сказано выше, в пункте 38 Пленума №25 сказано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Согласно заключению эксперта доля готовности объекта по отношению к зданию в целом составляет 2,64%, по отношению к фундаменту – 22%, то есть на момент регистрации права собственности на объект, равно как и на момент судебного разбирательства, работы по сооружению фундамента физкультурно-оздоровительного комплекса не завершены, что не позволяет отнести спорный объект к такому виду объектов недвижимости, как объект незавершенного строительства.

С учетом изложенного, суд считает требование истца о признании отсутствующим права собственности предпринимателя ФИО2 и ООО «Оскар» на объект незавершенного строительства: проектируемое назначение -  сооружения спортивно-оздоровительные, степень готовности объекта незавершенного строительства - 5%, расположенном на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №47:08:0102002:8101, расположенный на землях, государственная собственность на которые не разграничена, по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский р-н, Сертоловское городское поселение, 

<

...> участок №8д, разрешенное использование: объекты физкультурно-оздоровительного назначения, общей площадью 3305 кв.м, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По правилам статьи 14 Закона №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; вступившие в законную силу судебные акты.

В резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23.06.2015).

С учетом изложенного, решение суда о признании отсутствующим права собственности ответчиков на объекты недвижимости само по себе будет являться основанием для прекращения права, в связи с чем необходимости возложения на орган государственной регистрации указанной обязанности в рамах рассматриваемого дела, суд не усматривает.

Также истец просит обязать ответчиков демонтировать расположенные на земельном участке конструкции и передать участок Администрации по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

Учитывая факт признания отсутствующим права собственности ООО «Оскар» и предпринимателя ФИО2 на спорный объект, суд исходит из того, что обязанность по демонтажу объекта возникает у его создателя – ООО «МСК «Вершина», в связи с чем требования о демонтаже к ООО «Оскар» и предпринимателю ФИО2 удовлетворению не подлежат.

Помимо изложенного Администрация просит взыскать с ООО «МСК «Вершина» задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.03.2016 г. №39-8/-Ш.2016 по состоянию на 30.04.2019 в размере 64 666,67 руб., пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 70 514 руб., а также 885 965,1 руб. неосновательного обогащения за период с 01.05.2019 по 21.11.2019 и процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 15.03.2021.

ООО «МСК «Вершина» не оспаривало наличие и размер задолженности по договору аренды, однако возражало относительно взыскания неосновательного обогащения, ссылаясь на отсутствие оснований для его расчета не по условиям договора, а в соответствии с методикой расчета арендной платы.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что между истцом и ООО «МСК «Вершина» был заключен договор аренды от 06.09.2019 сроком на 38 месяцах, в рамках действия которого Обществом не были выполнены надлежащим образом обязательства по внесению арендной платы. Задолженность за период действия договора (до 30.04.2019) составила 64 666,67 руб.

Ответчик задолженности по арендной плате и ее размер не оспаривает, следовательно, требование Администрации в этой части подлежит удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания пени в размере 0,15% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 5.2 договора.

Согласно расчету истца, правильность которого ответчиком не оспорена, сумма пеней по состоянию на 15.03.2021 составила 70 514 руб.

Ответчиком доказательств наличия оснований для отказа во взыскании неустойки и ее снижения не представлено, в связи с чем требование Администрации в этой части также подлежит удовлетворению.

Что касается доводов Общества о необоснованном начислении платы за фактическое пользование земельным участком, суд считает эти доводы необоснованными ввиду следующего.

Судом установлено, что по окончании договора аренды Общество участок Администрации не вернуло, от заключения договора аренды на новый срок уклонилось, что свидетельствует о наличии оснований для взыскания платы за пользование земельным участком до момента передачи прав на объект, возведенный на участке, ООО «Оскар» и предпринимателю ФИО2

При этом суд соглашается с доводами Администрации о том, что после прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на торгах, начисление платы за пользование участком должно производиться по ставкам, установленным для расчета арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Так, по общему правилу, закрепленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В частности, как указано в подпункте 3.1 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется предоставление земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с указанным Федеральным законом, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации;

В силу положений пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Между тем, судом установлено, что от подписания договора аренды земельного участка на основании подпункта 3.1 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ Общество уклонилось, а иные основания для перезаключения договора отсутствуют.

В связи с изложенным, суд считает, что по окончании срока действия договора аренды у Общества возникла обязанность по оплате фактического пользования земельным участком на общих основаниях, то есть на основании Постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 №520 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области» (далее – Порядок).

Согласно Порядку расчет арендной платы за использование земельного участка осуществляется по формуле:

А = Б x S x Кри x Кз x Кио x Ку x Кр,

где:

А - расчетная сумма арендной платы за использование земельного участка, руб. в год;

Б - базовая ставка арендной платы, руб./кв. м, определяется в соответствии с приложением 1 к настоящему Порядку;

S - площадь земельного участка, кв. м;

Кри - коэффициент разрешенного использования земельного участка, устанавливается правовым актом уполномоченного органа исполнительной власти Ленинградской области в сфере управления и распоряжения государственным имуществом;

Кз - коэффициент территориального зонирования, устанавливаемый в диапазоне от 0,6 до 2 решением уполномоченного органа местного самоуправления городских поселений и городского округа на основании генерального плана и правил землепользования и застройки. В случае если решение уполномоченного органа местного самоуправления отсутствует, принимается равным 1;

Кио - коэффициент наличия/отсутствия инженерных коммуникаций и типа подъездных путей, устанавливаемый решением уполномоченного органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) в диапазоне от 1 до 2,323. В случае если решение уполномоченного органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) отсутствует, принимается равным 1;

Ку - коэффициент учета водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, определяемый согласно приложению 2 к настоящему Порядку. Применяется только для площадей обременений в виде водоохранной зоны и(или) прибрежной защитной полосы (по данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости или иного документа, подтверждающего наличие обременений);

(Кр - коэффициент развития, устанавливаемый в диапазоне от 0,1 до 1 решением уполномоченного органа местного самоуправления муниципального района для отдельных видов разрешенного использования земельных участков. Коэффициент носит инвестиционный характер и должен соответствовать политике муниципального района в части поддержки развития отдельных отраслей экономики. В случае если решение уполномоченного органа местного самоуправления отсутствует, принимается равным 1.

Размер платы за пользование спорным земельным участком в соответствии с указанным Порядком в 2019 году составит 132 235,02 руб. в месяц. Следовательно, за период с 01 мая 2019 года по 21.11.2019 (дата продажи объекта ООО «Оскар» и предпринимателю ФИО2) сумма неосновательного обогащения за пользование земельным участком составит 885 965,1 руб., именно указанная сумма и полежит взысканию с ООО «МСК «Вершина» в пользу Администрации.

Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В силу положений статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Администрация при расчете процентов начисляет проценты на всю сумму неосновательного обогащения с 01.05.2019, что является неправильным, поскольку неосновательное обогащение в размере 885 965,1 руб. сформировалось только по состоянию на 21.11.2019, начисление же процентов должно осуществляться ежемесячно исходя из суммы неосновательного обогащения за месяц.

С учетом изложенного, сумма процентов по состоянию на 15.03.2021 составит 82 271,48 руб. Поскольку проценты подлежат уплате по дату фактической оплаты долга, начисление процентов на сумму долга с 16.03.2021 также должно производится по правилам статьи 395 ГК РФ.

Поскольку с 22.11.2019 земельный участок с возведенным на нем объектом перешел в фактическое владение ООО «Оскар» и предпринимателя ФИО2, плату за пользование земельным участком должны вносить указанные лица. При этом доводы ответчиков о том, что право собственности признано отсутствующим, не имеют правового значения, фактическое владение объектами в спорный период осуществляли именно ООО «Оскар» и предприниматель ФИО2 

Как уже было указано ранее, размер арендной платы за пользование земельным участком в 2019 году составлял 132 235,02 руб. в месяц, в 2020 году – 136 202,07 руб. в месяц, в 2021 году – 141 241,45 руб. в месяц. За период с 22.11.2019 по 15.03.2021 плата за пользование участком составит 2 162 902,19 руб., сумма процентов за пользование чужими денежными средствами – 67 097,67 руб.

ноя.19

40 860,62 ₽

2 707,65 ₽

дек.19

132 235,02 ₽

8 550,71 ₽

янв.20

136 202,07 ₽

7 835,19 ₽

фев.20

136 202,07 ₽

7 135,18 ₽

мар.20

136 202,07 ₽

6 498,39 ₽

апр.20

136 202,07 ₽

5 826,37 ₽

май.20

136 202,07 ₽

5 183,26 ₽

июн.20

136 202,07 ₽

4 567,25 ₽

июл.20

136 202,07 ₽

4 003,63 ₽

авг.20

136 202,07 ₽

3 504,13 ₽

сен.20

136 202,07 ₽

3 028,12 ₽

окт.20

136 202,07 ₽

2 567,46 ₽

ноя.20

136 202,07 ₽

2 091,45 ₽

дек.20

136 202,07 ₽

1 630,80 ₽

янв.21

141 241,45 ₽

1 154,79 ₽

фев.21

141 241,45 ₽

677,48 ₽

мар.21

72 898,81 ₽

135,81 ₽

Итого

2 162 902,19 ₽

67 097,67 ₽

Указанные суммы, а также проценты, начисленные на сумму долга с 16.03.2021 до момента погашения долга на основании статьи 395 ГК РФ, подлежат взысканию с ООО «Оскар» и предпринимателя ФИО2 солидарно как с совладельцев объекта в пользу Администрации.

Требования Администрации в остальной части удовлетворению не подлежат.

Поскольку Администрация при подаче иска пошлины не уплачивала, на основании статьи 110 АПК РФ и статьи 333.17 НК РФ пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета, а именно: взысканию с ООО «МСК «Вершина» в доход федерального бюджета подлежит 24 308 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции; взысканию с ИП ФИО2 и ООО «Оскар» в доход федерального бюджета подлежит 37 103 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

1. Признать отсутствующим зарегистрированное право долевой собственности ИП ФИО2 и ООО «Оскар» на объект незавершенного строительства: проектируемое назначение-12) сооружения спортивно-оздоровительные, степень готовности объекта незавершенного строительства - 5%, расположенном на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №47:08:0102002:8101, расположенный на землях, государственная собственность на которые не разграничена, по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский р-н, Сертоловское городское поселение, 

<

...> участок №8д, разрешенное использование: объекты физкультурно-оздоровительного назначения, общей площадью 3305 кв.м.

2. Обязать ООО «МСК «Вершина» в течение 1 месяца с момента вступления решения в законную силу демонтировать расположенные на земельном участке с кадастровым номером №47:08:0102002:8101 конструкции и передать земельный участок администрации МО Сертолово по акту приема-передачи.

3. Взыскать с ООО «МСК «Вершина» задолженность по арендной плате по Договору аренды от 01.03.2016 г. №39-8/-Ш.2016 по состоянию на 30.04.2019 в размере 64 666,67 руб., пени в размере 70 514 руб., 

4. Взыскать с ООО «МСК «Вершина» неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером №47:08:0102002:8101 за период с 01.05.2019 по 21.11.2019 в сумме 885 965,10 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 16.03.2021 в размере 82 271,48 руб., а также проценты, начисленные на сумму долга по статье 395 ГК РФ с 17.03.2021 по дату погашения долга.

6. Взыскать солидарно с ИП ФИО2 и ООО «Оскар» неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером №47:08:0102002:8101 за период с 22.11.2019 по 16.03.2021 в сумме 2 162 902,19 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 16.03.2021  в размере 67 097,67 руб., а также проценты, начисленные на сумму долга по статье 395 ГК РФ с 17.03.2021 по дату погашения долга.

7. В остальной части иска отказать.

8. Взыскать с ООО «МСК «Вершина» в доход федерального бюджета 24 308 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

9. Взыскать солидарно с ИП ФИО2 и ООО «Оскар» в доход федерального бюджета 37 103 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.