АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

05.08.2019Дело № А62-676/2019

Резолютивная часть решения оглашена 29.07.2019

Полный текст решения изготовлен 05.08.2019

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воробьевой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью "Академия строительства и дизайна" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

Открытое акционерное общество «Смоленский Банк» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>);

Общество с ограниченной ответственностью «РегионДомСтрой» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.02.2013 № 1669/з и пени, 

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО1 – представитель (удостоверение, доверенность от 29.03.2019); 

от ответчика: ФИО2 – представитель (паспорт, доверенность от 16.05.2019);

от третьих лиц: 

Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»: ФИО3 – представитель (паспорт, доверенность от 28.06.2019);

ООО «РегионДомСтрой»: не явились, извещены надлежащим образом;

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Смоленска (далее по тексту – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Академия строительства и дизайна» (далее по тексту – Общество, ответчик) о взыскании   задолженности по арендной плате за 2 квартал 2017 – 3 квартал 2018 в размере 726 263 руб. 74 коп. и пени за нарушение сроков внесения арендной платы за 2 квартал 2017 – 3 квартал 2018, начисленной за период с 20.06.2017 по 01.10.2018, в сумме 75 310 руб. 77 коп.

Определением Арбитражного суда Смоленской области к участию в деле  в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Общество с ограниченной ответственностью «Региондомстрой»,  Открытое акционерное общество «Смоленский банк» в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов».

Как следует из материалов дела,  05.02.2013 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и ООО «РегионДомСтрой» (арендатор) заключен договор № 1669/з аренды земельного участка площадью 15465  кв.м.  с кадастровым номером 67:27:0000000:957, государственная собственность на который не  разграничена, для использования под многоэтажную жилую застройку.

В соответствии с договором от 10.04.2014 № 4-1669/з  переуступки прав (требований) по договору аренды права арендатора земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:957 перешли к ООО «Академия строительства и дизайна». Договор уступки прошел государственную регистрацию 29.04.2014.

По акту приема-передачи от 10.04.2014, подписанному между ООО «РегионДомСтрой» и ООО «Академия строительства и дизайна» земельный участок передан ответчику.

До настоящего времени договор аренды № 1669/з от 05.02.2013 не расторгнут, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:957 арендодателю не возвращен.

На основании изложенного, с 29.04.2014 (дата регистрации договора уступки) арендатором земельного участка является ООО «Академия строительства и дизайна».

Согласно статье 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (введена Федеральным законом   от   23.06.2014  №   171-ФЗ  с  01.03.2015)  распоряжение  земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Решением Смоленского городского Совета от 20.02.2015 № 1323 с 01.03.2015 уполномоченным органом па распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска определена Администрация города Смоленска.

Согласно пункту 3.5. Договора арендная плата исчисляется, начиная с месяца, следующего за месяцем издания решения о предоставлении участка в аренду, независимо от месяца, в котором была осуществлена государственная регистрация договора и передача по акту приема-передачи.

Согласно пункту  3.2. Договора размер арендной платы с  01.02.2013 по 31.12.2013 составляет 404 360, 26 рубля. В дальнейшем порядок расчета арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством за каждый календарный год, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в настоящий Договор (п. 3.3. Договора).

В силу пункта 3.4. Договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20-го числа последнего месяца квартала на расчетный счет Арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Обязательства по договору аренды ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, в соответствии с расчетом истца сумма задолженности ответчика по арендной плате за период со 2 квартала 2017 года по 3 квартал 2018 года составляет 726 263 руб. 74 коп., за просрочку уплаты арендных платежей со 2 квартала 2017 года по 3 квартал 2018 года истцом также начислена пеня в сумме 75 310 руб. 77 коп.

В связи с неисполнением требований арендодателя в досудебном порядке истец обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд о взыскании задолженности и начисленной неустойки.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором предъявленные требования не признаны со ссылкой на следующие обстоятельства: 

- определением Арбитражного суда Смоленской области от 04.04.2017 по делу № А62-7344/2013 признана недействительной сделка – договор уступки прав (требований) от  25.10.2013 между ОАО «Смоленский банк» (Цедент) и ООО «Капитель» (Цессионарий) по договорам кредитной линии (о предоставлении кредита ООО «Региондомстрой» под залог прав аренды на земельные участки, в том числе на спорный земельный участок),  ОАО «Смоленский банк» восстановлен в правах залогодержателя; 

- на земельный участок на стадии предварительного следствия был наложен арест постановлениями Промышленного районного суда г.Смоленска от 28.01.2015 и 12.05.2015 в качестве меры обеспечения гражданского иска в уголовном деле по обвинению ФИО4, что свидетельствует о невозможности фактического использования объекта аренды.

Кроме того,  ответчиком заявлено о снижении размера начисленной неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд приходит к следующему.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204). При этом ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", не применимы к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 27.01.2014 N 18, размер арендной платы, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3.1 настоящего Положения, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по следующей формуле: Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где: Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы; Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования Смоленской области (муниципального района, городского округа, городского (сельского) поселения (далее - орган местного самоуправления) (процентов от кадастровой стоимости земельного участка); d - количество дней аренды; К - понижающий коэффициент.

Как следует из материалов дела, в соответствии с заключенным 10.04.2014 договором уступки прав (требований) права аренды земельного участка переданы ООО «РегионДомСтрой» ответчику, между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

Учитывая, что договор аренды является реальной сделкой (то есть значение имеет факт передачи имущества арендатору), суд считает не влияющим на правовые отношения сторон то обстоятельство, что указанный договор был заключен ООО «РегионДомСтрой» при действующем договоре залога (ипотеки) права аренды на земельный участок.

Договор уступки от 10.04.2014 в установленном порядке по иску заинтересованного лица недействительным не признавался, отсутствие согласия залогодержателя на уступку прав аренды признаком ничтожности договора не является. Договор ипотеки прав аренды не влечет передачи этих прав  залогодержателю, в связи с чем в период существования ипотеки все права и обязанности по договору аренды продолжает нести арендатор по договору аренды.

Также несостоятельной является ссылка ответчика в возражениях против предъявленных требований на наложение ареста определением Промышленного районного суда.

Согласно части 1 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, полученного в результате преступных действий либо нажитого преступным путем, прокурор, а также дознаватель или следователь с согласия прокурора возбуждают перед судом ходатайство о наложении ареста на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия.

Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение (часть 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, содержание меры принуждения в виде наложения ареста на имущество состоит в ограничении права собственности. При этом всегда ограничивается право распоряжения имуществом (запрет отчуждения), в некоторых случаях - право пользования имуществом. Если ограничения прав по распоряжению и пользованию не могут обеспечить цели наложения ареста на имущество, то ограничивается и право владения - имущество изымается и передается на хранение другим лицам.

Как следует из материалов дела, на земельный участок был наложен арест постановлениями Промышленного районного суда г.Смоленска от 28.01.2015 и 12.05.2015 в качестве меры обеспечения гражданского иска в уголовном деле по обвинению ФИО4

Между тем, указанный арест не препятствует рассмотрению заявленных по настоящему делу требований в полном объеме, поскольку уголовное дело связано с вопросами выведения имущества и утраты платежеспособности ОАО «Смоленский банк»,  на основании договоров о кредитной линии и залога у данного банка имелись лишь основания (обязательственное право) претендовать на право аренды земельного участка, а не на сам земельный участок.

Таким образом, наложение судом общей юрисдикции ареста на имущественные права в отношении спорного земельного участка влечет невозможность отчуждения этого имущества третьим лицам, но не препятствует продолжению договорных арендных отношений, а также возможности передачи прав и обязанности по договору аренды другому лицу, поскольку арендные правоотношения не связаны с отчуждением имущества.

Указанная правовая позиция, в частности, изложена в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2018 по делу №А62-5229/2017 (по спору между теми же лицами за иной период).

Ссылка ответчика в указанной части на возможность снижения арендной платы по основаниям, установленным частью 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, также признается судом несостоятельной.

В силу положений части 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора имущество не было арестовано, последующее наложение ареста не может быть расценено, как нарушение арендодателем законных и договорных обязательств по передаче в аренду имущества без обременений; при этом указанный арест наложен в рамках уголовного дела вследствие неправомерных действий  физических лиц, связанных  с руководством ОАО «Смоленский банк», ответчик при этом после наступления указанных обстоятельств с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка к арендодателю не обращался, земельный участок не возвращал, продолжая его фактическое использование.

На основании изложенного, требования Администрации  о взыскании с ответчика арендной платы за 2 квартал 2017 – 3 квартал 2018 в размере 726 263 руб. 74 коп., рассчитанной в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 05.02.2013 № 1669/з, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

За несвоевременную уплату арендных платежей за 2 квартал 2017 - 3 квартал 2018г.(включительно) истцом заявлены ко взысканию пени в сумме 29 431,54 руб., начисленные за период с 20.06.2017 по 01.10.2018 в сумме 75 310 руб. 77 коп.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно пункту 5.2 договора при нарушении арендатором срока перечисления арендной платы последний уплачивает неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Доказательств, которые могут являться основанием для освобождения ответчика от ответственности за просрочку исполнения обязательств, не представлено.

Таким образом, обоснованными являются требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за 2 квартал 2017 – 3 квартал 2018, начисленной за период с 20.06.2017 по 01.10.2018 в сумме 75 310 руб. 77 коп. 

В соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса  РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда РФ, изложенной в пунктах 69,71 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» в том случае, когда должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

От ответчика поступило заявление о снижении размера неустойки, при рассмотрении которого  суд исходит из следующего.

Уменьшение неустойки, подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном законом или договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В данном случае каких-либо доказательств явной несоразмерности величины законной неустойки ответчик, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил.

Учитывая длительность неисполнения обязательства, отсутствие исключительных объективных причин в задержке исполнения, размер неустойки, установленный договором (двукратная ставка рефинансирования Банка России) суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного, требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за 2 квартал 2017 – 3 квартал 2018, начисленные за период с 20.06.2017 по 01.10.2018, в сумме 75 310 руб. 77 коп. подлежат удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Академия строительства и дизайна" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Администрации  города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 801 574 руб. 51 коп., в том числе: задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.02.2013 № 1669/з за 2 квартал 2017 – 3 квартал 2018 в размере 726 263 руб. 74 коп. и пени за нарушение сроков внесения арендной платы за 2 квартал 2017 – 3 квартал 2018, начисленные за период с 20.06.2017 по 01.10.2018, в сумме 75 310 руб. 77 коп. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Академия строительства и дизайна" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета  государственную пошлину в размере 19 031 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья        И.Л. Каринская