Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-74612/2022

17 февраля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  03 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  17 февраля 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: товарищество собственников жилья «Большая Конюшенная 17» (191186, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: 1) Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, 3) санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» 

о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение 

 

при участии 

- от истца: ФИО2 (доверенность от 18.10.2022), 

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 09.01.2023),

- от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

Товарищество собственников жилья «Большая Конюшенная 17» (далее – Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, находящемся по адресу: 

<

...>, лит. А, на нежилое помещение 3-Н, 7-Н с кадастровым номером 78:31:0001184:4206, площадью 125,9 кв.м. 

Определением суда от 28.07.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление). 

Определением суда от 03.08.2022 приняты обеспечительные меры в виде запрета акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» проводить торги с целью заключения договора аренды или договора купли-продажи в отношении нежилого помещения 3-Н, 7-Н с кадастровым номером 78:31:0001184:4206, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А. 

Определением от 25.10.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – ГУИОН); истребовал у ГУИОН копии материалов инвентаризационного дела в отношении помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большая Конюшенная ул., дом 17, литера А, помещение 3-Н, 7-Н площадью 125,9 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001184:4206, в том числе справку, отражающую хронологию формирования и использования помещения, а также сведения о назначении, учете, формировании, использовании помещения по состоянию на 29.03.1993, у Управления - копии материалов реестрового дела в отношении помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большая Конюшенная ул., дом 17, литера А, помещение 3-Н, 7-Н площадью 125,9 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001184:4206. 

Истребованные документы поступили в материалы дела. 

Впоследствии истец, уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

...>, лит. А, на нежилое помещение 3-Н, 7-Н с кадастровым номером 78:31:0001184:4206, площадью 125,9 кв.м; признать отсутствующим право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 3-Н, 7-Н с кадастровым номером 78:31:0001184:4206 по адресу: 

<

...>, лит. А. 

Определением (протокольным) от 31.01.2023 суд объявил перерыв в судебном заседании до 03.02.2023.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили. 

В поступивших в суд отзывах ККИ полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению, Управление указало, что спорным объектом недвижимости не владеет, не пользуется и на него не претендует, не состояло и не состоит в гражданско-правовых отношениях с истцом по поводу данного объекта, в связи с чем не имеет и не может иметь самостоятельных возражений по существу заявленных требований, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

ГУИОН также представило в материалы дела отзыв на иск, в котором указало, что принятое судом по настоящему делу решение не затронет его интересов.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме (с учетом уточнений), а представитель Комитета возражал против иска по мотивам, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Товарищество осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: 

<

...>, лит. А (далее – МКД).

МКД был передан в управление по приемо-сдаточному акту домовладения от 20.02.2006 комиссией в составе представителей государственного учреждения «Жилищное агентство Центрального района Санкт-Петербурга» и ОАО «Жилкомсервис № 1 Центрального района».

В составе МКД имеется подвальное нежилое помещение 3-Н, 7-Н, которое в настоящее время имеет кадастровый номер 78:31:0001184:4206, площадью 125,9 кв. м.

Как следует из пояснений истца, в помещении 3-Н, 7-Н расположены следующие инженерные коммуникации и оборудование:

- в части помещения 3-Н расположен обслуживающий МКД тепловой пункт (теплоцентр), включающий подающий и обратный трубопроводы, задвижки, регулирующие подачу отопления в дом, термометры и монометры, магистральный трубопровод от котельной ООО «Петербургтеплоэнерго» и узел учёта тепловой энергии; в помещении проходят транзитом трубы АО «Теплосеть Санкт-Петербурга», используемые для снабжения теплом домов № 13 и 19 по ул. Большой Конюшенной; также в помещении расположены общедомовые трубы водоснабжения и канализации;

- в части помещения 7-Н расположен тепловой пункт (трубопроводы, задвижки, термометры, манометры), обслуживающий многоквартирный дом по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Конюшенная, д. 19.

Как указал истец в иске, согласно документам, имеющимся в архиве филиала ГУП ГУИОН ПИБ Центрального района Санкт-Петербурга, по состоянию на 1957 год в указанном помещении располагалась угольная котельная, обеспечивающая отопление МКД; помещение имело два входа и являлось единым (не было разделено стеной или перегородкой), не имело собственного учётного номера (б/н). К 1979 году оборудование котельной было демонтировано, однако в помещении остались инженерные коммуникации, предназначенные для отопления помещений МКД, которые впоследствии были интегрированы в систему центрального отопления от городской газовой котельной (в настоящее время - котельная ООО «Петербургтеплоэнерго»). В тот же период внутри помещения была возведена стена (согласно нынешней планировке - стена между частью 1 помещения 7-Н и частью 2 помещения 3-Н).

08.06.2018 на спорное помещение зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга (имущество казны); в качестве основания возникновения права собственности Санкт-Петербурга указан пункт 2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Указав в иске на то, что спорное помещение является частью общедомового имущества и начиная с 20.02.2006 используется Товариществом как представителем собственников помещений в МКД в качестве общедомового имущества, истец просил суд признать право собственности собственников помещений в МКД на данное имущество.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление N 64), при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из пункта 9 Постановления N 64 следует, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 сформулирована следующая правовая позиция.

Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Таким образом, для определения того, относится ли помещение к общему имуществу дома, ключевое значение имеет обстоятельство, было ли спорное подвальное помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме.

Как видно из материалов дела, спорное помещение находится во владении истца, что подтверждается, в том числе, актом обследования от 01.06.2022, составленным ККИ. При этом владение истцом спорным помещением осуществляется с 20.02.2006 – момента передачи в управление по приемо-сдаточному акту домовладения от 20.02.2006 комиссией в составе представителей государственного учреждения «Жилищное агентство Центрального района Санкт-Петербурга» и ОАО «Жилкомсервис № 1 Центрального района».

Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2014 № 84 «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» дата приватизации первой квартиры в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Большая Конюшенная ул., дом 17, литера А - 29.03.1993.

По данным ПИБ Центрального департамента кадастровой деятельности ГБУ ГУИОН по состоянию на 1952 год по спорному адресу было учтено помещение б/н общей площадью 135,36 кв.м, этаж расположения - подвал, использование «котельная».

В 1957 году помещение было учтено с номером Б/Н. В результате уточнения линейных размеров общая площадь помещения составила 127,92 кв. м, использование не изменилось.

По состоянию на 1978 год рассматриваемое помещение было учтено с номером 3-Н. На обмерном плане подвала у помещения 3-Н имеется отметка «б/котельная свободна».

Кроме того, на представленных ГУИОН планах подвала за 1958 и 1978 гг. обозначены 9 ёмкостей для хранения угля (прямоугольники с диагональной линией), что свидетельствует о том, что в пом. 3-Н, 7-Н располагалась придомовая угольная котельная, предназначенная для теплоснабжения только того дома, в котором расположена.

Таким образом, согласно представленным ГУИОН в ходе рассмотрения настоящего дела сведениям и документам спорное помещение по состоянию на 1957 год использовалось для общедомовых нужд в качестве придомовой угольной котельной, а с 1978 года - учитывалось как бывшая котельная (свободна).

Как сообщил ГУИОН в отзыве, обследование помещения 3-Н в 1993 году не проводилось.

14.12.2000 ПИБ было проведено обследование помещения, в ходе которого зафиксированы изменения (монтаж перегородок). В результате выполненной перепланировки помещение 3-Н разделилось на 2 помещения и по состоянию на 03.01.2001 были учтены помещение 3-Н общей площадью 102,2 кв. м, использование «мастерские» и помещение 7-Н общей площадью 24,2 кв. м, использование «теплоцентр». Акт приемки выполненных работ в архиве ПИБ отсутствует. Совокупные наружные границы вновь образованных помещений 3-Н и 7-Н соответствуют наружным границам ранее учтенного помещения 3-Н.

В 2001 году указанные помещения в составе объекта недвижимости - группы помещений 3-Н, 7-Н общей площадью 126,4 кв. м прошли кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 78:1184:0:72:9.

В 2008 году в помещении 3-Н были зафиксированы изменения (демонтаж перегородки, заделка оконных проемов). Общая площадь помещения 3-Н составила 101,7 кв. м. Помещение учтено с использованием «теплоцентр» (в том числе ч.п. 2 «теплоцентр»).

В 2009 году в помещении 3-Н выявлено переустройство - монтаж сантехнического оборудования (унитаза, раковины). Общая площадь помещения не изменилась. Помещение 3-Н учтено с использованием «прочее». В помещении 7-Н изменений не выявлено, помещение учтено с использованием «теплоцентр».

Также в 2009 году объект недвижимости - группа помещений 3-Н, 7-Н общей площадью 125,9 кв. м прошел кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 78:31:1184:0:72:9. В кадастровом паспорте помещения от 25.03.2009 в графе «Примечание» имеется, в том числе, запись о том, что в ч.п. 2 помещения 3-Н расположены общедомовые сети теплоснабжения с отсекающими задвижками, в помещении 7-Н расположен теплоцентр.

В 2012 году сведения о помещениях 3-Н общей площадью 101,7 кв. м и 7-Н общей площадью 24,2 кв. м были переданы в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу для включения в Государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 - ЕГРН). При этом графические данные помещения 3-Н были переданы согласно плану, имеющемуся в материалах инвентарного дела и являющемуся актуальным на 29.12.2012.

Таким образом, при каждом обследовании спорного помещения начиная с декабря 2000 года фиксировалось его использование в качестве теплоцентра.

Учет помещения как бывшей котельной (свободной) также свидетельствует о том, что объект не был выделен (учтён, сформирован) для самостоятельного использования, а являлся временно свободным помещением, предназначенным для размещения сетей и оборудования теплоснабжения дома.

Кроме того, как сообщило ГУИОН в отзыве, в 2019 году ГУИОН было подготовлено заключение об объекте по вопросу возможности преобразования объекта с целью выделения ч.п. 1 помещения 3-Н, в границах которой отсутствует инженерное оборудование, в самостоятельное помещение; согласно заключению переформирование объекта с выделением ч.п. 1 возможно с проведением строительно-монтажных работ. 

Таким образом, самостоятельное использование даже ч.п. 1 части 3-Н спорного помещения без проведения строительно-монтажных работ фактически невозможно.

Также письмом от 15.12.2022 № 8331 ООО «Петербургтеплоэнерго» представило Товариществу техническую документацию о размещении в спорном помещении 3-Н, 7-Н инженерного оборудования теплоснабжения. Согласно исполнительной схеме тепловых сетей 1996 года по состоянию на 1996 год в данном помещении располагались два трубопровода (подводящий и отводящий трубопроводы большого диаметра (159 мм х 4,5 мм) длиной 15 м (4 м + 11 м) с запирающими устройствами) и узел управления системой отопления дома.

Как указано на данной схеме, она составлена в 1996 году, однако, как указал истец, фактически схема могла быть выполнена не позднее октября 1991 года, поскольку улица Большая Конюшенная на схеме поименована как ул. Желябова, при том что такое название данная улица имела до 04.10.1991.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что спорное подвальное помещение изначально было предназначено и использовалось, в том числе по состоянию на 1993 год, для обеспечения отопления многоквартирного дома (подвальная котельная), размещения инженерного оборудования теплоснабжения: теплового пункта, теплоцентра; целевое назначение помещения по состоянию на 1993 год не изменялось.

Документов, подтверждающих использование спорного помещения на дату приватизации первого помещения в МКД в целях, не связанных с облуживанием многоквартирного дома, ответчиком вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлено. 

При таком положении, поскольку судом установлено, что на момент приватизации первой квартиры в доме спорное помещение не было предназначено для самостоятельного использования и фактически использовалось для обеспечения технических, санитарных и хозяйственно-бытовых нужд многоквартирного дома, суд приходит к выводу, что помещение 3-Н, 7-Н относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, судом также не установлено законных оснований для государственной регистрации за Комитетом права собственности на помещение в порядке пункта 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.

На основании изложенного с учетом установления судом факта возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на спорное помещение иск в части признания права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на нежилое помещение 3-Н, 7-Н с кадастровым номером 78:31:0001184:4206, площадью 125,9 кв. м является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Довод Комитета о пропуске истцом срока исковой давности не может быть признан состоятельным ввиду следующего.

Согласно статье 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304). 

Как было указано выше, в соответствии с разъяснениями пункта 9 Постановления N 64 настоящий иск о признании права общей долевой собственности рассматривается судами как требование, аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). 

Следовательно, на такое требование в силу указания закона исковая давность не распространяется, а заявление ответчика о пропуске срока исковой давности подлежит отклонению.

В четвертом абзаце пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Поскольку судом в рассматриваемом случае установлено наличие оснований для признания спорного объекта недвижимости объектом общей долевой собственности собственников помещений в МКД, сохранение в ЕГРН записи о нахождении этого объекта в государственной собственности Санкт-Петербурга нарушает права истца. В связи с этим требование Товарищества о признании отсутствующим права собственности Санкт-Петербурга является в данном случае надлежащим способом защиты и направлено на восстановление нарушенного права истца, в связи с чем подлежит удовлетворению.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, на нежилое помещение 3-Н, 7-Н с кадастровым номером 78:31:0001184:4206, площадью 125,9 кв.м.

Признать отсутствующим право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 3-Н, 7-Н с кадастровым номером 78:31:0001184:4206, по адресу: 

<

...>, лит. А.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Целищева Н.Е.