АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1208/2019

04 июня 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Мельниковой Н.Ю., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации Артемовского городского округа

на решение от 20.09.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018

по делу № А51-17004/2017 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Жестилевская О.А.,              в апелляционном суде судьи Шевченко А.С., Глебов Д.А., Еремеева О.Ю.

По иску общества с ограниченной ответственностью «Стройдеталь»

к администрации Артемовского городского округа, Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, муниципальному казенному учреждению «Учреждение финансового управления администрации Артемовского городского округа»

третьи лица: Департамент градостроительства Приморского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю

о расторжении договора аренды, взыскании 17 788 348 руб. 07 коп.

Общество с ограниченной ответственностью «Стройдеталь»                 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 690017,  

<

...>; далее – ООО «Стройдеталь» общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к муниципальному образованию «Артемовский городской округа» в лице администрации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 692760,  

<

...>; далее – администрация), Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 690110, 

<

...>; далее – Департамент) и муниципальному казенному учреждению «Учреждение финансового управления администрации Артемовского городского округа» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 692760, 

<

...>; далее – Финуправление) о солидарном взыскании с ответчиков задатка за участие в аукционе                    в размере 235 800 руб., платы за право аренды в размере 11 907 900 руб., арендной платы в размере 589 356 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 811 258 руб. 07 коп. и убытков в сумме             1 244 034 руб. (с учетом привлечения надлежащих ответчиков, уточнения размера требований и частичного отказа от иска в порядке статьей 46, 47, 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент градостроительства Приморского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю.

Решением суда от 20.09.2018, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018 без изменения, исковые требования общества удовлетворены частично, с муниципального образования в лице администрации взыскано 12 733 056 руб. убытков,                    в остальной части иска отказано. Производство по делу в части расторжения договора аренды земельного участка от 20.01.2015 № 2/А прекращено по пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В кассационной жалобе администрация выражает несогласие с состоявшимися по делу решением и апелляционным постановлением, просит их отменить как незаконные и необоснованные, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска общества полностью.   

По мнению заявителя жалобы, суды неправильно применили статьи 15, 611, 612 ГК РФ и пришли к ошибочному выводу о наличии препятствий в пользовании обществом земельным участком, предоставленным для целей многоэтажной застройки. Настаивает на том, что спорный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034 был сформирован и поставлен            на кадастровый учет в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства. Выявленное впоследствии наложение незначительной части данного участка на иную территориальную зону связано с картографической погрешностью и отсутствием точных координат границ функциональных зон. Обращает внимание на то, что общество ранее по аналогичным основаниям оспаривало итоги аукциона и заключенного по их результатам договора аренды от 20.01.2015 № 2/А, однако отказалось             от данных требований (дело № А51-29434/2016). Кроме того, отмечает,             что аукционная документация не включала в себя обязательств администрации по строительству инженерных коммуникаций (сетей водоснабжения).

ООО «Стройдеталь» в отзыве на кассационную жалобу опровергает доводы администрации и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Считает доказанным факт передачи обществу в аренду земельного участка, не соответствующего условиям договора, возможность использования которого для целей строительства объективно отсутствовала. Также полагает, что результаты рассмотрения дела № А51-29434/2016                    не имеют какого-либо правового значения для настоящего спора.        

От других участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу                  не поступили. 

Судебное разбирательство по кассационной жалобе администрации откладывалось на основании статьи 158 АПК РФ до 28.05.2019, после чего состав суда был изменен в порядке статьи 18 АПК РФ и рассмотрение дела произведено с самого начала.

Представители участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного надлежащим образом, в судебное заседание кассационной инстанции не явились, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.  

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и поступившего отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам. 

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034 общей площадью 17 334 кв.м сформирован и поставлен на кадастровый учет на основании решения комиссии по землепользованию и застройке Артемовского городского округа (выписка из протокола комиссии от 17.07.2014 № 11) в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной постановлением администрации от 29.08.2014 № 2976-па. Целевое назначение и вид разрешенного использования данного участка определено как «многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше» исходя           из его расположения в границах территориальной зоны Ж-1.

В соответствии с постановлением администрации от 19.11.2014                  № 4072-па организовано проведение открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды незастроенного земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства: кадастровый номер – 25:27:030104:5034; площадь – 17 334 кв.м; категория – земли населенных пунктов; территориальная зона – Ж-1 (зона многоэтажной жилой застройки); разрешенное использование – многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; срок аренды – 1 год.

Согласно протоколу результатов аукциона от 29.12.2014 № 10/А победителем торгов признано ООО «Стройдеталь» как предложившее наибольшую цену за право аренды в сумме 11 907 900 руб. с учетом внесенного ранее задатка в размере 235 800 руб.

В связи с этим между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договора аренды от 20.01.2015 № 2/А, по условиям которого обществу на срок с 20.01.2015 по 19.01.2016 передан земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034, находящийся по адресу: 

<

...>, для комплексного освоения в  целях жилищного строительства.

Пунктом 3.1 договора определена общая сумма арендной платы                   в размере 589 356 руб., которая внесена обществом на счет администрации               в полном объеме.

Впоследствии полномочия по распоряжению неразграниченными земельными участками на территории Приморского края были переданы Департаменту в соответствии с Законами Приморского края от 18.11.2014          № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» и от 29.06.2009                       № 446-КЗ «О градостроительной деятельности на территории Приморского края». 

На основании обращения общества Департаментом 28.07.2015 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5034, в котором отражено, что данный участок фактически располагается в двух территориальных зонах Ж-1 и Ж-3.

ООО «Стройдеталь» получено письмо ООО «Владстройпроект»                    от 20.08.2015 № 77-15, с указанием на отсутствие возможности получить положительное заключение экспертизы в отношении разработанных проектных решений по причине того, что 1-я очередь строительства налагается на зону индивидуальной жилой застройки (Ж-3), в границах которой возведение многоэтажных жилых домов не предусмотрено действующими Правилами застройки и землепользования Артемовского городского округа.

Неоднократные обращения общества в администрацию и в дальнейшем в Департамент о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению в связи с нахождением участка в границах двух территориальных зон, о необходимости внесения соответствующих изменений в градостроительную документацию, а также о продлении срока аренды в связи с выявленными недостатками оставлены ответчиками без удовлетворения.

Поскольку общество в итоге не осуществило строительство на арендуемом земельном участке в пределах срока действия договора, в адрес администрации была направлена претензия от 07.06.2017 с требованием о возмещении причиненных убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами, возникших в результате невозможности использования  спорного участка по своему назначению.

Отказ администрации в удовлетворении требований общества, изложенный в письме от 28.06.2017 № 27/774, послужил основанием для предъявления в арбитражный суд рассматриваемого иска.  

Отношения сторон, основанные на договоре аренды от 20.01.2015                № 2/А правильно квалифицированы судами как регулируемые общими положениями главы 34 ГК РФ с учетом особенностей земельного и градостроительного законодательства, установленных в отношении публичных участков, предоставляемых для строительства. 

При этом судам установлено, что спорный земельный участок                      с кадастровым номером 25:27:030104:5034 изначально формировался администрацией для проведения отрытого аукциона и предоставления его           в аренду для целей строительства многоквартирного дома.  

При утверждении схемы расположения данного участка, постановки его на кадастровый учет и разработке аукционной документации вид его разрешенного использования определен в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-1. 

Вместе с тем, согласно действовавшим на момент образования спорного участка Правилам землепользования и застройки Артемовского городского округа, утвержденным решением Думы Артемовского городского округа от 28.04.2011 № 497, Генеральному плану Артемовского городского округа, утвержденному решением Думы Артемовского городского округа             от 30.10.2009 № 237, этот участок фактически располагался в двух территориальных зонах Ж-1 (зона многоэтажной жилой застройки), а также Ж-3 (зона индивидуальной жилой застройки).

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела фрагментом карты градостроительного зонирования; кадастровым планом от 19.03.2015 № 25/00-15-99742 квартала 25:27:030104; выданным обществу градостроительным планом участка от 28.07.2015                    № RU25302000-0720150000000380; заключением ООО «ВладГеоСтрой»;               а также ответом Управления Росреестра от 27.06.2018.

С учетом установленного суды признали, что на момент проведения аукциона и заключения с обществом договора аренды от 20.01.2015                № 2/А земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034 фактически находился в двух территориальных зонах (Ж-1 и Ж-3). 

Указанное обстоятельство, по мнению судов, свидетельствует о нарушении администрацией положений статей 9, 30, 37 Градостроительного кодекса РФ и статьи 85 Земельного кодекса РФ при формировании спорного земельного участка и исключает возможность использования данного участка по назначению, указанному в договоре аренды. 

Кроме того, суды указали на то, что к предоставленному в аренду земельному участку не были подведены коммуникации, что также исключало возможность проектирования и строительства в установленные договором сроки.

В связи с этим суды пришли в к выводу о том, что общество было             лишено того, на что оно рассчитывало при заключении договора аренды             от 20.01.2015 № 2/А, поэтому администрация на основании статей 606, 611, 612 ГК РФ обязана вернуть все денежные средства, полученные по данной сделке. 

Однако суды первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов не учли следующего.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Кроме того, согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом том числе в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем          при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права и в силу положений статей 9, 65 АПК РФ для удовлетворения заявленных                     требований ООО «Стройдеталь» следовало доказать, что выявленный недостаток (нахождение спорного участка в двух территориальных зонах) объективно препятствовал использованию участка по указанному в договоре назначению и не был заранее известен арендатору либо не мог быть обнаружен им во время осмотра участка при передаче его в аренду.

В данном случае установленная статьей 611 ГК РФ обязанность арендодателя предоставить арендатору спорный участок фактически исполнена одновременно с заключением названного договора,                            что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи                   от 20.01.2015 и истцом не отрицается. 

Общество приступило к освоению арендуемого участка, в том числе разработало проектную документацию на строительство многоквартирного дома, регулярно вносило арендную плату весь период действия договора                   и не требовало его досрочного расторжения. 

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, общество сослалось на невозможность использования переданного ему участка            ввиду его расположения в двух территориальных зонах. 

Признав данное обстоятельство доказанным, суды, тем не менее,                 не исследовали вопрос о наличии или отсутствии у общества реальной возможности осуществить строительство многоквартирного дома в границах спорного участка. 

 

Так, согласно договору аренды от 20.01.2015 № 2/А обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034 общей площадью 17 334 кв.м. В градостроительном плане от 28.07.2015             № RU25302000-0720150000000380 отражено, что площадь наложения спорного участка на территориальную зону Ж-3 (зона индивидуальной жилой застройки) составляет 652 кв.м, или 3,76% от общей площади всего участка. При этом указано, что максимальный процент застройки территории в границах зоны многоэтажной жилой застройки Ж-1 не должен превышать 75%. 

Суды данные обстоятельства оставили без внимания и надлежащей оценки, не выяснив, насколько имеющееся незначительное наложение спорного участка на зону Ж-3 объективно препятствует строительству многоквартирного дома на оставшейся территории в границах зоны Ж-1             на площади 15 995 кв.м (или 92%) при предельной застройке не более 75%.

В письме ООО «Владстройпроект» от 20.08.2015 № 77-15, на которое также ссылалось общество в обоснование невозможности использования спорного участка, действительно отражено наличие препятствий в получении положительного заключения экспертизы проектной документации в связи            с частичным нахождением участка в зоне Ж-3. Однако, одновременно с этим также указано на необходимость проведения дополнительных работ, в том числе: утвердить новую концепцию застройки, провести дополнительные инженерные изыскания и внести изменения в проектную документацию.  

Вместе с тем по смыслу статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ проектная документация должна разрабатываться после получения градостроительного плана, в котором отражается вся необходимая информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. 

Кроме того, суды обеих инстанций, установив факт расположения спорного участка в двух территориальных зонах на момент проведения аукциона и заключения договора аренды, вместе с тем не проверили, были   ли заранее известны данные обстоятельства обществу либо должны они  были быть обнаружены им во время осмотра участка при передаче имущества в аренду для целей применения пункта 2 статьи 612 ГК РФ, исключающей ответственность арендодателя за такого рода недостатки. 

Также суды не дали оценки добросовестности поведения самого общества, которое после получения градостроительного плана от 28.07.2015               № RU25302000-0720150000000380 продолжило использовать спорный участок и вносило за это арендную плату. В обращениях к администрации общество не выражало намерения досрочно прекратить арендные отношения, предлагало продлить срок действия договора и прямо заявляло о желании заключить новый договор аренды на спорный участок. При этом требования общества о возврате уплаченных денежных средств заявлены им уже после прекращения арендных отношений и отсутствии допустимой действующим земельным законодательством возможности их пролонгации без проведения торгов.   

 

При этом, действия администрации по формированию и постановке         на кадастровый учет спорного земельного участка никем не оспаривались              и не признаны в судебном порядке незаконными, границы участка не изменялись (не корректировались), общество от требований о признании недействительными аукциона и заключенного по его итогам договора аренды от 20.01.2015 № 2А отказалось (дело № А51-29434/2016).

Указание судов на отсутствие на спорном участке инженерных коммуникаций не свидетельствует о нарушении администрацией условий договора аренды, раздел 5 которого не содержит обязательств арендодателя по обеспечению участка подобными сооружениями. 

При таких обстоятельствах выводы судов обеих инстанций о том, что администрация передала в аренду обществу земельный участок, который невозможно было использовать в предусмотренных договором целях, поэтому должна нести ответственности за такие недостатки по пункту 1 статьи 621 ГК РФ в виде возмещения причиненных обществу убытков                 не могут быть признаны законными и обоснованными. 

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, принятые с неправильном применением норм материального права и без выяснения               всех существенных обстоятельств спора, подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1-3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.   

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, дать оценку действиям администрации по исполнению договора аренды от 20.01.2015 № 2А и установить, имелась ли у общества объективная возможность осуществить строительство многоквартирного дома на спорном участке, в зависимости от этого правильно применить положения статьи 611, 612 ГК РФ, распределяющих между сторонами бремя ответственности                 за недостатки переданного в аренду имущества.   

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.09.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018 по делу № А51-17004/2017 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение            в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Председательствующий судья                                                 С.И. Гребенщиков 

Судьи                                                                                           Н.Ю. Мельникова 

                                                                                                    В.А. Гребенщикова